Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 августа 2016 г. N 09АП-30709/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 16 ноября 2016 г. N Ф05-13424/15 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о понуждении заключить договор купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

05 августа 2016 г.

Дело N А40-39520/15

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 августа 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Веклича Б.С., Лящевского И.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Департамента городского имущества города Москвы, ЗАО "МАЛЬТА ЭЛЕКТРОНИКС",

на решение Арбитражного суда города Москвы от 29.04.2016,

по делу N А40-39520/15 (127-280), принятое судьей Романенковой С.В.

по иску ЗАО "МАЛЬТА ЭЛЕКТРОНИКС" (ИНН 713103403, ОГРН 1027739582320)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, дата регистрации 08.02.2003 г., 125009, г. Москва, пер. Газетный, д. 1/12),

об обязании Департамент городского имущества города Москвы заключить

с ЗАО "МАЛЬТА ЭЛЕКТРОНИКС" договор купли-продажи нежилых помещений,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Мишин В.Е. по доверенности от 10.06.2016;

Горбуля Н.В. по доверенности от 17.05.2016;

от ответчика: Кастальская Г.С. по доверенности от 07.12.2015;

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество (ЗАО) "МАЛЬТА ЭЛЕКТРОНИКС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент), уточненным в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 329,7 кв.м., расположенных по адресу: г.Москва, ул. Талалихина, д.39, а именно: нежилого помещения площадью 50, 2 кв.м. (этаж 1, noм.IV, комн.1) и нежилого помещения площадью 279,5 кв.м (этаж 1, пом.IV, комн.2-14), урегулировав разногласия, возникшие при заключении указанного договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), на условиях приложенного к настоящему исковому заявлению проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), изложив при этом пункт 3.1 и пункт 3.4 приложенного к настоящему исковому заявлению проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

"3.1. Общая цена Объектов, указанных в пункте 1.1 Договора, составляет 43099788 (сорок три миллиона девяносто девять тысяч семьсот восемьдесят восемь) рублей 54 копейки НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 1 (одного) месяца с даты заключения Договора.

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 3 591 649 (трёх миллионов пятисот девяноста одной тысячи шестисот сорока девяти) рублей 05 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объектов".

Определением Арбитражного суда города Москвы от 10.06.2015 г. исковые требования оставлены без рассмотрения. Суд первой инстанции посчитал, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком по требованиям: об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений, сославшись на то, что истец направил ответчику проект договора купли-продажи 07.04.2015, в то время как исковое заявление подал в суд 10.03.2015; об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, сославшись на то, что истец 25.02.2015 направил ответчику подписанный договор с протоколом разногласий, при этом исковое заявление подал в суд 10.03.2015.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2015 г. указанное определение Арбитражного суда города Москвы от 10.06.2015 г. отменено, дело направлено в Арбитражный суд города Москвы для рассмотрения по существу.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17.09.2015 г. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2015 г. оставлено без изменения

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.04.2016 по делу N А40-39520/15 исковые требования удовлетворены частично. Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 329,7 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Талалихина, д.39, а именно, нежилого помещения площадью 50,2 кв.м. (этаж 1, пом. IV, комн.1), (далее - Объект 1) и нежилого помещения площадью 279,5 кв.м. (этаж 1, пом. IV, комн.2-14), (далее -Объект 2), изложив пункты 3.1., 3.4 в следующей редакции:

"3.1. Общая цена Объектов, указанных в пункте 1.1 Договора, составляет 43099788 (сорок три миллиона девяносто девять тысяч семьсот восемьдесят восемь) рублей 54 копейки (в том числе: Объект 1 - 6 673 283 (шесть миллионов шестьсот семьдесят три тысячи двести восемьдесят три) рубля 35 копеек, Объект 2 - 36 426 505 (тридцать шесть миллионов четыреста двадцать шесть тысяч пятьсот пять) рублей 19 копеек) в соответствии с заключением эксперта от 11 февраля 2016 года, выполненным ООО "Городская коллегия оценщиков", НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 1 (одного) месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 3 591 649 (трёх миллионов пятисот девяноста одной тысячи шестисот сорока девяти) рублей 05 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объектов".

В остальной части исковые требования отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Истец просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении иска об обязании ответчика заключить Договор. Указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.

Ответчик в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об отказа в удовлетворении иска. Указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца и ответчика требования апелляционных жалоб поддержали по изложенным в них мотивам.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании договора аренды N 1-521/07 от 24.05.2007 г., заключенного между истцом и Департаментом имущества города Москвы (правопредшественником ответчика), истец является арендатором нежилого объекта (нежилое помещение) общей площадью 329,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Талалихина, д.39, сроком действия по 11.12.2016 (далее - Договор аренды).

Государственная регистрация Договора аренды произведена в установленном законом порядке 11.12.2007 г.

Истец является в соответствии с законодательством субъектом малого предпринимательства, обратился 27.12.2013 г. с заявлением в Департамент с целью реализации преимущественного права на приобретение арендуемого истцом по Договору аренды недвижимого имущества (регистрационный номер Заявки 33-5-40002/13-(0)-0).

