Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2016 г. N 18АП-11552/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 16 декабря 2016 г. N Ф09-10793/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

29 сентября 2016 г.

Дело N А76-15569/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.07.2016 по делу N А76-15569/2015 (судья Калинина Т.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

истца: общества с ограниченной ответственностью Досугово- оздоровительный комплекс "Амазонка" - Полончиков Владимир Алексеевич (доверенность от 10.08.2015 б/н);

ответчика: Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного - Соколова Светлана Владимировна (доверенность от 07.06.2016 N 01-02/15).

Общество с ограниченной ответственностью Досугово-оздоровительный комплекс "Амазонка" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного (далее - ответчик, Комитет), в котором просило об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (с учетом уточнений принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 8 л.д. 4).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.07.2016 (резолютивная часть от 20.07.2016) исковые требования удовлетворены: договор купли-продажи недвижимого имущества, заключаемый между Комитетом и обществом на предмет продажи нежилого помещения N 000 002, площадью 1018,0 кв. м, этаж 1 и 2, расположенного по адресу: г. Трехгорный, ул. Карла Маркса, д. 52, корпус 6, кадастровый (или условный) номер: 74:42:0103001:1205, принят в редакции истца:

"Глава 2 "Цена договора и порядок оплаты" договора изложены в следующей редакции:

2.1. Покупатель приобретает имущество по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком (отчет об оценке нежилого помещения N 205-н/14 от 23.10.2014 г.).

2.2. Общая стоимость имущества, исходя из его фактической площади, составляет 20 730 000 (двадцать миллионов семьсот тридцать тысяч рублей 00 копеек) (без НДС).

2.3. Стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 24 029 004 (двадцать четыре миллиона двадцать девять) рублей 17 копеек, зачитывается в счет оплаты цены приобретаемого имущества в порядке, установленном п. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с момента подписания сторонами настоящего договора.

2.4. Выкупная стоимость имущества соответствует разнице между общей стоимостью имущества и стоимостью неотделимых улучшений и считается оплаченной на дату заключения настоящего договора, а стоимость неотделимых улучшений считается возмещенной.

2.5. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет покупатель".

Пункты 3.3 и 6.2 договора исключить из его текста.

Кроме того, с Комитета в пользу общества взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 руб. 00 коп., а также в возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп. (т. 8 л.д. 29-36).

В апелляционной жалобе ответчик (далее также - податель жалобы, апеллянт) просил решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.

Податель жалобы указывает, что договором аренды нежилого здания от 02.06.2008 N 22 предусмотрено наличие согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений объекта. Комитетом частично согласовывались объем и стоимость работ по капитальному ремонту и выдавались разрешения на проведение капитального ремонта на общую сумму 2 952 005 руб. 83 коп., указанная стоимость затрат арендатора на проведение капитального ремонта установлена в соглашении N 35 от 03.03.2009 и зачтена в счет арендной платы. Дальнейшее проведение работ в арендуемом здании производилось в нарушение договора аренды без согласования с арендодателем. Ссылки истца на письмо муниципального учреждения "Служба заказчика" (далее - МУ "Служба заказчика") податель жалобы полагает неправомерными, поскольку согласно письму недопустимо проводить работы по реконструкции помещений без согласованной и утвержденной проектно-сметной документации, получившей положительное заключение государственной экспертизы, и разрешения на строительство. Утверждения истца об известности Комитету о производимом ремонте арендуемого здания ответчик полагает неосновательными.

Апеллянт полагает, что акт от 01.12.2010 не позволяет определить объем и стоимость выполненных и принятых МУ "Служба заказчика" работ. Кроме того, имеющиеся в материалах дела документы подтверждают несоблюдение арендатором процедуры согласования сметы на проведение капитального ремонта.

Податель жалобы отмечает, что судом не было принято во внимание то обстоятельство, что согласно отчету оценщика N 205-н/14 рыночная стоимость нежилого помещения с учетом неотделимых улучшений менее суммы, указанной в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества. Также из заключения эксперта невозможно установить учтен ли НДС в стоимости неотделимых улучшений и оборудования боулинга, учитывая данные обстоятельства, апеллянт указывает, что исходя из разницы стоимости имущества, определенной на основании отчета оценщика и стоимости неотделимых улучшений, определенной экспертом, определить выкупную стоимость имущества не представляется возможным.

Вместе с тем апеллянт указывает, что в обжалуемом судебном акте не дана оценка доводам Комитета о том, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

К дате судебного заседания истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Одновременно с подачей апелляционной жалобы апеллянтом представлены письмо N б/н от 15.08.2016 и письмо N 103 от 22.01.2010.

