Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2016 г. N 15АП-15865/16

город Ростов-на-Дону

18 ноября 2016 г.

дело N А53-3019/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановой Ю.И.

судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца: представитель Потеря О.В. по доверенности N 59-30-18714/13 от 24.08.2016, удостоверение;

от ответчика: представители Марков М.П. и Остроухов М.А. по доверенности N 1 от 05.12.2014, паспорт;

от третьих лиц: не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.08.2016 по делу N А53-3019/2016 по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к СНТ "Полиграфист" при участии третьих лиц: ООО "Юг-Энерго" и СНТ "Полиграфист-2" о расторжении договора аренды, о взыскании задолженности по договору аренды, пени, принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к садовому некоммерческому товариществу "Полиграфист" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N 4544 от 04.11.1994 в размере 29 278,47 рублей за период с 01.10.2015 по 30.09.2015, пени в размере 1 465,39 рублей; о расторжении договора аренды земельного участка N 4544 от 04.11.1994; об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010603:258, общей площадью 1 000 кв. м, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул. Бодрая в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда; о передаче свободного земельного участка по акту приема-передачи.

Решением суда от 24.08.2016 иск удовлетворен частично, с садового некоммерческого товарищества "Полиграфист" (ИНН 6165049859, ОГРН 1036165003731) в пользу Департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) взыскана задолженность в размере 2 693,94 руб., неустойка в размере 504, 60 руб. В остальной части в иске отказано. С садового некоммерческого товарищества "Полиграфист" (ИНН 6165049859, ОГРН 1036165003731) в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 208 руб.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что расчет арендной платы осуществлен в соответствии с постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 N 575, поскольку арендная плата и земельный налог определяются исходя из кадастровой стоимости земельного участка с применением соответствующих ставок, заявитель полагает произведенный им расчет задолженности верным. В договоре аренды отсутствуют сведения о регистрации СТ "Звезда", СТ "Энергия" в качестве юридических лиц, СНТ "Полиграфист" не отрицает факт использования земельного участка полностью в целях эксплуатации насосной станции, в связи с чем, у последнего возникает обязанность по оплате. Строение, расположенное на спорном земельном участке не обладает признаками насосной станции.

В судебное заседание третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие третьих лиц, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, отзыв не предоставил, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Администрация города Ростова-на-Дону (арендодатель) 04.11.1994 заключила с СТ "Звезда", СТ "Энергия", СТ "Полиграфист" (далее - арендаторы) договор аренды земельного участка N 4544.

В соответствии с указанным договором аренды организациям СТ "Звезда", СТ "Энергия", СТ "Полиграфист" предоставлен в аренду целый земельный участок (кадастровый номер 61:44:0010603:258), расположенный по адресу Ростов-на-Дону, ул. Бодрая, общей площадью 1000 кв. м. Земельный участок предоставлен арендаторам в равных долях без раздела для эксплуатации насосной станции.

Договор заключен сроком на 49 лет (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы устанавливается в виде стабильных платежей за один квадратный метр земельной площади в расчете на год (согласно Закону РСФСР "О плате за землю"). Общая сумма платы за арендованный земельный участок составляет 10 000 рублей при ставке арендной платы за один квадратный метр 10 рублей.

Арендная плата вносится арендатором ежегодно до 15.06. Размер арендной платы может ежегодно пересматриваться с учетом изменения ставок налогообложения (пункты 2.2, 2.3 договора).

Однако в представленном департаментом расчете задолженности сроки внесения арендных платежей определены ежеквартально, до 20 числа каждого последнего месяца квартала, что не соответствует условиям договора. Вместе с тем, в договор изменения в части сроков внесения арендной платы не вносились.

Разделом 4 договора арендодателю предоставлено право изменять размер арендной платы лишь по согласованию с арендатором с учетом изменения ставок налогообложения.

Департамент в заявлении указывает, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению платы за пользование земельным участком - не вносил арендную плату в установленные сроки. В связи с чем, в период с 01.01.2015 по 30.09.2015 образовалась задолженность по арендной плате в размере - 29 278,47 рублей.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

По правилам статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено.

