Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2016 г. N 09АП-31509/16

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилых помещений, по уплате налогов

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции изменено

г. Москва

01 августа 2016 г.

Дело N А40-142256/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе

Председательствующего: Пирожкова Д.В.,

судей Д.Н. Садиковой, В.Р. Валиева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Расткомсервис" и Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 мая 2016 года по делу N А40-142256/2015, принятое судьей Д.С. Рыбиным, по иску ООО "Расткомсервис" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

от истца: Баранова О.И. (доверенность от 27.07.2015)

от ответчика: Бускин А.А. (доверенность от 07.12.2015)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Расткомсервис" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском (с учетом уточнений) к Департаменту городского имущества города Москвы, с требованиями урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (подвал, пом.7, комн.1) общей площадью 80,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, 6-й Рощинский проезд, д.1, приняв п. 3.1 договора в следующей редакции "Цена объекта составляет 4.025.424 (четыре миллиона двадцать пять тысяч четыреста двадцать четыре) рубля 00 копеек без НДС в соответствии с заключением эксперта ООО "Инспекционно-Контрольная служба "Эксперт-Сервис" от 26.01.2016 N 163-03/009. НДС в соответствии с подпунктом 12 п.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется", приняв п.3.2 договора в следующей редакции "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения"; приняв п.3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 67.090 рублей 4 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Решением от 23 мая 2016 года по делу N А40-142256/2015 Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил исковые требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, представитель ответчика обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный об отказе в удовлетворении иска, указав на несогласие с установленной ценой имущества, подлежащего выкупу.

Представитель истца также обратился с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение в части определения порядка оплаты имущества, подлежащего выкупу

Представители заявителей в судебном заседании доводы своих апелляционных жалоб поддержали.

Рассмотрев материалы апелляционных жалоб, выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для изменения оспариваемого решения суда первой инстанции в части определения порядка оплаты имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором объекта недвижимости - помещение (подвал, пом.7, комн.1) общей площадью 80,2 кв.м, расположенное в здании по адресу: г. Москва, 6-й Рощинский проезд, д.1, и находящееся в собственности города Москвы.

Поскольку помещения непрерывно арендуются на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует, истец 17.03.2015 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.

Ответчик письмом от 21.05.2015 N 33-5-7201/15-(2) направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 8.136.000 рублей 00 копеек без НДС в соответствии с отчетом ООО "АБН-Консалт" от 23.04.2015 N 773г/621 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества" и положительным экспертным заключением НП СРО "СВОД" от 27.04.2015 N 729/С-15 по состоянию на 17.03.2015.

Истец, считая выкупную цену объекта завышенной, обратился к независимому оценщику. Согласно отчету ООО "Фэлкон" от 26.06.2015 N 0003722-06.2015 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества" рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения (подвал, пом. 7, комн.1) общей площадью 80,2 кв.м, расположенного в здании по адресу: г.Москва, 6-й Рощинский проезд, д.1, составляет 2.997.088 рублей 00 копеек без НДС по состоянию на 17.03.2015.

Истец 01.07.2015 направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к нему, предложив цену выкупаемого имущества в размере 2.997.088 рублей 00 копеек.

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца правомерно назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта.

Согласно экспертному заключению эксперта ООО "ИКСЭС" Зовутиной Е.С. рыночная стоимость вышеуказанного нежилого помещения по состоянию на 17.03.2015 составляет 4.025.424 рубля 00 копеек.

Суд первой инстанции инстанций, изучив полученное экспертное заключение, заслушав в судебном заседании эксперта, установил, что оценка, проведенная экспертом ООО "ИКСЭС" соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, 255, 256, в связи с чем, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, как основание для назначения по делу повторной судебной экспертизы, суд не усматривает.

Возражения ответчика по использованию экспертом сравнительного и доходного подходов носят голословный характер и документально ничем не подтверждены.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе, представленный ответчиком отчет об определении рыночной стоимости объекта нежилого фонда, подготовленный АНО "Центр оценки недвижимости и бизнеса"), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, апелляционным судом не выявлено.

Таким образом, исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Между тем судом первой инстанции не было учтено следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Учитывая, что сторонами вопрос оценки выкупаемого объекта не был согласован, а предоставлен на разрешение суда, договор следует считать заключенным с момента вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий по договору.

При этом на момент обращения общества с офертой к Департаменту действовала редакция части 1 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, согласно которой срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

В последующем в указанный Федеральный закон были внесены изменения и в соответствии с положениями части 1 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ в редакции Федерального закона от 29 июня 2015 года N 158-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" срок рассрочки оплаты по договору стал составлять пять лет.

В соответствии с частью 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Поскольку фактически договор сторонами заключен не был, так как не были согласованы все существенные условия, установленные законодательством, в том числе о цене выкупаемого имущества, то истец обоснованно обратился в суд первой инстанции с ходатайством об уточнении исковых требований в части предоставления рассрочки оплаты на срок пять лет, то есть предложил согласовать условия договора с редакцией Федерального закона, действующей на момент урегулирования судом разногласий.

Учитывая, что до урегулирования судом разногласий договор купли-продажи считается незаключенным, в данном случае истец мог воспользоваться положением закона, предусматривающим рассрочку в течение пяти лет.

Редакция пункта 3.2 договора влияет на редакцию пункта 3.4, так как период рассрочки определяет размер ежемесячных платежей.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что требования истца в части определения порядка оплаты имущества, подлежащего выкупу, обоснованны и подлежат удовлетворению.

В остальной части, материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, а потому оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в жалобе ответчика доводам не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2016 года по делу N А40-142256/2015 изменить в части урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, в отношении п.3.2 и п.3.4.

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Расткомсервис" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (подвал, пом.7, комн.1) общей площадью 80,2 кв.м, расположенного в здании по адресу: г. Москва, 6-й Рощинский проезд, д.1, путем изложения п.3.2 договора в следующей редакции: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения."; путем изложения 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до последнего числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 67090 руб. 04 копеек (шестьдесят семь тысяч девяносто рублей четыре копейки) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.".

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Расткомсервис" в возмещение расходов по оплате госпошлины 3000 руб.

В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.В. Пирожков

Судьи

Д.Н. Садикова В.Р. Валиев