Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2016 г. N 07АП-2981/15

Требование: о понуждении возвратить земельный участок, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: исковые требования удовлетворены, решение суда первой инстанции отменено

г. Томск

14 ноября 2016 г.

Дело N А27-22567/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 ноября 2016 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Терехиной И.И.

судей: Нагишевой О.Б., Захарчука Е.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Романовой Ю.А.

при участии представителей:

от истца: не явился (извещен),

от ответчика: Новикова А.Н. по дов. от 29.04.2016,

от третьего лица: Тодорова А.Ю. по дов. от 02.11.2016

рассмотрев в судебном заседании дело N А27-22567/2014 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области к ООО "Кафе "Горная жемчужина", третье лицо: Аристова Ольга Михайловна, о расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок арендодателю,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее КУГИ) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области к ООО "Кафе "Горная жемчужина", с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 29.11.2013 N 04-11-ТС/13 и обязании ООО "Кафе "Горная жемчужина" возвратить арендодателю земельный участок, площадью 3 267 кв.м, из земель поселений, находящийся по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пр. Ленина, севернее домов NN 95, 97.

Решением арбитражного суда от 16.02.2015 (резолютивная часть объявлена 16.02.2015) исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, Аристова Ольга Михайловна в апелляционной жалобе просит отменить решение, принять дело N А27-22567/2014 к рассмотрению по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, ссылаясь на то, что принятое решение затрагивает ее права и обязанности как инвестора по договору инвестирования N 1 строительства торгово-офисного центра от 13.09.2015, заключенному с ООО "Кафе "Горная жемчужина", в соответствии с условиями которого, после окончания строительства инвестор становится собственником всего строящегося заказчиком - застройщиком торгово-офисного центра, а к моменту вынесения решения корпуса центра построены с готовностью 50%. Принятое решение от 16.02.2015 препятствует инвестиционной деятельности инвестора и реализации его права собственности на результат такой деятельности и вытекающих права полномочий.

ООО "Кафе "Горная жемчужина" в отзыве на апелляционную жалобу, его представитель в судебном заседании считают требования Аристовой О.М. подлежащими удовлетворению, решение подлежащим отмене из-за наличия оснований для перехода к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Представитель истца в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве на нее, полагая, что обжалуемым решением права Аристовой О.М. не нарушены.

Учитывая, что на основании принятого по настоящему делу судебного акта ответчик обязан возвратить земельный участок, площадью 3 267 кв.м, из земель поселений, находящийся по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пр. Ленина, севернее домов N N 95, 97, на котором возведены два корпуса торгово-офисного центра - объекты инвестиционной деятельности по договору инвестирования N 1 от 15.09.2014, апелляционный суд считает, что решением от 16.02.2015 могут быть затронуты права Аристовой О.М. как инвестора, поскольку ее право собственности не будет реализовано в рамках исполнения договора N1 от 15.09.2014, соответственно не будет достигнут результат инвестиционной деятельности, предусмотренный в договоре, что может повлечь для инвестора соответствующие убытки.

Определением апелляционной инстанции от 02.07.2015 суд перешел к рассмотрению дела N А27-22567/2014 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, с назначением судебного заседания на 03.08.2015, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Аристову Ольгу Михайловну.

В судебном заседании представителем ответчика заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N 2-5342/2015, рассматриваемому Центральным районным судом г. Кемерово. Представитель третьего лица поддержал заявленное ходатайство, представитель истца оставил разрешение ходатайства на усмотрение суда.

Определением апелляционной инстанции от 08.08.2015 суд приостановил производство по делу N А27-22567/2014 до вступления в законную силу судебного акта Центрального районного суда г. Кемерово по делу N 2-5342/2015.

26.01.2016 в материалы дела поступило ходатайство КУГИ о возобновлении производства по делу, в котором оно ссылается на то, что решение Центрального районного суда г. Кемерово по делу N 2-5342/2015 вступило в законную силу. В связи с чем, определением апелляционной инстанции от 27.01.2016 производство по делу возобновлено, дело назначено к судебному разбирательству в судебном заседании апелляционной инстанции на 16.02.2016.

