Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2016 г. N 03АП-5792/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 февраля 2017 г. N Ф02-8175/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании недействительным договора купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Красноярск

17 октября 2016 г.

Дело N А74-6616/2016

Резолютивная часть постановления объявлена "12" октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен "17" октября 2016 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Петровской О.В.,

судей: Магда О.В., Споткай Л.Е.,

секретаря судебного заседания Егоровой Е.В.,

от истца (прокурора Республики Хакасия): Кулябовой Ю.А., старшего прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Красноярского края, служебное удостоверение, действующей по поручению от 05.10.2016 N 8/3-120-2016.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Калининского сельсовета Усть-Абаканского района Республики Хакасия на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от 25 июля 2016 года по делу N А74-6616/2016, принятое судьёй Ишь Н.Ю.,

установил:

Прокурор Республики Хакасия обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к Администрации Калининского сельсовета Усть-Абаканского района Республики Хакасия (ИНН 1910009896, ОГРН 1061903001577), к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Тоторову Владимиру Григорьевичу (ИНН 190100127138, ОГРН 312242326900010) о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельных участков от 10.11.2015 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 19:10:050131:53 и 19:10:050131:54.

Определениями от 08.06.2016 и 28.06.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены Загревский А.Э., Макарова Е.В.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 25 июля 2016 года иск удовлетворен.

Не согласившись с данным решением, Администрация Калининского сельсовета Усть-Абаканского района Республики Хакасия обратилась с апелляционной жалобой, в которой указала, что спорные земельные участке в ГКН по-прежнему имеют вид разрешенного использования -для сельскохозяйственного производства и на них фактически ведется с/х деятельность. Права неопределенного круга лиц не нарушены, никто на спорные земельные участки не претендует. К участию в деле следовало привлечь Управление имущественных отношений Администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия, как лицо, осуществившее правовую экспертизу документов и подготовившее договор купли-продажи.

Апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение дела назначено на 12.10.2016.

Ответчики, третьи лица, в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом путем направления определения и размещения информации в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/), ссылка на ресурс размещена на сайте Третьего арбитражного апелляционного суда (http://3aas.arbitr.ru).

На основании изложенного, согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчиков и третьих лиц.

От ответчика - Администрации Калининского сельсовета Усть-Абаканского района Республики Хакасия поступили:

- ходатайство об отложении судебного заседания, в связи с отсутствием возможности явки представителя в судебное заседание;

- ходатайство о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции;

- ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц Администрацию Усть-Абаканского района и Управление имущественных отношений Администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия;

- ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: копии постановления администрации Усть-Абаканского района от 05.10.2016 N 1042-п; схемы расположения границ зоны СХ-1; копию выписки из газеты "Усть-Абаканские известия" N 75 от 07.10.2016.

Представитель истца возразил против удовлетворения заявленных ходатайств.

В удовлетворении ходатайств отказано апелляционным судом по следующим основаниям.

Ходатайство об отложении судебного заседания мотивировано отсутствием возможности явки представителя в судебное заседание по причине отсутствия денежных средств в казне, содержит также ходатайство о проведении судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи.

Вместе с тем, при обращении с апелляционной жалобы ходатайство о проведении судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи не было заявлено, поэтому судебное заседание назначено в обычном порядке.

Заявитель не указал, почему считает необходимым участие своего представителя в судебном заседании, какие дополнительные пояснения ему необходимо было представить.

Ссылка на отсутствие денежных средств для отправки лицам, участвующим в деле, апелляционной жалобы, подлежит отклонению. Назначение апелляционной жалобы не нарушает прав заявителя, истец представил отзыв на апелляционную жалобу, а иные лица, будучи извещенными о судебном заседании, возражений не направили.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отложений апелляционной жалобы.

Ходатайство о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц Администрацию Усть-Абаканского района и Управление имущественных отношений Администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия, не подлежат удовлетворения в виду отсутствия правовых оснований. Решение по настоящим делу прав указанных лиц не затрагивает, не содержит выводов о правах и обязанностях указанных лиц.

Ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: копии постановления администрации Усть-Абаканского района от 05.10.2016 N 1042-п; схемы расположения границ зоны СХ-1; копию выписки из газеты "Усть-Абаканские известия" N 75 от 07.10.2016, подлежит отклонению, так как заявитель просит приобщить новые документы, изготовленные после принятия решения, которым не могла быть дана оценка судом первой инстанции. При этом суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения на момент его принятия.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

29.10.2015 глава КФХ Тоторов В.Г. обратился в администрацию Калининского сельсовета с заявлением о предоставлении в собственность путем выкупа земельного участка, расположенного по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, 0,40 км южнее с. Калинино, площадью 3566 кв.м., для сельскохозяйственных нужд. Ранее участок использовался на праве аренды (договор аренды от 12.05.2012, земельный участок с кадастровым номером 19:10:050131:53).

29.10.2015 глава КФХ Тоторов В.Г. обратился в администрацию Калининского сельсовета с заявлением о предоставлении в собственность путем выкупа земельного участка, расположенного по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, 0,33 км южнее с. Калинино, площадью 3177 кв.м., для сельскохозяйственных нужд. Ранее участок использовался на праве аренды (договор аренды от 12.05.2015, земельный участок с кадастровым номером 19:10:050131:54).

Земельные участки с кадастровыми номерами 19:10:050131:53, 19:10:050131:54 сформированы, поставлены на кадастровый учет 12.03.2012, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.

На основании заявлений Тоторова В.Г. 10.11.2015 муниципальным образованием Калининский сельсовет и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Тоторовым В.Г. заключены договоры купли-продажи в отношении указанных участков.

Право собственности Тоторова В.Г. на земельные участки с кадастровыми номерами 19:10:050131:53, 19:10:050131:54 зарегистрировано 13.01.2016.

