Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2016 г. N 16АП-3693/13

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 апреля 2017 г. N Ф08-1265/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Ессентуки

07 декабря 2016 г.

Дело N А63-9550/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2016 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Егорченко И.Н.,

судей Марченко О.В., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чуденцовой О.Ч.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы открытого акционерного общества "Ставропольский завод "Спутник" и Министерства имущественных отношений Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.08.2016 по делу N А63-9550/2013 (судья Карпель В.Л.)

по исковому заявлению открытого акционерного общества "Ставропольский завод "Спутник" (ОГРН 1022601932759)

к Министерству имущественных отношений Ставропольского края (ОГРН 1022601949644),

обществу с ограниченной ответственностью "Жорес" (ОГРН 1132651003000)

об оспаривании раздела земельного участка; о признании недействительными договоров аренды и купли-продажи земельных участков,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Правительства Ставропольского края,

Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 1022601934486),

администрации города Ставрополя (ОГРН 1022601931901),

федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю (ОГРН 1027700485757),

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае,

при участии в судебном заседании представителей открытого акционерного общества "Ставропольский завод "Спутник" Филиппченко В.В. (директор), Филиппченко Н.В. (доверенность 31.03.2016), представителя общества с ограниченной ответственностью "Жорес" Колпиковой Г.Н. (доверенность от 10.08.2014),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Ставропольский завод "Спутник" (далее - ОАО "Ставропольский завод "Спутник", истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство) и обществу с ограниченной ответственностью "Жорес" (далее - ООО "Жорес") о признании незаконным распоряжения от 06.03.2013 N 353 "О разделе земельного участка"; о признании недействительными (ничтожными) договора купли-продажи от 25.09.2013 N 177-з и дополнительного соглашения от 06.06.2013 к договору аренды от 21.04.2009 N 3-12 в части передачи ООО "Жорес" соответственно в собственность и аренду необходимых для эксплуатации принадлежащих истцу зданий (сооружений) частей земельных участков, площадью 7 484 кв. м с кадастровым номером 26:12:030115:480 и площадью 404 кв. м с кадастровым номером 26:12:030115:481, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Артема, 18; о применении последствий недействительности ничтожных сделок путем признания отсутствующими прав аренды и собственности ООО "Жорес" на названные части земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:030115:480, 26:12:030115:481; о признании отсутствующим права собственности Ставропольского края на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030115:481 в части его несоответствия земельному участку, необходимому для эксплуатации находящихся в собственности и пользовании ОАО "Ставропольский завод "Спутник" зданий (сооружений).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - ТУ Росимущества по СК), Правительство Ставропольского края (далее - правительство), администрация города Ставрополя (далее - администрация), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - кадастровая палата), Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.02.2015 (с учетом дополнительного решения Арбитражного суда Ставропольского края от 17.04.2015) исковые требования удовлетворены частично. Признаны незаконным распоряжение министерства, недействительными (ничтожными) дополнительное соглашение к договору аренды в части площади, занятой находящимися в собственности и пользовании ОАО "Ставропольский завод "Спутник" зданиями (сооружениями), договора купли-продажи относительно частей общей площадью 467 кв. м с учетными номерами 26:12:030115:480:n2 (площадью 37 кв. м), 26:12:030115:480:n3 (площадью 328 кв. м), 26:12:030115:480:n4 (площадью 102 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:480, описание границ которых приведено в подготовленном кадастровым инженером федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - федеральное БТИ" в лице филиала по Ставропольскому краю межевом плане от 10.06.2014. Признаны отсутствующими право аренды ООО "Жорес" на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030115:481, право собственности ООО "Жорес" на части с учетными номерами 26:12:030115:480:n2, 26:12:030115:480:n3, 26:12:030115:480:n4 земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:480.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2015 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.02.2015 и дополнительное решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.04.2015 отменены, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.10.2015 постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2015 по делу и решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.02.2015 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил: признать недействительной и применить последствия недействительности ничтожной сделки по разделу земельного участка из земель населенных пунктов - разрешенное использование территория типографии с кадастровым номером 26:12:030115:21, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Артема, 18, площадью 7 890 кв. м, на два самостоятельных земельных участка: с кадастровым номером 26:12:030115:480, площадью 7 484 кв. м и с кадастровым номером 26:12:030115:481, площадью 404 кв. м, совершенной министерством на основании (во исполнение) распоряжения от 06.03.2013 N 353 "О разделе земельного участка"; признать недействительными и применить последствия недействительности ничтожных сделок: договора купли-продажи от 25.09.2013 N 177-з и дополнительного соглашения от 06.06.2013 к договору аренды от 21.04.2009 N 3-12 в части передачи ООО "Жорес" соответственно в собственность и аренду земельных участков, площадью 7 484 кв. м с кадастровым номером 26:12:030115:480 и площадью 404 кв. м с кадастровым номером 26:12:030115:481, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Артема, 18; признать обременение земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:481, зарегистрированное в пользу ООО "Жорес" (номер регистрации - 26-26-01/011/2013-669) отсутствующим и применить последствия недействительности ничтожных сделок; признать право собственности ООО "Жорес" на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030115:480 (номер регистрации - 26-26-01/102/2013-383) отсутствующим; исправить кадастровую ошибку в сведениях, установив смежную границу между принадлежащим ОАО "Ставропольский завод "Спутник" земельным участком с кадастровым номером 26:12:030115:24, расположенным по адресу: г. Ставрополь, ул. Артема, 18 и смежным с ним земельным участком с кадастровым номером 26:12:030115:481, находящимся в собственности Ставропольского края, в соответствии с координатами, указанными в межевом плане от 22.01.2013, подготовленным кадастровым инженером федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - федеральное БТИ" в лице филиала по Ставропольскому краю. Истец отказался от требований о признании незаконным распоряжения от 06.03.2013 N 353 "О разделе земельного участка" и отсутствующим права собственности Ставропольского края на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030115:481, площадью 404 кв. м.