Спорный договор аренды N 4017 от 26.08.1994 заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, данный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных указанным законом.

Таким образом, Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено применение Земельного кодекса Российской Федерации к правоотношениям из заключенных до введения в действие кодекса договоров аренды земли в части тех прав и обязанностей, которые возникли после введения его в действие (29.10.2001).

Следовательно, положения Земельного кодекса Российской Федерации применяются к правоотношениям из спорного договора аренды в части тех прав и обязанностей, которые возникли после 29.10.2001.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При таких обстоятельствах сроки уплаты арендной платы по спорному договору в период после 29.10.2001 подлежат определению в соответствии с нормативными правовыми актами уполномоченных органов.

В соответствии пунктом 10 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 года N 120 (приложение N 1), введенным в действие с 06.03.2012 арендная плата за использование неразграниченных земельных участков вносится равными долями ежемесячно не позднее 20 числа отчетного месяца или ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца отчетного квартала в соответствии с условиями договора аренды земельного участка.

Аналогичный порядок и сроки уплаты арендной платы за неразграниченные земельные участки установлен в Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным Постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135.

При таких обстоятельствах правовая позиция истца, определяющего обязанность ответчика уплачивать арендную плату поквартально не позднее 20 числа месяца отчетного квартала, соответствует подлежащим применению нормам материального права.

Департаментом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.09.2015 в размере - 29 278,47 рублей.

Пункт 16 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) содержит разъяснения, касающиеся рассмотрения судами споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не распространил действие статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Следовательно, единый подход к применению регулируемой арендной платы в отношении договоров, заключенных до и после введения его в действие, недопустим. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие ЗК РФ), а также наличием (соблюдения) условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 Постановления N 73 (данная правовая позиция выражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.2015 N Ф08-8915/2014 по делу N А32-6828/2014).

Спорный договор заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2.1. договора, арендная плата устанавливается в виде стабильных платежей за один квадратный метр земельной площади в расчете на один год (согласно закону РСФСР "О плате за землю").

Общая сумма платы за арендованный земельный участок составляет 10 000 рублей, при ставке арендной платы за один кв. м 10 рублей.

В данном случае изменение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено изменением департаментом методики ее определения в одностороннем порядке, посредством изменения формулы расчета с применением дополнительных коэффициентов.

При таких обстоятельствах, регулируемая арендная плата может применяться к спорному договору, заключенному до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В соответствии с пунктом 2.3. договора, размер арендной платы может ежегодно пересматриваться с учетом изменения ставок налогообложения.

Системное толкование указанных положений во взаимосвязи с иными условиями договора аренды позволяет сделать вывод о том, что стороны договорились об автоматическом изменении размера арендной платы при изменении ставок налогообложения.

Судом верно установлено, что из условий договора не следует право арендодателя на одностороннее изменение способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета, в том числе упразднения согласованных и/или введения новых расчетных показателей.

В данном случае изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения.

Учитывая, что арендодателю не предоставлено право в одностороннем порядке изменять формулу расчета арендной платы и отдельные элементы, за исключением коэффициента индексации, а доказательства изменения согласованной договором аренды методики определения размера арендной платы соглашением сторон, новые формулы расчета не подлежат применению.

Следовательно, суд пришел к верному выводу, что приняв во внимание разъяснения пункта 16 Постановления N 73, при определении размера арендной платы за спорный земельный участок в спорный период следует руководствоваться формулой расчета, согласованной сторонами в договоре аренды.

Таким образом, на основании изложенного, размер арендной платы за 2015 год рассчитывается посредством увеличения размера арендной платы за предыдущий год на индекс инфляции, установленный законом о бюджете на соответствующий год, что соответствует требованиям пункта 2.3. договора.

С учетом изменения в спорный период коэффициентов индексации, судом верно произведен расчет задолженности по договору аренды земельного участка N4544 от 04.11.1994 за спорный период. Размер задолженности составляет 10 193,93 рублей за период с 01.01.2015 по 30.09.2015.

Данный расчет признается апелляционной коллегией верным.

