Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2016 г. N 18АП-12627/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 3 марта 2017 г. N Ф09-229/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

31 октября 2016 г.

Дело N А76-12548/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В. рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Степанова Василия Михайловича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.08.2016 по делу N А76-12548/2016 (судья Гусев А.Г.).

В судебном заседании приняли участие представители индивидуального предпринимателя Степанова Василия Михайловича - Слинкина Ю.Г. (доверенность от 24.02.2016), Марайкин С.И. (доверенность от 24.02.2016).

Индивидуальный предприниматель Степанов Василий Михайлович (далее - предприниматель Степанов В.М., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации города Магнитогорска (далее - Администрация, ответчик), в котором просил признать право на заключение договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:283, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, в районе пр-та Карла Маркса, 135, - на новый срок и обязать Администрацию заключить договор аренды на новый срок (исковое заявление - т. 1, л.д. 3-6).

Решением от 16.08.2016 (резолютивная часть объявлена 11.08.2016) суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований предпринимателя Степанова В.М. отказал (т. 2, л.д. 97-100).

С таким решением предприниматель Степанов В.М. (далее также - податель жалобы) не согласился, обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска (т. 2, л.д. 104-106).

Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Податель жалобы настаивает на наличии у него права на заключение договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:283 на новый срок в связи с необходимостью завершения строительства, которое было начато в период действия ранее заключенного с ним договора аренды от 14.08.2011 N 6310 с соблюдением всех необходимых разрешительных процедур.

По мнению подателя жалобы, разрешая спор в пользу Администрации, суд первой инстанции 1) необоснованно применил к спорным правоотношениям положения Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", тогда как в силу пункта 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после их введения; 2) не принял во внимание, что строительство на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0225002:283 начато предпринимателем до 01.03.2015, не было завершено в период действия договора аренды от 14.08.2011 N 6310 по объективным причинам (в связи с многочисленными судебными разбирательствами в арбитражных судах и суда общей юрисдикции по поводу факта строительства, закончившимися в пользу предпринимателя), 3) не учел, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, в числе которых установление законом специальных оснований для прекращения арендных отношений, направленных на защиту добросовестных застройщиков, не дал правовой оценки действиям предпринимателя как застройщика, 4) сделал ошибочный вывод о необходимости осуществления государственной регистрации права собственности застройщика на незавершенный строительством объект для целей продления с ним арендных отношений в случае, если земельный участок ранее был предоставлен в аренду до 01.03.2015, что имеет место быть в рассматриваемой ситуации.

Податель жалобы считает, что его действия как застройщика земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:283 являются добросовестными, тогда как в действиях Администрации, чинившей препятствия в освоении земельного участка и отказывающейся продлевать арендные отношения без достаточных на то оснований, напротив, имеются признаки злоупотребления правом.

К дате судебного заседания Администрацией представлен отзыв на апелляционную жалобу (вх. N 40513 от 14.10.2016), из содержания которого следует, что ответчик считает обжалуемое решение законным и обоснованным, указывает на наличие у объекта, возведенного предпринимателем Степанов В.М. на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0225002:283, признаков самовольной постройки (возведение объекта после прекращения с предпринимателем арендных отношений из договора 14.08.2011 N 6310). Данный документ приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2, л.д. 111-114).

Явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции (до и после перерыва) обеспечил только податель жалобы - предприниматель Степанов В.М.

Администрация явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечила, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства (до и после перерыва) на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет", в отзыве ходатайствовала о рассмотрении апелляционной жалобы в её отсутствие.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика.

Представители предпринимателя Степанова В.М. в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме, настаивали на отмене решения суда от 16.08.2016.

Судом апелляционной инстанции по ходатайству подателя жалобы к материалам дела в порядке части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщено дополнительное доказательство - заключение по результатам строительно-технической экспертизы от 18.08.2016 N 397/2016 (т. 2, л.д. 119-144).

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела, а также вступивших в законную силу судебных актов по делам Арбитражного суда Челябинской области N N А76-20355/2014, А76-24441/2014, А76-24443/2014, А76-1402/2016 усматриваются следующие фактические обстоятельства.

