Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2016 г. N 04АП-1744/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 декабря 2016 г. N Ф02-6704/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга, о взыскании убытков, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Чита

24 августа 2016 г.

ДелоN А10-5841/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2016 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей: Ткаченко Э.В., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 15 февраля 2016 года по делу N А10-5841/2015 по иску индивидуального предпринимателя Мошкина Владимира Михайловича (ОГРН 308032611400012, ИНН 032303779131, место нахождения: г.Улан-Удэ) к Муниципальному учреждению "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (ОГРН 1020300983340, ИНН 0323027176, место нахождения: 670000, г.Улан-Удэ, ул.Бабушкина, 25), Цырендоржиевой Наталье Кимовне о расторжении договора аренды, взыскании 1 801 852 руб. 19 коп.

(суд первой инстанции - Э.Л.Орлов).

при участии в судебном заседании

от истец: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

Индивидуальный предприниматель Мошкин Владимир Михайлович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Муниципальному учреждению "Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (далее - ответчик, комитет, учреждение) о расторжении договоров аренды земельного участка N 111 от 20.05.2010, N 8/2011 от 01.04.2011 от 01.04.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 111 от 20.05.2010, о взыскании 1 801 852 руб. 19 коп. - суммы убытков.

Определением от 28.01.2016 к участию в деле в качестве ответчика была привлечена Цырендоржиева Наталья Кимовна (далее - Цырендоржиева Н.К.).

До рассмотрения спора по существу истец уточнил свои требования, просил расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 111 от 20 мая 2010 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ и Цырендоржиевой Натальей Кимовной, взыскать с Муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" 1 801 852 руб. 19 коп., в части исковых требований о расторжении договора N 08/2011 от 01 апреля 2011 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 111 от 20 мая 2010 года заявил отказ от исковых требований.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия расторгнут договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 111 от 20 мая 2010 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ и Цырендоржиевой Натальей Кимовной. Взыскано с Муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (ОГРН 1020300983340, ИНН 0323027176) в пользу индивидуального предпринимателя Мошкина Владимира Михайловича (ОГРН 308032611400012, ИНН 032303779131) 1 032 449 руб. 58 коп., в том числе 1 014 976 руб. 58 коп.- сумму убытков, 17 473 руб. - расходы по оплате государственной пошлины. В части исковых требований о расторжении договора N 08/2011 от 01 апреля 2011 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 111 от 20 мая 2010 года производство по делу прекращено. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

В обосновании суд первой инстанции указал, что поскольку материалами дела подтверждена невозможность использования земельного участка по целевому назначению, неисполнение арендодателем обязанности по предоставлению земельных участков, предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии у истца встречной обязанности по внесению платы за аренду спорных земельных участков. Территориальная зона спорного земельного участка была изменена на зону естественного ландшафта (Л) Решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 10.02.2011 N 402-30. Т.е. с февраля 2011 года арендатор не мог использовать спорный земельный участок использовать по назначению - для строительства стадиона. С настоящим иском истец обратился в суд 25 сентября 2015 года. Таким образом, взысканию подлежит уплаченная истцом арендная плата за период с 25.09.2012 по 25.09.2015, что составляет 1 014 976 руб. 58 коп.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой (с дополнениями), в которой просит решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 15.02.2016 г по делу А10-5841/2015 отменить в исковых требованиях отказать.

Полагает, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 6 / 2 Гражданского кодекса). Истец, зная о нахождении земельного участка в зоне естественного ландшафта, обращается о продлении договора аренды, что также указывает на виновность в действиях арендатора. Действия арендатора не направлены на восстановление нарушенного права. Однако судом не дана оценка действиям самого истца в связи, с чем вывод о наличии вины Комитета также является не обоснованным. Кроме того, указывает, что, заключая договор аренды земельного участка с целью строительства на нем стадиона, истец должен был предусмотреть риск и возможность изменения обстоятельств, связанных с арендой данного участка.

Считает, что суд первой инстанции пришел к неправильному выводу об обязанности возвратить арендатору убытки в виде уплаченной арендной платы, так как это не согласуется с ч.1 ст.612 ГК РФ.

