Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2016 г. N 17АП-17488/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 6 февраля 2017 г. N Ф09-3628/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о расторжении договора в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Пермь

31 октября 2016 г.

Дело N А60-33269/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 октября 2016 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Макарова Т.В.,

судей Дюкина В.Ю., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Яковлевой Ю.В.,

при неявке лиц, участвующих в деле,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика, общества с ограниченной ответственностью "БИЗНЕСТРЕЙД",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 22 июля 2016 года,

принятое судьей Ваниным П.Б.,

по делу N А60-33269/2015

по иску общества с ограниченной ответственностью "КАСТОМСТРОЙ"

(ОГРН 1096672019025, ИНН 6672306008)

к обществу с ограниченной ответственностью "БИЗНЕСТРЕЙД" (ОГРН 1116670032786, ИНН 6670363272)

о расторжении договора перенайма земельного участка,

третьи лица: Администрация города Екатеринбурга, общество с ограниченной ответственностью "Строй-Индустрия" (ОГРН 1086673006430, ИНН 6673183214),конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Строй-Индустрия" Томашевич Владимир Анатольевич,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "КАСТОМСТРОЙ" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БИЗНЕСТРЕЙД" о расторжении договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014, зарегистрированного 17.12.2014 в Управлении Росреестра по Свердловской области за N 66-66-01/814/2014-270 в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:1077 общей площадью 11047 кв. м, расположенного по адресу: Екатеринбург, в квартале улиц Суходольская - Тенистая, восстановлении положения, существовавшего до нарушения прав, возложении на ответчика передать земельный участок истцу по акту приема-передачи.

Исковые требования основаны на том, что обществом с ограниченной ответственностью "КастомСтрой" в лице агента общества с ограниченной ответственностью "Строй-Индустрия" и обществом с ограниченной ответственностью "БизнесТрейд" заключен договор перенайма, который последним надлежащим образом не исполнен, причитающиеся истцу денежные средства не переданы, чем существенно нарушены условия вышеозначенного договора.

Определением от 22.09.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Екатеринбурга, общество с ограниченной ответственностью "Строй-Индустрия".

Решением от 20.10.2015 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2016 решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 18.05.2016 решение от 20.10.2015 и постановление от 25.01.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Определением от 29.06.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не и заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Строй-Индустрия" - Томашевич Владимир Анатольевич.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22 июля 2016 года исковые требования удовлетворены.

Общество с ограниченной ответственностью "БИЗНЕСТРЕЙД" обжалует решение в апелляционном порядке, просит судебный акт отменить, в иске отказать. Податель жалобы указывает, что судом не принято во внимание наличие агентского договора от 08.10.2013, не дана надлежащая юридическая оценка правоотношений, вывод о праве общества "КастомСтрой" требовать платеж от ответчика не основан на условиях оспариваемого договора, не обоснован нормами права, считает, что неверно применены положения статьи 1002 ГК РФ.

Конкурсный управляющий общества "КастомСтрой", общество "КастомСтрой" в отзывах на апелляционную жалобу поддержали позицию, изложенную в исковом заявлении, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со ст.156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Екатеринбурга (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Кастом-Строй" (арендатор) 28.01.2011 заключен договор аренды земельного участка площадью 11047 кв. м, расположенный в Екатеринбурге по улицам Суходольской - Тенистой с кадастровым номером 66:41:00 00 000:1077 для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства.

Срок действия договора до 27.01.2018.

Договор прошел процедуру государственной регистрации.

Впоследствии между обществом с ограниченной ответственностью "Кастомстрой" (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью "Бизнестрейд" (новый арендатор) заключен договор перенайма N 1/10 от 10.11.2014, в соответствии с которым арендатор передал новому арендатору права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка. Договор прошел процедуру государственной регистрации.

Судом при рассмотрении дела N А60-4563/2015, сторонами в котором выступили истец по настоящему делу - общество "КастомСтрой" и ответчик по делу общество "Бизнестрейд" в решении от 26 июня 2015 года, также установлено, что между ООО "КастомСтрой" (арендатор) и ООО "БизнесТрейд" (новый арендатор) заключен договор перенайма N 1/10 от 10.11.2014, в соответствии с которым арендатор передал новому арендатору права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В рассматриваемой ситуации сделка от имени арендатора (общества "КастомСтрой") совершена обществом "Строй-Индустрия", действовавшим на основании агентского договора от 08.10.2013 в соответствии с предоставленными ему этим договором полномочиями.

