Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2016 г. N 08АП-9553/16

город Омск

22 сентября 2016 г.

Дело N А46-10489/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2016 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шаровой Н.А.,

судей Зориной О.В., Смольниковой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бойченко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9553/2016) публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ" на определение Арбитражного суда Омской области от 05 июля 2016 года по делу N А46-10489/2014 (судья Н.В. Климшина), вынесенное по результатам рассмотрения заявления конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Омский ТКЦ ГАЗ АТО" Тарана Андрея Борисовича об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества (имущественных прав) закрытого акционерного общества "Омский ТКЦ ГАЗ АТО", заложенных в пользу публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ" (ИНН 0274062111, ОГРН 1020280000190), в редакции конкурсного управляющего, в рамках дела о признании закрытого акционерного общества "Омский ТКЦ ГАЗ АТО" (ИНН 5501037988, ОГРН 1025500515457) несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании:

от публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ" - представитель не явился, извещено;

от конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Омский ТКЦ ГАЗ АТО" Тарана Андрея Борисовича - представитель Горбунов И.Н., доверенность от 14.09.2016, срок действия один год,

от закрытого акционерного общества "СтарБанк" - представитель не явился, извещено;

установил:

решением Арбитражного суда Омской области от 09.10.2014 (резолютивная часть решения объявлена 02.10.2014) закрытое акционерное общество "Омский ТКЦ ГАЗ АТО" (далее - ЗАО "Омский ТКЦ ГАЗ АТО", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника сроком на четыре месяца, конкурсным управляющим должником утвержден Таран Андрей Борисович.

Определениями Арбитражного суда Омской области от 05.02.2015, от 12.08.2015, от 08.02.2016 срок конкурсного производства в отношении ЗАО "Омский ТКЦ ГАЗ АТО" продлен до 21.07.2016.

03.02.2016 конкурсный управляющий ЗАО "Омский ТКЦ ГАЗ АТО" Таран А.Б. обратился в Арбитражный суд с заявлением об утверждении Положения о порядке и условиях продажи имущества (имущественных прав) ЗАО "Омский ТКЦ ГАЗ АТО", заложенных в пользу публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ" (далее - ПАО "БАНК УРАЛСИБ") (далее - Положение).

03.03.2016 от ПАО "БАНК УРАЛСИБ" поступил отзыв на заявление, в котором ПАО "БАНК УРАЛСИБ" просило утвердить Положение о порядке и условиях продажи имущества (имущественных прав) ЗАО "Омский ТКЦ ГАЗ АТО", заложенных в пользу ПАО "БАНК УРАЛСИБ", в редакции ПАО "БАНК УРАЛСИБ" (л.д. 51-55 т.1).

В соответствии с определением Арбитражного суда Омской области от 24.03.2016 по делу N А46-10489/2014 о назначении экспертизы 19.05.2016 в Арбитражный суд Омской области от экспертного учреждения - ООО "Региональный центр оценки" поступило заключение эксперта 1/Г-16 от 12.05.2016.

В судебном заседании 24.06.2016 представитель конкурсного управляющего ЗАО "Омский ТКЦ ГАЗ АТО" Тарана А.Б в качестве специализированной организации -организатора торгов - указала закрытое акционерное общество "Ф-КОНСАЛТИНГ" (ИНН 5514008984, ОГРН 1115514000271), прошедшее аккредитацию при саморегулируемой организации арбитражных управляющих, членом которой является конкурсный управляющий должника.

Уточнения в указанной части приняты судом первой инстанции к рассмотрению.

Определением Арбитражного суда Омской области от 05.07.2016 по делу N А46-10489/2014 утверждено Положение о порядке и условиях продажи имущества (имущественных прав) закрытого акционерного общества "Омский ТКЦ ГАЗ АТО", заложенных в пользу публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ" (119048, г. Москва, ул. Ефремова, 8, ИНН 0274062111, ОГРН 1020280000190), в редакции залогового кредитора - публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ", с учетом следующих изменений:

1. пункт 4 Положения, утвердить в редакции конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Омский ТКЦ ГАЗ АТО" Тарана Андрея Борисовича, уточненного в судебном заседании от 24.06.2016 (организацию торгов поручить специализированной организации ЗАО "Ф-КОНСАЛТИНГ").

