Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2016 г. N 18АП-9076/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 23 ноября 2016 г. N Ф09-10103/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

04 августа 2016 г.

Дело N А47-8111/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.05.2016 по делу N А47-8111/2015 (судья Сердюк Т.В.).

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Мюллера А.А. - Мюллер А.В. (доверенность от 02.12.2015).

Индивидуальный предприниматель Мюллер Александр Артурович (далее - предприниматель Мюллер А.А., заявитель) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании незаконным решения Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (далее - Департамент, орган местного самоуправления, заинтересованное лицо), выраженного в письме от 16.05.2015 N 1-24-1/1157с, об отказе в заключении договоров аренды земельных участков кадастровыми номерами 56:44:0103001:764, 56:44:0103001:765, о признании незаконным бездействия Департамента в отношении внесения изменений в предмет договора аренды земельного участка N 6/д-2юр от 19.01.2006, об обязании Департамента устранить в полном объеме допущенное нарушение прав предпринимателя Мюллера А.А. путем подготовки и заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:765 для использования в соответствии с его целевым назначением, распространив его условия на период с 06.07.2013 (даты постановки земельного участка на кадастровый учет), с одновременным направлением Фадееву Вячеславу Вениаминовичу (далее - Фадеев В.В.) соглашения о присоединении к данному договору аренды с включением в это соглашение условия о присоединении Фадеева В.В. в течение одного месяца с момента получения указанного соглашения о присоединении, а также договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:764 для использования в соответствии с его целевым назначением, распространив его условия на период с 06.07.2013 (даты постановки земельного участка на кадастровый учет) до даты государственной регистрации права собственности предпринимателя Мюллера А.А. на указанный земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка, в установленном законом порядке (с учетом уточнения заявленных требований, т. 1 л.д. 116-117).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Фадеев В.В. (далее также - предприниматель Фадеев В.В., третье лицо).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 23.05.2016 (резолютивная часть от 13.05.2016) требования предпринимателя Мюллера А.А. удовлетворены частично.

Суд признал незаконным решение Департамента об отказе в заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0103001:764, 56:44:0103001:765, выраженное в письме от 16.05.2015 N 1-24-1/1157, и обязал Департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в соответствии с требованиями действующего законодательства. Требование заявителя о признании незаконным бездействия Департамента в отношении внесения изменений в предмет договора аренды земельного участка N 6/д-2юр от 19.01.2006 судом оставлено без удовлетворения.

С указанным решением суда не согласился Департамент (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных предпринимателем требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Ссылаясь на нормы п. 2 ст. 11.2, п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), апеллянт полагает, что образование из земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107 трех земельных участков, в том числе испрашиваемых заявителем, не влечет автоматического прекращения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107, в силу чего удовлетворение требований предпринимателя Мюллера А.А. об обязании Департамента заключить договоры аренды образованных земельных участков приведет к существованию одновременно нескольких договоров аренды в отношении одного объекта недвижимости. Поскольку в договор аренды от 19.01.2006 в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107 изменения в части предмета не вносились, договор является действующим, в установленном порядке не прекращен и не может быть изменен только по инициативе Департамента. Судом также не мотивирован вывод о правомерности требований предпринимателя Мюллера А.А. в части признания незаконным решения Департамента об отказе в заключении договоров аренды.

Апеллянт отмечает, что суд указал на необходимость восстановления прав заявителя в соответствии с требованиями действующего законодательства, однако им не указано, каким образом следует устранить такие нарушения.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от предпринимателя Мюллера А.А. поступил отзыв на апелляционную жалобу заинтересованного лица, в котором заявитель просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованного лица и третьего лица не явились.

С учетом мнения представителя заявителя и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. Дополнительно указал, что резолютивная часть решения, объявленная судом в судебном заседании 13.05.2016, не соответствует письменному тексту резолютивной части судебного акта.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, предпринимателю Мюллеру А.А. на праве собственности принадлежит здание "Safari House", назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 3 091,9 кв.м, инв. N 53:401:002:000541990, лит. Е, адрес объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, Загородное шоссе, 9/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 56-АБ 655930 от 18.01.2012 (т. 1 л.д. 18).

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0103001:107 площадью 11 528 кв.м, являющимся государственной собственностью и имеющим разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли и бытового обслуживания, с размещением базы по ремонту и обслуживанию автомобилей иностранного производства с торговым залом и торгового зала "SafariHouse".

