Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2016 г. N 18АП-8051/16

г. Челябинск

03 августа 2016 г.

Дело N А76-1402/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 августа 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Хуторным М.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Степанова Василия Михайловича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2016 по делу N А76-1402/2016 (судья Наконечная О.Г.).

В судебном заседании приняли участие представители: от индивидуального предпринимателя Степанова Василия Михайловича - Слинкина Ю.Г. (доверенность от 24.02.2016), от Администрации города Магнитогорска - Сербул А.В. (доверенность от 09.02.2016).

Индивидуальный предприниматель Степанов Василий Михайлович (далее - ИП Степанов, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации города Магнитогорска Челябинской области (далее - Администрация, орган местного самоуправления), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган), в котором потребовал:

-признать незаконным постановление Администрации от 09.04.2015 N 5082-П об отказе от договора аренды земельного участка, возобновлённого на неопределённый срок;

-признать незаконным одностороннее расторжение Администрацией договора аренды земельного участка от 14.09.2011 N 6310;

-возложить на Администрацию обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Степанова путём совершения необходимых действий;

-возложить на Управление Росреестра обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Степанова путём совершения необходимых действий: восстановить регистрационную запись об аренде (с учётом уточнения предпринимателем заявленных требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1, л.д. 6-12; т. 2, л.д. 2-3).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2016 (резолютивная часть объявлена 11.05.2016) в удовлетворении требований предпринимателя отказано (т. 2, л.д. 124-134).

Дополнительным решением от 16.06.2016 (резолютивная часть объявлена 09.06.2016) арбитражный суд первой инстанции возвратил предпринимателю излишне оплаченную государственную пошлину (т. 2, л.д. 145-147).

ИП Степанов с принятым судебным актом не согласился и обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой. Заявитель ссылается на правила пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, требования удовлетворить.

Податель апелляционной жалобы приводит следующие доводы.

Суд первой инстанции необоснованно указал на неправомерность заявленных требований в силу избрания предпринимателем ненадлежащего способа защиты права, предусмотренного статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Как полагает заявитель, в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник, и какие нормы подлежат применению.

После вынесения арбитражным судом решения по делу N А76-20355/2014 о восстановлении разрешения на строительство у ИП Степанова не было сомнений в том, что он может продолжить строительство, так как договор аренды продлён на неопределённый срок, в свою очередь, разрешение на строительство действует до 06.02.2016. Несмотря на это, Администрация, нарушив все нормы, всё-таки прекратила действие договора аренды в одностороннем порядке, так и не уведомив предпринимателя надлежащим образом, зная о наличии судебных разбирательств в арбитражном суде.

Администрация не представила доказательств вручения ИП Степанову уведомления об отказе от договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции не дал оценки тому обстоятельству, что после изготовления уведомления от 26.03.2015 орган местного самоуправления признавал наличие арендных правоотношений, возобновлённых на неопределённый срок.

Предприниматель полагает, что Администрация злоупотребила правом.

Суд первой инстанции необоснованно не применил правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08.

Таким образом, ИП Степанов настаивает на удовлетворении заявленных им требований (т. 3, л.д. 3-5).

Отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражный суд апелляционной инстанции не поступили.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru").

Управление Росреестра явку своего представителя не обеспечило.

С учётом мнения представителей ИП Степанова и Администрации, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя Управления Росреестра.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель предпринимателя доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить. В свою очередь, представитель органа местного самоуправления против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела, а также вступивших в законную силу судебных актов по делам Арбитражного суда Челябинской области N N А76-20355/2014, А76-24441/2014, А76-24443/2014 усматриваются следующие фактические обстоятельства.

26 июля 2011 г. по результатам рассмотрения заявления общества с ограниченной ответственностью "Вита" (далее - общество "Вита") Администрацией вынесено постановление N 8446-П о предварительном согласовании места размещения объекта - комплекса бытового обслуживания населения с продуктовым магазином. Данным постановлением утверждены акт выбора земельного участка от 25.03.2011 N ОП-2011-31 и схема расположения земельного участка N СС-2011-143-СР (установлено при рассмотрении арбитражных дел NN А76-24441/2014, А76-24443/2014).

13 сентября 2011 г. Администрацией вынесено постановление N 10525-П о предоставлении обществу "Вита" земельного участка в аренду для строительства комплекса бытового обслуживания населения с продуктовым магазином, сроком на три года (установлено при рассмотрении арбитражных дел NN А76-24441/2014, А76-24443/2014).

