Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2016 г. N 11АП-10844/16

Требование: о взыскании долга и пени, о расторжении договора аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Самара

31 октября 2016 г.

Дело N А49-1456/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 октября 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,

при участии в заседании:

от истца - представитель Кочергин Д.В. по доверенности от 04.07.2016 (после перерыва),

от ответчика - представитель Чукуров В.В. по доверенности от 01.02.2016 (до и после перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 - 25 октября 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вива" на решение Арбитражного суда Пензенской области от 17 июня 2016 года, принятое по делу NА49-1456/2016 (судья Гук Н.Е.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Зареченский торговый дом" (ОГРН 1065838010732, ИНН 5838044647),

к обществу с ограниченной ответственностью "Вива" (ОГРН 1105838000520, ИНН 5838002414),

о расторжении договора аренды и взыскании 1 558 537 руб.,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Зареченский торговый дом" обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к ООО "Вива" (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании 1 558 537 руб., из которых 256 000 руб. - долг по арендной плате за период с ноября 2015 года по январь 2016 года, 199 147 руб. - долг по коммунальным платежам за период с августа по декабрь 2015 года, 1 097 390 руб. - пени за период с 11.01.2015 года по 08.02.2016 года, 6 000 руб. - долг по договору на право установки и эксплуатации рекламных конструкций на здании магазина "Универмаг" от 01.12.2011 года за период с ноября 2015 года по январь 2016 года, а также расторжении договора аренды от 01.12.2011 года N 303-1/2011.

Требования заявлены на основании ст. ст. 330, 614, 619 Гражданского кодекса РФ, 158 Жилищного кодекса РФ.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 17.06.2016 исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Зареченский торговый дом" удовлетворены частично.

С общества с ограниченной ответственностью "Вива" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Зареченский торговый дом" взыскана задолженность в размере 461 147 рублей, пени в сумме 455 147 рублей. Всего 916 294 рубля.

Суд расторгнул договор аренды N 303-1/2011 от 01.12.2011, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Зареченский торговый дом" и обществом с ограниченной ответственностью "Вива".

В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, снижении размера неустойки, а также просит суд произвести перерасчет суммы долга. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в жалобе доводам, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просит суд в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 01.12.2011 между ООО "Зареченский торговый дом" (арендодатель) и ООО "Вива" (арендатор) заключен договор аренды N 303-1/2011, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование арендатора нежилое помещение в здании, расположенном по адресу: 442960, г.Заречный, Пензенская область, ул. Ленина, 42, общая площадь 214,9 кв.м., этаж 1, помещение литера N302, а арендатор обязуется владеть и пользоваться передаваемой в аренду площадью на условиях настоящего договора и своевременно выплачивать арендную плату, а также производить возмещение (компенсацию) арендодателю коммунальных расходов в порядке и размере, установленных настоящим договором. Площадь предоставляется Арендатору в аренду для организации деятельности кафе (л. д. 54-59).

По условиям п. п. 4.1, 4.2, 4.2.1 договора за пользование арендованной площадью арендатор уплачивает арендодателю сумму в размере 100 000 руб. в месяц. Указанный размер арендной платы не включает в себя расходы коммунального характера, а именно: плату за водоснабжение, плату за отопление, плату за электроэнергию. Расходы на коммунальные услуги, а именно: электроэнергия, теплоснабжение и вода, которые рассчитываются на основании приборов учета, снимаемых представителями Сторон совместно 1 (первого) числа месяца, следующего за расчетным. Расчет объема потребления по тарифам энергоснабжающих организаций производится: в части электроэнергии, воды - в соответствии с показаниями приборов учета, в части теплоснабжения - в соответствии с показаниями приборов учета пропорционально доли Помещения в общей площади Торгового центра, передаваемой в аренду. Арендатор производит оплату по счетам, выставленным арендодателем с учетом налогообложения данных платежей. Арендная плата вносится в срок не позднее 10 числа текущего месяца, а возмещение (компенсация) коммунальных расходов - в срок не позднее 5 (пяти) календарных дней с момента выставления арендодателем соответствующего счета.

Договор вступает в силу с 01.12.2011 года и действует по 31.12.2018 года (п. 6.1 договора).

Договор аренды N 303-1/2011 от 01.12.2011 года зарегистрирован в установленном законом порядке 28.12.2011 года (л.д. 59 оборот).

Арендованное помещение передано ответчику в арендное пользование по акту приема-передачи от 01.12.2011 года (л.д. 60)

25.11.2015 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление N 81 о необходимости погашения задолженности по арендной плате в сумме 464 030 руб. по договору аренды N 303-1/2011 от 01.12.2011 года и пени в размере 1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки на основании п. 5.1 договора в срок до 30.11.2015 года (л.д. 92).

Письмом от 01.12.2015 года ответчик обязался погасить задолженность по арендной плате в сумме 150 000 руб. в срок до 07.12.2015 года и предоставить гарантийное письмо на дальнейшую оплату в декабре 2015 года (л. д. 93).

