Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2016 г. N 18АП-7771/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 24 октября 2016 г. N Ф09-4373/12 настоящее постановление отменено

г. Челябинск

19 июля 2016 г.

Дело N А47-4675/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июля 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ершовой С.Д.,

судей Столяренко Г.М., Хоронеко М.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дворницыной Ю.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Диева Олега Валерьевича на определение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.05.2016 по делу N А47-4675/2011 (судья Дмитриенко Т.А.).

В заседании принял участие представитель Диева Олега Валерьевича - Нугуманова Д.М. (доверенность от 01.07.2016).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 06.09.2011 ликвидируемый должник - общество с ограниченной ответственностью "Оплот", ИНН 5609031815, ОГРН 1025600884484 (далее - ООО "Оплот", должник) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден Сероглазов Руслан Равильевич.

15.08.2014 Диев Олег Валерьевич (далее - Диев О.В., заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании торгов по реализации имущества должника посредством публичного предложения и протокола N 2456-ОТПП/2/2 о результатах торгов от 17.06.2014 недействительными (л.д.10-14 т.1).

Определением суда от 25.08.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Егоркин Евгений Геннадьевич (далее - Егоркин Е.Г., л.д.1-2 т.1).

Определением арбитражного суда от 30.10.2014 (л.д.98-103 т.1), оставленным в силе постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014 (л.д.165-168 т.1), в удовлетворении заявления Диеву О.В. отказано.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 05.03.2015 определение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом суд кассационной инстанции указал на то, что нахождение продавца в процедуре банкротства не свидетельствует о том, что правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов не подлежат применению при продаже имущества должника. Судом кассационной инстанции отмечено, что суды, рассматривая требование Диева О.В. о признании торгов недействительными, не исследовали и не установили на основании надлежащих доказательств, заключен или нет договор купли-продажи земельного участка с Егоркиным Е.Г., зарегистрировано ли право собственности Егоркина Е.Г. на земельный участок в установленном законом порядке, не решили вопрос о привлечении Егоркина Е.Г. в качестве ответчика по данному обособленному спору (л.д.29-35 т.2).

При новом рассмотрении дела определением от 17.04.2015 Егоркин Е.Г. по ходатайству Диева О.В. привлечен к участию в обособленном споре в качестве ответчика (л.д.65-66 т.2).

Согласно последнему уточнению исковых требований, принятому судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Диев О.В. просит перевести на него права и обязанности покупателя земельного участка общей площадью 104 кв.м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Березка, 20 (далее - земельный участок), по договору купли-продажи от 19.06.2014 (л.д.126-129 т.3).

Определением суда от 19.05.2016 в удовлетворении требований Диева О.В. отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, заявитель обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит определение суда от 19.05.2016 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Диева О.В.

По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции не учтено, что при фактически сложившихся обстоятельствах и наличии у Диева О.В. преимущественного права покупки спорного земельного участка торги проведены с нарушением его прав. Диев О.В. полагает, что конкурсный управляющий должника в рассматриваемой ситуации первоначально должен был принять действия к реализации преимущественного права приобретения спорного земельного участка, находящегося под гаражом, принадлежащим заявителю на праве собственности и после утверждения положения о реализации конкурсного имущества должника предложить заявителю выкупить спорный земельный участок по рыночной стоимости. Перевод на Диева О.В. прав и обязанностей покупателя земельного участка по договору купли-продажи от 19.06.2014, по мнению подателя жалобы, является надлежащим способом защиты права, направленным на скорейшее рассмотрение дела и восстановление нарушенных прав заявителя, а также не затрагивает права и законные интересы конкурсного управляющего по вопросу правильности проведения торгов. Заявитель считает, что судом при вынесении обжалуемого судебного акта не учтены указания суда кассационной инстанции.

До начала судебного заседания от Егоркина Е.Г. поступили возражения на апелляционную жалобу Диева О.В., приобщенные к материалам дела протокольным определением суда апелляционной инстанции в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По мнению Егоркина Е.Г., ссылка Диева О.В. в жалобе на постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.03.2015 необоснованна, поскольку в ходе уточнения исковых требований заявитель отказался от оспаривания торгов по настоящему делу, прося перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка. Судом первой инстанции обоснованно установлено, что у Диева О.В. отсутствовало право преимущественной покупки согласно положениям статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом заявитель реализовал свое право на участие в торгах по лоту N 2, однако победителем торгов был признан Егоркин Е.Г., подавший заявку первым. Никаких нарушений при проведении торгов допущено не было, торги не были признаны недействительными, результаты торгов Диев О.В. не оспаривает, на основании чего апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

В судебном заседании представитель Диева О.В. доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просит определение суда от 19.05.2016 отменить, жалобу заявителя - удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседания не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции и признается лицами, участвующими в деле, конкурсным управляющим ООО "Оплот" Сероглазовым Р.Р. 25.11.2012 на торги (сообщение N SBR12004890, опубликовано 25.11.2012 в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве) для продажи было выставлено следующее недвижимое имущество ответчика:

Лот N 1:

1) частично трехэтажное, частично одноэтажное административное здание с гаражами литер ЕВВ1, общей площадью 3512,5 кв.м., адрес: г. Оренбург, ул. Березка, д. 20, участок N 1;

2) одноэтажное производственное здание литер Б1, общей площадью 707,1 кв.м., адрес: г. Оренбург, ул. Березка, д. 20, участок N 1;

3) земельный участок общей площадью 5171 кв.м., назначение: земли поселений, кадастровый (условный) номер 56:44:01 22 001:0003, адрес: г. Оренбург, ул. Березка, д. 20.