На основании постановления Администрации от 13.09.2011 N 10525-П между Администрацией (арендодатель) и обществом "Вита" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 14.09.2011 N 6310 (т. 1, л.д. 20-22).

В рамках указанного договора Администрация обязалась предоставить обществу "Вита" в аренду на срок до 13.09.2014 для строительства комплекса бытового обслуживания населения с продуктовым магазином земельный участок площадью 1008 кв. м с кадастровым номером 74:33:0225002:283 (пункты 1.1, 2.1 договора аренды). В свою очередь, общество "Вита" обязалось ежеквартально, не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала вносить арендную плату, размер которой определён в приложении к договору аренды (пункты 3.1, 3.3 договора аренды).

Согласно абзацу 2 пункта 2.1 договора аренды по истечении срока аренды договора арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (т. 1, л.д. 20).

Постановлением Администрации от 30.09.2011 N 11279-П утверждён градостроительный план земельного участка NRU74307000-0000000000001254, расположенного в Правобережном районе города Магнитогорска, по проспекту Карла Маркса, в районе жилого дома N 135. Постановлением Администрации от 23.11.2011 N 13829-П внесены изменения в градостроительный план земельного участка (установлено при рассмотрении арбитражных дел NN А76-20355/2014, А76-24441/2014, А76-24443/2014).

10 октября 2011 г. на основании договора аренды от 14.09.2011 N 6310 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) внесена регистрационная запись N 74-74-33/331/2011-267 об обременении вещных прав на земельный участок с кадастровым номером 74:33:0225002:283 арендой в пользу общества "Вита". Данное обстоятельство подтверждается соответствующей печатью (штампом) Управления Росреестра на последней странице договора аренды (т. 1, л.д. 22).

02 марта 2012 г. с письменного разрешения Администрации от 02.03.2012 N 628 между обществом "Вита" (первоначальный арендатор) и Степановым В.М. (новый арендатор) подписано соглашение "об уступке прав по договору аренды земельного участка". На основании данного договора Степанов В.М. в полном объёме приобрёл права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:283, возникшие из договора аренды от 14.09.2011 N 6310. Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 22.03.2012, запись регистрации N 74-74-33/003/2012-434 (т. 1, л.д. 25-26).

25 мая 2012 г. на основании постановления Администрации от 20.04.2012 N 5564-П между Администрацией (арендодатель) и ИП Степановым (арендатор) подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 14.09.2011 N 6310. Стороны договорились считать арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:283 ИП Степанова (вместо общества "Вита"), а также уточнили реквизиты для перечисления арендной платы. Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 21.06.2012, запись регистрации N 74-74-33/088/2012-87 (т. 1, л.д. 24).

06 февраля 2013 г. по результатам рассмотрения соответствующего заявления ИП Степанова Администрация выдала разрешение на строительство N РС74-00044. Согласно данному документу предпринимателю разрешено строительство капитального объекта - "комплекса бытового обслуживания с продуктовым магазином" (проект ООО "Град", ПГ-12-15). Общая площадь земельного участка - 1008 кв. м. Общая площадь здания - 1270,2 кв. м. Количество этажей - 2. Адрес объекта: Челябинская область, город Магнитогорск, Правобережный район, в районе проспекта Карла Маркса, 135. Срок действия разрешения на строительство - до 13.09.2014 (т. 1, л.д. 23).

Разрешение на строительство утверждёно постановлением Администрации от 07.02.2013 N 1511-П (установлено при рассмотрении арбитражных дел NN А76-20355/2014, А76-24441/2014, А76-24443/2014).

Постановлением Администрации от 07.05.2014 N 6157-П внесены изменения в постановление Администрации от 07.02.2013 N 1511-П, срок действия разрешения на строительство продлён до 06.02.2016 (установлено при рассмотрении арбитражных дел NN А76-20355/2014, А76-24443/2014).

В письме от 03.06.2014 N ОДП80/1525 Администрация в ответ на обращение ИП Степанова от 30.04.2014 сообщила об отказе во внесении изменений в ранее вынесенное постановление от 13.09.2011 N 10525-П, о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:283 (т. 2, л.д. 4).

18 июня 2014 г. Администрацией вынесено постановление N 8126-П (т. 1, л.д. 29, 123). На основании статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" орган местного самоуправления отменил ранее вынесенное постановление от 30.09.2011 N 11279-П "Об утверждении градостроительного плана земельного участка RU74307000-0000000000001254 по просп. Карла Маркса, в районе жилого дома N 135 Правобережного района г. Магнитогорска" как не соответствующее законодательству (подпункт 1 пункта 1 постановления). Кроме того, орган местного самоуправления отменил ранее выданный градостроительный план земельного участка RU74307000-0000000000001254 (подпункт 2 пункта 1 постановления).