Иная оценка судом обстоятельств заключения договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014 между истцом, а не обществом "Строй-Индустрия", и ответчиком противоречила бы выводам суда в решении от 26 июня 2015 по делу N А60-4563/2015, которые для суда при рассмотрении настоящего дела являются обязательными согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ.

Помимо этого, указание в договоре перенайма N 1/10 от 10.11.2014 на то, что его стороной является общество "Кастом-Строй", а не общество "Строй-Индустрия" следует из толкования условий этого договора в их взаимосвязи.

Согласно п.п.3.1., 3.2. договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014 за передаваемые права новый арендатор должен уплатить арендатору, то есть, обществу "КастомСтрой", а не агенту, обществу "Строй-Индустрия", сумму в размере 23 000 000 руб. в следующем порядке: 1 000 000 руб. не позднее 20 рабочих дней с момента подачи документов в Росреестр; 22 000 000 руб. новый арендатор уплачивает после исполнения арендатором всех условий, указанных в п. 2.1. настоящего договора в течение 10 дней с момента востребования.

Из материалов дела следует, что договор перенайма N 1/10 от 10.11.2014 зарегистрирован.

В п. 1.2. агентского договора от 08.10.2013, заключенного между обществом "КастомСтрой" и обществом "Строй-Индустрия" указано, что "агент обязуется заключить договор купли-продажи ООО "КастомСтрой" или права аренды земельного участка принципала с покупателями от своего имени, на условиях, наиболее выгодных для принципала, по цене, не ниже 22000000 руб.".

Следовательно, агент при подписании указанного договора перенайма должен был действовать от своего имени, то есть, как комиссионер (ст. 990 ГК РФ).

Договор перенайма N 1/10 от 10.11.2014 заключен ООО "Строй-Индустрия" на основании агентского договора от 08.10.2013.

Агент заключил договор перенайма N 1/10 от 10.11.2014 не от своего имени, а от имени принципала, что следует из буквального толкования условий этого договора, а также выводов суда, изложенных в решении Арбитражного суда Свердловской области от 26 июня 2015 года по делу N А60-4563/2015.

Суд первой инстанции, следуя указаниям суда кассационной инстанции, исследовал материалы дела, в том числе агентский договор от 08.10.2013, дал правовую оценку правоотношениям сторон и пришел к выводу, что в спорных правоотношениях нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие возможность заключения агентского договора по модели договора комиссии, применяться не должны.

В соответствии с п.1 ст. 1005 Гражданского кодекса по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

При этом указано, что по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Правовая характеристика агентского договора предопределяет его место среди посреднических сделок.

Согласно ст. 1011 Гражданского кодекса к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.

В соответствии с п. 1 ст. 990 Гражданского кодекса по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.

По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Следовательно, с учетом специфики предмета договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014 должник в обязательстве по передаче имущественного права, а именно: права аренды земельного участка, должен обладать возможностью исполнить этого обязательство и нести ответственность в случае его неисполнения.

Предметом по договору перенайма является объект недвижимости-земельный участок 11047 кв. м, расположенный в Екатеринбурге по улицам Суходольской - Тенистой с кадастровым номером 66:41:00 00 000:1077.

Этот земельный участок передан обществу "Кастом-Строй" Администрацией по акту.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в ЕГРП, соответствующее право аренды возникло у общества "КастомСтрой".

Как верно указал суд первой инстанции, другое лицо - общество "Строй-Индустрия" ни при каких обстоятельствах должником в обязательстве по передаче земельного участка по договору перенайма быть не может в силу специфики самого предмета сделки - земельного участка.

По той же самой причине в ЕГРП не могут быть отражены сведения о том, что совершена сделка, результатам заключения которой явилась перемена стороны арендатора - общества "Строй-Индустрия" на другое лицо.

Именно поэтому в ст. 1011 Гражданского кодекса имеется ссылка на то, что нормы Гражданского кодекса о комиссии не применяются в том случае, если это противоречит существу агентского договора.