Письмом от 09.10.2014 г. N 33-5-40002/13-(4) Департамент указал на ряд действий, предпринимаемых Департаментом по формированию в качестве самостоятельного объекта недвижимости недвижимого имущества, арендуемого истцом по адресу: г. Москва, ул. Талалихина, д.39, общей площадью 329,7 кв.м.

12.02.2015 г. истец получил письмо Департамента от 26 января 2015 года N 33-5 - 40002/13-(5)-0 с приложенным проектом Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), подписанного представителем Департамента, но без заверения соответствующей печатью, со ссылкой на необходимость подписания указанного проекта Договора купли-продажи истцом в тридцатидневный срок и указанием последствий в случае его не подписания в указанный срок.

24.02.2015 г. истец возвратил ответчику договор купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий, не согласившись с ценой объекта недвижимости, предложенной ответчиком.

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции принял во внимание, что в силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Так, ст. 3 Закона N 159-ФЗ установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N135-ФЗ).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- при этом отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

Согласно материалам дела истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Истец представил отчет об оценке N Н-190215-1 от 25.02.2015 г., выполненный ООО "СВОТ компани", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Талалихина, д.39, общей площадью 329,7 кв.м. по состоянию на 27.12.2013 г., составляет 29 118 644 руб. без учета НДС.

Возражая против обоснованности данной оценки, ответчик сослался на отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 18.11.2014 N 743Г/518, выполненный ООО "АБН-Консалт", положительное экспертное заключение от 27.11.2014 N 3331/С-14, подготовленное НП СРО "СВОД", согласно которым цена объектов составляет 51 328 000 руб. без НДС.

Суд первой инстанции учел, что согласно ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Как указано в ч.ч. 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

То есть дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как указано в пункте 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

Учитывая, что у лиц, участвующих в деле, имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, Арбитражный суд города Москвы определением от 30.11.2015 г. назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил экспертам Автономной Некоммерческой организации "Независимое Экспертно-Оценочное Бюро".

Определением суда от 04.02.2016 г. заменена экспертная организация с АНО "НЭО БЮРО" на ООО "Городская коллегия оценщиков".

Согласно экспертному заключению ООО "Городская коллегия оценщиков" от 11.02.2016 г.: рыночная стоимость помещения площадью 279,5 кв.м. (этаж 1, пом.4, комната 2-14) по состоянию на 27.12.2013 года составляет 36 426 505,19 руб. (без НДС); рыночная стоимость помещения площадью 50,2 кв.м. (этаж 1, помещение 4, комн.1) по состоянию на 27.12.2013 года составляет 6 673 283,35 руб. (без НДС).

Вызванный в суд первой инстанции эксперт дал пояснения по существу выполненного экспертного исследования.

Арбитражный суд города Москвы посчитал, что выводы эксперта, изложенные в заключении, не содержат противоречивой информации и не влекут неоднозначного толкования, принципы однозначности и достоверности соблюдены. Заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Нарушение экспертом ФСО N 3 судом не установлено. Экспертное заключение отвечает требованиям ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Учитывая изложенное, суд первой инстанции посчитал, что истец как субъект малого предпринимательства отвечает требованиям ст. 3 Закона N 159-ФЗ, при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках Закона N 159-ФЗ.

Суд первой инстанции посчитал обоснованными требования иска об урегулирований разногласий между сторонами, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 329,7 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Талалихина, д.39, принятии пунктов 3.1, 3.4 договора в редакции истца, поскольку данные условия скорректированы с учетом результатов проведенной судебной экспертизы, определяют порядок расчетов по договору и отвечают требованиям Закона N 159-ФЗ.

При этом Арбитражный суд города Москвы посчитал необоснованным требования иска об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 329,7 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Талалихина, д.39, а именно: нежилого помещения площадью 50, 2 кв.м (этаж 1, noм.IV, комн.1) и нежилого помещения площадью 279,5 кв.м (этаж 1, пом.IV, комн.2-14), поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Так, истец к полученному от ответчика проекту договора купли-продажи (т. 1 л. д. 10-15) составил протокол разногласий от 24.02.2015 г. (в части условия о размере покупной цены (т. 1 л. д. 42)) и передал его ответчику 25.02.2015 г.

В данном случае пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Истец после получения от ответчика проекта договора купли-продажи предъявил требование об обязании ответчика заключить договор, которое является надлежащим способом защиты только тогда, когда сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от направления другой стороне оферты (проекта договора).

Как указано в п.4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Так как по настоящему делу ответчик от заключения договора не уклонялся, так как направил истцу проект договора, который истец получил до того, как предъявил иск по настоящему делу, то между сторонами возник спор о разногласиях по условиям договора (по цене выкупа).

То есть, имеется спор, направленный на понуждение стороны, для которой заключение договора обязательно, и которая уклоняется от его заключения, заключить соответствующий договор, но при рассмотрении спора установлено, что ответчик от заключения договора купли-продажи нежилых помещений не уклонялся, то требование истца в части обязания ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений не подлежит удовлетворению.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционных жалоб, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционных жалобах доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29.04.2016 по делу N А40-39520/15 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

И.С. Лящевский Б.С. Веклич