2. в пункте 1 Положения в Лоте N 1 указать начальную цену продажи имущества, установленную судом:

Установить начальную продажную цену заложенного в обеспечение требований публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ" (119048, г. Москва, ул. Ефремова, 8, ИНН 0274062111, ОГРН 1020280000190) имущества закрытого акционерного общества "Омский ТКЦ ГАЗ АТО" (644065, г. Омск, ул. 3-я Заводская, 24, ИНН 5501037988, ОГРН 1025500515457) в общем размере 41 350 340 руб. 96 коп. без учета НДС, а именно:

- автосалона - одноэтажного нежилого здания общей площадью 457,4 кв. м., условный номер 55-55-01/110/2006-870 (кадастровый номер объекта 55:36:000000:16647), расположенного по адресу: г. Омск, ул. 3-я Заводская, д. 24 (литер Н, Н1) - начальная продажная цена - 7 240 000 руб. без учета НДС;

- здания административно-бытового корпуса общей площадью 552,9 кв.м., условный номер 55-00-81860 (кадастровый номер объекта 55:36:000000:16646), расположенного по адресу: г. Омск, ул. 3-я Заводская, д. 24 (литер Ж) - начальная продажная цена - 8 424 000 руб. без учета НДС;

- одноэтажного крупнопанельного здания с двухэтажной кирпичной пристройкой общей площадью 520,6 кв.м.. условный номер 55-00-81586 (кадастровый номер объекта 55:36:000000:16654), расположенного по адресу: г. Омск, ул. 3-я Заводская, д. 24 (литер З) - начальная продажная цена - 5 144 000 руб. без учета НДС;

* производственного корпуса общей площадью 1587,5 кв.м., условный номер 55-00-81587 (кадастровый номер объекта 55:36:000000:16653), расположенного по адресу: г. Омск, ул. 3-я Заводская, д. 24 (литер И, И1) - начальная продажная цена - 15 760 000 руб. без учета НДС;

* склада - одноэтажного здания общей площадью 104,7 кв.м., условный номер 55-00-239110, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 3-я Заводская, д. 24 (литер М) - начальная продажная цена - 912 000 руб. без учета НДС;

* права аренды земельного участка общей площадью 11348 кв.м., кадастровый номер 55:36:050205:523, местоположение объекта установлено относительно одноэтажного здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, Советский административный округ, ул. 3-я Заводская, д. 24 - начальная продажная цена - 3 472 000 руб. без учета НДС;

* ворот металлических на КПП (сдвижных синих) размер 8-м*5,15 м. (открываемая часть) - начальная продажная цена - 28 000 руб. без учета НДС;

- канализационного коллектора диаметром (чугун - 100 мм) и 150 мм (асбестоцементная) (длина 150,2 м) г.п. 1994 коммуникационный колодец (5 шт, 2 шт на территории и 3 шт за территорией) - начальная продажная цена - 92 000 руб. без учета НДС;

- ограждения территории 138,5 м (бетонных плит (4*2,15 м) - 21 шт. н металл. И кирпичных столбах 23 шт.) - начальная продажная цена - 88 000 руб. с учетом НДС;

- площадки асфальтовой перед автосалоном, площадью 917,1 кв.м - начальная продажная цена - 40 000 руб. без учета НДС;

* септика 6 куб.м. - начальная продажная цена - 48 000 руб. без учета НДС;

* теплотрассы с тепловой камерой, протяженностью 147,5 м. диаметр 50 и 100 мм. (внутриплощадочные сети) - начальная продажная цена - 32 000 руб. без учета НДС;

* шлагбаума автоматического CEMO - начальная продажная цена - 16 000 руб. без учета НДС;

- КПП со зданием автомойки (84 кв.м. бетонный фундамент, металлоконструкция, стены сэндвич профилированный, ворота - рольставни - 2 шт., выгребная яма, в эксплуатации с 2005 года, оснащена системами водо-, тепло-, энергоснабжения, подключены к системам производственного корпуса, прито-вытяжная вентиляция, мет. емкость под воду + выгребная яма напротив ворот N 2 Производственного корпуса. ТКЦ- 000253) - начальная продажная цена - 54 340 руб. 96 коп. без учета НДС.

