Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2016 г. N 15АП-11972/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 ноября 2016 г. N Ф08-7966/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о расторжении договора аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

25 августа 2016 г.

дело N А32-15041/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Глазуновой И.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.,

в отсутствии представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2016 по делу N А32-15041/2016,

принятое в составе судьи Сумина Д.П.,

по иску администрации города Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" (ОГРН 1057746460232/ ИНН 7727537320)

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" (далее - ООО "СтройИнвест", ответчик) о расторжении договора аренды от 08.07.1998 N 4900000993.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2016 в иске отказано.

Администрация города Сочи обратилась с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просила отменить решение суда, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что

В судебное заседание участвующие в деле лица явку представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между комитетом по управлению имуществом г. Сочи и ЖСК "Учитель" на основании постановления Главы администрации г. Сочи от 20.11.1996 г. N 838/2 заключен договор о предоставлении в аренду земельного участка от 08.07.2015 N 993.

В аренду предоставлен земельный участок площадью 988 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0203027:21, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 11 и 13. Разрешенный вид использования - для строительства многоквартирного жилого дома.

В соответствии с договором об уступке права аренды земельного участка от 22.08.2006 г., права переданы ООО "Стройинвест".

Объекты недвижимости на вышеуказанном земельном участке отсутствуют.

Согласно п. 4.1. договора аренды N 4900000993 арендатор имеет право использовать арендуемый земельный участок в соответствии с целями его предоставления.

Центральный районный суд г. Сочи заочным решением по делу N 2-462/2015 обязал ООО "Стройинвест" использовать вышеуказанный земельный участок в соответствии с разрешенным видом использования - для строительства многоквартирного жилого дома.

Однако по мнению истца, ответчик до настоящего времени не использует земельный участок по назначению.

Истец направлял в адрес ответчика претензии об устранении нарушений условий договора аренды, однако ответчик не предпринял необходимые меры по использованию земельного участка в соответствие с целью его предоставления.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 1 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п.2 статьи 452 ГК РФ, пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66). В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.

В материалы дела истцом представлена претензия от 22.01.2016 N 1353/2005-16 об устранении нарушений (не использование земельного участка в соответствие с целями его предоставления), а также предупреждение о принятии администрацией мер, направленных расторжение договора аренды.

Согласно представленного в материалы дела списка заказных с уведомлением писем, списка почтовых отправлений, квитанции об отправлении заказного письма от 29.01.2016, ответчику направлена претензия по юридическому адресу г.Москва, пер. Гамсоновский, д.2, стр.2 (почтовый идентификатор 35406187037895), которое согласно сведений сайта Почты России вручено адресату 05.02.2016, а также по адресу г.Москва, пр-кт Мира, д.55, стр.1 (почтовый идентификатор 35406187037901), которое согласно сведений сайта Почты России возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения.

Также в материалы дела истцом представлена претензия от 08.02.2016 N 2715/02-05-16 с предложением о расторжении договора аренды, а также предупреждением о том, что в случае неисполнения указанного предписания, администрация обратится в суд с требованием о расторжении договора.

Согласно представленного в материалы дела списка заказных с уведомлением писем, списка почтовых отправлений, квитанции об отправлении заказного письма от 09.02.2016, ответчику направлена претензия по юридическому адресу г.Москва, пер. Гамсоновский, д.2, стр.2 (почтовый идентификатор 35406187041182), которое согласно сведений сайта Почты России вручено адресату 16.02.2016, а также по адресу г.Москва, пр-кт Мира, д.55, стр.1 (почтовый идентификатор 35406187041199), которое согласно сведений сайта Почты России возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения.

Так, согласно представленного истцом акта осмотра спорного земельного участка от 11.01.2016, участок огорожен, вдоль границы участка расположена подпорная стена протяженностью около 90 метров; на участке частично имеется бетонное покрытие; строения на участке отсутствуют; строительные работы не ведутся (л.д. 22).

Статья 619 Гражданского кодекса закрепляет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Обстоятельства, приведенные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, предусмотренные законом.

В силу пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса, наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса. Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор в случаях неисполнения арендатором его условий.

