Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2016 г. N 15АП-4127/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 ноября 2016 г. N Ф08-6856/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: в удовлетворении требования отказано, дело направлено на новое рассмотрение, производство по делу прекращено, решение суда первой инстанции отменено

город Ростов-на-Дону

22 июля 2016 г.

дело N А32-19121/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Невретдиновым А.А.,

при участии:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: Сердюков В.Н. по доверенности от 03.07.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело N А32-19121/2015

по иску администрации города Сочи

к закрытому акционерному обществу "Фирма Сочинеруд"

о взыскании задолженности,

по встречному иску закрытого акционерного общества "Фирма Сочинеруд"

к администрации города Сочи, обществу с ограниченной ответственностью "Александрия"

о признании дополнительного соглашения к договору аренды ничтожной сделкой, признания отчета об оценке недостоверным,

УСТАНОВИЛ:

администрация города-курота Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Фирма Сочинеруд" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0404003:0262 в размере 217.749,24 рублей за период с 01.10.2014 по 31.03.2015.

Закрытое акционерное общество "Фирма "Сочинеруд" заявило иск к администрации города Сочи и обществу с ограниченной ответственностью "Александрия" о признании дополнительного соглашения к договору аренды ничтожной сделкой, признании отчета об оценке N 2-9/ОЗ-2014, изготовленного ООО "Александрия", недостоверным, а также о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Впоследствии в порядке ст. 49 АПК РФ общество отказалось от иска в части требования о признании отчета об оценке N 2-9/ОЗ-2014, изготовленного ООО "Александрия", недостоверным (л.д. 89 т. 2), а также уточнило предмет иска, заявив о признании недействительным (ничтожным) договора аренды N 4900004548 от 21.03.2008 (л.д. 103, 106 т. 2).

Определением суда от 10.11.2015 дела объединены в одно производство.

Решением от 18.02.2016 в удовлетворении требований администрации о взыскании задолженности отказано в полном объеме. Производство по требованиям закрытого акционерного общества "Фирма Сочинеруд" к обществу с ограниченной ответственностью "Александрия" прекращено. В удовлетворении требования о признании договора аренды от 21.03.2008 N 4900004548 ничтожной сделкой и дополнительного соглашения к договору отказано.

Суд квалифицировал заключенный сторонами договор аренды земельного участка как ничтожный по причине распоряжения землями курорта неуправомоченным лицом, однако в иске общества о признании дополнительного соглашения к договору аренды ничтожной сделкой отказал по причине пропуска обществом срока исковой давности о применении которой заявлено администрацией.

Расчет администрации по спорному отчету суд не принял, признав применимым к муниципальным землям постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 50 от 27.01.2011 и рассчитав плату за землю в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка с применением коэффициента инфляции. С учетом полученной величины в сопоставлении с произведенными обществом платежами 07.03.2014 и 16.02.2015 суд признал долг погашенным, в связи с чем отказал в иске администрации.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация обжаловала его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение отменить в части отказа в иске администрации, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований администрации в полном объеме.

Определением от 14.04.2016 г. апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А32-19121/2015 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для суда первой инстанции, поскольку при изучении материалов дела судом апелляционной инстанции установлено, что в материалах дела имеются два подписанных судьей варианта резолютивной части решения (том 1 л.д. 134, том 1 л.д. 136), которые отличаются по своему содержанию.

В одном случае в удовлетворении требования о признании договора аренды ничтожной сделкой отказано, в другом данное требование удовлетворено.

При этом установить, какое в действительности решение огласил суд невозможно, поскольку при оглашении резолютивной части решения аудиозапись не велась в связи с отсутствием представителей сторон.

Из представленного в материалы дела протокола судебного заседания от 10.11.2015 (том 1 л.д. 135) следует, что в судебном заседании суда первой инстанции был объявлен перерыв до 17.11.2015 до 09 час. 00 мин. Явка представителей лиц, участвующих в деле после перерыва обеспечена не была. Согласно протоколу в судебном заседании 17.11.2015 объявлена резолютивная часть решения.

Кроме того, как указано выше, оба варианта резолютивной части решения подписаны судьей.