На указанное определение поступила апелляционная жалоба ПАО "БАНК УРАЛСИБ", в которой залоговый кредитор просит его отменить в части внесения изменений в пункты 1 и 4 Положения и принять в данной части новый судебный акт:

* в качестве организатора торгов заложенного имущества ЗАО "Омский ТКЦ ГАЗ АТО" утвердить конкурсного управляющего должника Тарана Андрея Борисовича (пункт 4 Положения);

* в пункте 1 Положения установить начальную цену реализации заложенного имущества в общем размере 28 440 000 руб. без учета НДС, а именно:

автосалон - одноэтажное нежилое здание общей площадью 457,4 кв. м., условный номер 55-55-01/110/2006-870 (кадастровый номер объекта 55:36:000000:16647), расположено по адресу: г. Омск, ул. 3-я Заводская, д. 24 (литер Н, HI) - начальная продажная цена - 6 725 600 руб. без учета НДС;

здание административно-бытового корпуса общей площадью 552,9 кв.м., условный номер 55-00-81860 (кадастровый номер объекта 55:36:000000:16646), расположено по адресу: г. Омск, ул. 3-я Заводская, д. 24 (литер Ж) - начальная продажная цена - 6 672 800 руб. без учета НДС;

одноэтажное крупнопанельное здание с двухэтажной кирпичной пристройкой общей площадью 520,6 кв.м., условный номер 55-00-81586 (кадастровый номер объекта 55:36:000000:16654), расположено по адресу: г. Омск, ул. 3-я Заводская, д. 24 (литер 3) - начальная продажная цена - 2 659 200 руб. без учета НДС;

производственный корпус общей площадью 1587,5 кв.м., условный номер 55-00-81587 (кадастровый номер объекта 55:36:000000:16653), расположено по адресу: г. Омск, ул. 3-я Заводская, д. 24 (литер И, И1) - начальная продажная цена - 7 716 800 руб. без учета НДС;

склад - одноэтажное здание общей площадью 104,7 кв.м., условный номер 55-00-239110, расположено по адресу: г. Омск, ул. 3-я Заводская, д. 24 (литер М) - начальная продажная цена - 548 800 руб. без учета НДС;

право аренды земельного участка общей площадью 11348 кв.м., кадастровый номер 55:36:050205:523, местоположение объекта установлено относительно одноэтажного здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, Советский административный округ, ул. 3-я Заводская, д. 24 -начальная продажная цена - 4 116 800 руб. без учета НДС.

Несогласие с определением суда мотивировано следующими доводами:

- в условиях недостаточности имущества должника для погашения обеспеченных залогом требований, увеличение расходов на проведение процедуры банкротства путем выплаты вознаграждения специализированной организации не отвечает интересам банка как кредитора, так как не способствует достижению цели максимального удовлетворения установленных требований. Конкурсным управляющим при рассмотрении данного вопроса не представлено доказательств, свидетельствующих о невозможности провести торги по заложенному имуществу самостоятельно и необходимости привлечения для этих целей специализированной организации. При разрешении разногласий в указанной части суд первой инстанции лишь указал, что привлеченный организатор торгов (ЗАО "Ф-КОНСАЛТИНГ") является независимой организацией, специализирующейся на проведении электронных торгов и аккредитованной при СРО (абзац 5 страница 27 обжалуемого определения), однако не раскрыл причины невозможности привлечения в качестве организатора торгов именно конкурсного управляющего должника;

- суд необоснованно придал большую достоверность отчету независимого оценщика ИП Угловской Ю.Ш., в котором рыночная стоимость определена на 10.08.2015, в то время как согласно заключению эксперта Гринева Н.В. от 12.05.2016 N 1/Г-16 рыночная стоимость является более вероятной, так как определена на 20.04.2016. Установление наиболее вероятной цены реализации заложенного имущества способствует привлечению большего числа покупателей, а также сокращает срок экспозиции этого имущества. Установление цены, не отражающей текущую ситуацию на рынке имеет обратный эффект. Судом первой инстанции при разрешении разногласий в указанной части изложенные факторы не учтены, а за основу принят лишь больший опыт ИП Угловской Ю.Ш. по сравнению с Гриневым Н.В. (абзац 3 страница 31 обжалуемого определения).

