Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2016 г. N 03АП-5710/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15 марта 2017 г. N Ф02-8163/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Красноярск

19 октября 2016 г.

Дело N А33-10852/2015

Резолютивная часть постановления объявлена "12" октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен "19" октября 2016 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Парфентьевой О.Ю.,

судей: Споткай Л.Е., Петровской О.В.,

секретаря судебного заседания Лизан Т.Е.,

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТСТРОЙ":

Турусиной С.В., представителя по доверенности от 19.01.2015; Рыжаковой А.В., представителя по доверенности от 04.04.2016,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования города Красноярска в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "22" июля 2016 года по делу N А33-10852/2015, принятое судьёй Куликовой Д.С.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТСТРОЙ" (ИНН 2463209532, ОГРН 1082468053106, г. Красноярск, далее - истец, ООО "ИНВЕСТСТРОЙ") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к муниципальному образованию город Красноярск в лице департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, г. Красноярск, далее - ответчик, департамент) о признании договора аренды земельного участка от 22.08.2014 N 1349 недействительной сделкой и применить последствия её недействительности - взыскать арендную плату в размере 2 442 936 рублей 18 копеек.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 01.06.2015 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент градостроительства администрации города Красноярска. Определением от 02.07.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечены Управление архитектура администрации города Красноярска, Администрация города Красноярска. Определением от 28.10.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент муниципального заказа администрации города Красноярска.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска обратился в Арбитражный суд Красноярского с иском к ООО "ИнвестСтрой" о взыскании 1 292 338 рублей 25 копеек задолженности и 28 786 рублей 83 копейки пени по договору аренды земельного участка от 22.08.2014 N 1349.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 27.11.2015 возбуждено производство по делу N А33-26266/2015. Определением от 29.02.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент градостроительства администрации города Красноярска.

Определением от 27.05.2016 дело N А33-26266/2015 и дело N А33-10852/2015 объединено в одно производство, объединенному делу присвоен номер N А33-10852/2015.

Решением суда от 22.07.2016 требования ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" удовлетворены, в удовлетворении требований Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель настаивает, что договор аренды земельного участка соответствует нормам действующего законодательства.

Вместе с тем, доказательств невозможности использования земельного участка по целевому назначению ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" не представлено, равно как и не представлено документов подтверждающих, что истец обращался в департамент градостроительства администрации города Красноярска с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

Таким образом, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, что повлекло нарушение прав и законных интересов департамента.

ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" представило в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором возразил против удовлетворения жалобы.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 31.08.2016 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 12.10.2016.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, настаивая на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копии определения о принятии апелляционной жалобы к производству, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет") явку своего представителя, имеющего соответствующие полномочия, в судебное заседание не обеспечил.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителя ответчика.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно распоряжению администрации города Красноярска от 15.07.2014 N 1479-арх проведены повторные торги в форме открытого аукциона по продаже права на заключение аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:50:0000000:150035, площадью 4 601 кв.м, в том числе 1 089 кв.м - охранная зона инженерных сетей, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, пр-т Металлургов, участок N 1, предназначенного для строительства административного здания с парковкой.

На основании протокола о результатах торгов от 18.08.2014, департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и ООО "Инвестстрой" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 1349 от 22.08.2014, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, территориальной зоны производственных предприятий IV-V классов опасности (П.3), с кадастровым номером 24:50:0000000:150035, расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, пр-т Металлургов, участок N 1, для строительства административного здания с парковкой в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью, площадью 4 601 кв.м, в том числе 1 089 кв.м - охранная зона инженерных сетей.

Актом приема-передачи земельный участок передан арендодателем и принят арендатором 18.08.2014.

Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 18.08.2014 по 17.08.2017, согласно отметке регистрирующего органа договор прошел государственную регистрацию 11.09.2014.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составляет 258 467 рублей 65 копеек в месяц. Первый платеж в размере 116 727 рублей 33 копейки за период с 18.08.2014 по 31.08.2014 вносится в течение 30 дней со дня подписания договора (пункт 3.3 договора). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который вносится плата (пункт 3.6 договора).

В отношении земельного участка утвержден градостроительный план от 27.05.2016.

За период действия договора обществом внесены арендные платежи в сумме 2 442 936 рублей 18 копеек, что следует из представленных платежных поручений за период с 07.08.2014 по 09.02.2015, а также заявлениями общества от апреля-мая 2015 года о зачете переплат.

За период с 01.07.2015 по 30.11.2015 у общества образовалась задолженность по арендным платежам в размере 1 292 338 рублей 25 копеек, что следует из представленного департаментом расчета.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой, действующей на календарный день просрочки, процентной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

За несвоевременную оплату арендной платы департамент начислил пеню в размере 28 786 рублей 83 копейки за период с 11.07.2015 по 30.11.2015.

