Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2016 г. N 10АП-7340/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28 ноября 2016 г. N Ф05-16364/15 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

09 августа 2016 г.

Дело N А41-77521/14

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 августа 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Диаковской Н.В.,

судей Виткаловой Е.Н., Иевлева П.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ефимовым А.В.,

при участии в заседании:

от заявителя по делу - администрации муниципального образования городское поселение Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области - Анохин О.И. (представитель по доверенности от 11.01.2016 N 02-УД),

от общество с ограниченной ответственностью "Фортуна" - Долбилин А.А. (представитель по доверенности от 01.02.2016 N 11),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городское поселение Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 11.04.2016 по делу N А41-77521/14, принятое судьей Муриной В.А.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования городское поселение Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Фортуна" 578 945 рублей 12 копеек задолженности по арендной плате и 472 419 рублей 22 копеек пени.

Решением Арбитражного суда Московской области от 04.03.2015, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18.12.2015 решение Арбитражного суда Московской области от 04.03.2015 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отменяя ранее принятые судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, арбитражный суд округа указал на необходимость исследования вопроса о наличии в конкурсной документации условий о техническом состоянии помещений, а также вопроса о воле сторон (в первую очередь ответчика, арендатора) на заключение договора с указанными характеристиками помещения.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11.04.2016 в удовлетворении требований отказано.

В апелляционной жалобе администрация просит решение суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств по делу, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Представитель администрации в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

На основании извещения от 16.08.2013 администрацией объявлен аукцион на право заключения договора аренды нежилого помещения общей площадью 104,6 кв. м по адресу: г. Люберцы, ул. Шоссейная, д. 8, победителем которого признано общество.

Между сторонами 24.09.2013 подписан договор аренды указанного нежилого помещения, состав основных помещений: Литер А, 1-й этаж, помещение I, N по плану 2,4. В дальнейшем, арендованное помещение передано обществу по акту приема-передачи. Размер ежемесячной арендной платы составлял 41 486 рублей 35 копеек.

Указывая, что за период с 24.09.2013 по 17.11.2014, общество вопреки принятым на себя обязательствам не вносило арендную плату, у общества образовалась задолженность в размере 578 945 рублей 12 копеек, также в соответствии с условием пункта 6.2 договора, администрация за просрочку уплаты арендных платежей начислило пени в размере 472 419 рублей 22 копеек.

Отказывая администрации в удовлетворении требований, суд первой инстанции признал их необоснованными.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Исходя из положения статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 611 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В рассматриваемом случае, согласно приведенному в конкурсной документации описанию лота N 1, помещение общей площадью 104,6 кв.м. по адресу: г. Люберцы, ул. Шоссейная, д. 8, имеет центральное отопление и электроосвещение.

При этом условиями проекта договора, арендатору запрещено производить какие-либо перепланировки и переоборудование помещений, без письменного разрешения арендодателя, а также осуществлять неотделимые улучшения (пункты 4.4.4 и 4.4.5 договора).

Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что помещение передается в состоянии, требующем капитального ремонта, который производится арендатором самостоятельно, за счет собственных средств.

В качестве доказательств передачи помещения обществу, администрация ссылается на различные по содержанию акты приема передачи (акт от 24.09.2013 и акт без даты), подписанные сторонами. При этом, из акта от 24.09.2013 не следует, что обществом были заявлены возражения при приеме помещения от администрации, в то время как из акта без даты следует, что переданное помещение не соответствует по характеристикам условиями договора (отсутствует отопление, водопровод, канализация), ключи от него не переданы.

Подлинники обоих актов обозревались арбитражным судом первой инстанции, при этом о фальсификации какого-либо из актов в соответствии со статьей 161 АПК РФ, не заявлено.

Согласно положению статьи 655 Гражданского кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

С учетом представления сторонами подлинников двух актов приема-передачи помещения, различных по содержанию, данные доказательства применительно к статье 67 и 68 АПК РФ не позволяют достоверно установить как сам факт передачи помещения, соответствующего условиям договора, в пользование обществу, так и дату такой передачи.

Из письма общества в адрес администрации от 22.10.2013, полученного последней 22.10.2013, следует, что арендатор отказывается от заключения договора от 24.09.2013, ввиду не соответствия характеристик помещения требованиям аукционной документации.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2015 по настоящему делу, сторонам предложено произвести совместный осмотр помещения, в присутствии незаинтересованных лиц.

Согласно акту от 09.06.2015, представителями администрации указано на наличие электроснабжения, теплоснабжения и водоснабжения в помещении, а представителями общества - на отсутствие данных коммуникаций, наличие оборванных проводов электроснабжения, отсутствие радиаторов отопления и т.д. При этом, с замечаниями представителя общества об отсутствии коммуникаций и техническом состоянии помещения, согласились представители незаинтересованных лиц, о чем имеются отметки в акте.

При новом рассмотрении дела, администрация представила суду первой инстанции отчет от 11.02.2013 N 025 о техническом состоянии помещения, в котором указывается на наличие систем электро-, водо-, теплоснабжения, а также канализации в помещении.

Вместе с тем, в качестве источников характеристики объекта, специалистом, составившим заключение, указываются технический паспорт помещения от 28.10.2008 и осмотр.

Однако, с учетом положений статей 67 и 68 АПК РФ, и иных представленных доказательств, отчет, выполненный по состоянию на 11.02.2013 не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего соответствие характеристик помещения на указанный администрацией момент его передачи - 24.09.2013.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Следует отметить, что судом первой инстанции арбитражным предлагалось сторонам рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы (статья 82 АПК РФ), с целью установления технического состояния помещения по состоянию на 24.09.2013. Стороны указали на отсутствие необходимости в назначении экспертизы по делу.

Исходя из положения статьи 71 АПК РФ, регулирующего порядок оценки доказательств, арбитражный суд не может считать доказанным факт передачи 24.09.2013 в пользование обществу помещения, соответствующего по характеристикам требованиям, изложенным в аукционной документации и проекте договора от 24.09.2013.

Представленные в материалы дела акты приема-передачи не позволяют ни установить факт передачи помещения, ни однозначно идентифицировать его технические характеристики. Представленные сторонами отчет о состоянии помещения от 11.02.2013, а также составленный акт осмотра от 09.06.2015, также не позволяют объективно установить состояние помещения. При этом иных доказательств фактической передачи помещения в аренду, а также доказательств фактического пользования обществом помещением в соответствии с положением статей 65,66 АПК РФ, администрация не представила.

Как следует из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 09.04.2013 N 1389/12 арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязательства по внесению арендной платы лишь за период, истекший с момента фактической передачи ему указанного имущества, и до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом.

Кроме того, вопреки положениям части 3 статьи 433, части 2 статьи 651 Гражданского кодекса, а также статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация договора аренды от 24.09.2013 произведена сторонами не была.

Таким образом, в данном случае администрация не доказала ни факт заключения договора аренды с обществом на условиях, изложенных в аукционной документации и направленном проекте договора, ни факт передачи ему в пользование помещения, и его фактического использования в период с 24.09.2013 по 17.11.2014.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Вопреки доводам администрации, изложенными в апелляционной жалобе, судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам.

Оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11 апреля 2016 года по делу N А41-77521/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

Е.Н. Виткалова П.А. Иевлев