Лот N 2:

1) двухэтажное здание теплой стоянки литер В1, общей площадью 1766,8 кв.м., адрес: г. Оренбург, ул. Березка, д. 20, участок N 2;

2) земельный участок общей площадью 2729 кв.м. назначение: земли поселений, кадастровый (условный) номер 56:44:01 22 001:0004, адрес: г.Оренбург, ул. Березка, д. 20.

Из материалов дела следует, что земельный участок общей площадью 5171 кв.м является предметом залога по договору ипотеки, залогодержателем является Банк ВТБ (публичное акционерное общество) (далее - Банк ВТБ).

На земельном участке, принадлежащем ООО "Оплот" на праве собственности, общей площадью 5171 кв.м., кадастровый номер 56:44:01 22 001:0003, выставленном на торги в составе лота N 1, расположен гараж общей площадью 104 кв.м, принадлежащий Диеву О.В. на праве собственности на основании договора купли-продажи от 10.04.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 56-АБ N 722706, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 19.04.2012 (л.д. 28 т.1).

В 2012 году после покупки гаража Диев О.В. устно обращался к конкурсному управляющему ООО "Оплот" с просьбой выделить из общего земельного участка участок примерной площадью 120 кв.м. непосредственно под гаражом, произвести оценочную стоимость и продать по ней запрашиваемый Диевым О.В. земельный участок, необходимый для пользования, владения и распоряжения гаражом.

Конкурсный управляющий в удовлетворении просьбы отказал, сославшись на то, что все недвижимое имущество ООО "Оплот" находится в залоге у Банка ВТБ в Оренбурге, который являясь залоговым кредитором, не дает согласие на такой раздел и продажу запрашиваемого земельного участка.

10.01.2013 на электронной площадке закрытого акционерного общества "Сбербанк-АСТ" (http://bankruptcy.sberbank-ast.ru) состоялись торги N SBR12004890 (в виде открытого аукциона) по продаже имущества ООО "Оплот" в составе указанных выше лотов (Лот N 1, Лот N 2). Торги признаны несостоявшимися в виду отсутствия заявок.

21.03.2013 на электронной площадке закрытого акционерного общества "Сбербанк-АСТ" (http://bankruptcy.sberbank-ast.ru) состоялись повторные торги N SBR12004890 в (виде открытого аукциона) по продаже имущества ООО "Оплот" в составе указанных выше лотов (Лот N 1, Лот N 2). Торги также признаны несостоявшимися в виду отсутствия заявок.

25.01.2013 Диев О.В. направил в Банк ВТБ в городе Оренбурге письмо с просьбой дать согласие на выделение участка под гаражом и продать его по оценочной стоимости (л.д.18 т.1), на что Банк ВТБ ответил отказом.

После проведения повторных торгов конкурсный управляющий ООО "Оплот" по вышеназванным просьбам истца и с целью оптимизации продажи с согласия Банка ВТБ произвел раздел земельного участка общей площадью 5171 кв.м с кадастровым номером 56:44:0122001:0003 путем образования трех новых земельных участков, а именно:

1) земельный участок общей площадью 4223 кв.м. с кадастровым номером 56:44:0122001:165 (на земельном участке расположено частично трехэтажное, частично одноэтажное административное здание с гаражами литер ЕВВ1 N 20).

2) земельный участок общей площадью 842 кв.м с кадастровым номером 56:44:0122001:164 (на земельном участке расположено одноэтажное производственное здание литер Б1 N 20).

3) земельный участок общей площадью 104 кв.м с кадастровым номером 56:44:0122001:164 (на земельном участке расположен гараж N 20, принадлежащий Диеву О.В. на праве собственности).

Однако в прямой продаже земельного участка под гаражом непосредственно Диеву О.В. конкурсным управляющим было отказано, поскольку залоговый кредитор определил порядок и условия продажи заложенного имущества должника путем утверждения 08.05.2014 изменений и дополнений (л.д.80-81 т.1); Диеву О.В. было предложено приобрести этот земельный участок на публичных торгах.

16.06.2014 на электронной площадке "Аукционы Сибири" (http://ausib.ru) состоялись торги N 2456-ОТПП (посредством публичного предложения) по продаже имущества ООО "Оплот" в составе:

Лот N 1:

1) частично трехэтажное, частично одноэтажное административное здание с гаражами литер ЕВВ1, общей площадью 3512,5 кв.м.;

2) земельный участок общей площадью 4 223 кв.м.;

3) одноэтажное производственное здание литер Б1, общей площадью 707,1;

4) земельный участок общей площадью 842 кв.м. Местонахождение имущества: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Березка, 20.