26 июля 2011 г. по результатам рассмотрения заявления общества с ограниченной ответственностью "Вита" (далее - общество "Вита") Администрацией вынесено постановление N 8446-П о предварительном согласовании места размещения объекта - комплекса бытового обслуживания населения с продуктовым магазином. Данным постановлением утверждены акт выбора земельного участка от 25.03.2011 N ОП-2011-31 и схема расположения земельного участка N СС-2011-143-СР (т. 1, л.д. 15-17).

Земельный участок площадью 1008 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, Правобережный район, в районе пр-та Карла Маркса, 135, - поставлен на государственный кадастровый учет 16.08.2011 с присвоением кадастрового номера 74:33:0225002:283, разрешенным использованием - для размещения комплекса бытового обслуживания населения с продуктовым магазином (т. 1, л.д. 18-19).

13 сентября 2011 г. Администрацией вынесено постановление N 10525-П о предоставлении обществу "Вита" земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:283 в аренду для строительства комплекса бытового обслуживания населения с продуктовым магазином, сроком на три года (т. 1, л.д. 20).

На основании постановления Администрации от 13.09.2011 N 10525-П между Администрацией (арендодатель) и обществом "Вита" (арендатор) подписан договор аренды от 14.09.2011 N 6310 (т. 1, л.д. 21-23).

В рамках указанного договора Администрация обязалась предоставить обществу "Вита" в аренду на срок до 13.09.2014 для строительства комплекса бытового обслуживания населения с продуктовым магазином земельный участок площадью 1008 кв. м с кадастровым номером 74:33:0225002:283 (пункты 1.1, 2.1 договора аренды). В свою очередь, общество "Вита" обязалось ежеквартально, не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала вносить арендную плату, размер которой определён в приложении к договору аренды (пункты 3.1, 3.3 договора аренды).

Согласно абзацу 2 пункта 2.1 договора аренды от 14.09.2011 N 6310 по истечении срока аренды договора арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Постановлением Администрации от 30.09.2011 N 11279-П утверждён градостроительный план земельного участка NRU74307000-0000000000001254, расположенного в Правобережном районе города Магнитогорска, по пр-ту Карла Маркса, в районе жилого дома N 135. Постановлением Администрации от 23.11.2011 N 13829-П внесены изменения в градостроительный план земельного участка (т. 1, л.д. 24-30).

10 октября 2011 г. на основании договора аренды от 14.09.2011 N 6310 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена регистрационная запись N 74-74-33/331/2011-267 об обременении вещных прав на земельный участок с кадастровым номером 74:33:0225002:283 арендой в пользу общества "Вита" (т. 1, л.д. 23).

02 марта 2012 г. с письменного разрешения Администрации от 02.03.2012 N 628 между обществом "Вита" (первоначальный арендатор) и Степановым В.М. (новый арендатор) подписано соглашение "об уступке прав по договору аренды земельного участка". На основании данного соглашения Степанов В.М. в полном объёме приобрёл права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:283, возникшие из договора аренды от 14.09.2011 N 6310. Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 22.03.2012, запись регистрации N 74-74-33/003/2012-434 (т. 1, л.д. 33, 34).

25 мая 2012 г. на основании постановления Администрации от 20.04.2012 N 5564-П между Администрацией (арендодатель) и Степановым В.М. (арендатор) подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 14.09.2011 N 6310. Стороны договорились считать арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:283 Степанова В.М. (вместо общества "Вита"), а также уточнили реквизиты для перечисления арендной платы. Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 21.06.2012, запись регистрации N 74-74-33/088/2012-87 (т. 1, л.д. 32).

Постановлением Администрации от 18.10.2012 N 13554-П по результатам публичных слушаний утвержден проект планировки территории 127, 133 микрорайонов г. Магнитогорска (т. 1, л.д. 39-40).

Постановлением Администрации от 25.12.2012 N 16891-п Степанову В.М. предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства комплекса бытового обслуживания населения с продуктовым магазином в части увеличения площади застройки до 75% (увеличен коэффициент застройки до 0,75) земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:283 (т. 1, л.д. 41).

