Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 января 2017 г. N Ф08-9302/16 настоящее постановление оставлено без изменения
Требование: о предоставлении в собственность земельного участка, о признании незаконным акта органа власти, о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка по договору купли-продажи в отношении земельного участка
Вывод суда: решение суда первой инстанции изменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе
город Ростов-на-Дону |
|
21 октября 2016 г. |
дело N А32-9921/2016 |
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Илюшина Р.Р.
судей Т.Г. Гуденица, О.Ю. Ефимовой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красиной А.Ю.
при участии:
от заявителя: представитель Степапян М.Е. по доверенности от 01.10.2016;
от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен,
от третьего лица: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 27.07.2016 по делу N А32-9921/2016
по заявлению закрытого акционерного общества "Заводское"
к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края
при участии третьего лица: Администрации муниципального образования Ейский район
о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность земельного участка,
принятое судьей Семушиным А.В.,
УСТАНОВИЛ:
закрытое акционерное общество "Заводское" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент), выраженного в письме от 27.01.2016 г. N 52-1143/16-32.20, в передаче в собственность ЗАО "Заводское" земельного участка, площадью 3870614 кв.м. с кадастровым номером: 23:08:0808000:135, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, местоположение земельного участка - Краснодарский край, Ейский район, ЗАО "Заводское", участок N 45; об обязании департамента в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда направить ЗАО "Заводское" проект договора купли-продажи земельного участка, площадью 3870614 кв.м. с кадастровым номером: 23:08:0808000:135, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, местоположение земельного участка - РФ, Краснодарский край, Ейский район, ЗАО "Заводское", участок N 45, с установлением цены выкупа земельного участка в размере 5 668 669, 03 руб. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования Ейский район.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2016 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Решение мотивировано наличием обстоятельств, предусмотренных Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Законом Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", в силу которых общество вправе претендовать на приобретение арендуемого земельного участка в собственность без проведения торгов.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловал решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2016 в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивированна тем, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела. Судом не учтено, что земельный участок с кадастровым номером 23:08:0808000:135 не является предметом первоначального договора аренды. Фактически земельный участок с кадастровым номером 23:08:0808000:135 является только частью земельного участка с кадастровым номером 23:08:0808000:8, предоставленного ЗАО "Заводское" по договору аренды от 27.10.1999 N 0800000278. При образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в ранее действовавший договор. Предоставление в собственность части арендуемой территории фактически приведет к изменению предмета аренды. Суд допустил неправильное толкование положений закона относительно возможности установления конкретной выкупной стоимости земельного участка при обращении в суд в рамках не преддоговорного спора, поскольку установление конкретных условий договора, в том числе цены, относится к компетенции департамента на стадии подготовки проекта договора.
В отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Заводское" просило оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей Департамента имущественных отношений Краснодарского края и Администрации муниципального образования Ейский район, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Представитель ЗАО "Заводское" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ЗАО "Заводское", арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.12.1999 между обществом и Администрацией Ейского района заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 144.
06.07.2007 между обществом, Администрацией Ейского района и Департаментом заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому Администрация Ейского района уступила, а Департамент принял на себя права и обязанности по Договору аренды (о чем произведена государственная регистрационная запись 23-23-20/027/2008-099 от 07.03.2008).
27.05.2016 ЗАО "Заводское" обратилось в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, площадью 3974620 кв.м. с кадастровым номером: 23:08:0808000:8, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, местоположение земельного участка - РФ, Краснодарский край, Ейский район, ЗАО "Заводское", участок N 45 (далее - исходный земельный участок).
Письмом от 25.06.2015 N 52-1 1367/15-32.20 Департамент отказал в предоставлении государственной услуги по предоставлению в собственность исходного земельного участка по причине расположения части исходного земельного участка в зоне придорожной полосы автомобильной дороги.
С целью устранения причин отказа, 03.07.2015 общество заключило Договор N 01/20-15 с ГУП КК "Кубанский научно-исследовательский и проектно-изыскательский земельный центр" по составлению схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
Общество обратилось в Департамент с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образуемого из исходного земельного участка, в связи с тем, что часть исходного земельного участка расположена в зоне придорожной полосы автомобильной дороги (в целях дальнейшего выкупа образуемого земельного участка).
Приказом Департамента от 25.08.2015 N 1098 утверждена вышеуказанная схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного в границах исходного земельного участка.
Филиалом ФГБУ "ФКП" по Краснодарскому краю был осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка, площадью 3 870 614 кв.м. с кадастровым номером: 23:08:0808000:135, категория земель земли сельскохозяйственного назначения, местоположение земельного участка - Краснодарский край, Ейский район, ЗАО "Заводское", участок N 45 (далее - Земельный участок). Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 21.10.2015. Исходный земельный участок, раздел которого был осуществлен, сохранился в измененных границах.
29.12.2015 Общество обратилось в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении в собственность Земельного участка.
Департамент своим решением, выраженным в письме от 27.01.2016 г N 52-1 143/16-32.20, отказал в предоставлении в собственность за плату Земельного участка (далее - Решение об отказе).
Решение об отказе мотивировано тем, что заявление о предоставление в собственность подано на земельный участок, в отношении которого не заключен договор аренды, т.е. с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов согласно пункту 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.
Заявитель не согласный с указанным решением обратился в суд с заявленными требованиями.
Повторно изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к переоценке выводов суда первой инстанции о незаконности отказа департамента в передаче в собственность ЗАО "Заводское" спорного земельного участка, выраженного в письме от 27.01.2016 г. N 52-1143/16-32.20, ввиду следующего.
Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-Ф "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах).
В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.
Без проведения торгов продажа земельных участков осуществляется в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, в том числе земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9).