Указанное в соответствии с положениями ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации РФ является нарушением норм процессуального права.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика заявил отказ от встречных исковых требований общества о признании дополнительного соглашения к договору аренды от 21.03.2008 N 4900004548 ничтожной сделкой, поддержал отказ от остальных требований встречного иска, заявленный в суде первой инстанции (в части требования о признании отчета об оценке N 2-9/ОЗ-2014, изготовленного ООО "Александрия", недостоверным (л.д. 89 т. 2)), пояснил, что доказательствами наличия у общества права постоянного (бессрочного) пользования в порядке правопреемства не располагает, возражал против удовлетворения иска администрации, настаивал на доводе о наличии переплаты на стороне общества.

В силу положений частей 2,5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично. Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Отказ от иска заявлен полномочным представителем общества, действующим на основании доверенности от 17.05.2016, содержащей отдельное указание на правомочие отказаться от иска полностью либо в части. Отказ не нарушает закон либо права третьих лиц, в связи с чем принимается апелляционным судом.

В силу положений статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

С учетом изложенного производство по встречным исковым требованиям общества о признании дополнительного соглашения к договору аренды от 21.03.2008 N 4900004548 ничтожной сделкой и о признании отчета об оценке N 2-9/ОЗ-2014, изготовленного ООО "Александрия", недостоверным подлежит прекращению.

В остальной части апелляционный суд рассматривает дело по правилам суда первой инстанции по существу.

Изучив материалы дела, доводы сторон, выслушав представителя общества, суд апелляционной инстанции установил следующее.

21.03.2008 года между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации г. Сочи (арендодатель) и ЗАО "Фирма "Сочинеруд" (арендатор) заключен договор аренды N 4900004548, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 130 000 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0404003:0262, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, вблизи с.Каменка по Краснополянскому шоссе, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, для организации карьеров по добыче инертных материалов, бутового и облицовочного камня. Категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи письмом от 26.11.2014 N 28654/0205-16 передал истцу дополнительное соглашениеN1 от 26.11.2014, в пункте 1 которого указано, что размер арендной платы в год составляет 1 475 175 руб. и определен на основании отчета об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы.

Отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 24.09.2014 N 2-9/ОЗ-2014, подготовленный ООО "Александрия", представлен в материалы дела, выполнен в отношении спорного участка по состоянию на 24.09.2014.

Дополнительное соглашение не подписано обществом, однако согласно пункту 3.5 договора дополнительное соглашение есть средство фиксации одностороннего изменения условия об арендной плате арендодателем, в случае, если арендатор оказывается от его подписания, оно подписывается только арендодателем.

Согласно акту осмотра от 11.03.2015 на спорном участке располагается карьер.

По сведениям ЕГРП спорный участок является объектом муниципальной собственности, дата регистрации права 01.05.2009, договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Администрация, ссылаясь на наличие установленной законом обязанности по оплате за землепользование и на неисполнение указанной обязанности обществом, обратилась с иском о взыскании долга за период с 01.10.2014 по 31.03.2015.

Расчет за период с 01.10.2014 по 17.11.2014 определен по формуле постановления глава города Сочи N 791 от 15.06.2007 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи" (далее - Постановление N 791); за период с 18.11.2014 по 31.03.2015 исходя из отчета об оценке от 24.09.2014 N 2-9/ОЗ-2014.

Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом аренды могут выступать в том числе земельные участки.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Как видно, при предъявлении иска администрация г. Сочи представила договор аренды.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на дату заключения договоров, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Спорный земельный участок расположен в административных границах города-курорта Сочи.

На момент подписания договора аренды земельный участок относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, поэтому являлся федеральной собственностью. Полномочиями по распоряжению земельным участком администрация не обладала (пункт 6 статьи 2, пункт 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, постановление Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров -Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта" и от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи").

Договор, заключенный администрацией с превышением полномочий, недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 125, статьи 209, пункта 3 статьи 214, статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку ничтожен договор аренды, не имеют юридической силы никакие дополнительные соглашения к нему.

Вместе с тем, ничтожность договора аренды не освобождает ответчика от оплаты землепользования. Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с положениями Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", к собственности муниципальных районов или городских округов отнесены земельные участки, находящиеся в границах курортов федерального значения, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в ЕГРП до дня вступления в силу этого Закона, т.е. до 19.12.2008.

Как указано выше, в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право муниципальной собственности на спорный земельный участок, в силу чего администрация обладает надлежащей легитимацией для взыскания платы с ответчика за пользование земельным участком.

