Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2016 г. N 18АП-13401/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 6 марта 2017 г. N Ф09-138/17 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга и затрат, о взыскании неустойки, о взыскании пени, о взыскании платежей, о государственной регистрации договора, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: в удовлетворении требования отказано, жалоба оставлена без рассмотрения, исковые требования удовлетворены, решение суда первой инстанции отменено

г. Челябинск

21 ноября 2016 г.

Дело N А76-29013/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Румянцева А.А., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании дело А76-29013/2015 по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к обществу с ограниченной ответственность Торговый дом "Дом Линолеума" о взыскании основного долга и пени по договору аренды земли, расторжении договора и возврате земельного участка.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Дом Линолеума" - Берендеева Г.И. (доверенность от 07.11.2016, паспорт).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец), обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом "Дом Линолеума" (далее - общество "Дом Линолеума", ответчик), в котором потребовал:

- взыскать с ответчика 438 161 руб. основного долга по договору краткосрочной аренды земли от 25.09.2008 серии УЗ номер 008391-К-2008 (задолженность по арендной плате), рассчитанного за период с 27.03.2014 по 30.09.2015;

- взыскать с ответчика 233 187 руб. 10 коп. пени за нарушение обязательств по внесению арендной платы, предусмотренных пунктом 6.3 договора краткосрочной аренды земли от 25.09.2008 серии УЗ номер 008391-К-2008 и рассчитанных за период с 01.04.2014 по 30.09.2015;

- расторгнуть договор краткосрочной аренды земли от 25.09.2008 серии УЗ номер 008391-К-2008;

- возложить на ответчика обязанность освободить и передать истцу по акту приёма-передачи земельный участок общей площадью 3472 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0602003:0052, расположенный на пересечении улицы Братьев Кашириных и улицы Молодогвардейцев в Калининском районе города Челябинска (т. 1, л.д. 4-7, 47-49).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.07.2016 (резолютивная часть объявлена 13.07.2016) исковые требования удовлетворены частично. Суд первой инстанции расторг договор краткосрочной аренды земли от 25.09.2008 серии УЗ номер 008391-К-2008, возложил на ответчика обязанность в месячный срок со дня вступления решения в законную силу освободить и передать истцу земельный участок общей площадью 3472 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0602003:0052. Также суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца пени в сумме 233 187 руб. 10 коп. В удовлетворении остальной части иска суд первой инстанции отказал (т. 1, л.д. 121-127).

Общество "Дом Линолеума" с принятым судебным актом не согласилось и обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой (т. 2, л.д. 4-5).

Установив наличие поименованных в пункте 2 части 4 статьи 270 АПК РФ обстоятельств рассмотрения дела судом первой инстанции в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, суд апелляционной инстанции определением от 08.11.2016 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в суде первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Истец явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель ответчика с предъявленными требованиями не согласился, ссылаясь на отсутствие долга по арендной плате и пени, а так же на отсутствие оснований для расторжения договора аренды в силу несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора. Просил в удовлетворении заявленных истцом требований отказать в полном объеме.

Рассматривая дело по правилам суда первой инстанции, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602003:0052, площадью 3 472 кв.м. категории земель - земли населенных пунктов, разрешенным использованием - для размещения подземной автостоянки поставлен на кадастровый учет 10.11.2015 (т.1 л.д.21-22).

На основании Распоряжения первого заместителя Главы города Челябинска от 24.09.2008 N 3769-д (л.д.9) между Комитетом (арендодатель) и обществом "Дом Линолеума" (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 008391-К-2008 от 25.09.2008 по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602003:0052, площадью 3472 кв.м., расположенный на пересечении ул. Бр. Кашириных и ул. Молодогвардейцев в Калининском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов (зона инженерной и транспортной инфраструктуры, земли общего пользования), для строительства подземной автопарковки (т.1 л.д.10-14).

Согласно п.1.4 договора он заключен на срок: два года с даты принятия распоряжения.

Дополнительным соглашением N 1 от 19.05.2014 срок действия настоящего договора продлен до 27.03.2016 (л.д.20).

Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (Форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора (п.2.1 договора).

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (п. 2.2 договора).

Увеличение размера арендной платы и её перерасчет производятся арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета арендной платы либо базовой стоимости (ставки) арендной платы (пункт 2.3 договора).