Решением суда от 29.08.2016 исковые требования удовлетворены частично. Признано недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 06.06.2013 к договору аренды от 21.04.2009 N 3-12 о передаче ООО "Жорес" в аренду земельного участка площадью 404 кв. м с кадастровым номером 26:12:030115:481, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Артема, 18, заключенное между министерством (арендодатель) и ООО "Жорес" (арендатор), в части площади, занятой объектами недвижимости, находящимися в собственности и пользовании общества. Признан недействительным (ничтожным) договор от 25.09.2013 N 177-з купли-продажи земельного участка, общей площадью 7 484 кв. м, с кадастровым номером 26:12:030115:480, по адресу: г. Ставрополь, ул. Артема, 18, заключенный между министерством (продавец) и ООО "Жорес" (покупатель), в части площади равной 277 кв. м, необходимой для обеспечения проезда к литеру "В" по ул. Артема, 18 в г. Ставрополе, инвентарный номер 1074, принадлежащему ОАО "Спутник" на праве собственности. Геоданные части земельного участка приведены в таблице N 2 заключения экспертов от 22.05.2015 N 83/К (стр. 23). Признано отсутствующим право аренды ООО "Жорес" на земельный участок, площадью 404 кв. м с кадастровым номером 26:12:030115:481, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Артема, 18. Признано отсутствующим право собственности ООО "Жорес" на часть земельного участка, имеющего кадастровый номер 26:12:030115:480 (общей площадью 277 кв. м), согласно геоданным части земельного участка, приведенным в таблице N 2 заключения экспертов от 22.05.2015 N 83/К (стр.23). В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО "Ставропольский завод "Спутник" и министерством поданы апелляционные жалобы.

ОАО "Ставропольский завод "Спутник" в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, указывая, что при вынесении решения судом первой инстанции не выполнены указания кассационного суда, изложенные в постановлении от 09.12.2015. Истец также приводит доводы о неделимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:21, в связи необходимостью технической эксплуатации объектов недвижимости ОАО "Ставропольский завод "Спутник". По мнению истца, минимальный размер земельного участка, необходимого для эксплуатации котельной, должен составлять не менее 0,7 га. В обоснование данного довода истец ссылается на нормы и правила, регламентирующие отношения в области градостроительной деятельности. Апеллянт также выражает несогласие с выводами суда первой инстанции по вопросу о транспортной доступности здания котельной и оборудования, расположенного на площадке.

Министерство в апелляционной жалобе просит решение суда в части удовлетворения исковых требований отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании апелляционного суда 09.11.2016 ООО "Жорес" и ОАО "Ставропольский завод "Спутник" представили двухстороннее мировое соглашение от 08.11.2016 с приложением межевого плана, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ, в связи образованием двух земельных участков путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:030115:24 и 26:12:030115:481, а также просили отложить слушание дела с целью подготовки уточнения условий мирового соглашения.

Определением суда от 09.11.2016 судебное заседание отложено с целью предоставления сторонам возможности подготовить уточнение условий мирового соглашения.