С учетом ничтожности договора аренды иск носит кондикционный характер и рассматривается по правилам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правовая квалификация заявленных требований является прерогативой суда. Ошибочная правовая квалификация требования администрации о взыскании задолженности по оплате за землепользование не является основанием к отказу в иске.

Согласно правилам статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

При взыскании платы за титульное землепользование, кондикция начисляется исходя из установленных нормативно ставок арендной платы, действовавших в соответствующий период.

В спорный период порядок определения размера арендной платы, сроки ее внесения регламентировались нормами:

- постановления глава города Сочи N 791 от 15.06.2007 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи" (далее - Постановление N 791);

- постановления главы города Сочи N 210 от 20.06.2009 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - Постановление N 210);

- постановления администрации города Сочи N 1061 от 03.06.2011 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - Постановление N 1061).

Согласно пункту 2 Постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета о их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Пунктом 5.7 Постановления N 210 закреплялось, что порядок определения размера годовой арендной платы, установленный пунктами 2, 8 настоящего постановления, применяется для арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, в соответствии с пунктом 3 настоящего постановления, за исключением договоров аренды земельных участков, указанных в подпунктах 5.1 - 5.5 настоящего постановления.

Согласно подпункту д) пункта 5.2 названного постановления, вступившему в силу с 30 декабря 2011 года, 5.2. арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в размере 2 процентов в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта, если земельный участок предоставлен в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Данный пункт не может быть признан противоречащим Постановлению Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 также предусматривающему возможность определять арендную плату от кадастровой стоимости участков.

Как видно, участок предоставлялся обществу как недропользователю. Общество имеет соответствующую лицензию (л.д. 60-63 т.1).

Следовательно, оснований для начисления обществу арендной платы по отчету о рыночной стоимости годовой арендной платы не имеется. За весь спорный период с 01.10.2014 по 31.03.2015 расчет надлежит производить по ставке 2% от кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Пунктом 9.2 Постановления 210 закреплялось, что при заключении договора аренды земельного участка департамент имущественных отношений администрации города Сочи предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Согласно представленному в материалы дела кадастровому паспорту спорного земельного участка его кадастровая стоимость составляет 582 400 руб. Данная кадастровая стоимость была определена по состоянию на 01.01.2008 г. (Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 20.08.2009 N 730) и оставалась актуальной до 01.12.2015 (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 29.10.2015 N 1468).

Размер платы за землепользование с 2010 г. должен был определяться с учетом коэффициентов инфляции, определяемых федеральными законами о федеральном бюджете на соответствующий год.

Следовательно, годовая арендная плата в 2014 году определенная по ставке 2% от кадастровой стоимости участка (582 400 руб.) и последовательно увеличенная на коэффициенты инфляции 2010-2014 гг. (8%, 6,5% 6%, 5,5%, 5%) составляла 28 975,51 руб. Соответственно, за четвертый квартал 2014 года ответчик должен был уплатить 7 303,42 руб. (28 975,51 : 365 х 92).

Годовая арендная плата за 2015 год с учетом коэффициента инфляции 12,2% составила 32 510,52 руб. Соответственно за первый квартал 2015 общество должно было уплатить 8 016,29 руб. (32 510,52 : 365 х 90).

Вместе с тем, с 2010 года общество производило значительно большие платежи, нежели нормативная арендная оплата по указанной выше формуле, в частности, в 2011, 2012, 2013 и 2014 гг. по 882 050 руб. ежегодно вместо положенных 13 397,53 руб.; 14 201,38 руб.; 14 982,46 руб. и 15 731,58 руб. соответственно. С учетом указанного на стороне общества образовалась значительная переплата и отыскиваемой администрацией задолженности нет. Иск удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2016 по делу N А32-19121/2015 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Принять отказ закрытого акционерного общества "Фирма Сочинеруд" от встречного иска. Производство по встречному иску прекратить.

Возвратить закрытому акционерному обществу "Фирма Сочинеруд" (ИНН 2317006968, ОГРН 1022302724014) из федерального бюджета 12 000 руб. (двенадцать тысяч рублей) государственной пошлины по иску, уплаченной по платежному поручению от 27.07.2015 N 523.

В иске администрации города Сочи отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина О.Г. Ломидзе