В соответствии с ч. 2 ст. 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании ст. 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

Поскольку уважительности причин, исключивших предоставление доказательств в суд первой инстанции, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения ходатайства о приобщении дополнительных доказательств не имеется.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, определенном гл. 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, муниципальное образование г. Трехгорный является собственником двухэтажного здания молочной кухни, назначение - здравоохранение, общей площадью 993 кв. м по адресу: Челябинская область, г. Трехгорный, ул. Карла Маркса, д. 52, корп. 6 (свидетельство о государственной регистрации права от 03.07.2002, т. 1, л.д. 118).

21.03.2008 проведен открытый конкурс по сдаче в аренду указанного помещения победителем, которого признан истец (протокол комиссии о проведении конкурса в открытой форме по сдаче в аренду двухэтажного здания молочной кухни площадью 993 кв. м, т. 1, л.д. 31, 32, 109).

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого здания N 22 от 02.06.2008 (далее - договор аренды (т. 1 л.д. 34-42, 130-150), в соответствии с п. п. 1.1 и 1.5 предметом договора аренды является двухэтажное здание молочной кухни, общей площадью 993 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская обл., г. Трехгорный, ул. Карла Маркса, д. 52, корп. 6 для размещения саун, фитобара, тренажерных залов, фитнес зала, боулинга, мини кинозала и организации общественного питания.

Передача объекта осуществляется по акту приема-передачи (п. 1.3 договора аренды).

Арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости неотделимых улучшений (п. 1.8 договора аренды).

Учитывая, что в соответствии с п. 1.5 договора в передаваемом объекте планируется строительство и размещение боулинга, требующее проведение реконструкции объекта, то стороны пришли к договоренности о том, что данные затраты относятся к неотделимым улучшениям (п. 1.13 договора аренды).

Арендатор обязан производить за свой счет капитальный ремонт и ремонт любой сложности в сроки, установленные арендодателем и балансодержателем (п. 2.3.2 договора аренды).

Решением Собрания депутатов города Трехгорного Челябинской области от 23.12.2008 N 193 "Об утверждении Порядка формирования, ведения и опубликования перечня недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Трехгорного городского округа, предназначенного для предоставления во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства и Перечня недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Трехгорного городского округа, предназначенного для предоставления во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства" нежилое помещение по адресу: г. Трехгорный, ул. Карла Маркса, д. 52, корпус N 6 включено в Перечень муниципального имущества, для предоставления во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (т. 1, л.д. 110-117).

Постановлением администрации г. Трехгорного от 23.12.2010 N 1545 "Об изменении наименования объекта недвижимости" объекта: "Зданию молочной кухни", расположенного по адресу: ул. Карла Маркса, 52 корп. 6 присвоено новое наименование - "Нежилое здание" (т. 1, л.д. 119, 120).

Постановлением от 29.09.2014 N 910 "О преобразовании объекта недвижимости" объект недвижимого имущества: нежилое здание, назначение: нежилое площадь: общая 1 866,2 кв. м, инвентарный номер: 74:042:00298:000 001:000 000, этажностью, подземная этажность: 1, адрес (местоположение): Челябинская область, г. Трехгорный, ул. Карла Маркса, д. 52, корпус N 6, кадастровый (или условный) номер: 74:42:01 03 0001:0029:000298:0000, преобразован в два нежилых помещения:

- нежилое помещение N 000 001, общей площадью 848,2 кв. м

- нежилое помещение N 000 002, общей площадью 1 018 кв. м (т. 1, л.д. 121-129).

В рамках реализации положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159) письмом N 01-09/3823 от 18.11.2014 ответчиком предложено истцу заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 000 002, этаж 1, 2, площадью 1018 кв. м, расположенного по адресу: г. Трехгорный, ул. Карла Маркса, д. 52, корп. 6 (т. 1, л.д. 19-20).

К указанному письму приложен проект договора купли-продажи (далее - договор купли-продажи (т. 1, л.д. 13-15, 16-17)), по условиям которого продавец (ответчик) обязуется передать в собственность покупателю (истец), а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора: нежилое помещение N 000 002, назначение: нежилое, общей площадью 1018 кв. м, этаж: 1, 2, расположенное по адресу: Челябинская обл., г. Трехгорный, ул. Карла Маркса, д. 52, корпус 6, пом. N 000 002, кадастровый (или условный) номер: 74:42:0103001:1205 (п. 1.1 договора купли-продажи).