06 февраля 2013 г. по результатам рассмотрения соответствующего заявления предпринимателя Степанова В.М. Администрация выдала разрешение на строительство N РС74-00044. Согласно данному документу предпринимателю разрешено строительство капитального объекта - "комплекс бытового обслуживания с продуктовым магазином" (проект ООО "Град", ПГ-12-15), общая площадь земельного участка - 1008 кв. м, общая площадь здания - 1270,2 кв. м, количество этажей - 2, адрес объекта: Челябинская область, г. Магнитогорск, Правобережный район, в районе пр-та Карла Маркса, 135. Срок действия разрешения на строительство - до 13.09.2014 (т. 1, л.д. 43).

Разрешение на строительство утверждёно постановлением Администрации от 07.02.2013 N 1511-П (т. 1, л.д. 42).

Постановлением Администрации от 07.05.2014 N 6157-П внесены изменения в постановление Администрации от 07.02.2013 N 1511-П, срок действия разрешения на строительство продлён до 06.02.2016 (т. 1, л.д. 47).

В письме от 03.06.2014 N ОДП80/1525 Администрация в ответ на обращение предпринимателя Степанова В.М. от 30.04.2014 сообщила об отказе во внесении изменений в ранее вынесенное постановление от 13.09.2011 N 10525-П, о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:283 (установлено при рассмотрении дела N А76-1402/2016).

18 июня 2014 г. Администрацией вынесено постановление N 8126-П. На основании статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" орган местного самоуправления данным документом отменил ранее вынесенное постановление от 30.09.2011 N 11279-П "Об утверждении градостроительного плана земельного участка RU74307000-0000000000001254 по пр-ту Карла Маркса, в районе жилого дома N 135 Правобережного района г. Магнитогорска" как не соответствующее законодательству (подпункт 1 пункта 1 постановления). Кроме того, орган местного самоуправления отменил ранее выданный градостроительный план земельного участка RU74307000-0000000000001254 (подпункт 2 пункта 1 постановления) (т. 1, л.д. 49).

В сентябре 2014 г. предприниматель Степанов В.М. обратился в арбитражный суд с заявлением к Администрации, в котором потребовал признать недействительным постановление от 18.06.2014 N 8126-П, а также возложить на Администрацию обязанность выдать градостроительный план земельного участка по установленной форме. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 22.12.2014 по делу N А76-24443/2014 на Администрацию возложена обязанность подготовить, утвердить и выдать градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:283, по форме, установленной (действующей) на момент его выдачи (т. 1, л.д. 53-55).

В письме от 15.10.2014 N ОДП80/2909 Администрация в ответ на обращение предпринимателя Степанова В.М. от 13.08.2014 сообщила следующее: постановлением от 18.06.2014 N 8127-П отменено ранее выданное разрешение на строительство; договор аренды земельного участка от 14.09.2011 N 6310 заключен (возобновлён) на неопределённый срок; в связи с многочисленными жалобами жителей города по вопросу сноса зелёных насаждений на арендуемом земельном участке, а также рассмотрением вопроса о строительстве планируемого предпринимателем объекта в суде, органом местного самоуправления принято решение отложить вопрос о продлении срока действия договора аренды (т. 1, л.д. 51).

Вступившим в законную силу решением Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 22.10.2014 по делу N 2-2564/2014 отказано в удовлетворении исковых требований Прокурора Ленинского района г. Магнитогорска к Администрации, Степанову В.М., обществу "Вита" о признании недействительными постановлений от 26.07.2011 N 8446-П (о предварительном согласовании места размещения объекта), от 13.09.2011 N 10525-П (о предоставлении земельного участка обществу "Вита"), от 20.04.2012 N 5564-П (о внесении изменений в постановление от 13.09.2011 N 10525-П), о признании недействительными договора аренды земельного участка от 14.09.2011 N 6310, дополнительного соглашения от 25.05.2012, а также о применении последствий недействительности сделки. Указанное решение оставлено без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 13.01.2015 по делу N 11-322/2015 (т. 1, л.д. 56-60).