18 июня 2014 г. Администрацией вынесено постановление N 8127-П (т. 1, л.д. 28, 123). На основании статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" орган местного самоуправления отменил ранее вынесенное постановление от 07.02.2013 N 1511-П "Об утверждении разрешения на строительство от 06.02.2013 N РС74-00044" как не соответствующее законодательству (подпункт 1 пункта 1 постановления). Кроме того, орган местного самоуправления отменил ранее выданное ИП Степанову разрешение на строительство от 06.02.2013 N РС74-00044 (подпункт 2 пункта 1 постановления).

В сентябре 2014 г. ИП Степанов обратился в арбитражный суд с заявлением к Администрации, в котором потребовал признать недействительным постановление от 18.06.2014 N 8126-П, а также возложить на Администрацию обязанность выдать градостроительный план земельного участка по установленной форме. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 22.12.2014 по делу N А76-24443/2014 на Администрацию возложена обязанность подготовить, утвердить и выдать градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:283, по форме, установленной (действующей) на момент его выдачи (т. 1, л.д. 32-37, 47-52).

В письме от 15.10.2014 N ОДП80/2909 Администрация в ответ на обращение ИП Степанова от 13.08.2014 сообщила следующее. Постановлением от 18.06.2014 N 8127-П отменено ранее выданное разрешение на строительство. Договор аренды земельного участка от 14.09.2011 N 6310 заключен (возобновлён) на неопределённый срок. В связи с многочисленными жалобами жителей города по вопросу сноса зелёных насаждений на арендуемом земельном участке, а также рассмотрением вопроса о строительстве планируемого предпринимателем объекта в суде, органом местного самоуправления принято решение отложить вопрос о продлении срока действия договора аренды (т. 1, л.д. 30).

Вступившим в законную силу решением Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 22.10.2014 по делу N 2-2564/2014 отказано в удовлетворении исковых требований Прокурора Ленинского района г. Магнитогорска к Администрации, Степанову В.М., обществу "Вита" о признании недействительными постановлений от 26.07.2011 N 8446-П (о предварительном согласовании места размещения объекта), от 13.09.2011 N 10525-П (о предоставлении земельного участка обществу "Вита"), от 20.04.2012 N 5564-П (о внесении изменений в постановление от 13.09.2011 N 10525-П), о признании недействительными договора аренды земельного участка от 14.09.2011 N 6310, дополнительного соглашения от 25.05.2012, а также о применении последствий недействительности сделки (т. 1, л.д. 38-42). Указанное решение оставлено без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 13.01.2015 по делу N 11-322/2015 (т. 1, л.д. 43-46).

В письме от 11.02.2015 N ОДП80/0374 Администрация в ответ на обращение ИП Степанова от 16.12.2014 сообщила об отказе в продлении срока (действия) договора аренды земельного участка от 14.09.2011 N 6310. Орган местного самоуправления также указал, что данный договор считается продлённым на неопределённый срок (т. 1, л.д. 31).

17 марта 2015 г. сотрудником Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации г. Магнитогорска (далее - Комитет) проведён осмотр земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:283 и составлен акт "обследования земельного участка" N 181. Согласно данному документу по состоянию на указанную дату земельный участок огорожен забором, вырыт котлован, произведена вырубка зелёных насаждений, имеется разрешение на снос зелёных насаждений, строительство не ведётся, строительная техника отсутствует (т. 1, л.д. 121-122).

26 марта 2015 г. посредством использования услуг почтовой связи Комитет направил ИП Степанову "предупреждение о прекращении договора аренды земельного участка от 14.09.2011 N 6310, возобновлённого на неопределённый срок" (письмо от 26.03.2015 N 01-33/2222). Комитет со ссылкой на статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщил о том, что арендодатель в одностороннем порядке отказывается от договора аренды, а также о необходимости освободить земельный участок по истечении предусмотренного законом срока (т.1, л.д.125-126; т.2, л.д. 19-24,29).

В письме от 08.04.2015 N ОДП80/0896 Администрация в ответ на обращение ИП Степанова от 12.02.2015 сообщила об отказе в продлении на 10 лет договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:283. Помимо прочего, орган местного самоуправления со ссылкой на статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что предпринимателю будет дополнительно направлено предупреждение о прекращении договора (т. 1, л.д. 77).

