Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2016 г. N 08АП-6933/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 октября 2016 г. N Ф04-4357/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании незаконным акта органа власти, о признании незаконным отказа в регистрации документа по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: дело направлено на новое рассмотрение, исковые требования удовлетворены, решение суда первой инстанции отменено

город Омск

26 июля 2016 г.

Дело N А46-2711/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

судей Киричёк Ю.Н., Кливера Е.П.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Рязановым И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6933/2016) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской Области от 25.04.2016 по делу N А46-2711/2016 (судья Яркова С.В.), принятое по заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524)

о признании незаконным решения от 14.01.2016 N 55/101/034/2015-2701,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Семенова Е.Г. (предъявлено служебное удостоверение, по доверенности N Исх-ДИО/14302 от 18.08.2015 сроком действия на 1 год);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - Терехова Е.В. (предъявлено служебное удостоверение, по доверенности N 52 от 05.07.2016 сроком действия по 31.12.2016),

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту - заявитель, Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее по тексту - заинтересованное лицо, Управление), выраженного в сообщении от 14.01.2016 N 55/101/034/2015-2701, об отказе в государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка от 24.06.2009 N ДГУ-К-34-1448, и об обязании осуществить государственную регистрацию соглашения к договору аренды земельного участка от 24.06.2009 N ДГУ-К-34-1448.

Решением по делу Арбитражный суд Омской области отказал в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции указал, что при отсутствии преимущественного права арендатора на заключение договора аренды, согласование размера арендной платы, являющегося существенным условием договора, равноценно заключению нового договора. При таких обстоятельствах решение Управления, оформленное в сообщении от 14.01.2016 N 55/101/034/2015-2701 об отказе в государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка от 24.06.2009 N ДГУ-К-34-1448, признано законным и обоснованным.

Не согласившись с принятым решением, заявитель обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент указывает, что судом первой инстанции необоснованно не приняты во внимание положения гражданского законодательства, в частности, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми договоры аренды считаются возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок в отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Также, по убеждению подателя жалобы, судом первой инстанции не учтено, что в соответствии с действующим законодательством, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, то условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В связи с изложенным, как полагает Департамент, возобновление действия спорного договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок, заключенного еще в 2009 году, т.е. до внесенных в Земельный кодекс Российской Федерации изменений, вступивших с 01.03.2015, не противоречит действующему законодательству.

В представленном до начала судебного заседания отзыве заинтересованное лицо просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Управления с доводами апелляционной жалобы не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ассоциация офицеров запаса" (арендатор) 24.06.2009 заключён договор N ДГУ-К-34-1448 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года находящийся в государственной собственности, расположенный в г.Омске и относящийся к категории земель населённых пунктов земельный участок площадью 750 кв.м. с кадастровым номером 55:36:14 01 01:86, местоположение которого установлено: г. Омск, бульвар Архитекторов - ул.Ватутина, для строительства административного здания (офисы организаций непосредственного обслуживания населения).

Соглашением, зарегистрированным в установленном порядке 28.11.2011 за номером 55-55-01/295/2011-214, все права и обязанности арендатора по договору перешли к обществу с ограниченной ответственностью "Эридан" (ООО "Эридан").

В ноябре 2015 года между Департаментом и ООО "Эридан" заключено соглашение, изменяющее размер и порядок внесения арендной платы.

Во исполнение установленного законодательством порядка Департамент обратился в адрес заинтересованного лица за регистрацией соглашения.

Сообщением от 14.01.2016 N 55/101/034/2015-2701 Управление отказало Департаменту в государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 01:86 N ДГУ-К-34-1448 от 24.06.2009.

Заинтересованное лицо указало, что договор аренды срочный и прекратил своё действие 18.06.2015, при этом на основании пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Также Управление отметило, что поскольку Земельный кодекс Российской Федерации имеет специальное действие по отношению к Гражданскому кодексу Российской Федерации, постольку положения Гражданского кодекса Российской Федерации в части возобновления договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределённый срок в случае отсутствия возражения со стороны арендодателя, не применяются.

Департамент, полагая, что указанное решение Управления не соответствует закону и нарушает его права и охраняемые законом интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

25.04.2016 Арбитражным судом Омской области принято обжалуемое заявителем в апелляционном порядке решение.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, находит его подлежащим отмене, исходя из следующего.