В главе N 2 договора купли-продажи указаны цена договора и порядок оплаты.

Так, согласно п. 2.1 договора купли-продажи покупатель приобретает имущество по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком (Отчет об оценке нежилого помещения N 205-н/14 от 23.10.2014).

Общая стоимость имущества, исходя из его фактической площади, составляет 20 730 000 руб.

Указанная стоимость является окончательной и изменению не подлежит (п. 2.2 договора купли-продажи).

Покупатель обязуется выплатить указанную стоимость имущества в рассрочку сроком на 5 (пять) лет путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (п. 2.3 договора купли-продажи).

Платежи в счет оплаты стоимости имущества в размере 20 730 000 руб. (без НДС), производятся равными частями в размере и в сроки, согласно графику погашения долга, путем перечисления суммы в бюджет города Трехгорного по реквизитам:

Получатель УФК по Челябинской области (КУИ и 30 г. Трехгорного) р/с N 40101810400000010801 в Отделении Челябинск, БИК 047501001, ИНН 7405010120, КПП 740501001, ОКТМО 75707000, КБК 362 1 14 02043 04 0001 410 (п. 2.4 договора купли-продажи).

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной третьей ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на дату опубликования извещения о продаже арендуемого имущества (п. 2.5 договора купли-продажи).

Проценты по договору оплачиваются в размере и в сроки, согласно графику погашения, путем перечисления суммы в бюджет города Трехгорного по реквизитам:

Получатель УФК по Челябинской области (КУИ и ЗО г. Трехгорного) р/с N 40101810400000010801 в Отделении Челябинск, БИК 047501001, ИНН 7405010120, КПП 740501001, ОКТМО 75707000, КБК 362 1 11 09044 04 0008 120 (п. 2.6 договора купли-продажи).

Оплата стоимости имущества и процентов производится покупателем в соответствии с графиком погашения суммы долга согласно приложению N 1, которое является неотъемлемой частью настоящего договора (п. 2.7 договора купли-продажи).

Обязательства покупателя по оплате имущества считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет продавца (п. 2.8 договора купли-продажи).

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя (п. 2.9 договора купли-продажи).

Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет покупатель (п. 2.10 договора купли-продажи).

Имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты (п. 3.3 договора купли-продажи).

В случае просрочки платежа, покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 0,1% с суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, рассчитанную с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленной настоящим договоров, по дату погашения просроченной задолженности (п. 6.2 договора купли-продажи).

Ответчиком проведена оценка отчуждаемого объекта, определенный оценщиком размер рыночной стоимости нежилого помещения в сумме 20 730 000 руб. включен в проект договора купли-продажи (т. 2, л.д. 80-120, 130-157). При этом затраты истца на создание неотделимых улучшений арендуемого имущества в договоре не учтены.

Ссылаясь на создание неотделимых улучшений арендуемого имущества (т. 3, л.д. 3-57, т. 4, л.д. 7-151, т. 5, л.д. 1-152, т. 6, л.д. 1-108), которые должны быть зачтены в счет уплаты выкупной цены путем включения соответствующего положения в текст договора купли-продажи, истец письмом от 03.12.2014, приложив протокол разногласий, уведомил ответчика о наличии согласия приобрести арендуемый объект недвижимого имущества по правилам, предусмотренным положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159, приложив протокол разногласий к договору купли-продажи (т. 1, л.д. 21).

Из протокола разногласий от 03.12.2014 (т. 1, л.д. 18) усматривается, что истец намеревался внести изменения в договор купли-продажи, а именно:

"Главу 2 "Цена договора и порядок оплаты" договора изложить в следующей редакции:

2.1. Покупатель приобретает имущество по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком (отчет об оценке нежилого помещения N 205-н/14 от 23.10.2014).

2.2. Общая стоимость имущества, исходя из его фактической площади, составляет 20 730 000 руб. (без НДС).

2.3. Стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 24 029 004 руб. 17 коп. (с учетом изменения предмета иска), зачитывается в счет оплаты цены приобретаемого имущества в порядке, установленном п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ с момента подписания сторонами настоящего договора.

2.4. Выкупная стоимость имущества соответствует разнице между общей стоимостью имущества и стоимостью неотделимых улучшений и считается оплаченной на дату заключения настоящего договора, а стоимость неотделимых улучшений считается возмещенной.

2.5. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет покупатель.

Пункты 3.3 и 6.2 договора исключить из его текста (т. 1, л.д. 4-10).