В письме от 11.02.2015 N ОДП80/0374 Администрация в ответ на обращение предпринимателя Степанова В.М. от 16.12.2014 сообщила об отказе в продлении срока (действия) договора аренды от 14.09.2011 N 6310. Орган местного самоуправления также указал, что данный договор считается продлённым на неопределённый срок (установлено при рассмотрении дела N А76-1402/2016).

17 марта 2015 г. сотрудником Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями Администрации города Магнитогорска (далее - Комитет) произведён осмотр земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:283, о чем составлен акт N 181 (т. 2, оборот л.д. 62, л.д. 63). В результате осмотра установлено, что по состоянию на указанную дату земельный участок огорожен забором, вырыт котлован, произведена вырубка зелёных насаждений, имеется разрешение на снос зелёных насаждений, строительство не ведётся, строительная техника отсутствует.

Из материалов дела следует, что Администрация воспользовалась правом на отказ от договора аренды от 14.09.2011 N 6310, возобновленного на неопределенный срок, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

09 апреля 2015 г. Администрацией вынесено постановление N 5082-П. Согласно данному документу органом местного самоуправления принято решение отказаться от договора аренды от 14.09.2011 N 6310, который, как указано в пункте 1 постановления, возобновлён на неопределённый срок. Пунктом 2 постановления на Комитет возложены обязанности предупредить Степанова В.М. о прекращении действия договора аренды, а также обеспечить государственную регистрацию прекращения права аренды (т. 2, оборот л.д. 63).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 22.06.2015 по делу N А76-20355/2014 удовлетворено заявление предпринимателя Степанова В.М. к Администрации. Суд признал недействительным постановление от 18.06.2014 N 8127-П (об отмене ранее выданного разрешения на строительство). Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015 N 18АП-9438/2015 решение суда от 22.06.2015 оставлено без изменения (т. 1, л.д. 69-73).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2016 по делу N А76-1402/2016 в удовлетворении заявления предпринимателя Степанова В.М. о признании незаконными постановления Администрации от 09.04.2015 N 5082-П и одностороннего отказа Администрации от договора аренды от 14.09.2011 N 6310 отказано. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2016 N 18АП-8051/2016 решение суда от 17.05.2016 оставлено без изменения (т. 2, л.д. 72-76).

25 ноября 2015 г. специалистами Комитета произведено обследование земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:283, о чем составлены акт обследования N 779 (т. 2, л.д. 60-62) и акт осмотра (т. 2, л.д. 64-67). В результате обследования установлено, что в северной части земельного участка находится котлован глубиной около 3 м, размерами около 14х14 м; в котловане находится объект незавершенного строительства, представляющий из себя конструкцию фундамента из пяти монолитных ступенчатых железобетонных фундаментов под колонны фундаментальных балок из сборных железобетонных блоков, уложенных фундаментные плиты; фундаментальная конструкция имеет размеры в плане ориентировочно 12,5х6,5 кв. м, все бетонные поверхности покрыты слоем гидроизоляции; указанная конструкция представляет собой часть фундамента здания комплекса бытового обслуживания с продуктовым магазином; на остальной части земельного участка находятся 47 железобетонных фундаментных блока, уложенных на поверхность земли и не связанных между собой; земельный участок огорожен забором из профнастила, закрепленного на деревянных опорах, въездные ворота расположены с южной стороны земельного участка.

В подтверждение возведения на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0225002:283 объекта незавершенного строительства предпринимателем Степановым В.М. представлены следующие документы:

-кадастровый паспорт на незавершенный строительством объект, составленный по состоянию на 01.12.2012, с указанием площади объекта - 1270,2 кв. м, степени готовности объекта - 3 % (т.1 л.д. 85-86);

-технический паспорт на незавершенный строительством объект, составленный по состоянию на 04.08.2016, с указанием площади застройки 649,9 кв. м, степени готовности объекта - 4% (т. 2, л.д. 47-54);

-заключение по результатам строительно-технической экспертизы от 18.08.2016 N 397/2016, составленное экспертом Касимовой М.А. по заказу предпринимателя Степанова В.М. (т. 2, л.д. 119-144);

-документы, свидетельствующие о произведенных работах и понесенных затратах (т. 2, л.д. 1-46).