На апелляционную жалобу поступил отзыв предпринимателя, в котором он указывает на отсутствие возможности использовать земельный участок по назначению, указанному в договоре аренды, на наличие убытков в виде уплаченной арендной платы, на совершение им действий по урегулированию ситуации, и просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2016 судебное заседание отложено до 23 июня 2016.

Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2016 судебное заседание отложено до 11 августа 2016.

Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2016 года произведена замена судей Рылова Д.Н. на судью Ткаченко Э.В., судья Желтоухов Е.В. на судью Сидоренко В.А.

11 августа 2016 года в судебном заседании был объявлен перерыв до 12 августа 2016 года.

12 августа 2016 года в судебном заседании был объявлен перерыв до 18 августа 2016 года.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 30.04.2016, 28.05.2016, 25.06.2016, 12.08.2016, 13.08.2016.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ (арендодатель) и Цырендоржиевой Натальей Кимовной (арендатор) 20.05.2010 г., на основании решения Комитета о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности от 20.05.2010 г. N З-1474, был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 111 (т.1 л.д.14-16).

Согласно пункту 1.1 предметом договора является аренда земельного участка из категории земель - земли населенных пунктов, по адресу: г.Улан-Удэ, Железнодорожный район, м. Верхняя Березовка, площадью 12 000 кв.м. сроком с 20.05.2010 г. по 19.05.2013 г.

Участок предоставлен для строительства стадиона. Кадастровый номер земельного участка 03:24:022501:13 (пункты 1.3, 1.4 договора).

По акту приема-передачи земельного участка от 20.05.2010 г. земельный участок передан арендатору.

Согласно пункту 2.2 договора арендная плата составляет 932 601 руб. 60 коп. за год в том числе ежемесячно 77 716 руб. 80 коп.

По договору N 08/2011 от 01.04.2011 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 111 от 20.05.2010 г., права и обязанности арендатора земельного участка по спорному договору с Комитетом переданы истцу - ИП Мошкин Владимир Михайловичу Представленный договор был зарегистрирован в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия.22.09.2011 г.

Дополнительным соглашением от 10.01.2012 г. стороны установили, что арендная плата с 01.01.2012 г. составляет 438 433,20 руб., в том числе ежемесячно 36 536,10 руб.

Дополнительным соглашением от 10.06.2013 г. стороны продлили срок аренды до 26.11.2014 г.

На день рассмотрения спора судом первой инстанции договор в установленном порядке сторонами не расторгнут, в материалах дела отсутствуют доказательства, безусловно свидетельствующие о наличии возражений арендодателя против продления арендных отношений на условиях договора.

Исполняя условия договора аренды, истец за весь период договора внес ответчику арендную плату в размере 1 801 852 руб. 19 коп., что подтверждается представленными платежными поручениями и не отрицается ответчиком.

Согласно письму Комитета по архитектуре, градостроительству и землеустройству Администрации г.Улан-Удэ от 14.04.2015, на момент предоставления участка истцу зона, к которой относится спорный земельный участок, была рекреационной (Р-2). В последующем Решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 10.02.2011 N 402-30 в Правила землепользования из застройки городского округа "город Улан-Удэ" были внесены изменения для проведения их в соответствие с Генеральным планом городского округа "город Улан-Удэ", утвержденного решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 25.03.2008 N 816-82. На основании указанного решения территориальная зона земельного участка была изменена на зону естественного ландшафта (Л).

Комитетом по строительству Администрации г. Улан-Удэ отказано в выдаче разрешения на строительство стадиона по адресу: г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, п. Верхняя Березовка в связи с тем, что согласно градостроительного зонирования территория строительства относится к зоне естественного ландшафта (зона Л), в которой строительство объектов капитального строительства не предусмотрено (письмо от 21.05.2014).

Таким образом, истец не может спорный земельный участок использовать по назначению - для строительства стадиона.

Письмом от 15.05.2015 истец обратился к ответчику с требованием о расторжении договора аренды земельного участка N 111 от 20.05.2010 и возмещении убытков в виде уплаченной арендной платы.