Ответом N 01-09/4377 от 25.12.2014, со ссылкой на проведение неотделимых улучшений арендованного имущества без согласия ответчика, истцу было отказано в заключении договора купли-продажи на условиях, предусматривающих проведение зачета стоимости произведенных неотделимых улучшений (т. 1, л.д. 22-24).

Для урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, истец повторно обратился к ответчику с письмом N 06/04 от 06.04.2015 о заключении договора купли-продажи с условием зачета в цену отчуждаемого объекта стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом (т. 1, л.д. 25-28).

Ответом N 01-09/1202 от 21.05.2015, по аналогичному основанию и со ссылкой на отсутствие у ответчика протокола разногласий, истцу вновь отказано в заключении договора купли-продажи на условиях, предложенных истцом (т. 1, л.д. 29-30).

Полагая отказ в заключении договора купли-продажи на предложенных условиях незаконным, истец обратился в арбитражный суд за урегулированием возникших разногласий в судебном порядке.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования и утверждая условия договора в редакции истца, исходил из того, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и при установлении выкупной цены данного имущества его рыночная стоимость, включающая стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена на стоимость произведенных улучшений с учетом их фактического износа. С учетом отсутствия юридических оснований для установления залога спорного здания в пользу ответчика и исключив применение ответственности покупателя за просрочку платежа, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что п. 3.3 и 6.2 договора купли-продажи подлежат исключению.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, усматривает основания для изменения обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из материалов дела следует, что 18.11.2014 Комитет обратился к обществу с предложением о приобретении в собственность арендуемого обществом нежилого помещения, в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ и в адрес общества был направлен проект договора купли-продажи с указанием стоимости выкупаемого имущества в размере 20 730 000 руб., определенной на основании отчета независимого оценщика N205-н/14 от 23.10.2014, (т. 2 л.д. 80-109), с которым общество не согласилось, направив 03.12.2014 в адрес ответчика протокол разногласий.

Таким образом, между сторонами возник преддоговорной спор относительно выкупной стоимости приватизируемого в порядке Закона N 159-ФЗ недвижимого имущества, связанный с зачетом стоимости неотделимых улучшений.

Следует признать необоснованными доводы апеллянта об утрате истцом преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения в силу следующего.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, обозначенном Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 названного Закона).

Кроме того, Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусматривает право субъектов малого и среднего предпринимательства в любой день до истечения срока, установленного частью 4 статьи 4 этого Закона, подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Часть 9 статьи 4 указанного Закона также содержит основания, по которым субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в том числе, когда по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 этой статьи.

Следовательно, суд при рассмотрении дела и применения предусмотренного пунктом 2 части 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ основания, влекущего для субъекта малого и среднего предпринимательства утрату преимущественного права, должен установить истечение тридцатидневного срока со дня получения таким субъектом проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и неподписание его данным субъектом в этот срок. Несовершение арендатором действий по подписанию договора в строго установленный Законом срок влечет для него негативные последствия в виде утраты права, предоставленного указанным Законом.

Вместе с тем, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

Из материалов дела следует, что истец на предложение ответчика от 18.11.2014 заключить договор купли продажи 03.12.2014 (то есть до истечения тридцатидневного срока со дня получения соответствующего предложения) ответил согласием, приложив к договору протокол разногласий, указав иную выкупную цену объекта.

Тот факт, что разногласия по выкупной цене были переданы на рассмотрение арбитражного суда в июне 2015, не является определяющим для дела.

В установленный срок стороной истца договор, хотя и с протоколом разногласий, был подписан, и именно с этим действием Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ связывает реализацию преимущественного права.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы о том, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, являются ошибочными и подлежат отклонению.

Доводы подателя жалобы об отсутствии согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений объекта судом апелляционной инстанции не принимаются на основании следующих обстоятельств.

В соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Изучив указанные документы, по правилам ст. 71 АПК РФ судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции в том, что производство истцом неотделимых улучшений осуществлялось с согласия арендодателя.

Положения Закона N 159-ФЗ об уменьшении выкупной цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, с иными обстоятельствами, кроме как проведения данных работ с согласия арендодателя.

Как следует из акта осмотра технического состояния молочной кухни от 16.07.2008 комиссия, включающая должностных лиц арендодателя, определила, что для эксплуатации спорного объекта требуется выполнить капитальный ремонт: кровли, фасада, внутренней отделки помещений, системы отопления, системы приточной и вытяжной вентиляции, замену осветительной арматуры и электровыключателей уличного освещения (т. 1, л.д. 33).