В судебном заседании апелляционного суда 30.11.2016 представители ООО "Жорес" и ОАО "Ставропольский завод "Спутник" не поддержали ходатайство об утверждении ранее представленного двухстороннего мирового соглашения от 08.11.2016, просили рассмотреть спор по существу.

Представители ОАО "Ставропольский завод "Спутник" поддержали доводы поданной апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просили решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ООО "Жорес" поддержал доводы отзыва, просил решение суда изменить.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, отзыва, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.08.2016 по делу N А63-9550/2013 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, исполкомом Ленинского районного Совета народных депутатов г. Ставрополя утвержден устав арендного предприятия механического завода "Спутник", согласно которому трудовой коллектив предприятия добровольно арендовал у Министерства культуры РСФСР имущество механического завода "Спутник" на 5 лет. Соответствующее арендное предприятие создано в предусмотренном Основами законодательства Союза СССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989, Законом РСФСР от 25.12.1990 "О предприятиях и предпринимательской деятельности" порядке, а на арендованное имущество сохранилась собственность государства. Во исполнение постановления главы администрации Ленинского района г. Ставрополя от 01.04.1993 N 473 зарегистрировано товарищество с ограниченной ответственностью "Спутник" как правопреемник механического завода "Спутник".

Распоряжением комитета по управлению имуществом Ставропольского края Территориального агентства Госкомимущества Российской Федерации от 23.03.1994 N 560 утвержден план приватизации государственного имущества товарищества с ограниченной ответственностью "Спутник", преобразованного в акционерное общество с правопреемством. Переход к акционерному обществу права собственности на здание-пристройки зарегистрирован в реестре, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 17.11.2003 серии 26АГ N 290211.

Здание котельной в план приватизации не включалось. Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А63-15960/2012 установлено, что у муниципального образования город Ставрополь право собственности на здание котельной возникло на основании приложения N 3 к постановлению Верховного совета Российской Федерации от 4 27.12.1991 N 3020-1, постановления главы администрации Ставропольского края от 17.03.1992 N 72, зарегистрировано в реестре 23.12.2009. На момент возникновения спорных правоотношений акционерное общество фактически владело зданием котельной по договору аренды от 19.08.1991, возобновленному на неопределенный срок.

На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 03.05.2006 N 635-р в реестре 21.05.2008 зарегистрировано право Ставропольского края на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030115:21 (номер регистрации 26-26-12/021/2008-448).

ООО "Жорес" по договору купли-продажи от 20.03.2013 приобрело в собственность располагавшиеся на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030115:21 нежилое производственное здание с пристройками, общей площадью 3 997,1 кв. м (литеры А, а, а1, а2, а3, а4; инвентарный N 1074; свидетельство о государственной регистрации права от 10.06.2013 серии 26-АИ N 347076); нежилое производственное складское здание, общей площадью 1372, 9 кв. м (литеры Ф, ф1, ф2; инвентарный N 1 074, свидетельство о государственной регистрации права от 10.06.2013 серии 26-АИ N 347075), нежилое здание гаража, складское с пристройкой проходной, общей площадью 247,2 кв. м (литеры Ш, ш1; инвентарный N 1074; свидетельство о государственной регистрации права от 10.04.2013 серии 26-АЗ N 984155).

Указанные объекты ранее находились в собственности Акоповой Л.Г., с которой министерством (арендодатель) заключен договор аренды N 3-12 от 21.04.2009 земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:21 на период с 21.04.2009 по 20.04.2014. Договор аренды зарегистрирован в реестре 28.04.2009 под номером 2626-12/056/2009-243. В связи с переходом права собственности на объекты к Бежановой З.А. и Волковой И.А. с ними заключен договор от 26.09.2012 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды. Договор перенайма от 26.09.2012 зарегистрирован в реестре 11.04.2013 под номером 26-26-01/011/2013-669.

06.03.2013 на основании заявления Бежановой З.А. и Волковой И.А. министерство издало распоряжение N 353 о разделе земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:21 на земельные участки с кадастровыми номерами 26:12:030115:480 и 26:12:030115:481 с разрешенным использованием - территория типографии.

06.06.2013 в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:21 между министерством и ООО "Жорес" заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 3-12 от 21.04.2009 об изменении объекта аренды. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по СК 28.06.2013 под номером 26-26-01/057/2013-789.

