Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2016 г. N 16АП-182/15

Требование: о взыскании долга и пени, о расторжении договора аренды

Вывод суда: в удовлетворении требования отказано, жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции отменено

г. Ессентуки

14 сентября 2016 г.

Дело N А63-7203/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2016 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Марченко О.В.,

судей: Егорченко И.Н., Казаковой Г.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайловым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу:

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Басс", Министерства имущественных отношений Ставропольского края, акционерного общества "Тандер" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.06.2016 по делу N А63-7203/2014 (судья Турчин И.Г.)

по иску Министерства имущественных отношений Ставропольского края (г. Ставрополь, ОГРН 1022601949644)

к обществу с ограниченной ответственностью "БАСС" (г. Ставрополь, ОГРН 1022601980653)

о взыскании 6 102 152,22 руб. задолженности по арендной плате, 32 284 929,95 руб. пени, о расторжении договора аренды от 25.12.1997 N 746, об обязании вернуть помещения литера Б, помещения 10-31, 58-88, общей площадью 1 399.3 кв. м, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 337,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "БАСС"

к Министерству имущественных отношений Ставропольского края

о взыскании 3 335 050 руб. стоимости произведенных работ по капитальному ремонту подвальных помещений,

с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Став-Стар", акционерного общества "Тандер", Краснодарский край, г. Краснодар,

при участии в судебном заседании:

от акционерного общества "Тандер": представитель Левченко А.Н. (по доверенности от 25.01.2016),

от общества с ограниченной ответственностью "Басс": представитель Булавин М.В. (по доверенности от 01.09.2016),

от Министерства имущественных отношений Ставропольского края: представитель Соколец М.А. (по доверенности от 09.11.2015),

в отсутствие иных представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее по тексту - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "БАСС" 6 102 152,22 руб. задолженности по арендной плате, 32 284 929,95 руб. пени, о расторжении договора аренды от 25.12.1997 N 746, об обязании вернуть помещения литера Б, помещения 10-31, 58-88, общей площадью 1 399.3 кв.м., расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 337.

Общество "БАСС" обратилось в суд со встречным иском о взыскании с Министерства имущественных отношений Ставропольского края 3 335 050 руб. стоимости произведенных работ по капитальному ремонту подвальных помещений.

Решением суда от 14.06.2016 требования Министерства имущественных отношений Ставропольского края удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "БАСС" в пользу Министерства имущественных отношений Ставропольского края 3 115 890,48 руб. основной задолженности, 627 084,60 руб. пени, и 47 714,87 руб. государственной пошлины в федеральный бюджет. Договор аренды от 25.12.1997 N 746, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Ставропольского края (правопредшественником Министерства имущественных отношений Ставропольского края) и ООО "БАСС" судом расторгнут. Суд обязал ООО "БАСС" вернуть Министерству имущественных отношений Ставропольского края помещения литера Б N N10-31, 58-88, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 337. В удовлетворении остальной части иска судом отказано. В удовлетворении встречного иска ООО "БАСС" судом отказано полностью.

Министерство имущественных отношений Ставропольского края не согласилось с решением суда первой инстанции и подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований (за исключением сумм во взыскании которых отказано, в связи с истечением срока исковой давности).

Общество "БАСС" и общество "Тандер" также не согласились с решением суда первой инстанции и подали апелляционные жалобы, в которых просит его отменить в части удовлетворенных исковых требований Министерства. Подробно доводы апеллянтов изложены в апелляционных жалобах.

Отзывы на жалобы в суд не представлены.

В судебном заседании, представители сторон, поддержали свои доводы и возражения, дав суду пояснения.

Правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 14.06.2016 по делу N А63-7203/2014 проверена судом в обжалуемой части в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб, выслушав мнение представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что 25.12.1997 между Комитетом по управлению имуществом Ставропольского края (правопредшественник Министерства, арендодатель), Министерством сельского хозяйства Ставропольского края (балансодержатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от N 746, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя сдает арендатору во временное владение и пользование для использования под столовую-кафе помещения первого этажа площадью 540 кв. м, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 337.

Срок аренды установлен с 25.12.1997 по 31.12.2008 (пункт 1.2 договора).

В пункте 6.1 договора стороны согласовали, что расходы арендатора на текущий и капитальный ремонт помещений являются основанием для снижения арендной платы, что оформляется дополнительным соглашением сторон.