09 апреля 2015 г. Администрацией вынесено постановление N 5082-П. Согласно данному документу органом местного самоуправления принято решение отказаться от договора аренды земельного участка от 14.09.2011 N 6310, который, как указано в пункте 1 постановления, возобновлён на неопределённый срок. Пунктом 2 постановления на Комитет возложены обязанности предупредить Степанова В.М. о прекращении действия договора аренды, а также обеспечить государственную регистрацию прекращения права аренды (т. 1, л.д. 19, 27, 124; т. 2, л.д. 25).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 22.06.2015 по делу N А76-20355/2014 удовлетворено заявление ИП Степанова к Администрации. Суд признал недействительным постановление от 18.06.2014 N 8127-П (об отмене ранее выданного разрешения на строительство). Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015 N 18АП-9438/2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения (т. 1, л.д. 53-57).

19 августа 2015 г. представитель Администрации обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав на земельный участок с кадастровым номером 74:33:0225002:283 в виде аренды, зарегистрированного на основании договора аренды от 14.09.2011 N 6310. В обоснование своего заявления орган местного самоуправления сослался на односторонний отказ от договора аренды (т. 2, л.д. 16-25, 45).

02 сентября 2015 г. на основании заявления Администрации в ЕГРП внесена регистрационная запись о прекращении договора аренды от 14.09.2011 N 6310. Данное обстоятельство подтверждается письмом Управления Росреестра от 04.12.2015 N 6645 (т. 2, л.д. 45).

01 декабря 2015 г. филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Челябинской области выдан кадастровый паспорт N 7400/101/15-964818 на объект незавершённого строительства. Площадь объекта - 1270,2 кв. м. Степень готовности объекта - 3 %. Кадастровый номер объекта - 74:33:0225002:6167. Кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположен объект - 74:33:0225002:283. Адрес (местоположение) объекта: Челябинская область, город Магнитогорск, Правобережный район, в районе проспекта Карла Маркса, 135 (т. 1, л.д. 73-74).

Письмом от 11.01.2016 N 74/033/205/2015-6473 Управление Росреестра сообщило ИП Степанову об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства - комплекс бытового обслуживания с продуктовым магазином, площадью застройки 707,2 кв. м, общей площадью 1207,2 кв. м, степенью готовности 3 % (т. 1, л.д. 72).

Согласно письмам (уведомлениям) Управления Росреестра от 24.02.2016 N N 74/033/601/2016-319, 74/033/601/2016-320 права, правопритязания, аресты в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:283, а также в отношении объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 74:33:0225002:6167 не зарегистрированы (т. 2, л.д. 13-14).

В письме от 22.04.2016 N ОДП80/0606 Администрация в ответ на обращение ИП Степанова от 05.04.2016 сообщила об отказе в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:283. Орган местного самоуправления сослался на положения статей 39.6, 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации и указал, что право заявителя на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 74:33:0225002:6167 не подтверждено, так как в установленном законом порядке не зарегистрировано (т. 2, л.д. 5).

Полагая, что Администрация неправомерно в одностороннем порядке прекратила действие договора аренды земельного участка от 14.09.2011 N 6310, что Управление Росреестра не имело законных оснований для внесения в ЕГРП записи о прекращении обременения вещного права на землю арендой в его пользу, ИП Степанов обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. В качестве нормативного обоснования своих требований ИП Степанов указал на положения статей 197, 198, 199, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Однако совершённые Администрацией, оспариваемые заявителем действия не подлежат оценке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как не носят властно-распорядительного характера, не содержат предписаний, распоряжений, обязательных для исполнения предпринимателем, а являются выражением воли участника гражданско-правовых отношений. Отказ в удовлетворении требований предпринимателя по настоящему делу не лишает последнего права предъявить Администрации, как стороне договора аренды земельного участка, материально-правовые требования в рамках искового производства, как вытекающие из гражданских правоотношений. Вместе с тем, арбитражный суд первой инстанции указал, что действие договора аренды от 14.09.2011 N 6310 возобновлено на неопределённый срок, арендодатель реализовал право на односторонний отказ от дальнейшего исполнения этой сделки, в силу чего действия Администрации являются правомерными. Соответственно, также правомерными являются действия Управления Росреестра по погашению записи об обременении вещных прав на земельный участок арендой. Суд первой инстанции указал, что в рамках настоящего дела не рассматривается спор о наличии у ИП Степанова права на заключение нового договора аренды земельного участка для строительства комплекса бытового обслуживания населения с продуктовым магазином либо спор о правомерности отказа органа местного самоуправления в заключении с заявителем такого договора аренды. Рассматриваемый спор связан с признанием незаконными постановления от 09.04.2015 N 5082-П и действий Администрации по одностороннему отказу от договора аренды с применением положений статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

Одной из основных задач суда является определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства. При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 133, часть 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела (пункт 3 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 N 8094/13, от 10.06.2014 N 18357/13).

