Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 августа 2016 г. N 16АП-5414/15

Требование: о внесении изменений в договор аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Ессентуки

02 августа 2016 г.

Дело N А63-4232/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2016 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Марченко О.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабаяном Р.С.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Каскад"

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.02.2016 по делу N А63-4232/2015 (под председательством судьи Керимовой М.А.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Дека Вэй" (ОГРН 1127746771481, ИНН 7727788556),

к обществу с ограниченной ответственностью "Каскад" (ОГРН 1022601227505, ИНН 2626028486),

третье лицо: частное образовательное учреждение высшего образования "Институт экономики и управления" (ОГРН 1022601621019, ИНН 2632012597),

о внесении изменений в договор аренды,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Каскад": представитель Хачатурян В.Д. по доверенности от 04.12.2015;

от частного образовательного учреждения высшего образования "Институт экономики и управления": представитель Спиридонова Н.Н. по доверенности от 15.06.2016,

в отсутствие представителя истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Дека Вэй" (далее - ООО "Дека Вэй") обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Каскад" (далее - ООО "Каскад") о внесении следующих изменений в договор аренды нежилого здания от 30.06.2004:

- пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: "Арендная плата за здание, указанное в пункте 1.1. настоящего договора, составляет 700 000 руб. в месяц (НДС не облагается в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения). Арендная плата не включает в себя стоимость всех коммунальных услуг, в том числе услуг связи, электро -, водо -, газо, теплоснабжения, которые уплачиваются арендатором самостоятельно по счетам поставщиков соответствующих услуг, в сроки установленные договорами на соответствующие услугам, включая авансовые платежи";

- пункт 3.2 договора изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы, установленный в пункте 3.1 настоящего договора, изменяется по требованию одной из сторон, но не чаще одного раза в год, в случае изменения реально складывающейся рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество";

- пункт 3.3 договора изложить в следующей редакции: "Оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно в срок не позднее 05 числа расчетного месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя".

Определением от 21.04.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено частное образовательное учреждение высшего образования "Институт экономики и управления" (далее - ЧОУ ВО "Институт экономики и управления", институт).

Решением суда первой инстанции от 15.02.2016 заявленные требования удовлетворены в части внесения изменений в договор аренды по пункту 3.1. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Удовлетворяя исковые требования в части изменения размера арендной платы, суд руководствовался статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и исходил из доказанности существенного изменения обстоятельств на которые стороны рассчитывали при заключении договора аренды в 2004 году.

Не согласившись с решением суда, ООО "Каскад" обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 15.02.2016 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции неправильно применены нормы статей 451, 453 ГК РФ; вывод суда о наличии факта существенного изменения обстоятельств, и наличии в совокупности всех четырех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, не соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам.

16.06.2016 от ЧОУ ВО "Институт экономики и управления" поступило ходатайство о процессуальном правопреемстве истца ООО "Дека Вэй" на институт в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В обоснование заявленного ходатайства представитель института представил решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.03.2016 по делу N А63-1418/2016, вступившее в законную силу, которым расторгнут договор купли - продажи от 22.11.2013 между ООО "Дека Вэй" и ЧОУ ВО "Институт экономики и управления".

Определением от 16.06.2016 судебное разбирательство по делу откладывалось в порядке, предусмотренном статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Информация о времени и месте рассмотрения жалобы вместе с соответствующим файлом размещена 21.06.2016 на сайте http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ООО "Каскад" настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в ней, о процессуальном правопреемстве истца - возражал.

Представитель института просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, как законный и обоснованный.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

Исходя из системного анализа положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, можно прийти к выводу о том, что процессуальное правопреемство возможно в случае, когда в процессе рассмотрения спора произошло правопреемство в материальном гражданском правоотношении, то есть процессуальное правопреемство означает переход процессуальных прав и обязанностей от одного субъекта соответствующего материального правоотношения к другому, что влечет занятие правопреемником процессуального статуса правопредшественника.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) по состоянию на 19.07.2016 собственником объекта недвижимости, расположенного по адресу: город Ессентуки, улица К. Маркса/Чкалова, 26/2, общей площадью 3655,1 кв. м (в отношении которого истцом заявлены исковые требования) является ЧОУ ВО "Институт экономики и управления".

Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" ЧОУ ВО "Институт экономики и управления" приобрел права арендодателя по договору аренды от 30.06.2004.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает необходимым произвести процессуальное правопреемство истца по делу: общество с ограниченной ответственностью "Дека Вэй" на ЧОУ ВО "Институт экономики и управления".

В судебном заседании представители сторон настаивали на письменных позициях, имеющихся в материалах дела.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ООО "Дека Вэй", заявившего ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителей сторон, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба ООО "Каскад" удовлетворению не подлежит, в связи со следующим.