На основании распоряжения Правительства Ставропольского края от 23.09.2013 N 325-рп между министерством (продавец) и ООО "Жорес" (покупатель) заключен договор купли-продажи находившегося в собственности Ставропольского края земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:480 по цене 1 825 583 рубля 32 копейки. Выкупная стоимость определена в соответствии с пунктом 1 - 1 статьи 36 Земельного кодекса, частью 1 статьи 11 Закона Ставропольского края "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений", постановлением Правительства Ставропольского края от 27.12.2012 N 516-п "Об утверждении Порядка определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края или государственная собственность на которые не разграничена, в целях их продажи собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках", решением Ставропольской городской Думы от 11.11.2005 N 149 "Об установлении земельного налога и введении его в действие на территории города Ставрополя" и кадастровым паспортом земельного участка (выпиской из государственного кадастра недвижимости) от 08.05.2013 N 26/501/13-174933.

Переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030115:480 к ООО "Жорес" зарегистрирован в Управлении Росреестра по СК 02.10.2013 под номером 26-26-01/102/2013383.

Полагая, что в результате издания распоряжения министерства от 06.03.2013, заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:480 и дополнительного соглашения к договору аренды нарушены законные интересы ОАО "Ставропольский завод "Спутник", истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется законодателем как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 52, 53, 56 постановления N 10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в реестр. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

В данном случае, ОАО "Ставропольский завод "Спутник", обратившись в арбитражный суд, преследует цель восстановления исключительного права на земельный участок, необходимый для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности здания-пристройки и здания котельной.

Порядок образования земельных участков урегулирован в главе I.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в применимой к спору редакции).

В соответствии со статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1). Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (пункт 2).

При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (пункт 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пункты 1 и 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают специальные правила образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование таких земельных участков осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статей 29 настоящего Кодекса, которые могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков необходимы кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

Как видно из материалов дела, раздел земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:21 осуществлен путем принятия министерством распоряжения от 06.03.2013 N 353 "О разделе земельного участка" после проведения кадастровых работ по образованию участков с кадастровыми номерами 26:12:030115:480, 26:12:030115:481, что соответствует закрепленному в статье 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации порядку образования земельных участков из участков, находящихся в публичной собственности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также при образовании участков на основании решения суда.

Образование земельных участков в результате раздела не отнесено Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (пункт 3 статьи 38, пункты 1 - 3 статьи 39) к случаям обязательного согласования местоположения границ земельных участков, при этом согласие ООО "Жорес" на образование земельных участков не требовалось.

Также требование о признании недействительной (ничтожной) сделки по разделу земельного участка фактически направлено на оспаривание распоряжения от 06.03.2013 N 353 "О разделе земельного участка". Удовлетворение такого требования не может повлечь каких-либо изменений в сведениях реестра в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:030115:480, 26:12:030115:481 и само по себе не обеспечит восстановление нарушенных прав ОАО "Ставропольский завод "Спутник".

Оспаривая договор купли-продажи от 25.09.2013 N 177-з и дополнительное соглашение от 06.06.2013 к договору аренды от 21.04.2009 N 3-12 в части передачи ООО "Жорес" соответственно в собственность и в аренду земельных участков площадью 7 484 кв. м с кадастровым номером 26:12:030115:480 и площадью 404 кв. м ОАО "Ставропольский завод "Спутник" ссылается на невозможность раздела земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:21, площадью 7 890 кв. м (отсутствие его делимости), нарушение правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент раздела земельного участка). Нахождение на спорном участке объектов недвижимости истца свидетельствует о наличии у него материально-правовой заинтересованности в оспаривании сделок.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Данное право является исключительным - то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Пунктом 1 статьи 11. 4 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 этой статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Образование земельных участков не должно приводить к невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (части 4, 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации).

При проведении процедуры раздела исходного (делимого) земельного участка (образовании новых земельных участков под объектами недвижимости, принадлежащими разным лицам) публичный собственник обязан учитывать исключительное право собственников недвижимости на приобретение прав в отношении занятых такими объектами участков в соответствии с нормами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом предельные размеры земельных участков, подлежащих предоставлению собственникам недвижимости, согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 указано, что по смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них вправе ставить вопрос о выделе части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении прав на него независимо от других лиц. Это допустимо, если первоначальный участок делим, размер образуемых земельных участков превышает минимально допустимый предел и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута. Каждый собственник объектов недвижимости, расположенных на одном делимом участке, мог бы приобрести права на причитающуюся ему часть участка после ее выделения в натуре и внесения в ГКН сведений о ней как о самостоятельном объекте.