В осуществлении государственной регистрации права собственности на объект, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0225002:283, предпринимателю Степанову В.М. отказано; отказ оформлен сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 11.01.2016 N 74/033/205/2015-6473 (т. 1, л.д. 84).

Предприниматель Степанов В.М., ссылаясь на то, что является добросовестным застройщиком земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:283, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о понуждении Администрации к заключению договора аренды в отношении этого земельного участка на новый срок.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал на отсутствие государственной регистрации в ЕГРП права собственности за предпринимателем Степановым В.М. на объект незавершенного строительства, для достройки которого испрашивается спорный земельный участок.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта в силу следующего.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего кодекса (в том числе аренда), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами (пункт 2 статьи 22, пункт 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Срок действия договора аренды от 14.09.2011 N 6310, заключенного с предпринимателем Степановым В.М. в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:283, первоначально составлял 3 года; по истечении указанного срока договор был продлен на неопределенный срок; в 2015 г. Администрация воспользовалась правом на отказ от договора аренды от 14.09.2011 N 6310 в соответствии с положениями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рамках настоящего дела предприниматель Степанов В.М. настаивает на наличии оснований для понуждения Администрации к заключению нового договора аренды, стремясь получить законное право осуществить строительство объекта (комплекса бытового обслуживания) в Правобережном районе г. Магнитогорска, в районе пр-та Карла Маркса, 135.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданским кодексом Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Следует отметить, что в соответствии с действующей с 01.03.2015 редакцией статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации из нее исключен пункт 3 о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ и вступившей в действие с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключение из этого общего правила составляют положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с положениями подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В названных положениях законодателем предусмотрен обязательный юридический факт, наличие которого, в числе прочего, является основанием для приобретения застройщиком земельного участка права приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства без проведения торгов, а именно: наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", даны следующие разъяснения.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из представленных предпринимателем Степановым В.М. документов следует, что им на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0225002:283 возведен объект степенью готовности не более 4%.

Из заключения по результатам строительно-технической экспертизы от 18.08.2016 N 397/2016 усматривается, что на спорном объекте работы по устройству фундамента и подпорной стенки не закончены, можно оценить только часть выполненных работ - это 60% от всего объема работ ниже нулевой отметки, центральные фундаменты под колонны по оси "В" не выполнены (л. 13 заключения).

Представители предпринимателя Степанова В.М. в судебном заседании подтвердили данное обстоятельство, указав, что фундамент объекта (центральная часть) полностью не выполнен (аудиозапись судебного заседания от 24.10.2016).

Иного из материалов дела не следует.

Указанное не позволяет суду сделать вывод о том, что стоящийся объект на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0225002:283 является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) по смыслу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку работы по сооружения фундамента указанного объекта в действительности полностью не завершены (выполнено лишь 60% от всего объема работ ниже нулевой отметки).

С учетом изложенного, основания для приобретения предпринимателем Степановым В.М. как застройщиком земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:283 права приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства без проведения торгов в соответствии с приведенными выше положениями закона отсутствуют.

В отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства в качестве недвижимой вещи доводы о добросовестности застройщика для применения положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не имеют принципиального значения.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 01.03.2015 урегулированы также пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодеком, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

На момент прекращения действия договора аренды от 14.09.2011 N 6310 оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления предпринимателю Степанову В.М. без проведения торгов земельного участка для строительства в рассматриваемом случае также не имеется.

Доводы подателя жалобы о том, что к спорным правоотношениям не применимы положения Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" со ссылкой на пункт 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняются апелляционной коллегией, поскольку основаны на неправильном толковании закона.

Также следует отметить, что для реализации преимущественного права добросовестного арендатора на заключение договора предусмотрен специальный способ защиты.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения заявленных предпринимателем Степановым В.М. требований и отмены решения суда по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, по мнению апелляционной коллегии, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.08.2016 по делу N А76-12548/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Степанова Василия Михайловича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.В. Пивоварова