Материалами дела установлено что 30.06.2004 между негосударственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Институт экономики и управления" (в настоящее время частное образовательное учреждение высшего образования "Институт экономики и управления") и ООО "Каскад" (арендатор) заключен договор аренды нежилого здания, по условиям которого арендодатель передал во временное владение и пользование арендатору отдельно стоящее здание (гостиницу), общей площадью 3 645,0 кв.м., расположенное в г. Ессентуки, ул. Чкалова, 2/ К. Маркса, 26, сроком на 10 лет.

В соответствии с пунктом 3.1. договора аренды арендная плата по договору устанавливается в 15 000 рублей ежемесячно, с учетом налога на добавленную стоимость.

В пункте 4.1. договора аренды стороны определили срок аренды 10 лет с 30.06.2004 по 30.04.2014.

Дополнительным соглашением от 30.10.2006 срок действия договора продлен до 30.04.2019.

По договору купли-продажи строения от 22.11.2013 ООО "Дека Вэй" (покупатель) приобрело у образовательного учреждения (продавец) объект невидимости - нежилое здание, гостиница, общей площадью 3 655,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Ессентуки, ул. Чкалова, 2/ К. Маркса, 26.

27.11.2013 в ЕГРП внесена запись о регистрации перехода права собственности к ООО "Дека Вэй".

20.01.2015, 05.03.2015 ООО "Дека Вэй", ссылаясь на нарушение арендатором обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта нежилого здания, изменение рыночной стоимости арендной платы, предложило арендатору заключить дополнительное соглашение к договору аренды, которым увеличить размер арендной платы до 700 000 рублей в месяц и изменить порядок внесения и пересмотра размере арендной платы.

ООО "Каскад" проект дополнительного соглашения к договору аренды не подписало, что послужило основанием для передачи договорного спора на разрешение арбитражного суда.

Суда первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о наличии условий для изменения договора на основании статьи 451 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, соглашается с выводом суда, исходя из следующего.

Предметом иска является требование арендодателя к арендатору о внесении изменений в договор аренды нежилого здания.

Требование заявлено на основании статей 424, 451, 452, 614 ГК РФ и мотивировано тем, что договор аренды является убыточным для истца. С начала действия договора аренды 30.06.2004 ставка арендной платы ни разу не изменялась, вместе с тем, существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, в том числе рыночная стоимость арендной платы. Поскольку договор аренды относится к категории возмездных договоров, его исполнение в условиях рыночной экономики по цене значительно ниже средней рыночной цены нарушает принцип возмездности и эквивалентности, а также соотношения имущественных интересов сторон.

Исходя из положений статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, согласно которому если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как усматривается из условий договора от 30.06.2004 арендная плата может быть пересмотрена, но не чаще одного раза в год, по требованию одной из сторон в случаях изменения реально складывающихся цен в связи с индексацией, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемого в аренду здания. При этом изменение арендной платы в течение одного года не может превышать 20% от размера арендной платы, установленного на дату пересмотра. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы должна предупредить об этом другую сторону не позднее, чем за один месяц (пункт 3.2. договора аренды).

Поскольку соглашение об изменении арендной платы сторонами достигнуто не было, то внесение соответствующих изменений в судебном порядке допускается по правилам статьи 451 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, судом по требованию заинтересованной стороны договор может быть изменен при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Пунктом 4 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу, в частности, входит установление одновременно четырех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, а также установление хотя бы одного из оснований, указанных в пункте 4 данной статьи.

Обращаясь с иском, истец указал на то, что в результате изменения рыночной стоимости арендной платы; размера расходов арендодателя по содержанию имущества и ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды нежилого здания от 30.06.2004 по проведению текущего и капитального ремонта, произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Судом установлены следующие обстоятельства.

Договор аренды заключен сторонами в 2004 году. В соответствии с пунктом 3.1. договора аренды арендная плата по договору установлена в размере 15 000 рублей в месяц.

При этом арендодатель несет расходы по содержанию имущества в виде налога на имущество, который в 2013 год составил 26 284 рубля в год, а также арендой платы за земельный участок в размере 102 021, 20 рубля в год. Следовательно, чистая прибыль арендодателя в год составляет 50 000 руб., или 4 100 рублей в месяц.

Между тем, истец как коммерческая организация в силу пункта 1 статьи 50 ГК РФ является юридическим лицом, преследующим извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности.

Заключением судебной экспертизы НП "Независимая Экспертно-Консультационная служба" N 913/09/15Э от 01.10.2015 установлено, что рыночная стоимость размера арендной платы (в месяц) за пользование зданием гостиницы по состоянию на февраль 2015 года составляет 754 794,52 рубля, а по состоянию на дату производства экспертизы составляет 771 255, 28 рубля.

Указанные обстоятельства объективно не могли быть учтены сторонами при определении величина арендной платы в 2004 году.

Таким образом, прежняя цена договора является несправедливой, и исполнение договора на данных условиях крайне обременительно для истца.