01.03.2016 указанные земельные участки Тоторовым В.Г. проданы по цене 300 000 руб. за каждый участок Загревскому А.Э. (не имеет статуса индивидуального предпринимателя). Право собственности Загревского А.Э. на земельные участки зарегистрировано 14.03.2016.

Согласно Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки Калининского сельсовета Усть-Абаканского района, утвержденным решением Совета депутатов Калининского сельсовета от 19.12.2012 N 37, земельные участки с кадастровыми номерами 19:10:050131:53, 19:10:050131:54, расположены в общественно-деловой зоне (ОД) (схемы нахождения земельных участков, выполненные государственным инспектором в Усть-Абаканском районе, городе Сорске по использованию и охране земель, ответ главы Калининского сельсовета от 25.05.2016 N 422).

Прокуратурой Усть-Абаканского района проведена проверка соблюдения земельного законодательства, в результате выявлены нарушения требований закона при продаже органом местного самоуправления главе крестьянского (фермерского) хозяйства Тоторову Владимиру Григорьевичу спорного земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.

Полагая, что договор купли-продажи земельного участка нарушает требования закона, посягает на публичные интересы, в связи с чем, подлежит признанию недействительным в силу ничтожности, прокурор Республики Хакасия обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что сделка купли-продажи ничтожна, так как совершена в обход установленных публичных процедур для земельных участков, относящихся к землям населенных пунктов.

Арбитражный суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Земельным кодексом Российской Федерации установлен принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением. К числу самостоятельных категорий отнесены земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов (подпункты 1 и 2 пункта 1).

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам, в том числе общественно-деловым, сельскохозяйственного использования (пункт 1 статьи 85 Земельного кодекса).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков (пункт 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам (пункт 6 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации основа правового режима спорных земельных участков населенного пункта определена Правилами землепользования и застройки Калининского сельсовета Усть-Абаканского района Республики Хакасия, утвержденными решением Совета депутатов Калининского сельсовета от 19.12.2012 N 37, в соответствии с которыми участки расположены в общественно-деловой зоне (ОД), предназначенной для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами (стр. 20, 21 Правил).

Кроме того, в ответе главы Калининского сельсовета от 25.05.2016 N 422 указано, что земельные участки проданы Тоторову В.Г. без проведения торгов в соответствии с подпунктом 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Поскольку спорные земельные участки относятся к землям населенных пунктов, расположены в общественно-деловой зоне (ОД), которая не предназначена для ведения сельскохозяйственного производства, они не могли быть предоставлены в собственность для сельскохозяйственных нужд и без проведения торгов.

Генеральный план и Правила землепользования и застройки Калининского сельсовета Усть-Абаканского района Республики Хакасия, утвержденные решением Совета депутатов Калининского сельсовета от 19.12.2012 N 37, опубликованы в газете "Усть-Абаканские известия" от 28.12.2012 (спецвыпуск), размещены на официальном сайте администрации Калининского сельсовета.

Сведения о том, что земельные участки с кадастровыми номерами 19:10:050131:53, 19:10:050131:54 относятся к землям населенных пунктов, расположены в общественно-деловой зоне (ОД), являются общедоступными, соответственно известны, как администрации Калининского сельсовета, а также известны Тоторову В.Г. при его обращении с заявлениями и последующей продаже Загревскому А.Э.

При таких обстоятельствах правомерен вывод суда первой инстанции о том, что выкуп земельных участков, отнесенных градостроительным регламентом к общественно-деловой зоне, под видом разрешенного использования для сельскохозяйственных нужд, направлен на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков, в том числе процедуры аукциона.

Отсутствие сведений о разрешенном использовании земельного участка в государственном кадастре недвижимости не является основанием для неприменения к земельному участку правового режима земель, установленного градостроительным регламентом территориальных зон, который определяет основу правового режима земельных участков и обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями земельных участков, то есть является правоустанавливающим документом по отношению к государственному кадастру недвижимости, который ведется с целью учета сведений об объектах недвижимости (часть 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Нарушение публичных интересов заключается в нарушении возможности эффективного распоряжения земельными участками на торгах, что нарушает экономические интересы муниципального образования Калининский сельсовет Усть-Абаканского района, интересы неопределенного круга лиц, лишает их возможности приобрести права на земельные участки на равных условиях, необоснованно создает приоритеты (преимущества) для Тоторова В.Г. на получение прав в отношении данных земельных участков.

Так, спорные земельные участки соответственно по цене 1 462 руб. и 1 303 руб. проданы по цене по 300 000 руб. каждый.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Договор купли-продажи земельных участков от 10.11.2015, заключенный администрацией Калининского сельсовета и Тоторовым В.Г. в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 19:10:050131:53, 19:10:050131:54, нарушает установленный статьями 7, 39.3, 85 Земельного кодекса Российской Федерации порядок распоряжения земельными участками, посягает на публичные интересы в сфере оборота земельных участков, является ничтожной сделкой.

Льготный порядок предоставления земельного участка не подтвержден. Доказательства ведения на земельных участка сельскохозяйственного производства не представлено.

С учетом изложенного иск правомерно удовлетворен.

Доводы заявителя о том, что к участию в деле следовало привлечь Управление имущественных отношений Администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия, как лицо, осуществившее правовую экспертизу документов и подготовившее договор купли-продажи, подлежат отклонению, так как договор купли-продажи заключен именно с администрацией Калининского сельсовета, указанное заявителем лицо участником сделки не является.

При таких обстоятельствах решение является законным и обоснованным, основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика, который освобожден от ее уплаты в силу статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 25 июля 2016 года по делу N А74-6616/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

О.В. Магда Л.Е. Споткай