Также в своем отзыве банк обращал внимание суда на допущенные ИП Угловской Ю.Ш. нарушения при проведении оценки, которые привели к завышению рыночной стоимости заложенного имущества, однако данным доводам суд первой инстанции не дал надлежащую оценку.

По мнению конкурсного управляющего ЗАО "Омский ТКЦ ГАЗ АТО", приведенному в отзыве на апелляционную жалобу, в котором он просит оставить определение суда без изменения, начальная цена возможна к снижению на последующих этапах торгов, установление изначально низкой цены отрицательно сказывается на правах незалоговых кредиторов, опасения залогового кредитора необоснованны. В отношении привлечения специализированной организации конкурсным управляющим отмечен большой объем работы по организации торгов, состав имущественного комплекса из 14 элементов, объединенного в один лот, что требует квалификации и опыта привлеченного лица. Кроме того, управляющий сослался на значительные временные затраты в связи с вовлеченностью в обособленные споры по поводу своей деятельности по инициативе залогового кредитора.

ПАО "БАНК УРАЛСИБ", извещенное надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, явку представителя в него не обеспечило. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 156, 266 АПК РФ, рассмотрел дело по апелляционной жалобе в его отсутствие.

Представитель конкурсного управляющего ЗАО "Омский ТКЦ ГАЗ АТО" высказался согласно отзыву.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Омской области от 05.07.2016 по делу N А46-10489/2014 проверены в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ - в обжалуемой ПАО "БАНК УРАЛСИБ" части (утверждение судом положения в части начальной продажной цены и привлечения в качестве организатора торгов специализированной организации).

Повторно исследовав материалы обособленного спора, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены определения в обжалуемой банком части.

Как установил суд, Определением Арбитражного суда Омской области от 03.12.2014 требования ПАО "БАНК УРАЛСИБ" в сумме 45 988 638 руб. 15 коп., из которых: 39 978 648 руб. 03 коп. - задолженность по просроченному основному долгу, 432 808 руб. 23 коп. - задолженность по процентам, начисленным на основной долг, 4 555 821 руб. 89 коп. - задолженность по процентам за пользование кредитом, начисленная на своевременно невозвращенную сумму кредита, 1 000 000 руб. - задолженность по неустойке, 21 360 руб. - расходы по уплате государственной пошлины и производству судебной экспертизы, установлены и включены в третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО "Омский ТКЦ ГАЗ АТО", как обязательство, обеспеченное залогом имущества должника.

В ходе процедуры конкурсного производства должника, конкурсный управляющий Таран А.Б. 01.10.2015 направил в адрес ПАО "БАНК УРАЛСИБ" письмо N 965/81 с предложением согласовать Положение о порядке и условиях продажи имущества (имущественных прав) ЗАО "Омский ТКЦ ГАЗ АТО".

В ответ на данное предложение ПАО "БАНК УРАЛСИБ" направил в адрес конкурсного управляющего свой вариант Положения.

В связи с возникшими разногласиями, в том числе, теми, которые являются предметом апелляционного обжалования, конкурсный управляющий передал их на разрешение арбитражного суда.

В силу пункта 6 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1 статьи 130 Закона о банкротстве предусмотрено, что арбитражный управляющий для проведения оценки имущества должника привлекает оценщиков.

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи. Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано.

В силу положений 131, 134, 137, 138 Закона о банкротстве в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога, устанавливается очередность удовлетворения требований кредиторов и особенности удовлетворения требований по обязательствам, обеспеченным залогом.

Залоговый кредитор в пункте 4 Положения указал на то, что в качестве организатора торгов выступает конкурсный управляющий.