Изучив обстоятельства дела, арбитражный суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришёл к выводу о том, что совершённые органом местного самоуправления и оспариваемые заявителем действия не подлежат оценке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Постановление Администрации от 09.04.2015 N 5082-П, а также письмо ответчика от 26.03.2015 N 01-33/2222, как верно указано судом первой инстанции, не носят властно-распорядительного характера, не содержат предписаний, распоряжений, обязательных для исполнения предпринимателем, а являются выражением воли участника гражданско-правовых отношений - арендодателя.

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (статья 154 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)).

По существу заявленных требований в рамках настоящего дела ИП Степанов оспаривает совершённую Администрацией одностороннюю сделку по отказу от исполнения гражданско-правового договора аренды.

В силу этого правовой оценке подлежат обстоятельства наличия (отсутствия) между предпринимателем и органом местного самоуправления обязательственных правоотношений.

В дело представлен договор от 14.09.2011 N 6310 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:283, а также соглашение от 02.02.2012 "об уступке прав по договору аренды земельного участка", на основании которого права и обязательства арендатора переданы ИП Степанову.

При подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств").

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы, среди прочего, земельные участки (статья 606, пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса).

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)). Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса).

Договор от 14.09.2011 N 6310 следует признать заключенным, поскольку его сторонами согласованы существенные условия арендной сделки, объект аренды передан правопредшественнику предпринимателя по акту приёма-передачи, длительный период времени арендатор использовал недвижимое имущество муниципального образования в своей хозяйственной деятельности.

Обременение вещных прав на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке: 10.10.2011 зарегистрировано обременение в пользу первоначального арендатора - общества "Вита"; 22.03.2012 зарегистрировано обременение в пользу нового арендатора - ИП Степанова.

Договор аренды заключается на срок, определённый договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключенным на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределённый срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

Срок действия договора аренды от 14.09.2011 N 6310 истёк 13 сентября 2014 года.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса).

Поскольку в сентябре 2014 г. Администрация соответствующих возражений не заявила, в свою очередь, ИП Степанов продолжил пользоваться недвижимым имуществом, действие договора аренды от 14.09.2011 N 6310 возобновлено на неопределённый срок.

Как указано выше, 26.03.2015 арендодатель посредством использования услуг почтовой связи направил предпринимателю письмо от 26.03.2015 N 01-33/2222 "предупреждение о прекращении договора аренды земельного участка от 14.09.2011 N 6310, возобновлённого на неопределённый срок". Арендодатель со ссылкой на статьи 610, 621 Гражданского кодекса сообщил о том, что он в одностороннем порядке отказывается от договора аренды.

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса).

К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения (пункт 3 статьи 23 Гражданского кодекса).

В едином государственном реестре юридических лиц должен быть указан адрес юридического лица в пределах места нахождения юридического лица. Юридическое лицо несёт риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу (пункт 3 статьи 54 Гражданского кодекса).

В едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей содержатся, среди прочего, сведения о месте жительства индивидуального предпринимателя в Российской Федерации (подпункт "д" пункта 2 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").

В целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином Российской Федерации его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом вводится регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. Граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (статья 3 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации").

В силу этого индивидуальным предпринимателям юридически значимые сообщения, по общему правилу, направляются по адресу, указанному в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, совпадающему со сведениями о регистрационном учёте физического лица по месту жительства.

Во исполнение требований закона, с целью соблюдения прав контрагента Администрация направила письмо от 26.03.2015 N 01-33/2222 по месту жительства ИП Степанова. В подтверждение данного обстоятельства в дело представлен реестр заказной почтовой корреспонденции с отметкой отделения почтовой связи о принятии почтового отправления от 26.03.2015, а также опись вложения в ценное письмо от 26.03.2015 (т. 1, л.д. 126; т. 2, л.д. 22-24).

Данное обстоятельство свидетельствует о соблюдении арендодателем требований статьи 165.1 Гражданского кодекса.