Более того, по условиям конкурса следовало, что победителем станет тот участник, который предложит наилучший проект использования здания по организации услуг, необходимых в городе (развитие физкультурно-оздоровительных массовых видов спора, организация досуга, общественного питания) (т. 1, л.д. 32).

Сторонами подписан договор аренды N 22 от 02.06.2008 на следующих условиях:

- пункт 1.5: объект, являющийся предметом настоящего договора используется арендатором для размещения саун, фитобара, тренажерных залов, фитнес-зала, боулинга, мини-кинозала и организации общественного питания;

- пункт 1.13: учитывая, что в соответствии с п. 1.5 договора в передаваемом объекте планируется строительство и размещение боулинга, требующее проведение реконструкции объекта, то стороны пришли к договоренности о том, что данные затраты относятся к неотделимым улучшениям;

- пункт 1.18: в случае обращения арендатора за получением согласия на осуществление неотделимых улучшений объекта, арендодатель и балансодержатель обязаны в течение пяти рабочих дней рассматривать обращение и направлять арендатору письменный ответ.

Во исполнение вышеуказанных положений договора аренды, истец 17.06.2008 направил ответчику письмо N 004 (т. 1, л.д. 43), в котором просил согласовать приобретение оборудования боулинга и его последующее строительство, пуско-наладочные работы в арендованном здании.

Письмом от 03.07.2008 N 01-17/1969 Глава города Трехгорного Челябинской области сообщил о том, что Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного в соответствии с пунктом 1.18 договора аренды нежилого здания N 18 от 28.03.2008 согласовывает приобретение оборудования боулинга согласно представленной истцом спецификации, проведение его последующего строительства и пуско-наладочные работы в арендованном здании (т. 1, л.д. 44).

При рассмотрении спора судом первой инстанции обоснованно установлено противоречие доводов ответчика представленным в материалы дела доказательствам, в том числе письму Главы Администрации города Трехгорного от 25.12.2014 N 01-09/4377 (т. 1, л.д. 22-24), письму Главы города Трехгорного Челябинской области от 03.07.2008 N 01-17/1969 (т. 1, л.д. 44), акту от 16.07.2008 (т. 1, л.д. 33), переписке сторон (т. 1, л.д. 25-28, 29-30, 43, 47-48, 49, 50, 51-52, 66-67), договорам от 10.05.2011, 18.11.2010 (т. 1, л.д. 53-56, 59-63).

При указанных обстоятельствах, апелляционный суд полагает подтвержденными материалами дела основания для уменьшения выкупной цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений.

Ответчиком была проведена оценка отчуждаемого объекта и определен размер рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 15.10.2014 в сумме 20 730 000 руб. без учета НДС, что следует из отчета N 205-н/14 от 23.10.2014 (т. 2, л.д. 80-120, 130-157).

Определенная в отчете N 205-н/14 от 23.10.2014 ответчиком рыночная стоимость выкупаемого помещения сторонами не оспаривается.

Поскольку при определении цены договора ответчиком не были зачтены неотделимые улучшения, произведенные обществом, судом первой инстанции была назначена экспертиза в порядке ст. 82 АПК РФ, результатом проведения которой стал вывод о том, что стоимость неотделимых улучшений спорного нежилого здания по состоянию на 15.10.2014 составляет 20 443 235 руб. (т. 7 л.д. 104-156).

Оценив представленное в материалы дела заключение эксперта от 25.04.2016 N 97/04/16 в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции вслед за судом первой инстанции признает его соответствующим требованиям процессуального законодательства по форме и содержанию, поскольку эксперт ответил на поставленный судом вопрос, каких либо противоречий в его выводе не установлено.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что в заключении эксперта от 25.04.2016 N 97/04/16 стоимость неотделимых улучшений определена с учетом НДС.

Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает, что при определении суммы, на которую подлежит уменьшению выкупная стоимость выкупаемого имущества, стоимость неотделимых улучшений, полученную в результате судебной экспертизы, следует уменьшить на размер НДС.

Кроме того, соглашаясь с судом первой инстанции, апелляционный суд полагает, что стоимость неотделимых улучшений подлежит уменьшению также на зачтенные ранее ответчиком в счет уплаты арендной платы затраты на ремонт кровли в сумме 2 952 005 руб. 83 коп. Факт зачета указанной суммы подтверждается пп. 1 п. 1 соглашения N 35 от 03.03.2009 об изменении и дополнении условий договора аренды нежилого здания N 22 от 02.06.2008, подписанного сторонами (т. 1, л.д. 137) и не оспаривается сторонами.

Таким образом, по расчету суда апелляционной инстанции, выкупная стоимость выкупаемого имущества без НДС и с учетом стоимости неотделимых улучшений и предоставленной ранее льготы по арендной плате составляет 6 356 382 руб.95 коп. (20 730 000 руб. - (20 444 235 руб. / 1,18 (НДС) - 2 952 005 руб. 83 коп.)).

Апелляционный суд признает ошибочным вывод суда первой инстанции о необходимости учета в качестве неотделимых улучшений затрат истца, связанных с приобретением и монтажом в арендуемом здании оборудования для боулинга в сумме 6 536 775 руб.

Апелляционный суд полагает, что затраты истца, связанные с приобретением и монтажом в арендуемом здании оборудования для боулинга в сумме 6 536 775 руб. не могут влиять на уменьшение выкупной стоимости выкупаемого имущества, поскольку при определении рыночной стоимости спорного помещения в отчете N 205-н/14 стоимость оборудования боулинга ответчиком не учитывалась. Обратное суду не доказано.

Поскольку спор разрешен при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, апелляционная коллегия усматривает наличие оснований для изменения решения суда первой инстанции по приведенным в мотивировочной части выводам (пункт 3 части 1 ст.270 АПК РФ).

В связи с изменением выкупной стоимости график погашения суммы долга (приложение N 1) подлежит корректировке сторонами исходя из нового размера выкупной стоимости и даты вступления в силу судебного акта по настоящему делу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления, а также расходы на проведение судом первой инстанции судебной экспертизы относятся на проигравшую сторону по правилам статьи 110 АПК РФ.

Учитывая, что выигравшей стороной является истец, доводы которого о необходимости уменьшения выкупной стоимости выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений признаны апелляционным судом, принимая во внимание то, что размер определенной судом стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету, не влияет на признание истца выигравшим спор, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления в сумме 6000 руб., а также расходы на проведение судом первой инстанции судебной экспертизы в сумме 40000 руб. относятся на Комитет.

Судебные расходы по апелляционной жалобе не распределяются, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.07.2015 по делу N А76-15569/2015 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

"Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Досугово-оздоровительный комплекс "Амазонка" об урегулировании возникших разногласий при заключении договора купли - продажи N 000 002 нежилого помещения площадью 1018,0 кв. м, этаж 1 и 2, расположенного по адресу: г. Трехгорный, ул. Карла Маркса, д. 52, корпус 6, кадастровый (или условный) номер: 74:42:0103001:1205 удовлетворить частично.

Изложить пункты 2.2., 2.4 главы 2 "Цена договора и порядок оплаты" договора в следующей редакции:

2.2. Общая стоимость имущества, исходя из его фактической площади, составляет 20 730 000 (двадцать миллионов семьсот тридцать тысяч рублей 00 копеек) (без НДС).

Стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 14 373 617 руб. 05 коп. (четырнадцать миллионов триста семьдесят три тысячи шестьсот семнадцать) рублей, 05 коп. зачитывается в счет оплаты цены приобретаемого имущества в порядке, установленном п. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с момента подписания сторонами настоящего договора.

Выкупная стоимость имущества соответствует разнице между общей стоимостью имущества и стоимостью неотделимых улучшений и равна 6 356 382 руб. 95 коп.(шесть миллионов триста пятьдесят шесть тысяч триста восемьдесят два) рубля 95 коп.

2.4. Платежи в счет оплаты стоимости имущества в размере 6 356 382 руб. 95 коп (без НДС), производятся равными частями в размере и в сроки, согласно графику погашения долга, путем перечисления суммы в бюджет города Трехгорного по реквизитам:

Получатель УФК по Челябинской области (КУИ и 30 г. Трехгорного) р/с N 40101810400000010801 в Отделении Челябинск, БИК 047501001, ИНН 7405010120, КПП 740501001, ОКТМО 75707000, КБК 362 1 14 02043 04 0001 410.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного в пользу общества с ограниченной ответственностью Досугово-оздоровительный комплекс "Амазонка" расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 руб. 00 коп., а также в возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб. 00 коп.

Перечислить со счета для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение организации Арбитражного суда Челябинской области общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и сопровождения бизнеса" на основании счета N 71 от 25.04.2016 за проведение экспертизы 40 000 руб. 00 коп.".

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Л.П. Ермолаева И.Ю. Соколова