Письмом (вх. N 13476 от 15.04.2015) общество предлагало департаменту расторгнуть договор от 22.08.2014 N 1349.

Согласно письму управления архитектуры администрации г. Красноярска от 27.08.2015 N 3622 согласно генеральному плану г. Красноярска, утвержденному решением Красноярского городского Совета депутатов от 30.03.2001 NВ-23, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0000000:150035 располагался в границах территорий общественной застройки - специализированные организации.

Согласно письму АО "Гражданпроект" от 31.03.2016 N 0809-41/14 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0000000:150035 по состоянию на дату объявления торгов 15.07.2014 г. относился к территориальной зоне "Зоны производственных предприятий IV - V классов вредности "П-3". Функциональная зона территорий общественной застройки - специализированные организации соответствует территориальной зоне "Зона объектов образования "ОД.2".

Из письма управления архитектуры администрации г. Красноярска от 04.04.2016 N 944 следует, что согласно Правилам землепользования и застройки города, действующим на момент формирования земельного участка и утвержденным решением Красноярского городского Совета от 29.05.2007 N В-306, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0000000:150035 располагался в границах зоны производственных предприятий IV-V классов опасности (П.3). Размещение производственных предприятий IV-V классов опасности в границах территорий общественной застройки - специализированные организации не предусмотрено.

Ссылаясь на несоответствие договора Генеральному плану г. Красноярска, общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, департамент обратился в арбитражный суд с иском.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Между сторонами по результатам торгов заключен договор аренды от 22.08.2014 N 1349. Предметом аренды является земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, территориальной зоны производственных предприятий IV-V классов опасности (П.3), с кадастровым номером 24:50:0000000:150035.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается лицами, участвующими в деле, на момент проведения торгов согласно генеральному плану г. Красноярска, утвержденному решением Красноярского городского Совета депутатов от 30.03.2001 N В-23, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0000000:150035 располагался в границах территорий общественной застройки - специализированные организации, при этом согласно Правилам землепользования и застройки города, действующим на момент формирования земельного участка и утвержденным решением Красноярского городского Совета от 29.05.2007 N В-306, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0000000:150035 располагался в границах зоны производственных предприятий IV-V классов опасности (П.3).

Из письма управления архитектуры администрации г. Красноярска от 04.04.2016 N 944 следует, что размещение производственных предприятий IV-V классов опасности в границах территорий общественной застройки - специализированные организации не предусмотрено.

Согласно письму АО "Гражданпроект" от 31.03.2016 N 0809-41/14 функциональная зона территорий общественной застройки - специализированные организации соответствует территориальной зоне "Зона объектов образования "ОД.2".

Согласно ст. 37 Правил землепользования и застройки г. Красноярска, утвержденных решением Красноярского городского Совета депутатов от 29 мая 2007 года N В-306, основными видами разрешенного использования зоны производственных предприятий IV - V классов опасности (П.3) являются:

1) размещение промышленных, коммунальных и складских объектов IV - V классов опасности;

2) размещение причалов, дебаркадеров;

3) размещение объектов коммунально-бытового назначения IV - V классов опасности;

4) размещение объектов торговли, связанных с объектами, расположенными в зоне производственных предприятий IV - V классов опасности;

5) размещение объектов транспорта;

6) размещение предприятий по техническому обслуживанию автомобилей;

7) размещение автозаправочных станций;

8) размещение административных объектов;

9) размещение открытых площадок для временной парковки автотранспорта, открытых стоянок, гаражей, гаражей-стоянок, связанных с объектами, расположенными в зоне производственных предприятий IV - V классов опасности, либо с обслуживанием таких объектов;

10) размещение конструкторских бюро, поликлиник, научно-исследовательских лабораторий, связанных с обслуживанием объектов, расположенных в зоне производственных предприятий IV - V классов опасности, а также спортивно-оздоровительных сооружений для работников таких объектов;

11) размещение сооружений связи;

12) размещение объектов общественного питания, связанных с обслуживанием объектов, расположенных в зоне производственных предприятий IV - V классов опасности;

13) размещение объектов среднего и высшего профессионального образования, связанных с обслуживанием объектов, расположенных в зоне производственных предприятий IV - V классов опасности;

14) размещение объектов инженерной инфраструктуры и линейных объектов, за исключением объектов, указанных в настоящей части;

15) размещение парков, скверов, бульваров;

16) размещение зданий, сооружений одно- и многоуровневых подземных и многоуровневых надземных автостоянок.