Согласно пункту 4.2.2 договора аренды, арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждена регистрация договора аренды и дополнительного соглашения в установленном законом порядке (т.1 л.д.24-25).

По акту от 27.03.2014 земельный участок передан обществу "Дом Линолеума" (т.1 л.д.17).

Согласно акту обследования от 08.10.2014, специалистом отдела муниципального земельного контроля установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0602003:0052 расположена автостоянка с двухэтажным пунктом охраны, часть автостоянки, нестационарный объект - шиномонтажная мастерская, признаков проведения работ для строительства подземной автопарковки не установлено (т. 1 л.д.64).

Актом обследования земельного участка от 26.01.2015 зафиксировано, что на земельном участке расположено строение с надписью "Шиномонтаж", на другой части участка расположена будка охраны и припаркованы автотранспортные средства. Участок с автотранспортными средствами огорожен забором (т. 1 л.д. 50).

Комитетом в адрес ответчика направлено уведомление от 29.09.2015 N 22307 о расторжении договора аренды земли, в котором сообщено о наличии задолженности по арендной плате, предложено в пятнадцатидневный срок устранить допущенные нарушения, оплатить задолженность и неустойку, а так же направить арендодателю письменный ответ на предложение расторгнуть договор (т. 1 л.д.26).

Ссылаясь на нерегулярное исполнение обязательств по внесению арендных платежей в период с 27.03.2014 и наличие задолженности в размере 438 161 руб., а так же указывая на использование земельного участка не по назначению, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, выслушав представителя ответчика, исследовав имеющиеся в деле доказательства, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно пункту 1 ст. 164, пункту 2 ст. 609 Гражданского кодекса, пункту 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из материалов дела следует, что сторонами согласовано условие об имуществе, подлежащем передаче в аренду путем указания кадастрового номера земельного участка, размер арендной платы определен в приложении к договору, договор прошел государственную регистрацию.

При названных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о соответствии договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 25.09.2008 требованиям действующего законодательства и отсутствии оснований признания его незаключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Условиями договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 25.09.2008 предусмотрена возможность расторжения договора аренды по требованию арендатора в случаях, указанных в пункте 6.5 договора, в том числе, в случае невнесения арендатором арендной платы в полном объеме более одного срока по истечении установленного договором срока платежа.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В доказательство исполнения названного требования закона Комитетом представлена копия уведомления от 29.09.2015 N 22307 (т.1 л.д.26) и почтовая квитанция (т.1 л.д.81). Адрес общества "Дом линолеума" указан в уведомлении как: г. Челябинск, Свердловский проспект, д.8, что не соответствует его юридическому адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ, а именно: г. Челябинск, тракт Свердловский, 8. Согласно данным об отслеживании отправлений в сети Интернет на сайте www.pochta.ru/tracking, почтовое отправление с номером идентификатора 45411388748690 в связи с истечением срока хранения выслано обратно отправителю.

При названных обстоятельствах требование п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса о предварительном направлении предложения о расторжении договора нельзя считать выполненным.

В силу пункта 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.

С учетом изложенного требование истца о расторжении договора краткосрочной аренды земли от 25.09.2008 серии УЗ номер 008391-К-2008 подлежит оставлению без рассмотрения.

Рассматривая требования истца о взыскании 438 161 руб. основного долга по договору аренды, рассчитанного за период с 27.03.2014 по 30.09.2015 и 233 187 руб. 10 коп. пени за нарушение обязательств по внесению арендной платы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса основной обязанностью арендатора является обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Судом установлено, что обязанность по внесению арендной платы за период с 27.03.2014 по 30.09.2015 исполнялась арендатором не надлежащим образом.

Расчет размера арендной платы произведен истцом на основании методики, ставок и коэффициентов, утвержденных нормативно правовыми актами Российской Федерации, Челябинской области и г. Челябинска с применением ставки арендной платы 0,3 % (участок, предоставленный для строительства) за период с 27.03.2014 по 07.10.2014 и исходя из ставки 2 % (эксплуатация открытой автостоянки) за период с 08.10.2014 по 30.09.2015.

Судебная коллегия соглашается с правильностью указанного расчета, поскольку представленными в материалы дела доказательствами - актами обследования земельного участка от 08.10.2014 и от 26.01.2015 подтверждено отсутствие строительных работ на земельном участке и фактическое использование участка в целях эксплуатации автостоянки.