14.12.2015 года в адрес истца поступило гарантийное письмо с графиком погашения задолженности с 08.12.2015 года по 31.12.2015 года (л. д. 94).

В связи с неисполнением гарантийных обязательств, 18. 01. 2016 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление N 01 о необходимости погашения задолженности по арендной плате в сумме 520403 руб. по договору аренды N 303-1/2011 от 01.12.2011 года и пени в размере 1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки на основании п. 5.1 договора в срок до 29.01.2016 года. В случае неоплаты задолженности в указанный срок ответчику предложено расторгнуть договор аренды N 303-1/2011 от 01.12.2011 года с 07.02.2016 года (л.д. 95).

Истцом так же заявлены требования о взыскании платы за установку и эксплуатацию рекламных конструкций на здании магазина "Универмаг" в сумме 6 000 руб.

Правоотношения сторон по данным требованиям урегулированы договором на право установки и эксплуатации рекламных конструкций на здании магазина "Универмаг", заключенного между сторонами 01.12.2011 года.

По условиям данного договора, истец на основании разрешительной документации и основного договора аренды нежилого помещения N 303-1/2011 предоставляет ответчику право установки и эксплуатации рекламных конструкций на площади 9,0 кв.м. на центральном фризе здания магазина "Универмаг", расположенного по адресу: Пензенская область, г. Заречный, ул. Ленина, 42 (л.д. 91).

В соответствии с п. 3.1 договора плата по договору составляет 2 000 руб. в месяц, которая вносится ответчиком в течение 10 дней после подписания сторонами акта выполненных работ.

Договор вступает в силу с 01.12.2011 года и действует в соответствии с Разрешением на установку рекламных конструкций, выданного администрацией г. Заречный Пензенской области (п. 4.1 договора).

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды и договору на право установки и эксплуатации рекламных конструкций на здании магазина в спорный период послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

В соответствии с п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

В силу презумпции возмездности договора, закрепленного в пункте 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв от истца имущество в арендное пользование, ответчик обязан вносить плату за это пользование своему контрагенту.

В соответствии с п. 5 ст. 19 Федерального закона от 13. 03. 2006 года "38-ФЗ "О рекламе" установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором.

Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции осуществляется в соответствии с нормами настоящего Федерального закона и гражданского законодательства.

Таким образом, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обусловлено требованиями Закона о рекламе, а собственник недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, посредством такого договора должен урегулировать основание и порядок пользования объектом недвижимости в целях размещения рекламы.

Отношения сторон по указанному договору регулируются общими положениями об обязательствах и договорах и условиями самого договора.

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции оценил совокупность представленных в материалы дела доказательств по правилам статей 71 и 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил факты пользования нежилым помещением и наличия задолженности по арендной плате и коммунальным услугам за спорный период, а также учитывая, что обязанность по внесению платы за установку и эксплуатацию рекламных конструкций возложена на ответчика условиями договора, потому обоснованно удовлетворил заявленные требования в части взыскания основного долга в размере 461 147 руб.

Кроме того, истцом на основании п. 5.1 договора было предъявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 1 097 390 руб. за период с 11.01.2015 по 08.02.2016.

Руководствуясь положениями статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5.1 договора аренды, учитывая, что факт просрочки оплаты арендных платежей подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании с ответчика пеней обоснованно удовлетворено в сумме 455 147 руб.

При этом выводы суда первой инстанции о наличии оснований для снижения размера неустойки соответствуют обстоятельствам дела, статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации N 263-О от 21.12.2000, пунктах 2, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 17 от 14.07.1997 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10, пунктах 69 - 81 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", которыми установлены критерии несоразмерности неустоек, а также сформирована практика рассмотрения и применения судами указанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Помимо этого, истцом заявлены также требования о расторжении договора аренды.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 13 от 25.01.2013 года "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Как следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из материалов дела, уведомление о расторжении договора аренды N 303-1/2011 от 01. 12. 2011 года вручено ответчику 18.01.2016 года (л. д. 95).

Принимая во внимание вышеизложенное, поскольку факт пользования ответчиком объектом аренды подтверждается материалами дела, ответчик доказательств полного и своевременного внесения арендной платы по договору от 01.12.2011 не представил, изложенные истцом в обоснование требования о расторжении договора обстоятельства документально не опроверг, с учетом соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности требования ООО "Зареченский торговый дом" о расторжении договора.

Обстоятельства дела и представленные в дело доказательства судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка.

Аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда. Иные доводы заявителя не опровергают выводы суда первой инстанции и не влияют на законность обжалуемого судебного акта, в связи с чем признаются несостоятельными.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта по изложенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 17 июня 2016 года, принятое по делу N А49-1456/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вива",- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

С.Ю. Николаева Е.А. Терентьев