Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2016 г. N 12АП-7851/16

г. Саратов

23 августа 2016 г.

Дело N А57-398/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 августа 2016 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Смирникова А.В.,

судей Комнатной Ю.А, Цуцковой М.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горячко Р.В.,

при участии в судебном заседании директора общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственная организация "Агро" Амельяненко Р.В., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области Фролкова М.В., действующего на основании доверенности от 21.09.2015 N 70,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственная организация "Агро"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 июня 2016 года по делу N А57-398/2016 (судья Калинина А.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственная организация "Агро" (410038, г. Саратов, пр. 2-й Соколовогорский, д. 3, ОГРН 1106450004880, ИНН 6450943366)

заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (410012, г. Саратов, Театральная площадь, д. 11, ОГРН 1056405504671, ИНН 6455039436), Горный Сергей Александрович (Саратовская область, Перелюский район, п. Целинный), открытое акционерное общество "Сельхозтехника" (413750, Саратовская область, с. Перелюб, ул. Советская, д. 78, ОГРН 1026401864830, ИНН 6424001249)

о признании недействительными решения об отказе в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственная организация "Агро" (далее - ООО "Сельскохозяйственная организация "Агро", общество, заявитель) с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии до Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области, Управление, регистрирующий орган) от 27.10.2015 N 64/001/329/2015-225 об отказе в государственной регистрации прекращения обременения (аренды) на объект недвижимого имущества - земельный участок площадью 202 555 кв.м с кадастровым номером 64:24:150102:111, расположенный по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Целинное муниципальное образование, в 5,9 км западнее п. Степной, в 13 км северо-западнее п. Новый, об обязании Управления Росреестра по Саратовской области произвести государственную регистрацию прекращения обременения (аренды) на объект недвижимого имущества - земельный участок площадью 202 555 кв.м с кадастровым номером 64:24:150102:111, расположенный по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Целинное муниципальное образование, в 5,9 км западнее п. Степной, в 13 км северо-западнее п. Новый, о взыскании расходов на уплату государственной пошлины в сумме 3000 руб.

Решением суда первой инстанции от 28 июня 2016 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

ООО "Сельскохозяйственная организация "Агро" не согласилось с принятым судебным актом и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя в полном объеме.

Представитель Управления в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Горный Сергей Александрович, открытое акционерное общество "Сельхозтехника" (далее - ОАО "Сельхозтехника") явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей данных лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 30.05.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о праве общей долевой собственности (1/18 доля) Горного Сергея Александровича на земельный участок площадью 3 646 000 кв.м с кадастровым номером 64:24:150102:27, расположенный по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Целинное муниципальное образование, в 4,2 км западнее п. Степной, в 1,5 км юго-восточнее х. Озерский.

17.05.2012 между собственниками долей земельного участка с кадастровым номером 64:24:150102:27, в том числе Горным С.А., и ОАО "Сельхозтехника" заключен договор аренды земельного участка площадью 3 646 000 кв.м с кадастровым номером 64:24:150102:27, расположенного по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Целинное муниципальное образование, в 4,2 км западнее п. Степной, в 1,5 км юго-восточнее х. Озерский, на срок с 28.04.2012 по 28.04.2022.

28.05.2012 в ЕГРП внесена запись об обременении (аренде) земельного участка площадью 3 646 000 кв.м с кадастровым номером 64:24:150102:27 в пользу ОАО "Сельхозтехника" на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 17.05.2012.

27.01.2014 в ЕГРП внесена запись о праве собственности Горного С.А. на земельный участок площадью 202 555 кв.м с кадастровым номером 64:24:150102:111, расположенный по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Целинное муниципальное образование, в 5,9 км западнее п. Степной, в 13 км северо-западнее п. Новый, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства.

Согласно сведениям Государственного кадастра недвижимости земельный участок площадью 202 555 кв.м с кадастровым номером 64:24:150102:111 образован из земельного участка площадью 3 646 000 кв.м с кадастровым номером 64:24:150102:27 в результате выдела Горным С.А. своей земельной доли.

