Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2016 г. N 15АП-6715/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 октября 2016 г. N Ф08-6579/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о переводе прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

24 июля 2016 г.

дело N А32-1302/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Невретдиновым А.А.,

при участии:

от истца - Гусев Николай Петрович и представитель Кравцов Д.А. по доверенности от 16.11.2015;

от ответчика Иванова В.И. - представитель Карпенко А.М. по доверенности от 16.05.2016;

от администрации муниципального образования Крыловский район Краснодарского края - представитель Солошенко И.В. по доверенности от 21.01.2016.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя- главы крестьянского (фермерского) хозяйства Иванова Владимира Ивановича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Сумин Д.П.)

от 17 марта 2016 года по делу N А32-1302/2016

по иску индивидуального предпринимателя- главы крестьянского (фермерского) хозяйства Гусева Николая Петровича (ИНН 233801646501, ОГРНИП 304233828500011), станица Октябрьская Крыловского района Краснодарского края,

к ответчикам: индивидуальному предпринимателю- главе крестьянского (фермерского) хозяйства Иванову Владимиру Ивановичу (ИНН 233800048001, ОГРН 311236205900014), Администрации муниципального образования Крыловский район Краснодарского края,

о переводе прав и обязанностей по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель, глава КФХ Гусев Николай Петрович (далее - истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю, главе КФХ Иванову Владимиру Ивановичу (далее - ответчик) о переводе на индивидуального предпринимателя главу крестьянского (фермерского) хозяйства Гусева Николая Петровича права и обязанности арендатора по договору аренды от 14.01.2015 г., заключенного между Администрацией муниципального образования Крыловской район и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Ивановым Владимиром Ивановичем, в отношении земельного участка площадью 1297000+/-9965 кв.м, категория земель -земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 23:14:0111008:20, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка ( адрес ориентира): Краснодарский край, Крыловской район, ЗАО "Новосергиевское", участок N 42.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2016 в удовлетворении иска отказано. Суд пришел к выводу, что Гусев Н.П. при исполнении обязанностей арендатора допускал нарушения договора аренды, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения иска, поскольку преимущественное право на заключение договора аренды принадлежит только арендатору, надлежаще исполнявшему свои обязанности по договору аренды. Вместе с тем, оценив обстоятельства заключения оспариваемого договора аренды между Ивановым В.И. и Администрацией муниципального образования Крыловской район, Арбитражный суд Краснодарского края квалифицировал указанный договор как ничтожный ввиду нарушения процедуры его заключения. Суд указал, что при наличии конкурентного притязания на этот же земельный участок со стороны Гусева Н.П. договор подлежал заключению только путем проведения торгов.

Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции в части квалификации договора аренды от 14.01.2015 как ничтожного, ответчик Иванов В.И. обжаловал его в порядке апелляционного производства. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд нарушил принципы состязательности и диспозитивности арбитражного процесса, признав договор ничтожной сделкой без просьбы об этом лиц, участвующих в деле. Также апеллянт указывает, что договор был заключен 14.01.2015 на основании специального законодательства - статьи 12 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", которая не требовала проведения торгов. Заявитель апелляционной жалобы указывает, что никакой заявки Гусев Н.П. на участие в конкурсе не подавал, а, следовательно, соответствующего волеизъявления в виде конкурентной заявки не выразил. Дополнительные соглашения 2007 года не были зарегистрированы, в связи с чем для ответчика Иванова В.И. не имеют силы.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика Иванова В.И. и представитель ответчика - Администрации муниципального образования - поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и правильно установлено арбитражным судом первой инстанции на основании имеющихся в деле письменных доказательств, 31.08.1997 года между главой КФХ Гусевым Н.П. и администрацией Крыловского района был заключен договор аренды земельного участка площадью 57 га для сельскохозяйственного использования на срок 5 лет.

10.12.2007 года между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 31 августа 1998 года, согласно которому уточнена площадь преданного истцу в аренду земельного участка и составляет 553000,0 кв. метров, указан кадастровый номер земельного участка 23:14:0111008:0003, обозначено местонахождение земельного участка: ЗАО "Новосергиевское" отделение 5, поле 6, клетка 3, а также установлен срок аренды до 01.12.2017 года.

09.09.1999 года между главой КФХ Гусев Н.П. и администрацией Крыловского района был заключен договор аренды земельного участка площадью 60,8 га для сельскохозяйственного использования на срок 5 лет. По истечению срока аренды Арендодатель не потребовал возврата арендованного имущества, и арендные отношения продолжились на неопределенный срок.

10.12.2007 года между главой КФХ Гусев Н.П. и администрацией Крыловского района заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 09.09.1999 года, согласно которому уточнена площадь преданного истцу в аренду земельного участка и составляет 617000,0 кв. метров, указан кадастровый номер земельного участка 23:14:01:11008:0004, обозначено местонахождение земельного участка: ЗАО "Новосергиевское" отделение 5, поле 6, клетка 2, а также установлен срок аренды до 01.12.2017 года.