Как следует из оспариваемого отказа Управления, основанием для его принятия послужил вывод заинтересованного лица о том, что спорный договор аренды прекратил свое действие, при этом в соответствии с действующим законодательством такие договоры являются срочными и у арендатора отсутствует преимущественное право на заключение нового договора.

Суд первой инстанции согласно обжалуемому решению, поддерживая позицию Управления, также указал, что в рассматриваемом случае заключение сторонами спорного договора аренды дополнительного соглашения от 10.11.2015 в отсутствие преимущественного права арендатора на заключение договора аренды равноценно заключению нового договора аренды.

Суд апелляционной инстанции находит изложенные позиции Управления и суда первой инстанции ошибочными, исходя из следюущего.

Согласно статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (часть 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации (часть 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами (часть 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Анализ приведённых выше норм позволяет прийти к выводу о том, что гражданское и земельное законодательство соотносятся между собой как общее и частное, т.е., если Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены какие-либо особые положения в правовом режиме земельных участков, применению подлежат именно специальные нормы, в случае же отсутствия таковых руководствоваться необходимо общими нормами, а именно: предписаниями гражданского законодательства.

В соответствии с положениями части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка заключается на срок, определённый договором по соглашению сторон.

При этом пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указывает суд первой инстанции в обжалуемом судебном акте, мотивируя свою позицию, Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" был изменён ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

Так, в соответствии со статьёй 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Согласно статье 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является срочным; арендатору не принадлежит преимущественное право на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем ни Управлением, ни судом первой инстанции не принято во внимание, что по смыслу действующего законодательства, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, то условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, принимая во внимание изложенное, учитывая отсутствие в материалах дела документов, свидетельствующих о наличии со стороны арендодателя возражений, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор аренды земельного участка N ДГУ-К-34-1448, заключенный 24.06.2009, вопреки позиции Управления и суда первой инстанции, в рассматриваемом случае по истечении срока его действия считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом апелляционная коллегия отмечает, что зафиксированное в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации правило в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

В соответствии с условиями спорного договора арендная плата подлежит изменению, в том числе, в случае внесения изменений в порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, на территории города Омска (подпункт 1 пункта 2.2 договора).

Об изменении размера арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора. Арендатор, в свою очередь, обязан принять уведомление к исполнению и заключить с арендодателем дополнительное соглашение (абзацы 4-5 пункта 2.2 договора).

Соглашением от 10.11.2015 к договору аренды земельного участка от 24.06.2009, в регистрации которого Управлением было отказано в оспариваемом сообщении, стороны согласовали новый размер арендной платы, а также согласовали условия изменения арендной платы.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в момент возникновения спорного правоотношения, предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

При этом порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Так, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008, предусмотренная пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

На основании пункта 19 указанного Постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В этой связи вывод суда первой инстанции о том, что заключение сторонами дополнительного соглашения о согласовании размера арендной платы в отсутствие преимущественного права арендатора на заключение договора аренды равноценно заключению нового договора, является ошибочным, не основанным на нормах права.

Ссылка суда первой инстанции в обоснование своей позиции на судебные акты по делу N А70-7254/2015 судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку означенные судебные акты приняты по делу с иными обстоятельствами, отличия имеют существенные значения.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции находит отказ Управления в регистрации дополнительного соглашения от 10.11.2015 к рассматриваемому договору аренды, оформленный письмом от 14.01.2016 N 55/101/034/2015-2701, незаконным и подлежащим отмене.

В силу пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться: указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Принимая во внимание изложенное, учитывая обстоятельства настоящего дела, суд апелляционной инстанции считает возможным в качестве способа восстановления нарушенных прав Департамента и организации возложить на Управление обязанность осуществить государственную регистрацию соглашения к договору аренды земельного участка от 24.06.2009 N ДГУ-К-34-1448.

При данных обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления Департамента подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (неправильное применение норма материального права) с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы Департамента, являющегося заявителем по настоящему делу и освобождённого от уплаты государственной пошлины в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в рассматриваемом случае, согласно позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Постановления Постановление от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", распределению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1, частью 2 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 25.04.2016 по делу N А46-2711/2016 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Требования, заявленные Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска, удовлетворить.

Признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, выраженное в сообщении от 14.01.2016 N 55/101/034/2015-2701, об отказе в государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка от 24.06.2009 N ДГУ-К-34-1448.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области осуществить государственную регистрацию соглашения к договору аренды земельного участка от 24.06.2009 N ДГУ-К-34-1448.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.Е. Иванова

Судьи

Ю.Н. Киричёк Е.П. Кливер