Ответчиком в материалы дела представлено платежное поручение N 41 от 08.06.2016 на сумму 7 500 руб., в назначении платежа указано по договору аренды 04.11.2994 N 4544 за 2016 год. Ответчик просил истца произвести зачет поступившего платежа в счет погашения задолженности за 2015 год. Представитель истца подтвердил, что зачет произведен.

При таких обстоятельствах, с учетом частичной оплаты, суд первой инстанции пришел к верному выводу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 4544 от 04.11.1994 в размере 2 693,94 рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано верно.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки за период с 20.03.2015 по 18.12.2015 в размере 1 465,39 руб.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.

При этом в силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

Разделом 5 договора установлена пеня в размере 0,2 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки внесения арендной платы в установленный срок. При этом от руки цифра "2" исправлена на цифру "7". Ответчик отрицает факт согласования внесенных исправлений.

Истцом произведен расчет неустойки за период с 20.03.2015 по 18.12.2015 исходя из одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа. При этом в качестве ставки рефинансирования ЦБ РФ взято 8,25%.

Как установлено судом первой инстанции, истцом неверно определен период просрочки, а именно без учета статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

С учетом выполненного судом перерасчета неустойки по договору аренды земельного участка N 4544 от 04.11.1994 с учетом выходных дней, суд обоснованно удовлетворил требования истца в указанной части в сумме 504,60 руб.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка N 4544 от 04.11.1994.

В соответствии с пунктом 1.1. договора земельный участок предоставлен СТ "Звезда", СТ "Энергия", СТ "Полиграфист" для насосной станции. Согласно пункту 3.2 договора обязанность арендатора является использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.

В заявлении Департамент указывает, что при проведении контроля за соблюдением условий договора установлено, что земельный участок, с кадастровым номером 61:44:0010603:258, площадью 1000 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Бодрая, используется для предпринимательской деятельности, связанной с авторемонтными работами.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.

Арендатору направлена претензия N 59-30-18314/8 от 31.08.2015 о необходимости устранить нарушение условий договора. В связи с тем, что нарушения условий договора не были устранены, 07.10.2015 арендатору направлено уведомление N 59-30-21361/15 о расторжении договора аренды и возврата арендодателю земельного участка по акту приема-передачи. Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

Отказывая в удовлетворении данного требования, суд первой инстанции обоснованно указал, что истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств использования земельного участка ответчиком не по назначению, существенного нарушения условий договора.

Согласно акту обследования земельного участка от 11.08.2016 N 2334, на момент обследования земельного участка, расположенное на нем строение (насосная станция) не эксплуатировалась, находилась в состоянии ремонта. В материалы дела представлен договор подряда N 02/11/2015 на выполнение работ по капитальному ремонту и установке насосного оборудования.

Из договора аренды земельного участка N 4544 от 04.11.1994 следует, что земельный участок предоставлен в аренду трем организациям СТ "Звезда", СТ "Энергия", СТ "Полиграфист".

Довод истца, о том, что поскольку на дату заключения договора аренды земельного участка отсутствовали сведения о регистрации СТ "Звезда", СТ "Энергия" в качестве юридических лиц, договор аренды с указанными лицами считается незаключенным, правомерно отклонен судом первой инстанции и подлежит отклонению апелляционным судом ввиду непредставления истцом соответствующих доказательств.

При указанных обстоятельствах, основания для удовлетворения требования Департамента о расторжении договора аренды земельного участка N 4544 от 04.11.1994 отсутствуют.

Требование об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010603:258, общей площадью 1 000 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Бодрая в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда; о передаче свободного земельного участка по акту приема-передачи, также правомерно оставлено без удовлетворения, поскольку договор аренды земельного участка N 4544 от 04.11.1994 действующий, в судебном порядке не расторгнут.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных правовых норм и обстоятельств рассматриваемого дела, проверив обоснованность доводов истца в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правомерности отказа в удовлетворения заявленных требований в вышеуказанной части судом первой инстанции.

Доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.08.2016 по делу N А53-3019/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

В.В. Ванин И.В. Пономарева