В отношении указанного земельного участка предпринимателем Мюллером А.А. и предпринимателей Фадеевым В.В. оформлен договор аренды N 6/д-2 юр от 19.01.2006 (т. 1 л.д. 19-22) в редакции дополнительного соглашения от 21.02.2012 (т. 1 л.д. 23-24)).

Распоряжением Департамента от 11.02.2013 N 539-р (т. 1 л.д. 25) в соответствии со статьями 11, 114, 34, 36, 85 ЗК РФ путем раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107 площадью 11 528 кв.м из земель, находящихся в государственной собственности, образованы:

1) земельный участок площадью 4 182 кв.м на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, утвержденной главным архитектором города Оренбурга 01.02.2013, местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, Загородное шоссе. На земельном участке расположена база по ремонту и обслуживанию автомобилей иностранного производства с торговым залом литер В, N 9. Разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, с размещением базы по ремонту и обслуживанию автомобилей иностранного производства с торговым залом. Категория земель: земли населенных пунктов. На земельном участке проходят инженерные коммуникации. Охранная зона инженерных сооружений составляет 88 кв.м;

2) земельный участок площадью 3 343 кв.м на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, утвержденной главным архитектором города Оренбурга 01.02.2013, местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, Загородное шоссе. На земельном участке расположено здание "Safari House" литер Е, N 9/1. Разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, с размещением здания "Safari House". Категория земель: земли населенных пунктов. На земельном участке проходят инженерные коммуникации. Охранная зона инженерных сооружений составляет 535 кв.м;

3) земельный участок площадью 4 003 кв.м на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, утвержденной главным архитектором города Оренбурга 01.02.2013, местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, Загородное шоссе. Земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:44:0103001. Разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения гаражей, автостоянок, с размещением парковки, с благоустройством территории на землях общего пользования. Категория земель: земли населенных пунктов. На земельном участке проходят инженерные коммуникации. Охранная зона инженерных сооружений составляет 1 533 кв.м. Согласно пункту 6 данного распоряжения, указанный земельный участок относится к землям общего пользования, приватизации не подлежит.

Согласно кадастровым паспортам от 06.07.2013 N N 56/13-232218, 56/13-232214, 56/13-232229 указанные в распоряжении Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 11.02.2013 N 539-р земельные участки поставлены на кадастровый учет за номерами 56:44:0103001:766, 56:44:0103001:764 и 56:44:0103001:765 соответственно (т. 1 л.д. 26, 28, 29).

Для эксплуатации принадлежащего предпринимателю Мюллеру А.А. здания "SafariHouse" сформирован земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:764 площадью 3 343 кв.м.

15.12.2015 года между Департаментом (продавец) и предпринимателем Мюллером А.А. заключен договор купли - продажи земельного участка N 987, в соответствии с п. 1.1. которого продавец продает, а покупатель покупает земельный участок площадью 3343 кв.м, кадастровый номер 56:44:0103001:764, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, Загородное шоссе. На земельном участке расположено здание "Safari House" литер Е, N 9/1 (т. 1 л.д. 101-103), право собственности предпринимателя на земельный участок зарегистрировано 07.03.2016 (копия свидетельства о регистрации права обозревалась апелляционным судом в судебном заседании 01.08.2016).

19.05.2015 предприниматель Мюллер А.А. обратился в Департамент с заявлениями о подготовке и направлении заявителю договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0103001:764 и 56:44:0103001:765 с распространением их условий на период с 06.07.2013 (даты постановки земельного участка на кадастровый учет). Заявитель также просил подготовить и направить предпринимателю Фадееву В.В. соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:765 (т. 1 л.д. 33-34).

Письмом от 16.06.2015 N 1-24-1/1157 Департамент отказал заявителю в заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0103001:764, 56:44:0103001:765, сославшись на положения п. 2 статьи 11.2 ЗК РФ и наличие на дату обращения заключенного между Департаментом и арендаторами Мюллером А.А. и Фадеевым В.В. договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107, в который не вносились изменения в части предмета договора, а также на невозможность существования одновременно нескольких договоров аренды в отношении одного объекта недвижимости.

Департамент также указал на то, что во исполнение решения Ленинского районного суда г. Оренбурга от 21.01.2015 и на основании заявления предпринимателя Мюллера А.А. от 20.04.2015 Департаментом подготовлен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:764 площадью 3 343 кв.м с местоположением: Оренбургская область, город Оренбург, Загородное шоссе, на земельном участке расположено здание "Safari House" литер Е, N 9/1, который был получен заявителем 19.05.2015 (л.д. 35).