31.07.2003 стороны подписали дополнительное соглашение к договору, которым внесли изменения в договор, пункт 1.1 договора дополнен следующим содержанием: общая площадь сдаваемых помещений с 01.08.2003 составит под кафе - 540 кв.м., подвальное помещение - 650 кв.м. Продлен срок аренды до 25.12.2046 (изменен пункт 1.2 договора). В пункте 4 соглашения определено, что арендная плата начисляется с момента приема - передачи подвального помещения.

Подвальные помещения (650 кв.м.) переданы арендатору 01.08.2003 по акту приема-передачи арендуемых помещений.

Из акта приема-передачи от 01.08.2003 следует, что помещения находятся в аварийном состоянии, системы водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и вентиляции пришли в негодность.

Дополнительным соглашением от 06.09.2005 в связи с проведенной инвентаризацией объекта стороны увеличили общую площадь арендуемых помещений до 1399,3 кв.м., добавили в пункт 1.1 договора, что арендатор принимает следующие помещения: литера Б N 10-31, 58-88.

28.09.2005 договор аренды (в редакции дополнительных соглашений) зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате арендных платежей, Министерство обратилось с иском в арбитражный суд.

При этом, полагая, что стороны согласовали, что капитальный ремонт подвальных помещений производится за счет средств арендатора с последующим зачетом этой суммы в счет арендной платы за эти помещения (соглашение от 05.08.2003), общество обратилось со встречным иском в суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в части взыскания долга и пени с применением статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размере 3 742 975,08 руб., не учел следующие установленные обстоятельства и нормы действующего законодательства.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий договора не допускается.

По смыслу приведенных норм, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" N 66 от 11.01.2002, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Исходя из обязательств по аренде, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации основная обязанность арендатора состоит во внесении платежей за пользование переданным имуществом.

Исходя из этого, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, а также имеет право на возмещение с арендодателя убытков, причиненных в связи с лишением возможности пользоваться объектом аренды. Если основания гражданско-правовой ответственности доказаны, сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды, а также возмещенные арендатору убытки, связанные с лишением арендатора возможности пользоваться объектом аренды, могут быть взысканы арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств (аналогичная позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735 по делу N А19-1917/2013 определена правовая позиция, в соответствии с которой арендатор освобождается от исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, когда арендатор лишен возможности использовать имущество, поскольку со стороны арендодателя отсутствует встречное предоставление.

Правила оценки доказательств закреплены в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (части 2 и 4).

Суд первой инстанции указал, что обязательство по оплате арендной платы за пользование подвальными помещениями у общества возникло с момента передачи ему этих помещений, как это предусмотрено дополнительным соглашением к договору аренды от 31.07.2003, поэтому счел исполненной обязанность арендодателя по предоставлению имущества в аренду.

Апелляционный суд, исследовав представленные в дело доказательства:

- договор аренды N 746 от 25.12.1997;

- дополнительные соглашения от 31.07.2003, 05.08.2003;

- акт приема приема-передачи арендуемых помещений от 01.08.2003, с указанием о нахождении помещений в аварийном состоянии, а также констатацией факт пришедших в негодность систем водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и вентиляции;

- договор подряда N 2 от 10.11.2012, заключенного между обществом "БАСС" и ООО "Рост+" с приложением справок стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 и акты приемки выполненных работ формы КС-2;

- переписку между сторонами от 15.06.2010, согласно которой общество уведомило Министерство о проведении ремонтных работ в арендуемых нежилых помещениях и временном их приостановлении в связи с затоплением объекта;

- акт обследования объекта от 24.03.2016, согласно которому помещения литера Б N 10-31 фактически не используются. В акте указано, что отсутствует электропроводка, водоснабжение и отопление. Состояние признано аварийным, требует проведение ремонта. В помещениях находится строительный мусор;

и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приходит к следующему выводу.

Наличие акта приема-передачи от 01.08.2003 носит формальный характер, поскольку доказательств, свидетельствующие об устранении аварийности помещений и наличии возможности использовать спорные подвальные помещения в материалы дела не представлено.

При этом, сам по себе факт получения арендной платы от субарендатора ООО "Став-Стар" за несколько месяцев не свидетельствует об использовании последним спорных подвальных помещений находящихся в аварийном состоянии. Взаимоотношения между обществом "БАСС" и ООО "Став-Стар" по поводу надлежащего взаимного исполнения обязательств по заключенному между ними договору субаренды предметом спора не является и не исключает возможность возникновения между указанными лицами спора по поводу качественного состояния переданного в субаренду имущества.