В судебном заседании представителем третьего лица заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N 2-1723/2016, рассматриваемому Центральным районным судом г.Кемерово, указывая на то, что истребование торгово-офисного центра в собственность Аристовой О.М. исключает удовлетворение исковых требований КУГИ Кемеровской области, предъявленных к ООО "Кафе "Горная жемчужина" о возврате земельного участка. Освобождение земельного участка невозможно без сноса незавершенных строительством корпусов торгово-офисного центра; требования о возврате земельного участка при условии нахождения на нем объекта недвижимости (на которое зарегистрировано право собственности) представляет собой оспаривание права собственности на такой объект, которое может осуществляться только предусмотренными законом способами и при наличии соответствующих оснований, что недопустимо в рамках дела о расторжении договора аренды.

Представитель ответчика поддержал заявленное ходатайство, представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства, указывая на наличие у ответчика задолженность по арендной плате.

Определением апелляционной инстанции от 16.02.2016 суд приостановил производство по делу N А27-22567/2014 до вступления в законную силу судебного акта Центрального районного суда г. Кемерово по делу N 2-1723/2016.

14.10.2016 в апелляционный суд от Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области поступило заявление о возобновлении производства по делу в связи с тем, что решение Центрального районного суда г. Кемерово по делу N 2-1723/2016 вступило в законную силу.

Определением апелляционной инстанции от 17.10.2016 производство по делу возобновлено, дело назначено к судебному разбирательству в судебном заседании апелляционной инстанции на 09.11.2016.

В судебном заседании представитель Аристовой О.М. поддержал доводы, изложенные в письменных пояснениях, указав на то, что исковые требования КУГИ Кемеровской области являются незаконными, нарушают право собственности Аристовой О.М. и не подлежит удовлетворению.

Представитель ответчика в судебном заседании подтвердил наличие задолженности по оплате арендных платежей, в то же время считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Дело рассмотрено на основании ч.3 ст.156 АПК РФ без участия представителя истца, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Заслушав представителей ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

29.11.2013 между КУГИ (арендодатель) и ООО "Кафе "Горная жемчужина" (арендатор) в соответствии с протоколом об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 26.11.2013 N 126 заключен договор аренды земельного участка N 04-11-ТС/13.

Как усматривается из материалов дела основанием для обращения КУГИ в арбитражный суд с иском послужило невнесение арендной платы арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Таким образом, из содержания указанной правовой нормы следует, что обращение в суд с требованием о расторжении договора в судебном порядке возможно только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нарушение ответчиком установленного договором срока платежа более двух раз подряд подтверждается материалами дела.

Невнесение платежа более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, стороны определили как нарушение, влекущее требование о досрочном расторжении договора (п.7.4.4 договора), что соответствует положениям п.3 ст. 619 ГК РФ.

Уведомлением N 11-6-10/719 от 13.10.2014 истец, указывая на имеющуюся у ответчика задолженность по арендным платежам в сумме 13 382 451,32 руб. и необходимость ее погашения, сообщил ответчику о намерении обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды.

Наличие задолженности на день рассмотрения настоящего дела в апелляционном суде не отрицалось представителем ответчика в судебном заседании.

При изложенных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о том, допущенные в период действия договора аренды земельного участка N 04-11-ТС/13 от 29.11.2013 нарушения условий договора, выразившиеся в несвоевременном внесении предусмотренных договором платежей, являются существенными, в связи с чем требование Комитета о расторжении спорного договора является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, оснований для удовлетворения исковых требований о возврате земельного участка, как указывает истец, в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, со ссылкой на п.3 ст.453, ст.622 ГК РФ, не имеется.

Аристова Ольга Михайлова, обращаясь с апелляционной жалобой, указала на наличие заключенного договора инвестирования N 1 от 15.09.2014 между Аристовой О.М. (инвестор) и ООО "Кафе "Горная жемчужина" (заказчик-застройщик).

По условиям данного договора заказчик-застройщик обязуется выполнить работы и совершить необходимые действия по реализации проекта по созданию результата инвестиционной деятельности - строительство торгово-офисного центра, создаваемого по адресу: г. Кемерово, Центральный район, по пр. Ленина, 93 на предоставленном земельном участке, площадью 3267 кв.м., кадастровый номер 42:24:0501004:7889, находящегося по адресу: г. Кемерово, Центральный район, по пр. Ленина, 95, 97, предоставленном заказчику-застройщику в аренду по договору аренды земельного участка от 26.11.2013, договору аренды земельного участка 04-11-тс/13 от 29.11.2013, а инвестор обязуется передать заказчику-застройщику денежные средства в сумме, установленной договором для реализации проекта и выплатить заказчику -застройщику вознаграждение.

По завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций заказчик - застройщик передает инвестору результат инвестиционной деятельности.

Согласно приложенным к апелляционной жалобе свидетельствам о государственной регистрации 08.04.2015 за ООО "Кафе "Горная жемчужина" зарегистрировано право собственности на объекты незавершенного строительством, расположенные по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Центральный район, пр. Ленина, д. 93, степень готовности которых составляет 50 %, площадью 475, 2 кв.м. и 354, 2 кв.м.

02.07.2015 Аристова О.М. обратилась в Центральный районный суд с иском о признании права собственности на 2 незавершенных строительством корпуса торгово-офисного центра, степенью готовности 50 %, площадью 475, 2 кв.м. и 354, 2 кв.м, местонахождение (адрес): г. Кемерово, Центральный район, д. 93, который был удовлетворен. Кемеровский областной суд отменил названное выше решение районного суда, указав на то, что Аристовой О.М. избран ненадлежащий способ защиты.

Аристова О.М. вновь обратилась в Центральный районный суд с иском о расторжении договора инвестирования N 1 строительства торгово-офисного центра от 15.09.2014, заключенного между ООО "Кафе "Горная жемчужина" и Аристовой О.М.; истребовании из собственности ООО "Кафе "Горная жемчужина" торгово-офисного центра, состоящего из 2-х корпусов: объект незавершенный строительством, степенью готовности 50%, кадастровый номер 42:24:0501004:8669, площадь 475, 2 кв.м, адрес (местонахождение): г. Кемерово, Центральный район, пр. Ленина, д. 93; объект незавершенный строительством, степенью готовности 50%, кадастровый номер 42:24:0501004:8673, площадь 354,2 кв.м, адрес (местонахождение): г. Кемерово, Центральный район, пр. Ленина, д. 93.

Решением Центрального районного суда от 23.03.2016 по делу N 2-1723/2016 требования Аристовой О.М. удовлетворены, договор инвестирования N 1 строительства торгово-офисного центра от 15.09.2014 расторгнут, суд обязал ООО "Кафе "Горная жемчужина" передать в собственность Аристовой О.М. объекты незавершенные строительством площадью 475, 2 и 354,2 кв.м., адрес (местонахождение): г. Кемерово, Центральный район, пр. Ленина, д. 93.

Указанные объекты переданы Аристовой О.М. по акту приема-передачи от 05.09.2016.

Таким образом, истребование торгово-офисного центра исключает удовлетворение требований КУГИ о возврате земельного участка, поскольку решением Центрального районного суда от 23.03.2016 установлен законный владелец объектов незавершенного строительства - Аристова О.М., право пользования земельным участком под объектами недвижимости возникает у нее в силу закона.

Согласно п/п.5 п.1 ст.1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из ст.271 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ следует, что собственнику недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, принадлежит право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования.

В силу ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Поскольку освобождение и возврат земельного участка истцу невозможны без сноса незавершенных строительством корпусов торгово-офисного центра, принадлежащих Аристовой О.М., исковое требование в части обязания возвратить арендодателю земельный участок, площадью 3 267 кв.м, из земель поселений, находящийся по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пр. Ленина, севернее домов N N 95, 97, удовлетворению не подлежит.

Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2011 N 10661/10, Определение Верховного Суда РФ от 02.10.2015 N 306-ЭС15-12425 по делу N А65-16153/2014).

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (п.7 ст. 36 ЗК РФ).

Комитет по управлению государственным имуществом в нарушение ст.65 АПК РФ не представил доказательства того, что площадь арендованного земельного участка, превышает площадь земель, объективно необходимой и достаточной для использования объектов Аристовой О.М.

Принимая во внимание указанное выше, решение суда первой инстанции подлежит отмене, исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка от 29.11.2013 N 04-11-ТС/13, заключенного с ООО "Кафе "Горная жемчужина", - удовлетворению.

Руководствуясь ст.110, 167, 170, п.2 ст.269, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 16.02.2015 по делу N А27-22567/2014 отменить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка N 04-11-ТС/13 от 29.11.2013 между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области и ООО "Кафе "Горная жемчужина".

В остальной части отказать.

Взыскать с ООО "Кафе "Горная жемчужина" в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины по иску.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

Председательствующий

И.И. Терехина

Судьи

О.Б. Нагишева Е.И. Захарчук