Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2016 г. N 10АП-11384/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 16 февраля 2017 г. N Ф05-4756/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: решение суда первой инстанции отменено

г. Москва

22 сентября 2016 г.

Дело N А41-36425/15

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Бархатова В.Ю., Боровиковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания Костригиным Н.И.,

при участии в заседании:

от истца Комитета по управлению имуществом Орехово-Зуевского муниципального района - Бабаева Е.И. по доверенности от 19 марта 2016 года N 7,

от ответчика конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью "ЭКОПРОМТЕХ" - Ланчава О.Г. по доверенности от 18 ноября 2014 года,

от третьих лиц Администрации Орехово-Зуевского муниципального района, Министерства имущественных отношений Московской области - не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ЭКОПРОМТЕХ" на решение Арбитражного суда Московской области от 05 июля 2016 года по делу N А41-36425/15, принятое судьей Кузьминой О.А., по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Орехово-Зуевского муниципального района к Обществу с ограниченной ответственностью "ЭКОПРОМТЕХ" о взыскании задолженности и расторжении договора аренды, третьи лица - Администрация Орехово-Зуевского муниципального района, Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Орехово-Зуевского муниципального района (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ЭКОПРОМТЕХ" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору N 591 аренды земельного участка от 22 июня 2006 года за период с 29 февраля 2012 года по 20 апреля 2015 года в размере 10 295 913 руб. 47 коп. и о расторжении договора N 591 от 17 октября 2008 года аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация Орехово-Зуевского муниципального района, Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 сентября 2015 года по делу N А41-36425/15, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2016 года, исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с общества в пользу комитета задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка N 591 от 22 июня 2006 года за период с 29 февраля 2012 года по 20 апреля 2015 года в размере 228 798 руб. 08 коп. и расторг договор аренды земельного участка N 591 от 22 июня 2006 года. В остальной части заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13 мая 2016 года решение Арбитражного суда Московской области от 29 сентября 2015 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2016 года по делу N А41-36425/2015, отменены в части удовлетворения требования комитета о расторжении договора аренды земельного участка N 591 от 22 июня 2006 года. В указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. В остальной части названные судебные акты оставлены без изменения.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что удовлетворяя требование о расторжении договора аренды земельного участка N 591 от 22 июня 2006 года, суды не учли того обстоятельства, что решением Арбитражного суда Московской области от 03 декабря 2013 года по делу N А41-10430/12 ООО "ЭКОПРОМТЕХ" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Московской области от 05 июля 2016 года исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с общества в пользу комитета задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка N 591 от 22 июня 2006 года за период с 29 февраля 2012 года по 20 апреля 2015 года в размере 228 798 руб. 08 коп. и расторг договор аренды земельного участка N 591 от 22 июня 2006 года. В остальной части заявленных требований отказано (л.д. 80-82).

Не согласившись с данным судебным актом, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель комитета возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Орехово-Зуевского муниципального района и ООО "Чистый город" был заключен договор аренды от 22 июня 2006 года N 591 (л.д. 6-9 т. 1), государственная регистрация договора произведена 13 июля 2006 года.

Согласно пункту 1.1 договора истец передал ООО "Чистый город" в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности, площадью 25 000 кв.м. с кадастровым номером 50:24:0010401:0083, категория земель - "земли поселений", в границах, указанных на местности, с учетом действующих строительных, санитарных, природоохранных, противопожарных норм, с местом расположения: Московская область, Орехово-Зуевский район, сельское поселение Малодубенское, п. Пригородный; согласно пункту 2.1 договора земельный участок передан Комитетом и принят ООО "Чистый город" в аренду в период с 21.06.2006 по 20.06.2055 без оформления акта приема-передачи.

В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок предоставлен ООО "Чистый город" под строительство мусороперегрузочного и сортировочного комплекса ТБО (разрешенный вид использования).

Между ООО "Чистый город" и ООО "ЭКОПРОМТЕХ" подписано соглашение от 26.07.2007 о передаче прав и обязанностей по договору, по условиям которого ответчик принял на себя права и обязанности ООО "Чистый город", как арендатора на тех же условиях и в том же объеме (пункт 1.2 соглашения). Соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке (том 1 л.д. 44-50).