Указанные дополнительные соглашения к договорам аренды были заключены в соответствии с распоряжением главы администрации муниципального образования Крыловский район от 10.12.2007 года N 1095-р, пунктом 3 которого предусмотрена обязанность КФХ провести государственную регистрацию дополнительных соглашений к договорам аренды от 31.08.1998 года и от 09.09.1999 года.

13.01.2015 года главой администрации муниципального образования Крыловский район принято распоряжение N 5-р, которым признано утратившим силу распоряжение от 10.12.2007 года N 1095-р, поручено управлению муниципальным имуществом муниципального образования Крыловский район подготовить соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков от 31.08.1998 года и 09.09.1999 года.

Соответствующие проекты соглашений 13.01.2015 года были подготовлены и 20.01.2015 года переданы главе КФХ Гусеву Н.П.

Поскольку арендодатель был обязан предупредить истца о расторжении договора аренды за три месяца, глава КФХ Гусев Н.П. должен был осуществить возврат арендуемых земельных участков 20.04.2015 г.

Однако как установлено арбитражным судом Краснодарского края при рассмотрении дела N А32-6203/2015, земельные участки, предоставленные главе КФХ Гусеву Н.П. в пользование с кадастровыми номерами 23:14:0111008:3 и 23:14:0111008:4, имеют совпадение границ с земельным участком, предоставленным в аренду главе КФХ Иванову В.И. на основании договора аренды от 14.01.2015 года N 8814000097, которому присвоен иной кадастровый номер 23:14:0111008:20.

Указанные обстоятельства подтверждены заключением кадастрового инженера Шаповаловой Н.И., производившего осмотр земельных участков на основании определения арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2015 года по делу N А32-6203/2015.

Тем самым, вступившим в законную силу решением арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-6203/2015 установлены как факт идентичности земельного участка с кадастровым номером 23:14:0111008:20 переданного в аренду главе КФХ Иванову В.И., земельным участкам с кадастровыми номерами 23:14:0111008:3 и 23:14:0111008:4, ранее предоставленными в аренду главе КФХ Гусев Н.П., так и факт заключения договора аренды с главой КФХ Ивановым В.И. 14.01.2015 г., т.е. до истечения срока действия договора аренды с главой КФХ Гусевым Н.П.

Материалами дела N А32-6203/2015 подтверждено, что заключенный с главой КФХ Ивановым В.И. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:14:0111008:20 содержит те же условия, которые были в договорах аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:14:0111008:3 и 23:14:0111008:4, ранее предоставленными в аренду главе КФХ Гусев Н.П., т.е. тождественность предмета договора и его условий.

Истец полагает, что имеет преимущественное право на предоставление земельного участка в аренду как добросовестный арендатор, в связи с чем обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Апелляционный суд находит, что суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок

Таким образом, для наличия преимущественного права арендатор должен надлежаще исполнять договорные условия.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из представленной Администрацией Крыловского района справки (л.д.59-60, т.2) следует, что Гусев Н.П. неоднократно допускал просрочки в оплате ( в том числе, в 2009 году более чем на 80 дней). В письменном пояснении, данном суду, представитель истца (л.д.76, т.2) признал, по крайней мере, шесть фактов просрочки арендных платежей. При таких обстоятельствах апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о ненадлежащем исполнении арендатором Гусевым Н.П. своих обязанностей арендатора, и, следовательно, отсутствия у него преимущественного права, предусмотренного пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем апелляционный суд отмечает, что сам по себе факт отсутствия государственной регистрации дополнительных соглашений к договорам аренды, заключенным между Гусевым Н.П. и Администрацией Крыловского района, не поражает указанные соглашение недействительностью.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными ( Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165): "По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими".

При таких обстоятельствах апелляционный суд находит, что Администрация муниципального образования Крыловский район как сторона (арендодатель) в дополнительных соглашениях с арендатором Гусевым Н.П. не могла не знать, что она связана договорным отношением с арендатором, в том числе, условием о сроке аренды - до 01.12.2017 (л.д.24,32, т.1). Предусмотренных законом или договором ( пункт 3.2.5 дополнительного соглашения) оснований для одностороннего отказа от исполнения договора у Администрации муниципального образования не было.

Соответственно, Администрация муниципального образования не могла не осознавать, что до декабря 2017 года в соответствии с условиями заключенного ею договора правомочен был владеть и пользоваться спорным земельным участком Гусев Н.П.

Указанного обстоятельства достаточно для вывода о наличии у него самостоятельного притязания на спорный земельный участок ( наличие конкурентного притязания).