Таким образом, исключительное право собственника здания, строения, сооружения не может не нарушаться разделом публичным собственником земельного участка, на котором располагается принадлежащий ему объект недвижимости, если: осуществлен раздел неделимого земельного участка; такой участок делим, но в результате раздела (образования новых земельных участков) собственник недвижимости лишается права на приобретение причитающейся ему в силу закона части исходного участка; в результате раздела (формирования из него новых участков), нарушаются установленные нормы отвода и иные обязательные требования (включая обеспечение доступа к образованным земельным участкам от участков общего пользования).

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.02.2008 N 119-О-О указано, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом. Вместе с тем Гражданский кодекс устанавливает основания приобретения права общей собственности, одно из которых - поступление в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.

Поскольку раздел земельного участка, на котором располагаются объекты недвижимости, принадлежащие разным лицам, и в результате которого образуются новые участки, формируемые под такими объектами, возможен лишь в том случае, если исходный земельный участок является делимым, данное обстоятельство является существенным и подлежит установлению судом.

С целью установления возможности раздела участка с кадастровым номером 26:12:030115:21 судом первой инстанции по настоящему делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФБУ Северо-Кавказского РЦСЭ Минюста России.

Из заключения от 16.04.2014 N 2438/8-3, полученного по результатам строительно-технической экспертизы, следует, что с учетом текущего состояния объектов недвижимости, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 26:12:030115:480 и 26:12:030115:481 (ранее располагавшихся на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030115:0021), установленных минимальных размеров и норм отвода земель для соответствующих видов деятельности, земельный участок с кадастровым номером 26:12:030115:0021 являлся делимым и площадь данного участка была достаточной для его раздела на два отдельных земельных участка.

В заключении от 16.04.2014 N 2438/8-3 на стр. 8-9 эксперт пояснил, что отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями котельной, к площади участка, размером 404 кв. м соответствует требованиям таблицы Г.1 в приложении Г (в соответствии с требованиями СП 18.13330.2011 "Генеральные планы промышленных предприятий. Актуализированная редакция СНиП11-89-80*", а также СП 42.13330.2011 "Градостроительство").

Также согласно выводам эксперта размеры земельных участков, которые необходимы для технической эксплуатации расположенных объектов недвижимости с учетом их состава на дату раздела земельных участков (19.02.2013), должны были быть следующими: площадь земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:480 должна была составлять не менее 5 182, 4 кв. м; площадь земельного участка с кадастровыми номерами 26:12:030115:481 должна была составлять не менее 600 кв. м (для эксплуатации здания котельной) и площадь автомобильной дороги, необходимой для проезда пожарной машины шириной 4,5 м, - 157 кв. м.

Учитывая выводы эксперта в заключении от 16.04.2014 N 2438/8-3, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что формирование из земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:21 новых земельных участков осуществлялось исключительно в пользу ООО "Жорес", с нарушением интересов ОАО "Ставропольский завод "Спутник", являвшегося на момент раздела законным владельцем и пользователем здания котельной литера В, общей площадью 231,6 кв. м, а также собственником нежилого здания литеры В, В5-пристройка, литера В площадью 127,6 кв. м, располагавшихся на делимом земельном участке.

При этом, судом первой инстанции также учтены выводы экспертов ООО "Экспертно-юридической фирмы "Щит" в заключении от 22.05.2015 N 83/Л, согласно которым имеется техническая возможность организации проезда к литеру "В" по ул. Артема 18 в г. Ставрополе, инв. N 1074, литер "В", площадью 231,6 кв. м с условным номером 26-26-12/112/2009-843 - как к целостному объекту недвижимости - по территории земельного участка, площадью 9 980 кв. м, имеющему кадастровый номер 26:12:0301115:0024, принадлежащему на праве собственности ОАО "Ставропольский завод "Спутник".

В этом случае вариант организации проезда к зданию котельной, предложенный в экспертном заключении от 22.05.2015 N 83/К (ст.ст. 22 - 24 заключения), является наиболее приемлемым, так как проезд к зданию по территории земельного участка ОАО "Ставропольский завод "Спутник" с кадастровым номером 26:12:0301115:0024 в меньшей степени ограничивает права собственности ООО "Жорес" в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:480, вместе с тем максимально обеспечивает учет интересов участников спорных правоотношений. При этом размер образуемых участков будет превышать минимально допустимые пределы (в том числе для целей эксплуатации котельной) и к ним будут обеспечены доступы от участков общего пользования.

Таким образом, приватизация ООО "Жорес" земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:480 в той его части, которая необходима для использования собственником (третьим лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушила права ОАО "Ставропольский завод "Спутник", имевшего преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого имущества - здания котельной, расположенного на спорном земельном участке (в настоящее время наделенного полномочиями его собственника).