Ответчик принял на себя обязательство по своевременному внесению платы за аренду земельного участка в установленном порядке и размере (пункт 3 соглашения).

Полагая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы, что привело к образованию у ответчика задолженности в сумме 10 295 913 руб. 47 коп. за период с 29 февраля 2012 года по 22 мая 2015 года, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской области от 05 июля 2016 года исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с общества в пользу комитета задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка N 591 от 22 июня 2006 года за период с 29 февраля 2012 года по 20 апреля 2015 года в размере 228 798 руб. 08 коп. и расторг договор аренды земельного участка N 591 от 22 июня 2006 года. В остальной части заявленных требований отказано (л.д. 80-82).

Между тем, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13 мая 2016 года требование о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка N 591 от 22 июня 2006 года были оставлены без изменения, в связи с чем, при новом рассмотрении дела суд первой инстанции неправомерно повторно рассмотрел данное требование.

В силу части 5 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, следовательно, постановление Арбитражного суда Московского округа в части взыскании с общества в пользу комитета задолженности по арендным платежам вступило в законную силу.

Истец также заявил требование о расторжении договора аренды земельного участка N 591 от 22 июня 2006 года.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Материалами дела подтверждается, что ответчик допускал просрочку платежей по арендной плате по договору более двух раз подряд, не исполняя тем самым обязательства по оплате аренды в разумный срок, задолженность ответчиком не погашена.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом направлялось в адрес ответчика уведомление от 19 февраля 2015 года N 663 о ненадлежащем исполнении условий договора с предложением добровольно уплатить сумму долга и расторгнуть договор аренды (л.д. 52 т. 1).

Факт получения указанного уведомления подтверждается ответом ООО "ЭКОПРОМТЕХ" на него, поступившим в комитет 12 марта 2015 года.

Довод ответчика о том, что расторжение договора ущемляет его права на пользование той частью земельного участка, которая занята недвижимым имуществом, судом отклоняется ввиду следующего.

Статьей 271 ГК РФ установлено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором в соответствии с пунктом 3 статьи 271 ГК РФ.

Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении Президиума от 15 февраля 2011 года N 14381/10, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды (расторжение) и прекращение договора аренды земельного участка в порядке статьи 619 ГК РФ, не нарушает исключительных прав ответчика (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости

Как следует из постановления Арбитражного суда Московского округа от 13 мая 2016 года основанием для отмены ранее вынесенных судебных актов в части расторжения договора аренды явились обстоятельства, связанные с тем, что на момент рассмотрения спора в отношении ответчика возбуждена процедура банкротства, а именно решением Арбитражного суда Московской области от 03 декабря 2013 года по делу N А41-10430/12 ООО "ЭКОПРОМТЕХ" было признано несостоятельным банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.

В соответствии с пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

С даты принятия судом решения о признании должника банкротом действует предусмотренный абзацем 7 пункта 1 статьи 126 и пунктом 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 года N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" порядок рассмотрения требований кредитора к должнику, который направлен на сохранение баланса интересов всех кредиторов и должника.

Согласно статье 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, указанного в названном Законе.

Исходя из содержания названных норм права при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

По настоящему делу истец требует расторгнуть договор аренды, требование направлено на прекращение правоотношений между сторонами по договору аренды земельного участка.

Данное предъявленное требование о расторжении спорного договора не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, оснований для вывода о необходимости его рассмотрения в деле о банкротстве у суда не имеется и поэтому оно подлежит рассмотрению в установленном процессуальным законодательством порядке.

Аналогичная позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08 сентября 2016 года по делу N 309-ЭС16-4636.

При данных обстоятельствах, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка N 591 от 22 июня 2006 года является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 05 июля 2016 года по делу N А41-36425/15 отменить.

Резолютивную часть решения суда первой инстанции изложить в следующей редакции.

Расторгнуть договор аренды земельного участка N 591 от 22 июня 2006 года с кадастровым номером 50:24:0010101:83, расположенного по адресу: Московская область, Орехово-Зуевский район, с.п. Малодубенское, п. Пригородный.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

В.Ю. Бархатов С.В. Боровикова