Конкурсный управляющий предлагает указать в качестве организатора торгов специализированную организацию.

Пунктом 8 статьи 110 Закона о банкротстве установлено, что в качестве организатора торгов выступает внешний управляющий или привлекаемая для этих целей специализированная организация, оплата услуг которой осуществляется за счет предприятия должника. Организатор торгов выполняет следующие функции: опубликовывает и размещает сообщение о продаже предприятия и сообщение о результатах проведения торгов; принимает заявки на участие в торгах, предложения о цене предприятия; заключает с заявителями договоры о задатке; определяет участников торгов; осуществляет проведение торгов в случае использования открытой формы представления предложений о цене предприятия; определяет победителя торгов и подписывает протокол о результатах проведения торгов; уведомляет заявителей и участников торгов о результатах проведения торгов.

Принимая в этой части редакцию конкурсного управляющего, суд первой инстанции исходил из того, что привлеченный организатор торгов (закрытое акционерное общество "Ф-КОНСАЛТИНГ") является независимой организацией, специализирующейся на проведении электронных торгов и аккредитованной при СРО, суд считает, что пункт 4 Положения следует утвердить в редакции конкурсного управляющего.

Как пояснил конкурсный управляющий ЗАО "Омский ТКЦ ГАЗ АТО" в своем отзыве, организация и проведение торгов конкурсным управляющим, помимо совершения действий на электронной площадке, также требует частых телефонных переговоров с потенциальными покупателями, предоставления по их запросам имеющихся документов относительно реализуемого имущества, непосредственно предъявления имущества для осмотра покупателям, контролирование поступления задатков для участия в торгах, анализа и проверки документов участников торгов для осуществления их допуска/отказа в допуске к участию в торгах, оформление соответствующих протоколов торгов и иных мероприятий, проведение которых может значительно затруднить деятельность конкурсного управляющего по ведению конкурсного производства должника. При этом несмотря на то, что фактически торги будут организованы в отношении одного лота, тем не менее этот лот в соответствии с определением суда состоит из 14 объектов, имеющих самостоятельно определенные стоимости и индивидуализированные характеристики, что значительно увеличивает как объем технической работы на электронной площадке и в печатных органах, так и затраты времени на взаимодействие с потенциальными покупателями. При таких обстоятельствах реализация всех 14 элементов в составе единого комплекса потребует более квалифицированной работы с покупателями (презентация каждого объекта в неразрывной связи с иными элементами, организация ознакомления с правоустанавливающими документами на все объекты, проведение осмотра всего имущественного комплекса). Ответственность за полноту проводимых мероприятий по привлечению покупателей также значительна ввиду высокой стоимости предлагаемого к продаже лота (41 млн. руб.).

Конкурсным управляющим указано также на значительное количество обособленных споров в деле о банкротстве ЗАО "Омский ТКЦ ГАЗ АТО", что вызывает дополнительные затруднения непосредственной организации и проведения торгов им самим, без участия привлеченного лица.

В свою очередь, апелляционная жалоба ПАО "БАНК УРАЛСИБ" не содержит аргументированной, подтвержденной конкретными фактическими обстоятельствами, позиции в опровержение необходимости привлечения профессионального организатора торгов с учетом условий данной конкретной процедуры ЗАО "Омский ТКЦ ГАЗ АТО".

При таких обстоятельствах позиция управляющего не противоречит требованиям разумности и добросовестности.

Относительно оценки заложенного в пользу ПАО "БАНК УРАЛСИБ" у сторон также возникли разногласия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Закона о банкротстве арбитражный управляющий для проведения оценки имущества должника привлекает оценщиков. Оценка имущества должника проводится оценщиком, который должен соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и не может являться заинтересованным лицом в отношении арбитражного управляющего, должника и его кредиторов.

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

По смыслу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве и пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 58 от 23.07.2009 определение начальной продажной цены предмета залога производится судом на основании отчета независимого оценщика.