Исходя из выводов в заключении экспертов от 16.04.2014 N 2438/8-3 и от 22.05.2015 N 83/К, суд первой инстанции правомерно посчитал возможным принять во внимание вариант N 2 в заключении N 83/К (стр. 22-24), согласно которому приведены геоданные части земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:480 (общая площадь 277 кв. м), необходимые для обеспечения проезда к литеру "В" по ул. Артема 18 в г. Ставрополе, и предусмотрен въезд от существующих ворот на участке с кадастровым номером 26:12:030115:24, расположенном: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Артема, 18 по существующему проезду вдоль границы со смежным земельным участком с кадастровым номером 26:12:030115:480 до участка границы от т. 13 до т. 14, указанных в кадастровой выписке от 26.08.2013 N 26/501/13-359463.

Поскольку оспариваемый договор купли-продажи от 25.09.2013 N 177-з заключен после 01.09.2013, к нему подлежит применению новая редакция статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункты 1-3 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая возможность раздела спорного земельного участка с сохранением за ООО "Жорес" и ОАО "Ставропольский завод "Спутник" прав на образованные участки, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости удовлетворения исковых требований о признании договора купли-продажи от 25.09.2013 N 177-з недействительным только в части площади, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в собственности ОАО "Ставропольский завод "Спутник", согласно заключению эксперта от 22.05.2015 N 83/К и признания недействительным полностью дополнительного соглашения от 06.06.2013 к договору аренды от 21.04.2009 N 3-12, а также признания отсутствующим право аренды ООО "Жорес" на земельный участок площадью 404 кв. м с кадастровым номером 26:12:030115:481 и право собственности на часть земельного участка, имеющего кадастровый номер 26:12:030115:480 (общей площадью 277 кв. м), согласно геоданным части земельного участка, приведенным в таблице N 2 заключения экспертов от 22.05.2015 N 83/К (стр. 23).

Суд первой инстанции также правомерно посчитал, что поскольку требование об исправлении кадастровой ошибки в сведениях и установлении смежной границы между принадлежащим истцу земельным участком с кадастровым номером 26:12:030115:24 и смежным с ним земельным участком с кадастровым номером 26:12:030115:481, находящимся в собственности Ставропольского края, является новым, основанным на иных обстоятельствах, то оно не подлежит рассмотрению в рамках настоящего спора.

Доводы апелляционной жалобы ОАО "Ставропольский завод "Спутник" о том, что минимальный размер земельного участка, необходимого для эксплуатации котельной, должен составлять не менее 0,7 га, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.

Из заключения эксперта от 16.04.2014 N 2438/8-3 следует, ОАО "Ставропольский завод "Спутник" для эксплуатации здания котельной достаточно земельного участка меньшей площади. Данный вывод эксперта ОАО "Ставропольский завод "Спутник" не опровергнут.

При этом, данные доводы основаны на нормах и правилах, регламентирующих отношения в области градостроительной деятельности, которые не могут применяться к земельным отношениям, сложившимся ранее.

Исполнение при эксплуатации котельной требований постановлений Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 N 878 "Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей", от 25.04.2012 N 390 "О противопожарном режиме", п.п 2.1, 2.4, 2.12, 2.13 СНиП II-35-76, п.п 5.19, 5.20 СП 89.13330.2012, п.п 6.1 СП 62.13330.2011 (в редакции СНиП 42-01-2002), п.п 3.86 СНиП II-89-80*, гл. 5.19, п. 5.9.1 ПБ 12-529-03, п.5.1 СП 18.13330.2011, п.8.4 СП 42.13330.2011, примечания СП 42.13330.2011, п.3.4 СНиП 2.07.01-89* может быть обеспечено, в том числе посредством установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в собственности ООО "Жорес".

Иные доводы апелляционных жалоб были предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, с которой апелляционный суд согласен. Фактически доводы жалоб сводятся к не согласию апеллянтов с выводами суда первой инстанции, положенными в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права.

Доводы ООО "Жорес" о необходимости изменения решения, в связи неверным указанием судом первой инстанции адреса земельного участка с кадастровым номером 26:12:030115:481, не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда. В данном случае лица, участвующие в деле, не лишены права на обращение в суд первой инстанции в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с заявлением об исправлении указанных описок.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.08.2016 по делу N А63-9550/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Н. Егорченко

Судьи

О.В. Марченко З.М. Сулейманов