Существо агентского договора в настоящем случае не может быть оценено вне взаимосвязи с самим предметом передачи - земельным участком.

Содержание обязательства агентского договора от 08.10.2013 - это исключительно поручение принципала агенту найти покупателя на наиболее выгодных для принципала условиях с целью заключения сделки от имени принципала, предметом которой является передача прав аренды от принципала другому лицу.

Существом же комиссии является совершение комиссионером для комитента не одной, а неопределенного количества торговых сделок, такие отношения между указанными лицами должны иметь длящийся характер.

Природа агентского договора по модели договора комиссии не предусматривает возможности заключение разовой и при этом определенной сделки по передаче права на недвижимое имущество, то есть "передачу на комиссию права аренды земельного участка".

Согласно п. 23 Обзора практики разрешения споров по договору комиссии (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. N 85), сделка продажи недвижимого имущества, заключенная комиссионером во исполнение поручения комитента, не может быть самостоятельно исполнена комиссионером ввиду специфики правового режима недвижимости.

В результате системного толкования правил пункта 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" суд в рассматриваемом в указанном Обзоре судебной практики случае установил, что в качестве стороны договора, обладающей правом обращаться за государственной регистрацией перехода прав, не может рассматриваться комиссионер, не являющийся собственником.

Особенность договора комиссии в отношении недвижимого имущества определяется спецификой правового режима такого имущества. Поскольку на основании п. 1 ст. 996 Гражданского кодекса право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер.

Из материалов дела не следует, что с заявлением о государственной регистрации договора перенайма обращалось общество "Строй-Индустрия".

Из совокупности всех указанных обстоятельств следует, что договор перенайма N 1/10 от 10.11.2014 порождает права и обязанности у его сторон - общества "Кастом-Строй" и общества "Бизнестрейд".

В том случае, если бы договор перенайма действительно был бы заключен от имени общества "Строй-Индустрия", то получателем денежных средств должно было бы выступить указанное общество, в ЕГРП должна быть совершена запись о прекращении права аренды у общества "Строй-Индустрия".

При этом при рассмотрении дела N А60-4563/2015 в удовлетворении требований о признании договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014 недействительным обществу "Кастом-Строй" отказано в связи с отсутствием оснований для признания сделки недействительной согласно ст. 174 Гражданского кодекса, а не в связи с тем, что иск предъявлен лицом, не обладающим на это правом.

В случае заключения договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014 от имени общества "Строй-Индустрия", то есть, по модели договора комиссии, то и в этом случае истец не утратил право на предъявление иска о расторжении этого договора по причине существенного нарушения ответчиком его условий.

Кроме того, общество "Строй-Индустрия", являющееся агентом, решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.11.2015 по делу N А60-15637/2015 признано несостоятельным (банкротом), в его отношении открыто конкурсное производство.

Согласно ст. 1002 Гражданского кодекса в случае объявления комиссионера несостоятельным (банкротом) его права и обязанности по сделкам, заключенным им для комитента во исполнение указаний последнего, переходят к комитенту.

Следовательно, в силу закона у общества "Строй-Индустрия" не может быть никаких собственных прав, которые могли возникнуть у него как у комиссионера, в том числе, прав, возникших из агентского договора от 08.10.2013 и как стороны договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что в настоящее время отсутствует иное лицо, кроме общества "КастомСтрой", которое может обратиться в суд с требованием о расторжении договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014.

Истец в результате заключения указанного договора передал свое имущественное право аренды земельного участка ответчику, никакого встречного предоставления за это не получил, право на обращение в суд с иском о расторжении этого договора не утратил.

В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Доказательств уплаты истцу суммы в размере 23 000 000 руб. за переданное право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка от 28.01.2011, в материалах дела не имеется (ст. 65 АПК РФ).

Следовательно, ответчиком допущено существенное нарушение договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014, что является основанием для расторжения договора (подп. 2 п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со ст. 71 АПК РФ.

Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Нарушений, а также неправильного применения норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В силу статьи 110 АПК РФ госпошлина по апелляционной жалобе относится на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 июля 2016 года по делу N А60-33269/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.В.Макаров

Судьи

В.Ю.Дюкин В.В.Семенов