Как верно указал суд первой инстанции, очевидно, что в настоящее время размер арендной платы в 15 000 рублей в месяц за нежилое здание действующей гостиницы площадью 3 655,1 кв.м., расположенное в г. Ессентуки, явно не соответствует рыночной стоимости аренды аналогичного имущества, соотношению имущественных интересов сторон и ставит арендатора в преимущественное положение по отношению к арендодателю, для которого исполнение договора является убыточным, так как он не получает от договора доход, на который имеет право рассчитывать и который мог бы получать.

В рассматриваемом случае исполнение договора без изменения его условий в части размера арендной платы нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать.

Кроме того, пунктом 2.2.2., 2.2.3. договора аренды от 30.06.2004 на арендатора возложены следующие обязанности: содержать помещения и территорию в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность; своевременно за счет собственных средств проводить текущий и косметический ремонт, самостоятельно осуществлять коммунальные и иные платежи, связанные с арендным пользованием и эксплуатацией помещений.

Между тем, заключением судебной экспертизы НП "Независимая Экспертно-Консультационная служба" N 913/09/15Э от 01.10.2015 установлено, что в результате нарушения арендатором обязательств по договору, в части проведения текущего ремонта, в помещениях (номера помещений на поэтажном плане 1-этаж 21-40, 42-53, 60, 73-76, 97; номерной фонд 2-этаж N 209-217, 221-226; 3-этаж N 303-314, 320-326, 4-этаж N 404-428, помещения санузлов 1, 3, 4, этажа, лестничные площадки, коридор, холл и балконы здания) требуется проведение капитального ремонта.

Выявленные дефекты и повреждения, появившиеся в процессе эксплуатации исследуемого объекта, образовались вследствие значительного нарушения требований действующих строительных норм, а именно не соблюдения нормативных требований в части плановых и внеочередных осмотров (обследований), мониторинга технического состояния объекта, периодичности проведения своевременных текущих (плановых, внеплановых) ремонтов. Не выполнение необходимых мероприятий по устранению выявленных дефектов приведет к негативному развитию повреждений, вплоть до аварийности всего здания и разрушений.

Таким образом, ООО "Каскад", оплачивая 15 000 рублей в месяц за аренду нежилого здания действующей гостиницы площадью 3 655,1 кв.м., расположенной в г. Ессентуки, используя его в своей деятельности, направленной на извлечение прибыли, в нарушение пунктов 2.2.2., 2.2.3. договора аренды принятые на себя обязанности по проведению капитального и текущего ремонта, поддержанию помещений в надлежащем состоянии, не осуществляет.

Заключением экспертизы установлено, что общая стоимость строительно-монтажных работ по капитальному ремонту помещений составляет 19 524 520, 86 рублей. Это обстоятельство явно свидетельствует о нарушении соотношения имущественных интересов сторон при исполнении договора аренды без изменения условия о размере арендной платы, ставит арендатора в преимущественное положение по отношению к арендодателю, существенно ухудшает экономическое положение арендодателя (истца), который получая арендную плату в размере 15 000 рублей в месяц, будет вынужден после окончания действия договора аренды самостоятельно осуществить строительно-монтажных работ по капитальному ремонту помещений.

Суд первой инстанции, применяя к спорным правоотношениям условия, названные в пункте 4 статьи 451 ГК РФ обоснованно учел целевое назначение арендуемого по договору имущества и правомерно пришел к выводу, что расторжение спорного договора может повлечь для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что условиями договора аренды от 30.06.2004 не предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора, в связи с чем, у арендодателя при не достижении сторонами согласия по отдельным его условиям в рассматриваемой ситуации отсутствует возможность защиты своих нарушенных прав. При этом арендодатель будет обязан предоставлять арендуемое имущество на крайне невыгодных для него условиях, нести убытки и бремя содержания указанного имущества в течение длительного периода времени - до даты истечения срока аренды (30.04.2019).

Суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что исполнение договора аренды от 30.06.2004 на прежних условиях нарушает баланс экономических интересов сторон настолько, что для арендодателя наступают весьма существенные неблагоприятные последствия и при таких обстоятельствах он лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям положений статьи 451 ГК РФ основаны на неправильном толковании норм материального права и противоречат правоприменительной практике.

Установив, что изложенные факты подтверждают существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также, придя к выводу о наличии условий для изменения спорного договора, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части.

Суд полно и всесторонне исследовал доказательства по делу, дал им правильную оценку и не допустил нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, в том числе, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судом не установлено.

Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований сторонам не обжалуется, в связи с чем, пересмотру в апелляционном порядке не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина по апелляционной жалобе относится на ООО "Каскад".

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

произвести процессуальную замену общества с ограниченной ответственностью "Дека Вэй" на частное образовательное учреждение высшего образования "Институт экономики и управления".

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.02.2016 по делу N А63-4232/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо - Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Председательствующий

О.В. Марченко З.М. Сулейманов