В материалы дела конкурсным управляющим были представлены следующие отчеты относительно величины начальной стоимости имущества:

1) отчет ИП Угловской Ю.Ш. от 19.08.2015 N 184Н/08/15 об определении рыночной стоимости имущества:

- здания административно-бытового корпуса общей площадью 552,9 кв.м., условный номер 55-00-81860, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 3-я Заводская, д. 24 (литер Ж), согласно которому рыночная стоимость имущества по состоянию на 10.08.2015 составила - 10 530 000 руб.;

2) отчет ИП Угловской Ю.Ш. от 19.08.2015 N 185Н/08/15 об определении рыночной стоимости имущества:

- автосалона - одноэтажного нежилого здания общей площадью 457,4 кв. м., условный номер 55-55-01/110/2006-870, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 3-я Заводская, д. 24 (литер Н, Н1), согласно которому рыночная стоимость имущества по состоянию на 10.08.2015 составила - 9 050 000 руб.;

- одноэтажного крупнопанельного здания с двухэтажной кирпичной пристройкой общей площадью 520,6 кв.м., кадастровый номер объекта 55:36:000000:16654, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 3-я Заводская, д. 24 (литер З), согласно которому рыночная стоимость имущества по состоянию на 10.08.2015 составила - 6 430 000 руб.;

- производственного корпуса общей площадью 1587,5 кв.м., кадастровый номер объекта 55:36:000000:16653, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 3-я Заводская, д. 24 (литер И, И1), согласно которому рыночная стоимость имущества по состоянию на 10.08.2015 составила - 19 700 000 руб.

- склада - одноэтажного здания общей площадью 104,7 кв.м., условный номер 55-00-239110, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 3-я Заводская, д. 24 (литер М), согласно которому рыночная стоимость имущества по состоянию на 10.08.2015 составила - 1 140 000 руб.;

- права аренды земельного участка общей площадью 11348 кв.м., кадастровый номер 55:36:050205:523, местоположение объекта установлено относительно одноэтажного здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, Советский административный округ, ул. 3-я Заводская, д. 24, согласно которому рыночная стоимость имущества по состоянию на 10.08.2015 составила - 4 340 000 руб.

Итого начальная цена продажи (рыночная стоимость с учетом НДС) имущества на основании отчетов ИП Угловской Ю.Ш. составляет - 51 190 000 руб., соответственно, без учета НДС - 41 975 800 руб.

Согласно заключению эксперта ООО "Региональный центр оценки" Гринева Н.В. от 12.05.2016 N 1/Г-16 стоимости объектов недвижимости (без учета НДС) по состоянию на 20.04.2016 составила:

- автосалона - одноэтажного нежилого здания общей площадью 457,4 кв. м., условный номер 55-55-01/110/2006-870, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 3-я Заводская, д. 24 (литер Н, Н1) - 8 407 000 руб.;

- здания административно-бытового корпуса общей площадью 552,9 кв.м., условный номер 55-00-81860, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 3-я Заводская, д. 24 (литер Ж) - 8 341 000 руб.;

- одноэтажного крупнопанельного здания с двухэтажной кирпичной пристройкой общей площадью 520,6 кв. м., условный номер 55-00-81586, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 3-я Заводская, д. 24 (литер З) - 3 324 000 руб.;

- производственного корпуса общей площадью 1587,5 кв.м., условный номер 55-00-81587, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 3-я Заводская, д. 24 (литер И, И1) - 9 646 000 руб.;

- склада - одноэтажного здания общей площадью 104,7 кв.м., условный номер 55-00-239110, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 3-я Заводская, д. 24 (литер М) - 686 000 руб.;

- права аренды земельного участка общей площадью 11348 кв.м., кадастровый номер 55:36:050205:523, местоположение объекта установлено относительно одноэтажного здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, Советский административный округ, ул. 3-я Заводская, д. 24 - 5 146 000 руб.

Итого начальная цена продажи имущества на основании заключения эксперта Гринева Н.В. без учета НДС составляет - 35 550 000 руб.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд первой инстанции на основании разъяснений пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 58 от 23.07.2009 принял во внимание рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 10.08.2015 в общем размере 41 975 800 руб. (без учета НДС) в соответствии с отчетами ИП Угловской Ю.Ш. как наиболее близкую по значению размеру обеспеченных залогом требований ПАО "БАНК УРАЛСИБ" в сумме 45 988 638 руб. 15 коп.