Неполучение ИП Степановым почтового отправления само по себе не препятствует наступлению юридически значимых обстоятельств, возникших вследствие направления Администрацией письма от 26.03.2015 N 01-33/2222. Доказательств невозможности получения почтовой корреспонденции по объективным, не зависящим от него обстоятельствам (в частности, вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей сотрудниками почтового отделения) предприниматель не представил (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Повторное направление арендодателем соответствующего письма в июле 2015 года (т. 2, л.д. 21, 29) не изменяет того факта, что 26.03.2015 арендодатель отказался от дальнейшего исполнения договора аренды.

Довод предпринимателя о том, что после изготовления уведомления от 26.03.2015 орган местного самоуправления признавал наличие арендных правоотношений, во внимание суда принят быть не может, поскольку не основан на имеющихся в деле доказательствах.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 N 16092/10).

По смыслу статьи 610 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения договора аренды как основание для прекращения обязательственных правоотношений - право каждой из сторон сделки, реализация которого в силу особенностей арендной сделки, заключенной (возобновлённой) на неопределённый срок, не зависит от действий контрагента.

Оспариваемые действия органа местного самоуправления соответствуют требованиям федерального закона, в силу чего односторонняя сделка Администрации и последующие действия Управления Росреестра по погашению регистрационной записи об обременении вещных прав на земельный участок являются правомерными.

Более того, в рассматриваемой ситуации односторонний отказ от дальнейшего исполнения договора аренды заявлен Администрацией в связи с тем, что жители города Магнитогорска обратились в орган местного самоуправления, в суд общей юрисдикции с жалобами на застройку земельного участка, в границах которого ранее располагались многолетние зелёные насаждения (т. 1, л.д. 30, 58-71).

При оценке правомерности оспариваемых действий Администрации арбитражный суд апелляционной инстанции также исходит из того, что действующим земельным законодательством Российской Федерации не предусмотрено предоставление государственных либо муниципальных земель в аренду для строительства капитальных объектов на неопределённый срок. В частности, как указано в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", для целей завершения строительства (при наличии соответствующих обстоятельств) земельный участок может быть предоставлен в аренду однократно сроком на три года.

Как разъяснено в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, основанной на применении Земельного кодекса в редакции, действовавшей до 01.03.2015, в рамках дела по рассмотрению требования о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства капитального объекта правовой оценке подлежат действия арендатора-застройщика, направленные на освоение земельного участка и достижение цели предоставления недвижимого имущества в аренду, а также обоснованность отказа арендодателя от продления договора аренды. По требованию о понуждении ответчика к заключению договора аренды на новый срок (о продлении срока аренды) истец обязан представить доказательства, подтверждающие наличие объективных препятствий, в силу действия которых арендатор был лишён возможности осуществить работы по подготовке проектной документации, получению разрешения на строительство и непосредственному возведению капитального объекта в пределах срока аренды.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершённого строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершённого строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Поскольку в рамках настоящего дела предпринимателем заявлено требование об оспаривании односторонней сделки арендодателя, требований о понуждении органа местного самоуправления к заключению договора аренды на новый срок предприниматель не заявил, в силу статей 4, 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не вправе выходить за пределы заявленных требований, учитывая также различный перечень юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению, исследованию и доказыванию в рамках дел об оспаривании односторонней сделки и о понуждении к заключению договора на новый срок, арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для правовой оценки действий органа местного самоуправления с точки зрения определения дальнейшей юридической судьбы возводимого заявителем капитального объекта.

Кроме того, согласно общедоступным сведениям, размещённым на официальном сайте арбитражных судов в сети Интернет ("kad.arbitr.ru"), в рамках арбитражного дела N А76-12548/2016 рассматривается исковое заявление ИП Степанова к Администрации о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на новый срок.

В свою очередь, в рамках дела N А76-30271/2015 рассматривается исковое заявление Администрации к ИП Степанову о сносе самовольной постройки и об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 74:33:0225002:283, а также встречный иск предпринимателя о признании права собственности на объект незавершённого строительства.

Следует отметить, что Управление Росреестра, к которому ИП Степановым в рамках настоящего дела также предъявлены требования, не является участником спорных гражданско-правовых отношений, допущенных указанным регистрирующим органом нарушений при осуществлении государственной регистрации прекращения договора аренды от 14.09.2011 N 6310 судом не выявлено.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции отмене либо изменению не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба ИП Степанова не подлежит удовлетворению.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ИП Степанова. В дело представлено доказательство оплаты государственной пошлины (т. 3, л.д. 6).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2016 по делу N А76-1402/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Степанова Василия Михайловича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.В. Пивоварова