Полагая, что отказ Департамента от 16.06.2015 N 1-24-1/1157 является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя, предприниматель Мюллер А.А. обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Признавая обоснованным заявление предпринимателя Мюллера А.А. в части удовлетворенных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в силу ст.ст. 11.2, 11.3, 11.4, 11.8 ЗК РФ предприниматель вправе требовать заключения с ним договора аренды земельных участков, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107, являющегося предметом действующего договора аренды, для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих заявителю, при этом земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:107 с момента образования из него новых земельных участков прекратил свое существование как объект права.

Отказывая в удовлетворении требований предпринимателя в остальной части, суд признал требования предпринимателя в указанной части необоснованными.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, оценив доводы апелляционной жалобы заинтересованного лица, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о частичной отмене решения суда в силу неправильного применения судом норм материального права.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ бремя доказывания законности и обоснованности оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) возлагается на орган, его принявший.

Из материалов дела следует, что предприниматель Мюллер А.А. обратился с заявлениями от 19.05.2015 о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0103001:764, 56:44:0103001:765 (т. 1 л.д. 33-34).

Указанные земельные участки, как следует из распоряжения Департамента от 11.02.2013 N 539-р (т. 1 л.д. 25) и кадастровых паспортов от 06.07.2013 NN 56/13-232218, 56/13-232214 (т. 1 л.д. 28, 29), образованы на основании норм ст.ст. 11, 11.4, 34, 36, 85 ЗК РФ путем раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107 площадью 11 528 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:765 площадью 4 003 кв.м сформирован с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения гаражей, автостоянок, с размещением парковки, с благоустройством территории на землях общего пользования (т. 1 л.д. 28).

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в исчерпывающем порядке предусмотрены нормой пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и основания, заявленные предпринимателем Мюллером А.А., для приобретения им в аренду земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:765 к ним не относятся.

Между тем, из фактических обстоятельств настоящего дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:765 образован среди прочего из земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107 площадью 11 528 кв.м путем раздела последнего на три земельных участка.

Земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:107 был сформирован с разрешенным использованием "земельный участки, предназначенные для размещения объектов торговли и бытового обслуживания, с размещением базы по ремонту и обслуживанию автомобилей иностранного производства с торговым залом и торгового здания "Safari house" (общедоступные сведения публичной кадастровой карты), и в границах указанного участка были расположены следующие объекты недвижимости:

- здание "Safari House", назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 3 091,9 кв.м, инв. N 53:401:002:000541990, лит. Е, адрес объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, Загородное шоссе, 9/1, собственником которой является предприниматель Мюллер А.А. (т. 1 л.д. 18),

- база по ремонту и обслуживанию автомобилей иностранного производства с торговым залом, собственником которого является предприниматель Фадеев В.В., что установлено судами при рассмотрении дела N А47-1917/2015.

Для целей эксплуатации указанных объектов недвижимости предпринимателям Мюллеру А.А. и Фадееву В.В. был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:107 на основании договора аренды от 19.01.2006 с учетом дополнительного соглашения от 21.04.2008, устанавливающего среди прочего срок аренды - до 01.01.2057 (представлено в суде апелляционной инстанции, в деле), а также дополнительного соглашения от 21.02.2012 (т. 1 л.д. 23), на основании которого права арендатора перешли Мюллеру А.А. от прежнего арендатора.

Таким образом, изначально часть земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107, которая впоследствии была образована в земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:765, была предназначена для обслуживания размещенных на земельном участке объектов недвижимости, и при недоказанности обратного с учетом положений ст. 33 ЗК РФ, действовавшей на момент образования участков, была объективно необходима для использования в целях эксплуатации объектов недвижимости.

После раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107 указанная часть земельного участка, поставленная на кадастровый учет с кадастровым номером 56:44:0103001:765, была сформирована для целей размещения гаражей, автостоянок, с размещением парковки, с благоустройством территории на землях общего пользования, а из материалов дела N А47-1917/2015 следует, что названный земельный участок фактически используется в соответствии с разрешенным использованием - для обеспечения проезда к объектам недвижимости предпринимателей Мюллера А.А. и Фадеева В.В. и принадлежащим им земельным участкам.