Лот N 2:

1) земельный участок общей площадью 104 кв.м. Местонахождение имущества: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Березка, 20.

17.06.2014 Диев О.В. допущен к участию в торгах в форме публичного предложения. Заявителем была подана заявка, а также оплачен аванс в размере 20% от цены Лота N 2, что подтверждается Протоколом N 2456-ОТПП/1/2 об определении участников торгов в форме публичного предложения по продаже имущества (л.д.20-22 т.1).

Однако победителем торгов был признан Егоркин Е.Г., подавший заявку первым, что подтверждается Протоколом N 2456-ОТПП72/2 о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества (л.д. 16-17 т.1).

Полагая, что указанные торги по продаже земельного участка общей площадью 104 кв. м. форме публичного предложения проведены с нарушением действующего законодательства, Диев О.В. является заинтересованным лицом и согласно нормам земельного и гражданского законодательства имеет право преимущественной покупки земельного участка, на котором находится принадлежащий ему гараж, ссылаясь на положения статей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 250, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, Диев О.В. обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции, обоснованно исходил из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается сторонами, Диев О.В. приобрел гараж на основании договора купли-продажи, заключенного 10.04.2012 с Клениным Дмитрием Анатольевичем (продавец) (далее - Кленин Д.А.) (л.д.111 т.3).

Согласно пункту 2 договора указанный гараж принадлежит продавцу на праве частной собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 03.04.2012 N 56-АБ 719237.

При этом в пункте 3 договора купли-продажи указано, что продаваемый гараж расположен на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0122001:0003, принадлежащем ООО "Оплот" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 18.12.2000 5600 N 207093.

Согласно делу правоустанавливающих документов на гараж, расположенный по вышеуказанному адресу, земельный участок под гаражом использовался Клениным Д.А. на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 05.02.2003, заключенного с собственником земельного участка - обществом "Оплот" (л.д. 118-119 т.3). Из условий договора следует, что право аренды предоставлено Кленину Д.А. на неопределенный срок.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что тот факт, что земельный участок, расположенный под покупаемым гаражом, находится у продавца в аренде, Диеву О.В. было известно, поскольку документы на государственную регистрацию права собственности на гараж подавались Клениным Д.А. и Диевым О.В. одновременно 10.04.2012 (л.д. 109-110 т.3).

По условиям договора аренды от 05.02.2003 арендатору передается во временное возмездное пользование часть земельного участка с кадастровым номером 56:44:0122001:0003, назначение: земли поселений, адрес: г. Оренбург, ул. Березки, N 20, согласно схеме определения границ части земельного участка (приложение N 1 к договору) без выделения в натуре. Площадь арендуемой части земельного участка составляет 120 кв.м.

Арендатор согласно условиям договора имеет право использовать земельный участок и возводить на нем с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка (пункты 3.3.1, 3.3.2 договора).

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

При этом пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Таким образом, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что при покупке гаража к Диеву О.В. перешло право аренды части земельного участка, в том числе под гаражом, площадью 120 кв.м., на условиях договора аренды от 05.02.2003.

Пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги по продаже доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, согласно буквальному толкованию пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2011 N 569-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Зверевой Елены Никандровны на нарушение ее конституционных прав положениями частей 1 и 6 статьи 69, части 3 статьи 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве", пункта 1 статьи 250 и статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации").

При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о банкротстве не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей должнику доли общей собственности, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.

Из материалов дела следует, что продаваемые конкурсным управляющим земельные участки общей площадью 5171 кв.м, в том числе спорный земельный участок общей площадью 104 кв.м., на момент продажи имущества находились в залоге у Банка ВТБ (л.д.120-122 т.1).

В силу положений пункта 4 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Федерального закона о банкротстве, и с учетом положений настоящей статьи.

Торги по продаже заложенного имущества были проведены конкурсным управляющим должника в соответствии с Законом о банкротстве и Порядком реализации заложенного имущества должника.

Согласно протоколу от 17.06.2014 N 2456-ОТПП/2/2 Диев О.В. реализовал свое право на участие в публичных торгах по лоту N 2, однако победителем торгов законно признан Егоркин Е.Г., подавший заявку первым.

Материалами дела подтверждается, что заявитель был надлежащим образом извещен о проведении торгов и предметах продажи, к участию в торгах был допущен. Проведенные торги с учетом уточнения исковых требований Диевым О.В. не оспариваются, доказательств их недействительности в материалы дела не представлено.

Таким образом, учитывая отсутствие у Диева О.В. преимущественного права покупки земельного участка, расположенного под гаражом, принадлежащим ему на праве собственности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования заявителя о переводе на него прав покупателя по договору.

Доводы жалобы Диева О.В. основаны на неверном толковании правовых норм, в связи с чем отклоняются судом апелляционной инстанции.

Выводы суда первой инстанций являются законными и обоснованными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем основания для отмены обжалуемого судебного акта у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по настоящей апелляционной жалобе уплата государственной пошлины не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.05.2016 по делу N А47-4675/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Диева Олега Валерьевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

С.Д. Ершова

Судьи

Г.М. Столяренко М.Н. Хоронеко