Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 сентября 2016 г. N 18АП-9977/16

г. Челябинск

01 сентября 2016 г.

Дело N А07-4375/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регион-Ресурс" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2016 по делу N А07-4375/2016 (судья Вальшина М.Х.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Регион-Ресурс" - Самсонова Екатерина Викторовна (доверенность от 01.08.2016 N 1).

Общество с ограниченной ответственностью "Регион-Ресурс" (далее - заявитель, общество, ООО "Регион-Ресурс") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - заинтересованное лицо, Администрация) и Управлению земельных и имущественных отношений Администрации (далее - заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка и понуждении Администрации заключить договор аренды земельного участка на новый срок.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2016 (резолютивная часть оглашена 02.06.2016) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Регион-Ресурс" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на предусмотренную договором возможность продления договора аренды земельного участка предоставленного для целей строительства, при условии заблаговременного уведомления об этом арендодателя в письменной форме. Такие действия обществом были произведены и согласованы Управлением письмом от 18.04.2014. Однако, действий по заключению договора Администрацией совершено не было. По мнению апеллянта, он как добросовестно выполнявший свои обязательства по внесению арендной платы арендатор, имеет преимущественное права на заключение договора на новый срок. При этом, решение Управления от 18.04.2014 является правовым актом органа местного самоуправления о заключении договора аренды, принятым до вступления в силу изменений в Земельный кодекс Российской Федерации. Соответственно, последующий отказ Администрации в продлении договора не соответствует закону.

Податель апелляционной жалобы указывает на наличие у него предусмотренного подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации права на продление договора аренды для завершения строительства. Ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о недоказанности заявителем осуществления строительных работ на земельном участке, поскольку предоставление земельного участка имело место не только для строительства, но и проектирования центра экологического туризма, представляющего собой сложный и длительный процесс.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители заинтересованных лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 10.05.2012 между Управлением и обществом "Регион-Ресурс" был подписан договор аренды земельного участка N 240-12 от 10.05.2012 (л.д.21-26 т.1). По условиям договора заявителю в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 02:55:050805:222 для проектирования и строительства центра экологического туризма на срок с 09.11.11 по 09.11.2014.

Аналогичные сведения о таком разрешенном использовании земельного участка приведены в кадастровом паспорте земельного участка (л.д. 27 т. 1).

Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрена возможность продления договора по соглашению сторон. Согласно пункту 3.4 договора при намерении продлить договор аренды, арендатору необходимо уведомить об этом арендодателя не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора в письменном виде.

15.04.2014 ООО "Регион-Ресурс" направило в адрес Администрации письмо о продлении договора аренды на 3 года, сообщив о ведении на земельном участке проектных работ (л.д. 20 т. 1).

Письмом от 12.08.2014 Управление сообщило обществу о принятии Администрацией решения об оказании ему муниципальной услуги и подготовке проекта постановления (л.д. 19 т. 1).

В связи с тем, что окончательное решение по заявлению не было получено, заявитель повторно обращался в Администрацию с просьбой продлить договор аренды, что следует из представленных в материалы дела ответов Администрации и Управления от 01.10.15 и от 04.12.2015, которыми заявителю в продлении договора было отказано, в связи с отсутствием правовых оснований для предоставления земельного участка для целей строительства без проведения торгов и наличием у заявителя задолженности по арендной плате (л.д. 15-18 т. 1).

Посчитав отказ в заключении договора аренды земельного участка для строительства на новый срок незаконным, ООО "Регион-Ресурс" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При разрешении настоящего спора суд первой инстанции исходил из того, что заявителем не представлено доказательств надлежащего использования земельного участка в период действия договора аренды. Установив нарушение заявителем сроков освоения земельных участков и руководствуясь абзацем 4 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований. При этом суд не установил оснований предоставления обществу земельного участка без проведения торгов, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Применительно к настоящему спору срок действия договора аренды земельного участка N 240-12 от 10.05.2012 определен до 09.11.2014.

Согласно части 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Условиями договора аренды земельного участка N 240-12 от 10.05.2012 предусмотрено использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием - под проектирование и строительство центра экологического туризма.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент окончания срока действия договора - 09.11.2014 и обращения общества за его продлением 15.04.2014) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 названного кодекса, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Оценивая установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции принял во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 N 8985/08, в соответствии с которой, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Совокупность имеющихся в деле доказательств не позволяет сделать вывод о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение конечной цели договора - проектирование и строительство центра экологического туризма.

Предоставленный в аренду земельный участок, начиная с 2011 года, не был освоен.

Доказательств того, что общество своевременно приступило к его освоению в целях осуществления строительства, в материалах дела не имеется. Из представленных доказательств и приведенной заявителем хронологии действий, усматривается осуществление в 2012-2014 г.г. лишь предварительных согласований и подготовки градостроительного заключения по условиям разработки документации по планировке территории (л.д. 115-149 т. 1, л.д. 1-31 т. 2). Разработка проектной документации и получение разрешения на строительство объектов недвижимого имущества не произведены.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на длительность и сложность процесса проектирования не может быть принята в качестве объективного обстоятельства, ввиду несения обществом рисков осуществления предпринимательской деятельности. Доказательств обжалования неправомерного бездействия органов местного самоуправления и должностных лиц материалы дела не содержат.

Оснований для предоставления заявителю земельного участка в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент обращения общества 15.04.2014, судом не установлено в силу отсутствия в материалах дела доказательств государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (иное не подтверждено материалами дела и исключается имеющимися в материалах дела сведениями об отсутствии выданного обществу разрешения на строительство).

При названных обстоятельствах и предусмотренных законом требований, ссылка заявителя на фактическое согласование Управлением в письме от 12.08.2014 (л.д. 19 т. 1) заключения договора аренды на новый срок не может служить основанием для удовлетворения заявленных требований. Оценивая доводы подателя апелляционной жалобы в названной части, судебной коллегией также учтено, что текст письма не позволяет сделать определенного вывода о содержании принятого решения, как предусматривающего предоставление испрашиваемого земельного участка в аренду на новый срок.

На дату рассмотрения повторных заявлений общества и момент рассмотрения судом первой инстанции настоящих требований вступила в силу новая редакция нормы 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которой в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Такое исключение, как и ссылка заявителя на положения статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не могут служить основанием для удовлетворения заявленных требований.

По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого без проведения торгов подлежит заключению договор аренды земельного участка на котором расположены объекты незавершенного строительства, не может быть применен к спорным правоотношениям.

Наличие в пределах земельного участка с кадастровым номером 02:55:050805:222 объекта незавершенного строительства, заявителем не подтверждено и опровергается содержанием акта осмотра и установления фактического использования земельного участка, составленного 31.05.2015 в рамках муниципального земельного контроля (л.д. 84 - 87 т.1). Актом установлено, что строительство на земельном участке не ведется, строения отсутствуют.

Названное свидетельствует об отсутствии в рассматриваемом случае оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи, как необходимой совокупности условий для заключения договора аренды на новый срок (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Таким образом, заявитель не может быть признан лицом, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов.

Исходя из названного, заявленные обществом требования не подлежат удовлетворению. Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2016 по делу N А07-4375/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регион-Ресурс" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

М.И. Карпачева Л.В. Пивоварова