Согласно пункту 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имеется только одно заявление о передаче таких участков в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой особую категорию земельного фонда, в которую входят наиболее ценные продуктивные земли, в связи с чем, законодательством установлен целый ряд особенностей, связанных не только с их охраной, но и порядком предоставления.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 N 7865/13 сформулирован следующий правовой подход, обязательный для применения арбитражными судами при рассмотрении дел со схожими фактическими обстоятельствами.

При рассмотрении заявок о предоставлении земельных участков и принятии по ним решений не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом (пункт 1 статьи 34 Земельного кодекса). Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности регламентирован статьей 12 Закона о фермерском хозяйстве. Эта норма является специальной и устанавливает процедуру предоставления земельного участка, отличную от общего порядка предоставления земельных участков.

Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском( фермерском) хозяйстве" определяет не только основы создания и деятельности названных хозяйств, но и регулирует вопросы предоставления и приобретения земельных участков для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности в целях обеспечения государством надлежащих гарантий для формирования и нормального функционирования крестьянских хозяйств. Условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям и другим субъектам, не являющимся фермерскими хозяйствами, устанавливаются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (статья 82 Земельного кодекса).

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 20.11.2014 N 308-ЭС14-1222, а также в Определении от 18.05.2015 N 310-ЭС14-7728 пришла к выводу о том, что правила, установленные пунктом 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (о предоставлении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на торгах при наличии двух и более заявлений), подлежат применению и в случаях наличия конкурирующей заявки второго специального субъекта (крестьянского (фермерского) хозяйства) или иной сельскохозяйственной организации.

Верховный Суд Российской Федерации, в частности, указал, что Закон о фермерском хозяйстве, устанавливая порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения такому субъекту, не определяет процедуру предоставления земельного участка в случае наличия конкурирующей заявки второго такого же субъекта или иной сельскохозяйственной организации.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что в отсутствие в Законе о фермерском хозяйстве соответствующих положений, регулирующих спорную ситуацию, и учитывая, что указанным лицам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства необходимы земли сельскохозяйственного назначения, применению подлежат правила, установленные пунктом 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, прямо содержащий норму о предоставлении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду в случае, если подано два и более заявлений на торгах (конкурсах, аукционах). Применение этой нормы в рассматриваемой случае вытекает также из статьи 2 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, которой предусмотрено, что участниками отношений, регулируемых Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, не исключая тем самым, его действие на крестьянские (фермерские) хозяйства.

Правовое регулирование спорной ситуации положениями пункта 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения соответствует установленным статьей 34 Земельного кодекса (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным выше принципам.

Таким образом, суду для рассмотрения по существу спора надлежит установить наличие воли иного лица, претендующего на тот же земельный участок на получение этого земельного участка в аренду.

В данном деле арендодатель не мог не знать о наличии конкурирующего притязания на спорный земельный участок со стороны Гусева Н.П. как владеющего арендатора, в связи с чем обязан был обеспечить заключение договора на торгах, а также публикацию в средствах массовой информации о предстоящем предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Суд первой инстанции правомерно указал, что, будучи достоверно информированной о наличии иного лица, претендующего на спорный участок, Администрация осуществила предоставление спорного земельного участка, находящегося во владении другого лица, без обеспечения справедливой, публичной, открытой и прозрачной процедуры предоставления земельного участка, чем нарушила право на равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности.

При указанных обстоятельствах, действия Администрации по рассмотрению заявления предпринимателя без установления всех фактических обстоятельств и проведения публичных торгов свидетельствуют о явном злоупотреблении правом и нарушении закона. В рассматриваемой ситуации для Администрации был очевиден интерес двух крестьянских (фермерских) хозяйств в предоставлении в аренду земельных участков. При таких обстоятельствах установленная Законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве преференция в предоставлении земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству без проведения торгов и предварительной публикации, то есть в заявительном порядке, не действует и не должна была применяться Администрацией, коль скоро очевидна была заинтересованность двух крестьянских (фермерских) хозяйств в предоставлении спорных земельных участков в аренду.

Поскольку действия Администрации муниципального образования нарушают публичные интересы в виде получения максимальной выгоды от использования земельного участка путем выставления права аренды земельного участка на торги, в равной степени нарушаются законный интерес неопределенного круга лиц, которые вправе были участвовать в торгах для приобретения права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, что является основанием для квалификации сделки как ничтожной ( пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25).

При таких обстоятельствах Арбитражный суд Краснодарского края правомерно на основании статьи 10, пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации( в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) квалифицировал договор аренды, заключенный между Ивановым В.И. и Администрацией муниципального образования Крыловский район как ничтожную сделку.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд не вправе был квалифицировать сделку как ничтожную без соответствующей просьбы одной из сторон спора, подлежит отклонению. Вопрос квалификации судом сделки как ничтожной не требует заявления соответствующей стороны ( в отличие от оспоримых сделок).

При таких обстоятельствах апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17 марта 2016 года по делу А32-1302/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов