Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2016 г. N 07АП-7346/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 июня 2017 г. N Ф04-1876/17 настоящее постановление отменено

г. Томск

19 сентября 2016 г.

Дело N А45-5657/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2016 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Павловой Ю.И.,

судей: Ждановой Л.И., Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ташлыковой М.В. (до перерыва) и помощником судьи Денисовой О.В. (после перерыва),

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Индексстрой" (апелляционное производство N 07АП-7346/2016) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14 июня 2016 года по делу N А45-5657/2016 (судья Смеречинская Я.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Индексстрой" (ОГРН 1135476173953, ИНН 5406766010), г. Новосибирск,

к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Союз" (ОГРН 1125496009141, ИНН 5406697864), г. Новосибирск,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области

о признании права собственности,

с участием в судебном заседании представителей сторон:

от истца: Сотникова Ю.В. по доверенности от 10.12.2015(до перерыва);

от ответчика: Карпенко П.А. по доверенности от 18.04.2016(до перерыва);

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Индексстрой" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Союз" о признании права собственности на нежилое помещение площадью 23,7 кв. м., кадастровый номер 54:35:013980:2458, этаж N 1, расположенное по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Гоголя, 204/1.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 12, 130, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы приобретением истцом права собственности на поименованный в иске объект недвижимости (нежилое помещение) на основании договора об инвестиционной деятельности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 14 июня 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, истец обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе заявителем указано, что обращение в суд с иском обусловлено невозможностью осуществления государственной регистрации права собственности истца на нежилое помещение, являющееся объектом инвестиционной деятельности, в связи с ликвидацией застройщика. В обычном порядке истец не смог зарегистрировать право собственности в том числе и потому, что по окончании строительства фактические помещения и площадь застройки всего здания увеличилась по сравнению с проектной документацией, в связи с ликвидацией застройщика изменения в документацию внести не представилось возможным. Истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору и получивший выделенный в натуре объект недвижимости, имеет право на приобретение спорного объекта от другой стороны договора. Право собственности иных инвесторов, участников долевого строительства зарегистрировано, в соответствии с конституционным принципом равенства запрещается различное обращение с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях. Более подробно доводы приведены в апелляционной жалобе.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своего представителя не обеспечило, ходатайство об отложении заседания не направило.

В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заявил об отнесении судебных расходов по делу на истца.

Представитель ответчика заявил о признании иска, ходатайствовал о приобщении соответствующего письменного заявления.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости его отмены по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом с ограниченной ответственностью "Индексстрой" (инвестор) и обществом с ограниченной ответственностью "Эскария" (застройщик) заключен договор об инвестиционной деятельности в строительстве, по условиям которого инвестор обязался уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект инвестиций в строительстве, а застройщик обязался создать объект "Строительство многоквартирного многоэтажного дома с помещениями общественного назначения с придомовой территорией, размещенной на кровле подземной автопарковки - 1 этап строительства многоквартирного многоэтажного дома с помещениями общественного назначения, автостоянкой, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Гоголя, 204/1 стр.".

Объектом инвестиционного строительства стороны договора определили входящее в состав указанного многоквартирного дома нежилое помещение - офис N 8, расположенный в секции N 4, в осях 17-20, ГГ-ИИ, общей площадью по проекту 25,07 кв. м., а именно: административное помещение площадью 23,53 кв. м., санузел 1,54 кв. м. (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 5.2 договора цена объекта на момент подписания договора составляла 752 000 рублей.

В материалы дела истцом представлена квитанция к приходному кассовому ордеру N 332 от 09.12.2013 на сумму 752 000 рублей о поступлении денежных средств по договору об инвестиционной деятельности б/н от 01.12.2013.

Строительство объекта производилось на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:13980:1722 и 54:35:013980:1723.

Застройщик осуществлял строительство объекта на основании разрешения на строительство N RU 54303000-186 от 27.06.2013 с изменениями, выданного мэрией города Новосибирска.

26.12.2013 мэрией города Новосибирска выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU54303000-312. Из справки для ввода объекта в эксплуатацию следует, что такой объект недвижимости как офис N8 площадью 23,7 кв.м., создан застройщиком.

03.02.2014 между истцом и обществом с ограниченной ответственностью "Эскария" составлен акт приема - передачи офиса N 8, расположенного в секции N 4, в осях 17-20, ГГ-ИИ, общей площадью 23,7 кв. м., а именно административного помещения площадью 22,40 кв. м., санузла 1, 30 кв. м. с многоэтажном доме по адресу: г. Новосибирск, ул. Гоголя, 204/1.

30.12.2013 между обществом с ограниченной ответственностью "Эскария" (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью УК "Союз" (управляющая компания) заключен договор управления многоквартирным домом, предметом которого является оказание управляющей компанией услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Новосибирск, ул. Гоголя, 204/1 (стр.), предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в данном доме и пользующимся в этом доме лицам, осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельности.

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) общество с ограниченной ответственностью "Эскария" прекратило деятельность 05.06.2014 в связи с его ликвидацией.

03.06.2015 общество с ограниченной ответственностью "Индексстрой" обратилось в Управление Росреестра по Новосибирской области за государственной регистрацией права собственности на нежилое помещение площадью 23,7 кв. м. по адресу: г. Новосибирск, ул. Гоголя, дом 204/1.

Сообщением Управления Росреестра по Новосибирской области от 28.08.2015 N 001/862/2015-159 в государственной регистрации прав на указанный объект отказано в связи с отсутствием в проектной декларации офиса N 8 площадью 25,07 кв. м. в секции 4, в осях 17-20, ГГ-ИИ на 1 этаже жилого многоквартирного дома по указанному адресу. В сообщении также указано, что в соответствии с ранее поданной проектной документацией в осях 17-20, ГГ-ИИ в секции 4 общей площадью 25,07 кв. м. многоквартирного дома расположено административное помещение ТСЖ с тамбуром, которое относится к общему имуществу многоквартирного дома и передается в общедолевую собственность участников долевого строительства.

Отказ в государственной регистрации права собственности обществом с ограниченной ответственностью "Индексстрой" обжалован не был.

Ссылаясь на невозможность государственной регистрации права собственности на нежилое помещение в установленном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу, что в отсутствие государственной регистрации право собственности на спорные нежилые помещения у истца не возникло, нарушенное право не подлежит защите путем предъявления вещного иска.

Указанные выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам права.

Судом первой инстанции не учтено, что суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, предлагаемой истцом, поскольку при изменении правовой квалификации изменение предмета и основания иска не происходит.

В рассматриваемом деле предметом иска является требование о признание права собственности. Основаниями данного иска являются фактические обстоятельства, связанные с владением ответчиком спорным помещением, являющимся предметом договора об инвестиционной деятельности в строительстве, заключенного 01.12.2013 между обществом с ограниченной ответственностью "Индексстрой" и обществом с ограниченной ответственностью "Эскария" и невозможностью проведения государственной регистрации права в связи с ликвидацией застройщика.

В этой связи следует признать, что по существу, в настоящем случае и требование о признании права собственности, и требование о государственной регистрации права собственности преследуют одну материальную цель - зарегистрировать право лица, получившего вещь по договору, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10 требование о признании права следует рассматривать судами как возникшее из обязательства требование о государственной регистрации перехода права собственности. Соответствующая правовая позиция следует из совокупности положений, сформулированных в пунктах 3, 59 - 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Такова позиция, отраженная в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в котором указано, что в случае, если продавец уклоняется от обязанности передачи вещи по договору и истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально определенной вещи (ст. 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В пункте 4 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, разъяснено, что судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Руководствуясь данными разъяснениями, суд первой инстанции верно квалифицировал договор от 01.12.2013 об инвестиционной деятельности в строительстве, как договор купли-продажи нежилого помещения, которое будет создано в будущем.

При этом, из материалов дела следует, что созданный на основании инвестиционного договора объект недвижимости введен в эксплуатацию. Истец приобрел спорную недвижимость по договору об инвестиционной деятельности в строительстве, полностью оплатил цену договора и получил объект во владение по акту приема-передачи.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

Таким образом, истец является стороной обязательственных правоотношений, возникших из заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве, и законным владельцем приобретенного им недвижимого объекта.

Однако застройщик-инвестор, получивший разрешение на ввод в эксплуатацию созданного объекта капитального строительства, не совершил действий, необходимых для государственной регистрации права собственности на указанный в акте приема-передачи от 03.02.2014 соответствующий доле истца выделенный в натуре объект недвижимости и для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект приобретателю по договору.

В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Как следует из материалов дела, объект введен в эксплуатацию в 2013 году, истец оплатил цену договора и получил объект во владение, однако застройщик в течение длительного времени не предпринял мер для регистрации права собственности и перехода права к истцу.

При таких обстоятельствах истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору и получивший выделенный в натуре объект недвижимости, имеет право на приобретение в собственность спорного объекта от другой стороны договора.

Учитывая, что застройщик ликвидирован, основанием для отказа в государственной регистрации права явилось указание регистрирующего органа на то, что спорное помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома, истец обоснованно избрал в качестве ответчика общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Союз", осуществляющее управление общим имуществом данного дома.

Право владения истца спорным помещением подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком. В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика, признавая иск, пояснил, что общим имуществом является иное помещение, а офис N 8, занимаемый ответчиком, к общему имуществу многоквартирного дома не относится.

Из акта приема-передачи от 30.12.2013 к договору управления многоквартирном домом также следует, что застройщиком спорное помещение управляющей организации не передавалось.

Поскольку требование истца основано на договоре об инвестиционной деятельности в строительстве, обусловлено уклонением застройщика от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, материалами дела подтверждается исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате имущества, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для государственной регистрации права собственности истца на спорное имущество.

Таким образом, суд первой инстанций неправильно установил фактические обстоятельства дела, не применил пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, что в силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого судебного акта и принятия нового судебного акта об удовлетворении иска.

По правилам части 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 4 части 1 статьи 270, пунктом 2 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14 июня 2016 года по делу N А45-5657/2016 отменить и принять новый судебный акт.

Зарегистрировать право собственности за обществом с ограниченной ответственностью "Индексстрой" на нежилое помещение площадью 23,7 кв. м., кадастровый номер 54:35:013980:2458, этаж N 1, расположенное по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Гоголя, 204/1, являющееся предметом договора об инвестиционной деятельности в строительстве, заключенного 01.12.2013 между обществом с ограниченной ответственностью "Индексстрой" и обществом с ограниченной ответственностью "Эскария".

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Ю.И. Павлова

Судьи

Л.И. Жданова М.А. Фертиков