Неисполнение указанного требования послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции исходил из следующих положений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключает возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем, при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку материалами дела подтверждена невозможность использования земельного участка по целевому назначению, неисполнение арендодателем обязанности по предоставлению земельных участков, предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у истца встречной обязанности по внесению платы за аренду спорных земельных участков.

В целом, соглашаясь с выводами суда первой инстанции о наличии оснований к расторжению договора аренды и взыскании убытков в виде уплаченной арендной платы, апелляционный суд частично руководствуется иными правовыми основаниями в связи со следующим.

В соответствии с ч.1 ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В соответствии со ст.620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Из установленных по делу обстоятельств апелляционный суд приходит к выводу, что на момент заключения договора, земельный участок соответствовал условиям договора, юридическая невозможность его использования возникла позднее в связи с изданием Решения Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 10.02.2011 N 402-30.

За указанные обстоятельства арендатор не отвечает, как следует из материалов дела, истцом предпринимались меры к урегулированию ситуации во внесудебном порядке (т.1 л.д.38 (просьба об изменении зоны), 41-44 (предложение расторгнуть договор и возместить убытки)), которые не дали результата, поэтому основания для расторжения договора аренды по п.4 ст.620 ГК РФ имеются.

В соответствии с ч.2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно части 2 статьи 328 ГК РФ в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Поскольку договор аренды является взаимным, то невозможность использования земельного участка по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, освобождает его от обязанности вносить арендную плату, а арендодатель утрачивает право получать арендную плату.

Поскольку материалами дела подтверждается уплата арендной платы (т.1 л.д.45-88), уплата которой произведена в связи с договором аренды, что следует из назначения платежа в платежных поручениях и не оспаривается сторонами, апелляционный суд приходит к выводу о наличии причинно-следственной связи между расторжением договора и возникновением убытков.

Апелляционный суд полагает, что его выводы согласуются с имеющейся судебной практикой (например, по делам А40-129910/2014, А33-7041/2009, А10-5930/2015).

Как правильно указывает суд первой инстанции, ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года и в силу пункта 2 статьи 200 Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно пункту 2 статьи 199 Кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу пункта 6 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления. В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 Кодекса, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Поскольку территориальная зона спорного земельного участка была изменена на зону естественного ландшафта (Л) Решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 10.02.2011 N 402-30, т.е. с февраля 2011 года арендатор не мог использовать спорный земельный участок использовать по назначению - для строительства стадиона, а с настоящим иском истец обратился в суд 25 сентября 2015 года, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что взысканию подлежит уплаченная истцом арендная плата за период с 25.09.2012 по 25.09.2015, что составляет 1 014 976 руб. 58 коп.

Таким образом, апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора аренды и частичного удовлетворения требований о взыскании убытков.

Также суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части расторжения договора N 08/2011 от 01 апреля 2011 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 111 от 20 мая 2010 года производство по делу подлежит прекращению. Данный вывод суда первой инстанции по самостоятельным доводам не оспаривается.

В связи с указанным выше отклоняются доводы комитета о том, что истец не понес убытков, так как пользовался участком, пытаясь получить разрешение на строительство, что с комитета не следовало взыскивать убытки, так как имеет место причинение вреда действиями органа власти, который вносил изменения в зонирование территорий, поскольку апелляционный суд полагает, что истец вправе был осуществлять защиту своих прав на основании норм, регулирующих арендные отношения.

Доводы комитета о том, что суд первой инстанции неправильно назвал договор, так как имел место переход прав и обязанностей по договору аренды, отклоняются, поскольку суд первой инстанции поименовал договор так, как он именовался изначально с указанием на стороны, которые изначально его и заключили. Последующее правопреемство данных обстоятельств изменить не может.

Доводы комитета о том, что предприниматель при заключении договора о переходе прав и обязанностей должен был установить, что земельный участок невозможно использовать, отклоняются, поскольку предприниматель не заключал нового договора аренды, он вступил в уже существующие отношения путем правопреемства, то есть на него перешли все права и обязанности правопредшественника.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на правильность по существу принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции с учетом разъяснений, содержащихся в п.35 Постановление Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 15 февраля 2016 года по делу N А10-5841/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.О.Никифорюк

Судьи

Э.В.Ткаченко В.А.Сидоренко