В пункте 1.3 договора установлено, что земельный участок предоставляется для использования его в целях строительства и эксплуатации жилого дома.

В материалы дела представлен градостроительный план N RU233090000- 000000000006306 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:21, площадью 0,0988 га, для строительства многоквартирного дома, расположенного по ул. Виноградная, 11, 13 в Центральном районе г.Сочи.

Как установлено судом первой инстанции ООО "Стройинвест" были получены технические условия: ООО "Югводоконал" N 05.3-08/2154 от 09.04.2012 (после чего был заключен договор 4/444 от 25.04.2012 о подключении коммунального водоснабжения и канализации), ТУ N 42 от 27.10.2011 для проектирования отвода ливневых вод с объекта, ГУ МВД России по Краснодарскому краю в г.Сочи "Госавтоинспекция" N 43/9-4374 от 20.10.2011, ООО "Лифтсвязь" N 24 от 12.10.2011, Муниципального казенного учреждения г.Сочи "Сочисвет" N 04-4-04 от 07.10.2011, ОАО "Кубаньэнерго" N301-7/18Т от 14.04.2008 (а также был заключен договор возмездного оказания услуг N21200-08-00771-2), Ростелеком NРФ07905035-05012-ТУ/101 от 28.09.2011, ОАО "Сочигоргаз" N01/03- 735 от 05.06.2006.

Также ответчик указывает, что соинвестор Мартиросян Р.А. обратился в администрацию г.Сочи с заявлением о выдаче двух градостроительных планов земельных участков ООО "Стройинвест". Указанное заявление администрацией города Сочи не было рассмотрено, на него не дан ни положительный, ни отрицательный ответ.

В связи с чем Мартиросян Р.А. обратился в суд с заявлением об оспаривании бездействия администрации г.Сочи и понуждении к совершению определенных действии.

Решением Хостинского районного суда г.Сочи от 10.04.2013 по делу N 2- 717/2013 установлено, что ООО "Стройинвест" за собственные денежные средства по просьбе администрации города Сочи расселило граждан, проживающих в ветхих аварийных бараках, расположенных ранее на этих двух земельных участках. Гражданам предоставлены по договорам купли-продажи жилые помещения стоимостью более 40 миллионов рублей. После расселения жильцов по просьбе администрации ООО "Стройинвест" произведено строительство подпорной стенки посредством буронабивных свай, удерживающих склон горы данных земельных участков. Представитель администрации г.Сочи в данном судебном заседании данные обстоятельства подтвердил и признал.

Также 10.04.2013 решением Хостинского районного суда г.Сочи бездействие администрации г.Сочи в выдаче градостроительных планов земельных участков 23:49:0203027:1003 и 23:49:0203027:21 ООО "Стройинвест" признано незаконным и принято решение обязать выдать ООО "Стройинвест" градостроительные планы земельных участков. 25 июля 2014 были выданы градостроительные планы земельных участков на основании исполнительных листов от 10.04.2013 по делу N 2-717/2013.

20.01.2015 ООО "МИР Инвест Строй" (заказчик) и "Архитектурная мастерская "Архипроект" (проектировщик) заключили договор на разработку проектной документации по объекту: многоквартирный жилой дом по ул.Виноградной, 8, в Центральном районе г.Сочи на земельных участках 23:49:0203027:1003 и 23:49:0203027:21. Стоимость работ по данному договору составила 23 000 000 руб.

Суд первой инстанции также принял во внимание, что в ходе рассмотрения настоящего дела ООО "Стройинвест" произведена оплата арендной платы за земельный участок по спорному договору аренды за второй квартал 2016 года, что подтверждается платежным поручением от 14.06.2016 N 5 на сумму 189167,98 руб.

Также судом установлено, что в материалы дела представлен эскизный проект ООО "Архитектурная мастерская "Архипроект" (вариант 1) многоквартирного жилого дома по ул. Виноградная, 8 в Центральном районе г.Сочи.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения спорного договора аренды по причине не использования земельного участка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2016 по делу N А32-15041/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

И.Н. Глазунова Т.Р. Фахретдинов