С учетом применения указанных ставок арендная плата за период с 27.03.2014 по 07.10.2014 составит 138 803 руб., с 08.10.2014 по 30.09.2015 - 627 592 руб.

Всего арендная плата за рассматриваемый период (с 27.03.2014 по 30.09.2015) составляет 766 395 руб.

Исходя из представленных доказательств следует, что ответчиком внесена арендная плата платежными поручениями от 09.12.2014 N 1 на сумму 60 000 руб.; от 10.02.2015 N 1 на сумму 70 000 руб.; от 09.04.2015 N 2 на сумму 69307 руб.; от 22.05.2015 N 3 на сумму 128927 руб.; от 16.10.2015 N 4 на сумму 210 000 руб.; от 08.12.2015 N 6 на сумму 15 000 руб.; от 07.12.2015 N 5 на 240 000 руб. и от 06.04.2016 N 1 на сумму 160 000 руб. (т. 1 л.д.102-109).

Проанализировав платежи, суд приходит к выводу о том, что заявленная к взысканию сумма долга оплачена ответчиком еще до принятия искового заявления к производству арбитражного суда (17.12.2015) платежными поручениями от 21.10.2015 N 4 на 210 000 руб., от 08.12.2015 N 6 на 15 000 руб., от 07.12.2015 N 5 на 240 000 руб. Переплата подлежащая зачислению на последующий период составляет 26 839 руб.

Поскольку долг по арендной плате отсутствует, оснований для удовлетворения требования истца о взыскании задолженности в сумме 438 161 руб. не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об оплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.3 договора установлено, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

Согласно представленному истцом расчету размер пени составил 233 187 руб. 10 коп.

Судебная коллегия соглашается с правильностью расчета, т.к. оплата, обусловившая полное отсутствие основного долга по договору аренды поступила от ответчика после истечения предусмотренного договором срока внесения платежей.

Вместе с тем в заседание суда апелляционной инстанции ответчиком представлено платежное поручение N 5 от 02.11 2016 года согласно которому обществом "Дом Линолеума" в пользу Комитета перечислена денежная сумма в размере 233 187 руб. 10 коп. с назначением платежа - пеня по арендной плате за землю по договору УЗ N 008391-К-2008 от 25.09.2008.

Таким образом, требования истца о взыскании с общества "Дом Линолеума" неустойки в сумме 233 187 руб. 10 коп. удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, взысканию судом не подлежат, в силу чего в удовлетворении данного требования следует отказать.

Рассматривая требование Комитета о возложении на ответчика обязанности освободить и передать земельный участок, судебная коллегия приходит к следующему.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По смыслу статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ и вступившей в действие с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности является срочным, при этом в силу пункта 15 указанной статьи арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Следует отметить, что в соответствии с действующей с 01.03.2015 редакцией статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации из нее исключен пункт 3 о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.

С учетом изложенных норм Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности и предоставленного для целей строительства по истечении срока его действия следует считать прекратившимся.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

При названных обстоятельствах, истцом заявлены обоснованные требования о возложении на ответчика обязанности освободить и возвратить Комитету земельный участок по акту приема-передачи.

С учётом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене применительно к пункту 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требования истца подлежат удовлетворению частично. Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы подлежат распределению между сторонами в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ. При распределении судебных расходов судебная коллегия учитывает, что в силу добровольного удовлетворения требований истца об уплате пени в сумме 233187,10 руб., имевшего место после обращения истца в суд с настоящим иском, государственная пошлина за рассмотрение данного требования подлежит отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области по делу А76-29013/2015 отменить.

Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска удовлетворить частично.

Обязать ответчика - общество с ограниченной ответственностью Торговый дом "Дом Линолеума", г. Челябинск (ОГРН 1027402553364) в месячный срок со дня вынесения настоящего постановления освободить и передать истцу - Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (ОГРН 1027402931500) по акту приема- передачи земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602003:0052, расположенный на пересечении ул. Братьев Кашириных и ул. Молодогвардейцев в Калининском районе г. Челябинска, общей площадью 3472 кв.м.

В удовлетворении требований в части взыскания основного долга и неустойки отказать.

Требование о расторжении договора краткосрочной аренды земли от 25.09.2008 серии УЗ номер 008391-К-2008 оставить без рассмотрения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Дом Линолеума" (ИНН 7448026438, ОГРН 1027402553364) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение искового заявления в сумме 11 705 руб. 77 коп., за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

А.А. Румянцев Л.А. Суспицина