По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; участок используется надлежаще (в соответствии с его целевым назначением); заявление о заключении договора купли-продажи такого участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды.
Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса РФ.
В соответствии пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16.
Пунктом 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, когда с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды до настоящего момента, ни по соглашению сторон, ни по решению суда не расторгнут, является действующим, обязательства сторон по его исполнению не прекращены, предмет аренды находится во владении и пользовании общества. Земельный участок из владения общества не выбывал.
Из материалов дела следует, что в связи с нахождением исходного земельного участка с кадастровым номером 23:08:0808000:8 в зоне придорожной полосы автомобильной дороги, общество приняло исчерпывающие меры для уточнения его границ.
Филиалом ФГБУ "ФКП" по Краснодарскому краю был осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка, площадью 3 870 614 кв.м. с кадастровым номером: 23:08:0808000:135, категория земель земли сельскохозяйственного назначения, местоположение земельного участка: Краснодарский край, Ейский район, ЗАО "Заводское", участок N 45 (далее - Земельный участок). Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 21.10.2015.
Обращаясь с апелляционной жалобой, департамент считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что исходный земельный участок, раздел которого был осуществлен, сохранился в измененных границах.
По утверждению департамента, исходный земельный участок с кадастровым номером 23:08:0808000:135 является только частью земельного участка с кадастровым номером 23:08:0808000:8, предоставленного ЗАО "Заводское" по договору аренды от 27.10.1999 N 0800000278. При образовании нового участка взамен переданного в аренду арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в ранее действовавший договор.
Судебная коллегия отклоняет доводы департамента, поскольку они основаны на неправильном толковании норм Земельного кодекса РФ об образовании земельных участков.
Из пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ следует, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пункте 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
В соответствии с пунктом 6 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.5 Земельного кодекса РФ при выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
Внесение изменений в сведения государственного кадастра недвижимости об исходном земельном участке осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации соответствующего права либо государственной регистрации аренды на образованный из него земельный участок (часть 3.1 статьи 24 Закона о кадастре).
Следовательно, нормами Земельного кодекса РФ, напротив, предусмотрена возможность сохранения исходного земельного участка в измененных (уточненных) границах. Из указанных норм права следует, что образование земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды, не влечет автоматического прекращения действия данного договора аренды.
В пункте 24 статье 39.16 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Законом о государственном кадастре недвижимости.
Земельный участок обременен договором аренды в пользу общества в том же виде и на тот же срок, что и на исходный земельный участок, что подтверждается выпиской из ЕГРПН от 18.03.2016 N 23/053/002/2016-656 и кадастровым паспортом земельного участка от 15.03.2016 N 2343/12/16-318590.
Уточнив границы испрашиваемого земельного участка, общество повторно обратилось в департамент с соответствующим заявлением.
Судебная коллегия отклоняет доводы жалобы о том, что при подаче заявления от 29.12.2015 ЗАО "Заводское" не указано основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных п.2 ст.39.3 Земельного кодекса РФ.
Указанный довод противоречит пп. 9 ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, которым предусмотрено единственное основание для предоставления в собственность без проведения торгов земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды.
Договор аренды N 144 от 27.12.1999 был заключен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", дополнительным соглашением от 06.07.2007 срок его действия был установлен до 27.10.2017.
Поскольку договор аренды N 144 от 27.12.1999 является действующим, испрашиваемый земельный участок используется обществом добросовестно и по назначению, границы участка определены, у департамента отсутствовали основания отказа в передаче в собственность ЗАО "Заводское" земельного участка, площадью 3870614 кв.м. с кадастровым номером: 23:08:0808000:135, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, местоположение земельного участка - Краснодарский край, Ейский район, ЗАО "Заводское", участок N 45.
Суд первой инстанции правомерно признал незаконным отказ, выраженный в письме от 27.01.2016 г. N 52-1143/16-32.20, удовлетворив заявленные требования в данной части.
Однако судебная коллегия не находит оснований согласиться с выводами суда первой инстанции об удовлетворении заявления общества в части установления цены выкупа земельного участка в размере 5 668 669, 03 руб.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции не учел разъяснения, содержащиеся в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11).
В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.
В отсутствие между сторонами гражданско-правового спора о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, и доказательств соблюдения главой хозяйства досудебного порядка разрешения подобных споров, предшествующего подаче иска в суд, в рамках настоящего дела, рассматриваемого по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса, не подлежал разрешению вопрос об условиях выкупа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.
В случае возникновения между сторонами преддоговорного спора (статья 446 Гражданского кодекса) он подлежит рассмотрению в исковом порядке с соблюдением досудебной процедуры урегулирования.
При таких обстоятельствах судебная коллегия находит обоснованными доводы общества о том, что в рамках настоящего спора установление конкретной выкупной стоимости земельного участка неправомерно.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются нарушение или неправильное применение норм процессуального и материального права.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в пределах, предусмотренных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции в силу пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает, что судебный акт следует изменить в части установления цены выкупа земельного участка в размере 5668669,03 руб., исключив указанную часть из решения.
В остальной части у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2016 по делу N А32-9921/2016 изменить, исключив из абзаца второго резолютивной части решения слова "с установлением цены выкупа земельного участка в размере 5668669,03 руб.", в удовлетворении заявленных требований в указанной части - отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2016 по делу N А32-9921/2016 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий |
Р.Р. Илюшин |
Судьи |
Т.Г. Гуденица |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Номер дела в первой инстанции: А32-9921/2016
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 января 2017 г. N Ф08-9302/16 настоящее постановление оставлено без изменения
Истец: ЗАО "Заводское"
Ответчик: Департамент имущественных отношений Краснодарского края
Третье лицо: Администрация муниципального образования, Администрация муниципального образования Ейский район, Департамент имущественных отношений КК