Более того, судебными актами по указанному делу также признано недоказанным наличие у предпринимателя Мюллера А.А. иной возможности доступа на принадлежащий ему земельный участок.

При изложенных обстоятельствах следует признать, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:765 необходим для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего предпринимателю Мюллеру А.А., и земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:764, сформированного для его эксплуатации. То обстоятельство, что названный земельный участок сформирован как самостоятельный и имеет разрешенное использование "для целей размещения гаражей, автостоянок, с размещением парковки, с благоустройством территории на землях общего пользования" не свидетельствует о наличии оснований для его предоставления на конкурсной основе, поскольку из названных фактических обстоятельств следует, что участок сформирован таким образом в силу его территориального расположения, обеспечивающего доступ как к земельному участку предпринимателя Мюллера А.А. (с кадастровым номером 56:44:0103001:764), так и к земельному участку, сформированному для эксплуатации объектов недвижимости предпринимателя Фадеева В.В. (с кадастровым номером 56:44:0103001:766).

Апелляционный суд также отмечает следующее.

В силу п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений. Эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:765 образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107, а последний земельный участок снят с кадастрового учета (сведения публичной кадастровой карты), предприниматель Мюллер А.А. вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:765.

Доводы апелляционной жалобы Департамента о сохранении действия договора аренды от 19.01.2006 в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107 с учетом изложенного отклоняются, также принимая во внимание снятие указанного земельного участка с кадастрового учета.

Апелляционный суд соглашается с доводом Департамента о том, что судом первой инстанции в нарушение части 5 статьи 201 АПК РФ не указаны определенные действия, которые должен по решению суда совершить уполномоченный орган для восстановления прав заявителя; указание судом первой инстанции на необходимость устранить допущенные нарушения в соответствии с требованиями действующего законодательства не соответствует указанной норме, а также принципу исполнимости судебного акта, и не направлено на реальное восстановление прав заявителя.

Согласно части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Признавая обоснованными требования предпринимателя Мюллера А.А. в части отказа Департамента в предоставлении ему в аренду земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:765, апелляционный суд применительно к нормам п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ (учитывая вышеизложенные выводы суда о целевом использовании земельного участка) считает необходимым обязать Департамент в течение 30 дней с момента принятия настоящего постановления направить в адрес предпринимателя Мюллера А.А. проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:765.

Требования предпринимателя Мюллера А.А. о восстановлении его прав путем обязания Департамента подготовить проект договора аренды, распространив его условия на период с 06.07.2013 (даты постановки земельного участка на кадастровый учет), с одновременным направлением Фадееву В.В. соглашения о присоединении к данному договору аренды с включением в это соглашение условия о присоединении третьего лица в течение одного месяца с момента получения указанного соглашения о присоединении, не могут быть удовлетворены в силу следующего.

В силу п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п. 1 и п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны гражданско-правового договора свободны в заключении договора и согласовании его условий; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По общему правилу договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 433 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Применительно к правоотношениям по аренде имущества арендатор и арендодатель вправе реализовать положения указанной нормы путем заключения соглашения о фактическом пользовании имуществом (п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Однако такое соглашение может быть заключено только по обоюдному согласию сторон, и нормативного обоснования, в силу которого допускается понуждение одной из сторон договора аренды к заключению договора на условиях распространения его действия на ранее возникшие отношения, предпринимателем Мюллером А.А. не приведено.

Обязанность органа местного самоуправления по заключению договора аренды земельного участка, относящегося к неразграниченным землям, обусловлена его публично-правовыми полномочиями как распорядителя публичных земель (п. 2 ст. 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"), и не может определять объем частноправовых правомочий того же органа как участника гражданско-правовой сделки (ст. 1 ГК РФ), в силу чего условия такой сделки, кроме случаев, предусмотренных законом, должны быть согласованы сторонами только на условиях доброй воли.

По тем же основаниям не могут быть признаны обоснованными требования предпринимателя Мюллера А.А. об обязании Департамента направить проект договора аренды в адрес предпринимателя Фадеева В.В., поскольку названные полномочия могут быть реализованы Фадеевым В.В. по своему усмотрению (ст. 9 ГК РФ), а предпринимателем Мюллером А.А. не представлено доказательств наличия у него полномочий действовать в интересах предпринимателя Фадеева В.В.