Виды разрешенного использования земельных участков в зоне объектов образования установлены статьей 31 Правил землепользования и застройки. Согласно указанной норме в зонах объектов образования допускается размещение объектов делового назначения, предпринимательской деятельности, культуры, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан, а также жилых домов, коммунальных, линейных и других объектов в случаях, предусмотренных настоящей статьей.

При этом основными видами разрешенного использования для зоны ОД.2 являются:

1) размещение объектов дошкольного, начального общего, основного общего, среднего общего, профессионального и дополнительного образования;

2) размещение научно-исследовательских учреждений;

3) размещение жилых домов, предназначенных для проживания работников и студентов средних специальных и высших учебных заведений, работников научно-исследовательских учреждений;

4) размещение объектов социального и коммунально-бытового назначения, связанных с обеспечением деятельности объектов, расположенных в зоне объектов образования;

5) размещение объектов спортивно-оздоровительного назначения;

6) размещение объектов культуры (театры, концертные залы, кинотеатры, музеи, выставочные центры, библиотеки и другие);

7) размещение парков, скверов, бульваров;

8) размещение открытых автомобильных стоянок, связанных с обеспечением деятельности объектов, расположенных в зоне объектов образования;

9) размещение объектов инженерной инфраструктуры и линейных объектов, за исключением объектов, указанных в части 4 настоящей статьи;

10) размещение зданий, сооружений одно - и многоуровневых подземных и многоуровневых надземных автостоянок, за исключением территорий объектов дошкольного, начального общего, основного общего, среднего общего образования.

Таким образом, из изложенного следует, что размещение административного здания с паркой в территориальной зоне ОД.2 не предусмотрено.

В силу части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки разрабатываются в целях: 1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; 2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований; 3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; 4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с частью 2 статью 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки включают в себя: 1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; 2) карту градостроительного зонирования; 3) градостроительные регламенты.

Часть 3 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает, что подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

Части 9 и 10 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает, что орган местного самоуправления осуществляет проверку проекта правил землепользования и застройки, представленного комиссией, на соответствие требованиям технических регламентов, генеральному плану городского округа, схемам территориального планирования муниципальных районов, схемам территориального планирования субъектов Российской Федерации, схемам территориального планирования Российской Федерации. При выявлении несоответствий указанным требованиям и документам, орган местного самоуправления направляет проект в комиссию на доработку.

В силу пунктов 1 и 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются, в том числе с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом.

Как правильно указал суд первой инстанции, генеральный план является первичным документом по отношению к Правилам землепользования и застройки, а также документации по планировке территории; правила землепользования и застройки должны соответствовать требованиям генерального плана и им не противоречить.

При таких обстоятельствах, апелляционная коллегия соглашается с тем, что установление Правилами землепользования и застройки г. Красноярска, утвержденных решением Красноярского городского Совета депутатов от 29 мая 2007 года N В-306, территориальной зоны "Зоны производственных предприятий IV - V классов вредности "П-3" в функциональной зоне территорий общественной застройки - специализированные организации противоречит "Генеральному плану города", утвержденному Решением Красноярского городского Совета от 30.03.2001 N В-23.

Анализируя приведенные нормы права и установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что предоставление земельного участка обществу для строительства административного здания с парковкой противоречило Градостроительному кодексу Российской Федерации, Генеральному плану города Красноярска, действовавшему в период проведения торгов и заключения договора аренды.

При таких обстоятельствах, требование ООО "Инвестстрой" о признании договора аренды земельного участка N 1349 от 22.08.2014 недействительной сделкой заявлено обоснованно и правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Согласно части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу пункта 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы, услуги, размер взаимных обязательств ее сторон признается равным, если не будет доказано обратное.

Поскольку всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход.

Следовательно, фактический пользователь земельного участка, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования земельного участка, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из представленных в материалы дела документов (платежных поручений за период с 07.08.2014 по 09.02.2015 и заявлений общества от апреля-мая 2015 года о зачете переплат) за период действия договора обществом внесены арендные платежи в сумме 2 442 936 рублей 18 копеек.

Учитывая изложенное, требование общества о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания арендной платы в размере 2 442 936 рублей 18 копеек подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, в связи с чем вывод суда первой инстанции о том, что требования департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о взыскании с ООО "Инвестстрой" задолженности по арендным платежам и пени на основании договора аренды от 22.08.2014 N 1349 не подлежат удовлетворению, является верным.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с выводами суда и направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда в обжалуемой части является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины не рассматривается судом, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "22" июля 2016 года по делу N А33-10852/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.Ю. Парфентьева

Судьи

О.В. Петровская Л.Е. Споткай