Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2016 г. N 11АП-10532/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 25 ноября 2016 г. N Ф06-15087/16 настоящее постановление отменено

Требование: о признании незаконным отказа в регистрации, о признании незаконным отказа в регистрации права в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Самара

24 августа 2016 г.

Дело N А65-7388/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 августа 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Корнилова А.Б.,

судей Рогалевой Е.М., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Филипповской С.А.,

с участием:

от предпринимателя Титовой Альфии Аглетдиновны - не явился, извещен,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан - не явился, извещен,

от МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования г.Набережные Челны" - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя Титовой Альфии Аглетдиновны на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.06.2016 года по делу N А65-7388/2016 (судья Назырова Н.Б.)

по заявлению Индивидуального предпринимателя Титовой Альфии Аглетдиновны,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования г.Набережные Челны",

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Титова Альфия Аглетдиновна обратилась с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании незаконным отказа Набережночелнинского отдела Управления Росреестра по РТ N 16/099/006/2015-2075 от 12 февраля 2016 года в государственной регистрации права собственности на помещение общей площадью 16,2 кв. м. по адресу: г.Набережные Челны, пр. Чулман, дом 22 (31/12), кадастровый номер 16:52:040202:47:1/216 для размещения парикмахерской.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.06.2016 года в удовлетворении заявленного требования отказано.

В апелляционной жалобе предприниматель Титова Альфия Аглетдиновна просит суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.06.2016 года по делу N А65-7388/2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебное заседание представители лиц участвующих в деле не явились, извещены надлежащим образом.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 01.03.2012 между Исполнительным комитетом муниципального образования г.Набережные Челны и предпринимателем Титовой А.А. был заключен договор аренды муниципального имущества, по которому арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду помещение общей площадью 16,2 кв.м., расположенное по адресу РТ, г.Набережные Челны, проспект Чулман, дом 22 (31/12). Срок аренды был установлен с 01.03.2012 по 01.03.2015 г. Помещение было передано арендатору по акту N 1 от 01.03.2012.

Договор аренды был заключен согласно Постановлению Исполкома от 16.12.2011 N 6975 и протоколу N 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению от 20.02.2012, лот N 4, согласно которому комиссией были приняты решения: в связи с подачей только одной заявки, в соответствии с частью 5 статьи 447 ГК РФ, аукцион по лоту N 4 признать несостоявшимся; организатору аукциона заключить договор аренды муниципального имущества с единственным участником по лоту N 4 - ИП Титовой А.А.

11.03.2015 заявитель и третье лицо подписали соглашение о внесении изменений в договор аренды от 01.03.2012 г., согласно которому пункт 1.2 договора аренды изложен в следующей редакции: "Срок договора аренды устанавливается 02 марта 2015 года по 02 февраля 2016 года", пунктом 3 стороны соглашения распространили его на правоотношения, возникшие с 02.03.2015 г.

В этот же день Исполком, со ссылкой на обращение ИП Титовой А.А., принимает постановление N 1457 о внесении изменений в договора аренды муниципального имущества от 01.03.2012 г., в части изменения срока аренды.

Соглашением от 01.12.2015 стороны договора аренды расторгают его на основании договора купли-продажи арендуемого помещения от 01.12.2015 N 008-075.

По договору N 008-075 купли-продажи арендуемого имущества от 01.12.2015 Исполком продает, а ИП Титова А.А. покупает муниципальное имущество: нежилое помещение общей площадью 16,2 кв.м., расположенное по адресу г.Набережные Челны, проспект Чулман, дом 22, этаж 1, пом.1000. Договор заключен со ссылкой на постановление Исполкома от 09.11.2015 N 6231 "О продаже муниципального имущества".

24.12.2015 заявитель обратилась в Управление Росреестра по РТ с заявлением о регистрации права собственности (перехода права собственности) на указанное помещение.

Уведомление от 13.01.2016 г. ответчик известил предпринимателя о приостановлении государственной регистрации.