В нарушение правил статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Министерство не представило доказательств, свидетельствующих об использовании ответчиком спорных помещений с момента подписания акта приема-передачи от 01.08.2003. Доказательства, свидетельствующие об устранении аварийного состояния помещений, истцом не представлены.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что общество "БАСС" было лишено возможности использования арендованного имущества по назначению, то есть ведению в нем коммерческой деятельности, следовательно, возложение на указанное лицо обязанности по внесению арендной платы за спорный период является неправомерным.

Суд апелляционной инстанции также считает необходимым указать, что сторонами неоднократно заключались дополнительные соглашения к договору аренды, в том числе изменившие срок его действия. Вместе с тем, каждый раз при заключении дополнительных соглашений стороны не согласовывали предельный (окончательный) срок производства ремонтных работ, связанных с приведением арендуемых помещений в состояние пригодное для их использования. Данное обстоятельство указывает на волю сторон. Министерство преследовало первичную цель - приведение арендных помещений в надлежащее состояние и вторичную цель - получение арендной платы за пользование обществом имущества после приведения его в пригодное состояние, а общество преследовало цель использование арендованного имущества в коммерческой деятельности, осуществление которой невозможно без проведения ремонтных работ, которые общество осуществляло с привлечением третьего лица (договор подряда N 2 от 10.11.2012, заключенный между обществом "БАСС" и ООО "Рост+").

Содержание слов и выражений договора аренды с учетом дополнительных соглашений в их совокупности (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) не позволяет суду прийти к выводу о том, что Министерство вправе получать арендную плату за переданные в аренду нежилые помещения литера Б N N10-31, 58-88, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 337, до момента приведения их в пригодное для эксплуатации состояние.

Поскольку, Министерством не доказано существенное нарушение обществом условий договора, влекущих невозможность сохранения в дальнейшем арендных отношений, отсутствуют основания для расторжения договора аренды по заявленному основанию.

В соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права ли процессуального права.

Учитывая, что допущенные судом первой инстанции нарушения в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, и неприменение норм права, подлежащих применению, привели к принятию неправильного решения, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.06.2016 по делу N А63-7203/2014 в обжалуемой части незаконным и необоснованным. На основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит отмене в обжалуемой части с принятием нового судебного акта об отказе в первоначальном иске в соответствии со статьей 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы общества "БАСС" и общества "Тандер" являются обоснованными, поэтому апелляционные жалобы подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При этом, отношения по возмещению судебных расходов возникают между сторонами состоявшегося судебного спора. После рассмотрения судом дела между сторонами возникают отношения по возмещению судебных расходов. Взыскивая с лица, не в пользу которого принят судебный акт, уплаченную в бюджет другой стороной государственную пошлину, суд возлагает на него обязанность не по уплате государственной пошлины, а по компенсации денежной суммы, равной понесенным судебным расходам.

Возможность освобождения государственных органов от возмещения судебных расходов другой стороне в случае, если решение принято не в их пользу, законодательством не предусмотрена. В части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны независимо от того, является ли проигравшей стороной государственный орган.

Участвующие в деле государственные органы, выступающие в защиту государственных или общественных интересов, освобождены от уплаты государственной пошлины в бюджет, но не освобождены от возмещения стороне, выигравшей процесс, понесенных ею соответствующих расходов.

Поскольку апелляционные жалобы удовлетворены, решение принято в пользу апеллянтов, понесшие предусмотренные законом судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, данные расходы в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с Министерства имущественных отношений Ставропольского края.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Басс" и акционерного общества "Тандер" в обжалуемой части удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.06.2016 по делу N А63-7203/2014 в части удовлетворения первоначального иска отменить. Принять в указанной части новый судебный акт.

В иске Министерства имущественных отношений Ставропольского края отказать.

Апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Ставропольского края оставить без удовлетворения.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края (г. Ставрополь, ОГРН 1022601949644) в пользу ООО "БАСС" (г. Ставрополь, ОГРН 1022601980653) 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края (г. Ставрополь, ОГРН 1022601949644) в пользу АО ""Тандер" (г. Краснодар, ОГРН 1022301598549) 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

О.В.Марченко

Судьи

И.Н.Егорченко Г.В.Казакова