Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 октября 2003 г. N КГ-А40/7292-03 Государственная регистрация не является частью сделки по продаже недвижимости, а представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Таким образом, закон не ставит применение реституции в зависимость от производства государственной регистрации перехода права собственности на купленный объект недвижимости, и последствия недействительности сделки должны быть применены (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 3 октября 2003 г. N КГ-А40/7292-03
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 апреля 2004 г. N КГ-А40/2641-04-П

Заместитель прокурора г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственности "Квант-1" и Департаменту имущества г. Москвы с иском о признании недействительным договора купли-продажи ВАМ (МКИ) N 11015 от 05.12.1997, заключенного между Фондом имущества г. Москвы и ОАО "Квант-1", и применении последствий недействительности ничтожной сделки - обязании ОАО "Квант-1" возвратить в собственность г. Москвы в лице Департамента имущества г. Москвы нежилое помещение общей площадью 157,2 кв. м. (1-ый этаж, пом. 1, комнаты 1-11), расположенные по адресу: г. Москва, ул. Полбина, д. 40, указав в качестве 3-х лиц в исковом заявлении СГУП по продаже имущества г. Москвы и Москомрегистрацию.

Определением от 15.05.2003 по ходатайству прокурора к участию в деле в качестве 3-го лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечено СГУП по продаже имущества г. Москвы.

Решением арбитражного суда от 7 июля 2003 года признан недействительным договор ВАМ (МКИ) N 11015 от 05.12.97, в иске о применении последствий недействительности сделки отказано.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

Законность судебного акта проверяется в порядке ст.ст. 274, 284 АПК РФ по кассационной жалобе заместителя Прокурора г. Москвы, который с решением в части отказа в исковом требовании не согласен, просит его отменить и передать дело в этой части на новое рассмотрение.

В жалобе ссылался на нарушение судом первой инстанции п. 2 ст. 167 ГК РФ.

В судебном заседании кассационной инстанции прокурор привел доводы, аналогичные изложенным в жалобе. Представители ответчиков с жалобой не согласны, считают решение суда законным и обоснованным.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела и проверив в соответствии со ст. 286 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального права и норм процессуального права, Федеральный арбитражный суд Московского округа приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, и судом первой инстанции установлено, что в соответствии с условиями договора ВАМ (МКИ) N 11015 от 05.12.1997 ООО "Квант-1" выкупило нежилые помещения общей площадью 157,2 кв. м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Полбина, д. 40, ранее арендуемые покупателем по договору аренды N 05-00552/97 от 25.09.97.

Цена выкупаемых помещений установлена в размере 561.900.000 руб. (без учета деноминации) и не подлежит уплате покупателем, так как продажа объекта произведена в счет погашения бюджетной кредиторской задолженности ГП ДЕЗ муниципального района "Печатники" перед ТОО "Квант-1" за выполненные в 1996 году работы по ремонту и эксплуатации жилищного фонда ЮВАО.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.06.2002 по делу N А40-46482/00-96-584 п. 1 постановления Правительства Москвы от 21.01.1997 N 25 "О продаже помещения в собственность в порядке взаимозачета Товариществу с ограниченной ответственностью "Квант-1" в части последующей продажи в порядке взаимозачета в собственность арендатора помещений общей площадью 157,2 кв. м., по адресу: г. Москва, ул. Полбина, д. 40, а также п.п. 2, 3, 4, 5, 6 этого же постановления признаны недействительными как не соответствующие требованиям, установленным законами о приватизации.

Признавая договор выкупа недействительным, суд первой инстанции правильно сделал вывод о том, что данная сделка является ничтожной, т.к. совершена в нарушение действовавшего на момент ее заключения законодательства о приватизации (ч. 3 ст. 16 ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" от 21.07.1991 N 123-ФЗ).

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату вышеназванного Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации государственного имущества в Российской Федерации" следует читать как "от 21.07.1997"

Отказ в иске в части применения последствий недействительности сделки, суд первой инстанции мотивировал следующим.

Требования прокурора об обязании ООО "Квант-1" возвратить в собственность г. Москвы в лице Департамента имущества г. Москвы нежилое помещение общей площадью 157,2 кв. м. (1-ый этаж, пом. 1, комнаты 1-11), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Полбина, д. 40, предъявлены без учета тех обстоятельств, что государственная регистрация перехода права собственности в отношении этих помещений к ООО "Квант-1" не произведена, что такие требования выходят за пределы действий сторон по исполнению обязательств по договору. В связи с этим суд первой инстанции посчитал, что по сформулированным требованиям не может быть принято исполнимое решение.

Указанные выводы суда первой инстанции не соответствуют закону и обстоятельствам дела.

По настоящему делу судом первой инстанции установлено, что стороны заключили противоречащий закону договор купли-продажи нежилых помещений, которые во исполнение этого соглашения фактически перешли во владение и пользование ответчика (ООО "Квант-1").

Согласно пункту 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Из положения указанной нормы права, а также ст.ст. 131, 551 ГК РФ и ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация не является частью сделки по продаже недвижимости, а представляет собой юридический акт (юридический факт) признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 2 ст. 167 АПК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, закон не ставит применение реституции в зависимость от производства государственной регистрации перехода права собственности на купленный объект недвижимости.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене (ч. 1 и п. 3, 2 ст. 288 АПК РФ).

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует изложенное, установить, что именно было получено сторонами по спорной сделке и разрешить спор по существу.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1, 2 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 7 июля 2003 года Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-14776/03-28-111 в части отказа в иске о применении последствий недействительности сделки отменить и передать дело в этой части на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

В остальной части решение суда оставить без изменения.