Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2016 г. N 09АП-56006/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27 февраля 2017 г. N Ф05-1109/17 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

01 декабря 2016 г.

Дело N А40-248832/15

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В. Пирожкова,

судей Д.Н. Садиковой, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ООО "Платина Союз" и Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07 сентября 2016 года по делу N А40-248832/2015, принятое судьей Ю.Б. Павлюка, по иску ООО "Платина Союз" (ОГРН 1047796278210) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 221,9 кв. м., расположенной по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 33, корп. 1 (этаж 1, пом. IIIБ)

при участии в судебном заседании:

от истца: Косичкина В.А. (по доверенности от 18.01.2016)

от ответчика: Салаватова К.Х. (по доверенности от 07.12.2015)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Платина Союз" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 221,9 кв. м., расположенной по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 33, корп. 1 (этаж 1, пом. IIIБ).

Решением от 07 сентября 2016 года по делу N А40-248832/2015 Арбитражный суд города Москвы заявленные требования удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, представители истца и ответчика обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов заявители апелляционных жалоб указали, что суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, Департамент считает, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, представитель истца считает, что судом не дана оценка заключению эксперта Кириловой Е.В. N 100 от 26.05.2015 проведенному в рамках дела N А40-185946/2014. Заявитель считает, что для разрешения спора и подтверждения стоимости спорного объекта необходимо проведение повторной экспертизы.

Представители истца и ответчика в судебном заседании доводы своих апелляционных жалоб поддержали в полном объеме.

Рассмотрев материалы апелляционных жалоб, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных законом оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель, правопредшественник департамента) и ООО "Платина Союз" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 04.08.2010 N 02-00069/10, согласно которому арендатору переданы в пользование нежилые помещения общей площадью 221,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский пр-т, д.33, корп.1.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно пункту 5 статьи 3 названного закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений, так как арендуемое помещение находится в пользовании у истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2. ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.

09.10.2013 и 14.08.2014 истец обратился в Департамент с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений.

Согласно об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 07.11.2013 N 2910/13, выполненного ООО "ЛОК-СМИТ", рыночная стоимость объекта составляет 26 920 000 руб.

В процессе рассмотрения настоящего дела, ответчиком представлен отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта от 20.03.2015 N 773Г/426, выполненный по заказу ДГИ города Москвы - ООО "АБН-Консалт", согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 09.10.2013 составила 35 387 000 руб.

На экспертное заключение от 20.03.2015 N 773Г/426 дано положительное заключение НП СО "СВОД" от 30.03.2015 N 493/С-15.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 221,9 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 33, корп. 1 (этаж 1, пом. IIIБ), по состоянию на 09.10.2013 составляет 32 373 135 руб., без учета НДС.

Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом "Центр независимой экспертизы собственности" Марченковой Светланой Владимировной соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N N 254, 255, 256 и от 25.09. 2014 N 611 в связи с чем, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Суд первой инстанции правомерно отклонил заявленное истцом ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы как не соответствующее требованиям статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд не усматривает. Несогласие истца с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

Истец не был лишен права заявить в соответствии с частью 3 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отвод эксперту, при этом истцом самим была предложена кандидатура эксперта и экспертной организации.

Также Экспертом были даны пояснения по возражениям, заявленным истцом, что согласно представленным в заключении скиншотам и данным портала "Яндекс карты" с описанием местоположения, данная информация является достаточной для определения местоположения и на рыночную стоимость объекта никак не влияет. При сравнительном анализе, истец ошибочно предполагает нахождение объекта аналога N 1 на первой линии, с учетом объявлений по данному объекту аналогу это хорошо можно рассмотреть, при этом ошибочно указав адрес аналога, тоже самое касается и объекта аналога N 2. При расчете коэффициента эксперт придерживался расчета корректировки на этаж, поскольку подвальное помещение на 26% дешевле. Поскольку оцениваемый объект представляет собой помещение свободного назначения, то эксперт руководствовался при сравнительном подходе данными таких же объектов-аналогов. Экспертом представлены в экспертном заключении фотографии помещений аналогов.

Все объекты аналоги имеют внутриквартальное расположение, как и оцениваемый объект, что учитывалось экспертом при сравнительном подходе.

Ссылка истца на экспертизу по делу N А40-185946/2014 правомерно отклонена судом первой инстанции, поскольку при рассмотрении указанного дела судом не давалась оценка экспертному заключению как доказательству в соответствии со статьями 64, 68, 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционных жалоб истца и ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Довод апелляционной жалобы ответчика, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не усматривается, поскольку приведенные в них доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда и не могут повлечь его безусловную отмену.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для изменения или отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 сентября 2016 года по делу N А40-248832/2015 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.В. Пирожков

Судьи

Д.Н. Садикова А.И. Трубицын