В соответствии с п. 18 ст. 110 Закона о банкротстве, в случае признания торгов несостоявшимися и незаключения договора купли-продажи с единственным участником торгов проводятся повторные торги. Начальная цена продажи предприятия на повторных торгах устанавливается на десять процентов ниже начальной цены продажи предприятия, установленной в соответствии с настоящим Федеральным законом на первоначальных торгах.

Согласно п. 4.1 ст. 138 Закона, в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Суд первой инстанции принял также во внимание, что для целей торгов начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается в размере 80% рыночной стоимости (в соответствии со ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Таким образом, залоговый кредитор фактически по результатам повторных торгов получает право оставить имущество за собой на 40% ниже его рыночной стоимости, определенной оценщиком.

Учитывая, что 1) заложенное имущество на стадии возникновения кредитных правоотношений стороны считали достаточно покрывающим возможные требование займодавца-банка, 2) отсутствие фактических оснований для столь значительного падения рыночной стоимости этого имущества (до уровня, установленного в отчете оценщика Гринева), поскольку имущество не утратило коммерческой привлекательности и эксплуатационной ценности, не уничтожено и не повреждено, апелляционный суд полагает, что предусмотренный Законом механизм снижения цены, по которой в итоге залоговый кредитор имеет возможность погасить свои требования, а также сохранение претензий незалогового кредитора на иное имущество должника в случае, если оставление имущества по такой цене не полностью погашает залгговое требование, в полной мере обеспечивает права и законные интересы залогового кредитора.

При таких обстоятельствах, установление изначально низкого уровня начальной продажной цены может неоправданно нарушить права незалоговых кредиторов на получение удовлетворения из стоимости незаложенной имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Такая рыночная цена подлежит выявлению фактически проведенными торгами с применением всех предусмотренных законодателем возможных способов выявления покупателя (неоднократными публичными торгами).

Предусмотренный Законом механизм проведения торгов в достаточной степени обеспечивает выявление действительно рыночной цены имущества.

Утвержденная судом начальная продажная цена обеспечивает в данном случае баланс законных интересов всех заинтересованных лиц, учитывает все имеющие значение обстоятельства.

Кроме того, убедительных доводов против достоверности принятых судом отчетов оценщика (л.д. 31-33 т.6) ПАО "БАНК УРАЛСИБ" не привело, не обосновало (кроме собственных интересов) предпочтение рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО "Региональный центр оценки" Гринева Н.В. от 12.05.2016 N 1/Г-16.

Тот факт, что она определена на 20.04.2016 и в меньшем размере, чем по отчетам ИП Угловской Ю.Ш., не влечет безусловный вывод, что такая начальная продажная цена в редакции банка (да еще с учетом 80% от рыночной стоимости по ст. 54 Закона об ипотеке) соответствует законным интересам всех кредиторов и должника.

Быстрота реализации имущества не является самоцелью торгов.

Спрос потенциальных покупателей с учетом последовательного снижения начальной цены предложения на торгах формирует в результате реальную рыночную стоимость.

Ранее проведения, по меньшей мере, первых торгов, не имеется оснований для вывода о недостоверности рыночной стоимости в варианте конкурсного управляющего.

Соответственно, период экспонирования имущества на рынке и доведения оферты до всех заинтересованных в отношении такого имущества покупателей по итогам объективно состоявшихся торгов и будет достаточным с точки зрения законодателя.

Обстоятельства, имеющие правовое значение для дела, установлены судом с учетом имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права применены правильно.

Доводы апелляционной жалобы ПАО "БАНК УРАЛСИБ" отклонены по вышеизложенным мотивам.

Определение Арбитражного суда Омской области от 05.07.2016 по делу N А46-10489/2014 отмене в обжалуемой части не подлежит.

Руководствуясь п. 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Омской области от 05 июля 2016 года по делу N А46-10489/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

О.В. Зорина М.В. Смольникова