Судом первой инстанции установлено, что ООО "Сельскохозяйственная организация "Агро" по договору купли-продажи земельного участка, который будет сформирован в будущем, от 30.10.2013 N СС-3 приобрело у Горного С.А. земельный участок с кадастровым номером 64:24:150102:111.

После проведения государственной регистрации права собственности ООО "Сельскохозяйственная организация "Агро" на земельный участок с кадастровым номером 64:24:150102:111 Управлением Росреестра по Саратовской области в свидетельстве о государственной регистрации права указано обременение права в виде аренды.

29.05.2015 ООО "Сельскохозяйственная организация "Агро" обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением об исключении из ЕГРП записи об обременении арендой земельного участка с кадастровым номером 64:24:150102:111, принадлежащего обществу на праве собственности.

Сообщением от 27.10.2015 N 64/001/329/2015-225 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации прекращения обременения (аренды) на объект недвижимого имущества - земельный участок площадью 202 555 кв.м с кадастровым номером 64:24:150102:111 ввиду отсутствия документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды от 17.05.2012, на основании которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 64:24:150102:0027.

ООО "Сельскохозяйственная организация "Агро", полагая, что решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации от 27.10.2015 N 64/001/329/2015-225 является незаконными, нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции основывался на том, что договор аренды от 17.05.2012 является действующим, переход права собственности на земельный участок, образованный из арендованного земельного участка, не влечет прекращения права аренды ОАО "Сельхозтехника".

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.

Земельный участок с кадастровым номером 64:24:150102:111 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями Земельного кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ), в частности, главы 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

Пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ предусмотрено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, поскольку участники общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:24:150102:27, в том числе Горный С.А., распорядившись принадлежавшими правами собственности на доли путем заключения договора аренды с ОАО "Сельхозтехника", выразили свою волю на передачу земельного участка с кадастровым номером 64:24:150102:0027 в аренду указанному лицу, оснований для прекращения договора аренды на основании пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ в части доли, принадлежащей Горному С.А. при ее выделе, не имелось.

С учетом пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, предусматривающего возможность выдела земельной доли в случае несогласия участника общей собственности с передачей общей собственности в аренду, при установленных по делу обстоятельствах, не подтверждающих наличие такого обстоятельства, в отсутствие прямого регулирования Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ спорной ситуации, суд первой инстанции обоснованно руководствовался нормами Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, поскольку по общему правилу, установленному Гражданским кодексом Российской Федерации, при изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению, продажа Горным С.А. выделенного и уже находящегося в аренде у ОАО "Сельхозтехника" земельного участка новому собственнику - ООО "Сельскохозяйственная организация "Агро" не влечет прекращение договора аренды.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) государственная регистрация ограничений (обременений) прав на образуемые земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на такие земельные участки.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 64:24:150102:111 должны были быть осуществлены Управлением одновременно с государственной регистрацией права собственности Горного С.А. на выделенный им земельный участок.

При этом согласно пункту 3.2 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Указанные выводы суда первой инстанции согласуются с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301.

С учетом изложенного у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для государственной регистрации прекращения обременения вновь образованного земельного участка, в связи с чем суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ООО "Сельскохозяйственная организация "Агро", ссылаясь на пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, указывает, что закон не предусматривает возможность арендных прав на вновь образованный земельный участок, сохраняя лишь право арендатора на заключение договора аренды на новый земельный участок с новым арендодателем, но на условиях аренды исходного земельного участка.

Суд апелляционной инстанции признает данный довод несостоятельным, основанным на ошибочном толковании норм права.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

При этом норма пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, как и нормы Гражданского кодекса, не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Довод общества о заявительном характере государственной регистрации обременений апелляционный суд отклоняет, поскольку в рассматриваемом случае Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ прямо предусмотрена одновременная государственная регистрация права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки и государственной регистрацией соответствующих обременений.

Апелляционная коллегия находит, что все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

Судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 июня 2016 года по делу N А57-398/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа путём подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции, принявший решение, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий судья

А.В. Смирников

Судьи

Ю.А. Комнатная М.Г. Цуцкова