Сообщением от 12.02.2016 ответчик известил ИП Титову А.А. об отказе в государственной регистрации.

Посчитав данный отказ незаконным и нарушающим её права и законные интересы, предприниматель обратилась с заявлением в арбитражный суд.

При принятии судебного акта, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

Как следует из пункта 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о государственной регистрации) к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

В силу абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Управлением Росреестра по РТ было отказано в государственной регистрации права собственности (перехода права собственности) на спорное помещение, поскольку на 01.07.2015 Титова А.А. не владела правом аренды этого помещения, в связи с чем не имела преимущественного права на его приобретение.

Ответчик в обоснование своей позиции ссылается на то, что договор купли-продажи арендуемого имущества не соответствует закону и нарушает нормы, установленные ст.13 Закона о приватизации N 178-ФЗ, ст.17.1 Закона о защите конкуренции N 135-ФЗ, ст.9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем является ничтожным.

В соответствии со ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст.1 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (Закон о приватизации) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Статьей 13 Закона о приватизации предусмотрен исчерпывающий перечень способов приватизации. В соответствии с ч.3 ст. 447 ГК РФ в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что отчуждение имущества, находящегося в муниципальной собственности, может быть осуществлено путем проведения торгов.

Как следует из отзыва третьего лица, отчуждение имущества было произведено на основании подачи предпринимателем заявления от 09.09.2015 о реализации преимущественного права выкупа.

Заявитель не оспаривает, что договор купли-продажи спорного помещения был заключен без проведения торгов.

Довод предпринимателя о том, что она являлась арендатором имущества по состоянию на 01.07.2015, в связи с чем, имела право на его приобретение без проведения торгов, суд первой инстанции обоснованно посчитал неправомерным и не соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее Закона N 159-ФЗ) установлены особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ одним из условий, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, является нахождение арендуемого имущества по состоянию на 1 июля 2015 года в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Надлежащие доказательства того, что предприниматель по состоянию на 01.07.2015 года в соответствии с договором аренды являлась арендатором спорного помещения, суду не представлены.

Ссылку на положения п.2 ст.621 ГК РФ, которой предусмотрено возобновление договора аренды на неопределенный срок, суд первой инстанции правомерно посчитал несостоятельной. Так, пунктом 1.2 договора аренды предусмотрено, что срок аренды устанавливается с 01.03.2012 по 01.03.2015 г. Согласно п.5.7 договора окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств арендодателя по предоставлению помещений.

Согласно части 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Частью 3 статьи 212 ГК РФ предусмотрено, что законом могут устанавливаться особенности приобретения и прекращения прав владения, пользования и распоряжения имуществом, в том числе, находящимся в муниципальной собственности.

Такие особенности установлены в отношении имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, Законом о защите конкуренции.

Частями 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135_ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закона о защите конкуренции) предусмотрены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, согласно которым заключение договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). Поскольку договор аренды был заключен в период действия Закона о конкуренции, положения п.2 ст.621 ГК РФ к нему не применимы.

Исключения из общего правила, приведенные в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, также не имеют отношения к рассматриваемому случаю. Довод заявителя и третьего лица о том, что договор аренды был заключен по результатам проведения аукциона, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Как было указано выше, протоколом N 1 от 20.02.2012 аукцион по лоту N 4 (спорное помещение) был признан несостоявшимся.

В силу ст. 6 Закона N 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что решение Управления Росреестра по Республике Татарстан N 16/099/006/2015-2075 от 12.02.2016 об отказе в государственной регистрации является законным.

На основании изложенного, в удовлетворении требования заявителя судом первой инстанции было обоснованно отказано.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы являлись предметом исследования арбитражным судом при рассмотрении спора по существу и им дана надлежащая оценка.

Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.

Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.06.2016 года по делу N А65-7388/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Б. Корнилов

Судьи

Е.М. Рогалева С.Т. Холодная