Следует также отметить, что нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусматривают возможности ретроспективной легализации правоотношений спорящих сторон, кроме случаев, прямо предусмотренных Кодексом или вытекающих из существа правоотношений сторон. В данном случае правовых оснований для понуждения органа местного самоуправления к заключению договора аренды ранее вступления в законную силу решения суда судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах требования предпринимателя Мюллера А.А. в части понуждения Департамента к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:765 подлежат удовлетворению частично.

Апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения требования заявителя в части обязания Департамента по заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:764 в силу следующего.

Названный земельный участок также образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107 и сформирован площадью 3 343 кв.м с разрешенным использованием "для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, с размещением здания "Safari House".

В силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, предприниматель Мюллер А.А. как собственник расположенного на земельном участке объекта недвижимости вправе приобрести участок в аренду или в собственность.

Согласно ст. 9 ГК РФ гражданские права осуществляются управомоченным лицом по своему усмотрению.

Норма ст. 39.20 ЗК РФ в её нормативном единстве со ст. 1 ЗК РФ направлена на реализацию принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости и является гарантией собственнику объекта недвижимости на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта.

Из материалов дела следует, что предприниматель Мюллер А.А. приобрел земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:764 в собственность на основании договора купли-продажи от 15.12.2015 (т. 1 л.д. 101), право собственности на земельный участок в установленном законом порядке зарегистрировано.

Таким образом, заявителем уже реализованы предусмотренные нормой ст. 39.20 ЗК РФ гарантии, направленные на обеспечение использования земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ целью судебной защиты является обеспечение восстановления нарушенных прав.

Поскольку заявителем реализованы свои права в отношении земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости, земельный участок приобретен им в собственность, оснований для понуждения органа местного самоуправления к заключению договора аренды на тот же земельный участок не имеется.

Правовая позиция предпринимателя Мюллера А.А. о необходимости закрепления его правового титула на период, предшествующий оформлению права собственности на земельный участок, с момента его постановки на кадастровый учет (06.07.2013) не может быть признана обоснованной по вышеизложенным мотивам, поскольку такие требования по существу направлены на оформление фактических отношений по пользованию объектом недвижимости, которые могут быть признаны соответствующей стороной только на началах доброй воли.

Ссылки предпринимателя на то, что необходимость легализации арендных отношений с момента образования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:764 обусловлена притязаниями органа местного самоуправления в рамках самостоятельного судебного спора по размеру арендной платы по договору аренды от 19.01.2006, подлежат отклонению, поскольку указанное обстоятельство не свидетельствует о возможности непосредственного восстановления прав заявителя в рамках настоящего спора. При этом предприниматель не лишен права доказывать обоснованность площади землепользования при рассмотрении указанного спора с применением допустимых процессуальным законодательством средств доказывания и способов защиты.

С учетом изложенных мотивов решение суда первой инстанции подлежит отмене в части признания обоснованными требований предпринимателя о предоставлении ему в аренду земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:764, требования предпринимателя Мюллера А.А. - частичному удовлетворению.

Доводы, заявленные представителем предпринимателя Мюллера А.А. в суде апелляционной инстанции, о несоответствии оглашенной в судебном заседании 13.05.2016 резолютивной части решения и письменного текста решения, имеющегося в материалах дела, апелляционным судом проверены и с учетом исследования аудиозаписи судебного заседания 13.05.2016 признаются необоснованными.

Иных нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по заявлению распределяются согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ, и, учитывая частичное удовлетворение неимущественных требований предпринимателя, на заявителя относится государственная пошлина в сумме 300 рублей.

Судебные расходы в сумме 300 рублей в части удовлетворенных требований предпринимателя подлежат отнесению на Департамент как проигравшую сторону.

Излишне уплаченная по платежному поручению N 187 от 27.07.2015 государственная пошлина в сумме 12 000 рублей подлежит возврату предпринимателю на основании ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерацию.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.05.2016 по делу N А47-8111/2015 отменить в части.

Заявление индивидуального предпринимателя Мюллера Александра Артуровича удовлетворить частично.

Признать незаконным решение от 16.05.2015 N 1-24-1/1157 Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:765.

Обязать Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга в течение 30 дней с момента принятия настоящего постановления направить в адрес индивидуального предпринимателя Мюллера Александра Артуровича проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:765.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Взыскать с Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга в пользу индивидуального предпринимателя Мюллера Александра Артуровича судебные расходы по заявлению в сумме 300 рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Мюллеру Александру Артуровичу 12 000 рублей государственной пошлины по заявлению.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина