Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2016 г. N 09АП-44773/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 26 января 2017 г. N Ф05-21314/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

07 октября 2016 г.

Дело N А40-131882/15

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей В.Р. Валиева, Н.В. Лаврецкой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 07 июля 2016 года

по делу N А40-131882/15, принятое судьей С.В. Масловым,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Дирекция"

(ОГРН: 1027700512267; 107078; ул. Нов. Басманная, д. 10, стр. 1)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 125009, Москва, Газетный пер., д. 1/12)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения)

при участии в судебном заседании:

от истца: Краева Н.В. (по доверенности от 20.01.2016)

от ответчика: Немченков Д.А. (по доверенности от 21.09.2016)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Дирекция" (далее - ООО "Дирекция", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 10, стр. 1 (этаж 1, пом. VI, комн. 1-4, 4а, 4б, 5-7, 7а, 7б, 8-18, 18а, 18б, 19, 20, 20а, 20б, 21-24, 24а, 24б, 25, 25а, 25б, 26-30, 30а, 30б, 31, этаж 2, пом. V, комн. 1-6, 6а, 7-17), общей площадью 503,5 кв.м.:

Истец просил определить условия договора в следующей редакции:

1. Пункт 3.1 договора: "Цена объекта составляет 48 243 147 Сорок восемь рублей в соответствии с заключением эксперта АНО "Бюро судебных экспертиз".

В счет оплаты зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере 12 003 800 рублей, определенную в соответствии с заключением эксперта АНО "Бюро судебных экспертиз".

Всего к оплате 36 239 347 рублей с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 12 003 800 рублей.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется.

2. Пункт 3.2. договора: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".

Пункт 3.4. "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно.

Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 603 989 рублей 11 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга" (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 07.07.2016 исковые требования удовлетворены, разногласия по договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) по адресу: г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 10, стр.1 (этаж 1, пом. VI, комн. 1-4, 4а, 4б, 5-7, 7а, 7б, 8-18, 18а, 18б, 19, 20, 20а, 20б, 21-24, 24а, 24б, 25, 25а, 25б, 26-30, 30а, 30б, 31, этаж 2, пом. V, комн. 1-6, 6а, 7-17), между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Дирекция" по спорным пунктам договора и приняты в следующей редакции:

- пункт 3.1 договора купли-продажи принять в следующей редакции:

"3.1. Цена объекта составляет 48 243 147 рублей, в соответствии с заключением эксперта АНО "Бюро судебных экспертиз".

В счет оплаты зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере 12 003 800 рублей, определенную в соответствии с заключением эксперта АНО "Бюро судебных экспертиз".

Всего к оплате 36 239 347 рублей с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 12 003 800 рублей.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

- пункт 3.2 договора купли-продажи принять в следующей редакции:

"3.2. Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течении пяти лет со дня его заключения".

- пункт 3.4 договора купли-продажи принять в следующей редакции:

"3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 603 989 рублей 11 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Судом взыскано с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Дирекция" 6 000 рублей госпошлины и 90 000 рублей расходов на проведение экспертизы.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается, что судом не дана оценка представленному отчету о рыночной стоимости выкупаемого объекта. Указывает, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Судом необоснованно, в основу судебного акта был положен отчет о рыночной стоимости, выполненный в рамках судебной экспертизы.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2016 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 03.10.2016.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 03.10.2016 представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.

Представитель истца против удовлетворения жалобы возражал по доводам отзыва.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 07.07.2016 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, истец на основании договора аренды N 1-1298/05 от 29.12.2015, заключенного с Департаментом имущества г. Москвы, является арендатором, находящегося в собственности города Москвы, нежилого помещения, общей площадью 503,50 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 10, стр. 1 (этаж 1, пом. VI, комн. 1-4, 4а, 4б, 5-7, 7а, 7б, 8-18, 18а, 18б, 19, 20, 20а, 20б, 21-24, 24а, 24б, 25, 25а, 25б, 26-30, 30а, 30б, 31, этаж 2, пом. V, комн. 1-6, 6а, 7-17).

Договор аренды зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

На день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества у ООО "Дирекция" отсутствовала задолженность по арендной плате за используемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), а площадь арендуемых помещений не превышает суммарной площади, установленной положениями части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно пункта 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 указанной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Реализуя право преимущественного приобретения спорного объекта, истец, являясь субъектом малого предпринимательства, 26.12.2014 обратился в Департамент с заявлением о приобретении (выкупе) арендуемого им нежилого помещения за регистрационным номером 33-5-37318/14-(0)-0.

Письмом от 27.04.2015 N 33-5-37318/14-(1)-0 Департамент сообщил о своём согласии на выкуп обществом данного помещения и представил проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), в пункте 3.1 которого указано, что цена объекта составляет 66 242 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 04.02.2015 N 773Г/173, выполненного ООО "АНБ-Консалт" и положительным экспертным заключением от 11.02.2015 N 129/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД".

Истец с указанной стоимостью объекта не согласился и 27.05.2015 за N 33-5-37318/14-(2) обратился с протоколом разногласий к ответчику, в котором просил пункт 3.1 и 3.4 изложить в следующей редакции:

"3.1 Цена объекта составляет 7 491 279 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15.05.2015 г. N 1505/15, выполненным ООО "Паритет-Консалтинг", за вычетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных Покупателем на объекте недвижимости, на основании данных оценки по указанному отчету.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется.

3.4 Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 208 091 рубль 08 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга."

В обоснование предлагаемой редакции истец указал, что проведенная оценка является завышенной ввиду анализа рыночной стоимости оцениваемого объекта и данных Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15.05.2015 N 1505/15, а также стоимости неотделимых улучшений, выполненных ООО "Паритет-Консалтинг", а также сослался на части 6 статьи 5 Закона N 159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Ответчик исходящим письмом от 02.06.2015 за N 33-5-37318/14-(0)-1 отказал в предоставлении государственной услуги по выкупу объекта недвижимого имущества по цене, указанной истцом, то есть в сумме 7 491 279 рублей.

В связи с отклонением протокола разногласий Департаментом городского имущества города Москвы, истец обратился с иском содержащем рассматриваемое требование.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 455 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1). Не урегулированные этим Законом отношения регламентируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу статьи 217 ГК РФ положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным правоотношениям.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Судом установлено и Департаментом не оспаривается, что работы повлекшие возникновение неотделимых улучшений спорного имущества произведены ООО "Дирекция" с согласия арендодателя, а именно в период действия договора аренды истцом произведены неотделимые улучшения арендуемого помещения, связанные с его капитальной реконструкцией (перепланировкой).

С учетом изложенного выводы суда первой инстанции, что рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках существующего арендного обязательства являются правильными, при этом суд обоснованно указал, что, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением от 10.12.2015 судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено экспертам ЭУ АНО "Бюро судебных экспертиз".

В соответствии со статьей 12 Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Действующим на момент обращения истца в суд Законом N 135-ФЗ (статья 8) предусмотрено, что проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации.

В соответствии со статьей 6 Закона N 135-ФЗ субъекты РФ имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки, такое право субъекта РФ является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.

Как следует из положений статьи 10 Закона N 135-ФЗ, в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Департамент городского имущества города Москвы в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы.

Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В соответствии с экспертным заключением N 813 от 06.04.2016, рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 503,5 кв.м., (этаж 1, пом. VI, комн. 1-4, 4а, 4б, 5-7, 7а, 7б, 8-18, 18а, 18б, 19, 20, 20а, 20б, 21-24, 24а, 24б, 25, 25а, 25б, 26-30, 30а, 30б, 31, этаж 2, пом. V, комн. 1-6, 6а, 7-17), расположенного по адресу: г, Москва, ул. Новая Басманная. д.10, стр.1. по состоянию на 26 декабря 2014 года, составляет: 56 926 914 рублей - с учётом НДС; 48 243 147 рублей - без учёта НДС.

Неотделимыми улучшениями по ремонту объекта недвижимости: нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 10, стр. (этаж 1, пом. VI, комн. 1-4, 4а, 4б, 5-7, 7а, 7б, 8-18, 18а, 18б, 19, 20, 20а, 20б, 21-24, 24а, 24б, 25, 25а, 25б, 26-30, 30а, 30б, 31, этаж 2, пом. V, комн. 1-6, 6а, 7-17) общей площадью 503,5 кв. м., являются работы: демонтажные работы; ремонтные работы; благоустройство и фасад; инженерные сети; электрика и слаботочные сети; кровельные работы; устройство водопровода; изоляция цилиндровая "Termoflex"; устройство внутренних систем ВК; демонтажные работы; монтаж оконных конструкций.

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных на объекте недвижимости: нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 10. стр. (этаж 1, пом. VI, комн. 1-4, 4а, 4б, 5-7, 7а, 7б, 8-18, 18а, 18б, 19, 20, 20а, 20б, 21-24, 24а, 24б, 25, 25а, 25б, 26-30, 30а, 30б, 31, этаж 2, пом. V, комн. 1-6, 6а, 7-17), общей площадью 503,5 кв.м, с учетом износа по состоянию на 26.12.2014 составляет 12 003 800 рублей.

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,57 и 0,43 соответственно.

Расчет стоимости неотделимых улучшений экспертом определялся составлением сметы в базисных ценах на 01.01.2001 с переводом в текущую стоимость.

Для пересчета сметной стоимости работ из базисного в текущий уровень цен экспертом использовались индексы пересчета (декабрь 2014 года). Расчетные индексы приведены с учетом налога на добавленную стоимость. НДС в размере 18% учтен.

Данные расценки отражают среднеотраслевой уровень затрат принятой техники, технологии и организации работ на каждый вид строительных, ремонтно-строительных работ и в связи с этим применяются для определения сметной стоимости строительных, ремонтно-строительных работ всеми заказчиками и подрядчиками независимо от их ведомственной подчиненности и организационно-правовых форм.

Все единичные расценки в сборниках являются закрытыми, т.е. учитывают сметную стоимость всех ресурсов (основная заработная плата рабочих-строителей, стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов, включая заработную плату машинистов, стоимость наиболее широко применяемых материалов), необходимых для проведения того или иного вида строительных работ.

За основу расчета индексов экспертом приняты ресурсно-технологические модели (РТМ), которые включают нормативные наборы и расходы ресурсов: труда, строительных материалов, изделий и конструкций, строительных машин и механизмов, а также сметных цен в базе 2000 г. и текущем уровне цен.

Также в сборнике приведены индексы пересчета средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции, которые разработаны к средним сметным ценам на материальные ресурсы сборника ФСЦ-2001. Информация представлена кодом ресурса и соответствующим ему индексом на текущий месяц, индекс может распространяться на группу ресурсов или на один ресурс.

Расчетные индексы применяются также для расчетов за выполненные работы инвесторами и заказчиками независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности.

При производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

На основании вышеуказанного, заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует Федерального закона N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; - экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы; - экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение; - стоимость объекта близка к кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для удовлетворения ходатайства о проведении повторно судебной экспертизы у суда не имеется.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.

Доводы ответчика о том, что экспертное заключение не соответствует требованиям относимости и допустимости доказательств по смыслу статей 67, 68 АПК РФ, поскольку составлено с нарушением федеральных стандартов оценки, отклоняются ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из материалов дела следует, что в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

В отчете об оценке также должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, а также должны содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам., обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (пункты 13, 15 Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)").

Согласно пункту 20 ФСО-1, оценщик (эксперт) обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Таким образом, применение всех трех подходов к оценке не является обязательным. Оценщик (эксперт) вправе ограничиться теми подходами и методами, применение которых оправдано, или возможно для оценки конкретных объектов, имеющихся данных и сформированного назначения оценки (предполагаемого использования результатов оценки).

В заключении эксперта в рамках сравнительного подхода реализуется метод сравнительного анализа продаж. Данный метод отличается наибольшей достоверностью получаемых результатов, так как основывается на ценах сделок (предложений) аналогичных объектов.

Доводы ответчика о завышении стоимости неотделимых улучшений, произведенных на объекте экспертизы, являются необоснованными и подлежат отклонению ввиду следующего.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что в результате проведенных истцом работ, созданы улучшения спорного объекта, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно произошло повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, влекущих в свою очередь повышение или сохранение цены объекта аренды, что свидетельствует о том, что строительные работы, проведенные ООО "Дирекция" в арендуемом объекте привели именно в устройству неотделимых улучшений спорного помещения.

Неотделимые улучшения при исследовании объекта экспертизы экспертом обоснованно принимались как следствие строительно-монтажных работ, приведших к улучшению эксплуатационных характеристик помещения и его конструктивных элементов (несущих и ограждающих конструкций) являющихся их неотделимой частью, в том числе инженерное оборудование, конструктивные элементы (в том числе элементы отделки), в состав которых входит полный цикл работ позволяющий использовать его по назначению в предназначенном виде, в соответствии с действующим законодательством (терминами и определениями), судебной-арбитражной практикой и личным опытом эксперта.

Определение фактических неотделимых улучшений носит индивидуальный характер и в каждом конкретном случае исследование данного вопроса требует углубленного изучения исходных данных и объекта обследования. Разграничение работ по капитальному ремонту (перепланировке), поддержанию технического состояния помещения, текущему ремонту, и является задачей которая непосредственно стояла перед экспертом для отнесения работ, указанных в экспертном заключении к неотделимым улучшениям.

Эксперт проводивший данную экспертизу обладающий определёнными знаниями технологической последовательности строительства, установил, что работы по устройству перегородок, потолков, полов их штукатурка, покраска, оклейка, а также наличие встроенных осветительных приборов и других штучных расходных материалов является комплексом работ, включающий цикл последовательных действий для дальнейшего использования объекта по его назначению в рамках существующей перепланировки.

Экспертом разъяснено, что работы по "Модернизации помещений "Раздевалка" "Цокольного этажа" и демонтаж ж/б бассейна являются технически сложными т.к. бассейн по своей природе, имеет обособленную инженерную систему, а в исследуемом случае его конструктивное решение представляло собой двухуровневый этаж, объединение первого и цокольного этажей, а раздевалка являлась его неотъемлемой частью. Ввиду вышеизложенного данные виды работ эксперт назвал модернизацией помещений "Раздевалка" "Цокольного этажа" и демонтаж ж/б бассейна и выделил в отдельный пункт для наглядности. При наличии бассейна, первый этаж не мог бы эксплуатироваться в перепланированном виде. Работы по разработке грунта, экспертом включены в состав затрат по ремонту объекта, поскольку нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новая Бас манная, д. 10, стр. 1, имеет входную группу (остекленные ПВХ профили, ступени), монтаж которой производился по основанию (грунт, земля), с предварительной разработкой грунта, входная группа обеспечивает доступ к помещению в целом, следовательно, ее перепланировка является неотделимым улучшением помещения в целом.

С учетом изложенного суд обоснованно пришел к выводу, что рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению, на стоимость произведённых на объекте неотделимых улучшений в размере, определенном экспертом.

Довод ответчика, что цену выкупаемого объекта, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу части 5 статьи 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 июля 2016 года по делу N А40-131882/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

В.Р. Валиев Н.В. Лаврецкая