Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2016 г. N 20АП-4664/16

Требование: о взыскании долга, о взыскании неустойки по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Тула

24 августа 2016 г.

Дело N А23-7689/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23.08.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 24.08.2016.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Бычковой Т.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Инновация Групп" (г. Тверь, ОГРН 1096952000694, ИНН 6950095900) - Воробьева Д.Ю. (доверенность от 17.02.2016), в отсутствие истца - администрации (исполнительно-распорядительного органа) городского округа "Город Обнинск" (г. Обнинск Калужской области, ОГРН 1024000937927, ИНН 4025001211) и третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Обнинский растворо-бетонный завод", рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Обнинск" на решение Арбитражного суда Калужской области от 09.06.2016 по делу N А23-7689/2015 (судья Сидорычева Л.П.), установил следующее.

Администрация (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Обнинск" (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инновация Групп" (далее - общество) о взыскании 669 918 рублей 58 копеек, в том числе задолженности по договору аренды земельного участка от 27.02.2004 N А-30-2004 в размере 557 173 рублей 61 копейки и неустойки в сумме 112 744 рублей 98 копеек (т. 1, л. д. 88).

Определением суда от 21.03.2016, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Обнинский растворо-бетонный завод" (далее - завод).

Решением суда от 09.06.2016 (т. 1, л. д. 151) в удовлетворении исковых требований отказано. Суд установил, что после перехода к обществу прав и обязанностей арендатора земельного участка, арендные платежи в испрашиваемом администрацией размере внесены, а требование администрации о погашении задолженности, возникшей у прежнего арендатора земельного участка, неправомерно.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что смена стороны в договоре земельного участка (22.09.2014) произошла после вступления в законную силу изменений в главу 24 Гражданского кодекса Российской Федерации (01.07.2014). Указывает, что согласно соглашению от 09.09.2014 к обществу как новому арендатору перешли все права и обязанности в полном объеме, существовавшие на момент заключения договора. Выражает несогласие с мнением ответчика о том, что новый арендатор не несет ответственности за долг первоначального арендатора ввиду того, что в соглашении о перенайме не предусмотрено возложение на нового арендатора задолженности первоначального пользователя. Считает, что поскольку право аренды возникло у общества в связи с переходом у нему права собственности на объект недвижимости, находящийся на арендованном земельном участке, первоначальный арендатор выбыл из договора аренды в силу прямого указания закона с момента регистрации права собственности на объект недвижимости за обществом. В связи с этим считает, что ответственным по договору аренды земельного участка является общество в силу закона.

В отзыве общество просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ссылается на то, что обязанность по внесению арендной платы обусловлена фактическим пользованием арендованным имуществом, в силу чего возложение на нового арендатора обязанности по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма, когда пользователем являлось иное лицо, не соответствует нормам гражданского законодательства. В связи с этим считает, что сама по себе сделка перенайма, предметом которой является замена стороны в обязательстве посредством передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды, не может являться безусловным основанием возложения на нового арендатора обязанности по погашению задолженности прежнего арендатора.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации в сети Интернет, в суд представителей не направили. Истец заявил письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, которое, с учетом мнения представителя ответчика, удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебное разбирательство проводилось в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 09.02.2004 N 159-п между администрацией (арендодатель) и заводом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N А-30-2004 (т. 1, л. д. 11), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 40:27:04 02 01:0014, общей площадью 9 611 кв. метров, расположенный по адресу: Калужская область, г. Обнинск, Киевское шоссе, 57, для использования под производственную деятельность, на срок 49 лет.

На участке расположен объект недвижимости - сооружение (растворо-бетонный завод) (пункт 1.2 договора).

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору (т. 1, л. д. 20).

Размер арендной платы за участок определен в 221 053 рубля в год.

Впоследствии, 21.07.2014, между заводом (должник) и обществом (кредитор) заключено соглашение об отступном (т. 1, л. д. 74-76), по условиям которого должник передает кредитору в собственность сооружение (Обнинский растворо-бетонный завод) по адресу: Калужская область, г. Обнинск, Киевское шоссе, 57.

Пунктом 3.5 соглашения предусмотрено, что после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество за кредитором, кредитор обязуется осуществлять за свой счет оплату коммунальных и других обязательных платежей, принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость и арендной платы за земельный участок.

Государственная регистрация перехода права собственности за обществом осуществлена 22.09.2014.

В связи с заключением соглашения об отступном от 21.07.2014 и переходом права собственности на сооружение 09.09.2014 между заводом и обществом также заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.02.2004 N А-3-2004 (т. 1, л. д. 24), по условиям которого права и обязанности арендатора земельного участка под отчуждаемым объектом недвижимости по договору аренды земельного участка были переданы обществу.

Указанное соглашение, как и переход права собственности на объект недвижимости, зарегистрировано 22.09.2014.

Ссылаясь на невнесение арендной платы за период с 01.10.2012 по 30.09.2015 и образование в связи с этим задолженности в сумме 557 173 рублей 61 копейки, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).

Согласно пунктам 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В данном случае договор аренды заключен для использования под производственную деятельность с указанием на расположение на участке объекта недвижимости - сооружения (растворо-бетонного завода). Указанное обстоятельство подтверждается и кадастровым планом участка (т.1, л. д. 16).

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункты 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Условия соглашения о передаче прав и обязанностей (т. 1, л. д. 23) сформулированы в соответствии с правилами статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющими момент перехода прав арендатора к покупателю объектов недвижимости на участке.

При этом данное соглашение не содержат особенностей, свидетельствующих об его квалификации в качестве договора о переводе задолженности по арендной плате за землю, имевшейся у завода к моменту регистрации за ответчиком права собственности на объект недвижимости, на общество.

При таких обстоятельствах, учитывая, что доказательства использования обществом земельного участка до 22.09.2014 (даты регистрации перехода права собственности общества на объект недвижимости, расположенный на участке, т. 1, л. д. 77 и даты регистрации соглашения о передаче прав арендатора, т. 1, л. д. 24) администрацией не представлены, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что взыскание долга по арендной плате, образовавшегося до указанной даты (в настоящем случае с 01.10.2012 по 21.09.2014), означало бы неосновательное обогащение для прежнего арендатора.

Довод заявителя о наличии у общества задолженности по арендной плате подлежит отклонению, поскольку из представленного в материалы дела расчета истца видно, что за период с 22.09.2014 по 06.10.2015 (после регистрации права собственности на объект недвижимости и регистрации соглашения о перенайме) у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате. За указанный период обществом уплачена арендная плата в размере 645 829 рублей 04 копеек.

Довод заявителя о том, что к ответчику перешел долг предыдущего арендатора, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку не основан на буквальном толковании условий соглашения от 09.09.2014. Условий о переводе долга, возникшего у завода как прежнего арендатора (статья 391 Гражданского кодекса Российской Федерации) до даты заключения (регистрации) соглашения о перенайме, в нем не содержится.

В связи с изложенным приведенные администрацией в апелляционной жалобе доводы и нормы, регулирующие правоотношения по сделке перевода долга, подлежат отклонению.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 09.06.2016 по делу N А23-7689/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

Т.В. Бычкова О.Г. Тучкова