Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2016 г. N 07АП-9674/16

Требование: о признании заключенным договора купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Томск

18 ноября 2016 г.

Дело N А03-18674/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2016 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кривошеиной С. В.

судей Скачковой О. А., Хайкиной С. Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Белозеровой А. А.

с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от истца: Липатникова Д. И. по дов. от 22.11.2015,

от ответчика: без участия,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виктория" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 31.08.2016 по делу N А03-18674/2015 (судья О.В. Фролов) по иску общества с ограниченной ответственностью "Виктория" (ИНН: 2224101337 ОГРН: 1062224052637), г.Барнаул, к Комитету по управлению муниципальной собственностью (ИНН: 2202000060 ОГРН: 1022201770381), г. Барнаул, о признании договора незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Виктория" (далее - истец, ООО "Виктория", общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Комитету по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула (далее - ответчик, Комитет) о признании договора купли-продажи нежилого помещения от 10.09.14 незаключенным в части цены договора, а также признании данного договора заключенным по цене 1 460 800 руб.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 31.08.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Виктория" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Алтайского края отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы истец указывает, что по состоянию на 11.09.2014 ответчик был достоверно уведомлен о том, что стороны по договору купли-продажи недвижимости не достигли согласия относительно цены объекта недвижимости и одновременно выразили согласие на заключение договора купли-продажи на условиях, указанных в протоколе разногласий; с целью сокрытия факта заключения договора купли-продажи в срок более одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда по делу N А03-3618/2014, ответчик поставил в чистой графе подписанного договора купли-продажи дату заключения - 10.09.2014; ответчик направил на регистрацию договор купли-продажи объекта недвижимости, по которому стороны не согласовали цену отчуждаемого объекта недвижимости; факт сдачи протокола разногласий по существенным условиям договора купли-продажи в канцелярию администрации города и его регистрация является доказательством наличия спора о праве; факт оплаты по договору купли-продажи не свидетельствует о согласии истца с ценой сделки, поскольку неоплата очередного платежа независимо от наличия либо отсутствия спора о цене договора может привести к расторжению договора в одностороннем порядке по инициативе продавца (ответчика); представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что ответчик осознанно исказил дату подписания договора купли-продажи нежилого помещения, чтобы скрыть факт нарушения сроков исполнения решения суда, а также произвести разделение даты подписания договора от даты подачи протокола разногласий.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу не соглашается с ее доводами, считая решение суда законным и обоснованным.

На основании части 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, заявил ходатайство о назначении судебной товароведческой экспертизы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, ходатайство заявителя о назначении экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Подобный вывод подтверждается правовой позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженной в постановлении Президиума от 09.03.2011 N 13765/10.

Как следует из ходатайства о назначении экспертизы, на рассмотрение эксперта истец просит поставить вопрос об определении стоимости нежилого помещения (Литер Н1) в подвале обще площадью 132,8 кв.м по пр-ту Калинину г. Барнаула,4 на дату обращения истца к ответчику с заявлением о выкупе муниципального имущества.

Как следует из материалов дела, истец в суде первой инстанции заявлял ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Протокольным определением от 25.08.2016 суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении заявленного ходатайства.

Суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции о наличии оснований для отказа в удовлетворении ходатайства о назначении судебной товароведческой экспертизы. При рассмотрении исковых требований (с учетом уточнения) о признании договора купли-продажи нежилого помещения незаключенным в части цены договора, а также признании данного договора заключенным по соответствующей цене, назначение экспертизы законом не предписано, договором не предусмотрено, следовательно, вопрос о назначении экспертизы при рассмотрении настоящего дела не носит обязательный характер. Истец не заявлял в рассматриваемом случае требований об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Кроме того апелляционный суд учитывает, что при обращении с данным ходатайством апеллянтом не соблюдены и формальные условия для его удовлетворения. Так, с ходатайством не представлено доказательств внесения денежных средств, подлежащих выплате эксперту по данному делу, на депозитный счет Седьмого арбитражного апелляционного суда.

Поскольку оснований для назначения экспертизы, предусмотренных пунктом 1 статьи 82 АПК РФ, апелляционным судом не установлено, ходатайство истца удовлетворению не подлежит.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции считает решение арбитражного суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Алтайского края от 19.05.2014 по делу N А03-3618/2014 ответчик был обязан заключить с истцом договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Барнаул, пр. Калинина, 4.

08.09.2015 Комитет передал истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Общество ссылается на то, что, не согласившись с ценой договора, 11.09.2014 руководителем подписаны договор купли-продажи нежилого помещения и протокол разногласий к данному договору, в котором покупатель предлагает изменить редакцию пункта 2.1 договора, указав цену приобретения вместо 2 400 000 руб. - 1 460 800 руб.

В письме от 22.09.2014 Комитет сообщил ООО "Виктория", что договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Барнаул, пр. Калинина, 4, подписан 10.09.2014, документы переданы на регистрацию права собственности.

26.09.2014 переход права собственности на названный объект недвижимости покупателю был зарегистрирован в ЕГРП без учета протокола разногласий (с указанием цены приобретения - 2 400 000 руб.).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд с соответствующим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В противном случае он может быть признан незаключенным по иску заинтересованной стороны.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 435 ГК РФ установлено, что офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Учитывая изложенное, условие о цене является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

В силу статьи 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В данном случае заключение договора купли-продажи нежилого помещения, по адресу: г. Барнаул, пр. Калинина, 4, с истцом являлось обязательным для ответчика на основании решения суда по делу N А03-3618/2014.

Суд первой инстанции правомерно указал, что целью разрешения разногласий, возникших у сторон при заключении договора, является устранение неопределенности между ними в отношениях по совершаемой сделке, следовательно, если покупатель, не согласный с тем или иным условием договора, все же подписывает договор, то непременно указывает на наличие протокола разногласий. Протокол разногласий представляет собой новую оферту, и такой договор будет заключен лишь после подписания его со стороны продавца. Если продавец не согласится с условиями, изложенными в протоколе разногласий, покупатель вправе передать спор в суд.

Из материалов дела следует, что истец процедурой согласования разногласий при покупке нежилого помещения по адресу: г. Барнаул, пр. Калинина, 4, не воспользовался. Договор купли-продажи подписан обеими сторонами 10.09.2014. На договоре не имеется каких-либо отметок о наличии разногласий по поводу цены приобретения.

Протокол разногласий по проекту договора купли-продажи датирован 11.09.2014, на нем имеется штамп Администрации г. Барнаула о принятии данного документа 11.09.2014; на акте приема-передачи, являющемся приложением N 2 к договору, после отметки покупателя о принятии помещения имеется дата - 11.09.2014, однако сам договор датирован 10.09.2014.

Именно договор от 10.09.2014 указан в качестве документа-основания для регистрации права собственности на спорный объект недвижимости за истцом; документы, в т. ч. и договор сданы в регистрирующий орган 16.09.2014.

Переход права собственности на покупателя на основании оспариваемого договора зарегистрирован в ЕГРП 26.09.2014; в нем в качестве документа-основания указан договор купли-продажи N 96 от 10.09.2014.

Из материалов дела не усматривается, что представитель истца, принимающий участие в передаче в регистрирующий орган документов для регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, не удостоверился в том, какие документы и с каким содержанием переданы в регистрирующий орган, возражал против из передачи, в том числе по основанию включения в договор цены объекта недвижимости без учета протокола разногласий.

Как следует из положений абзаца 2 пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 432 ГК РФ, заявление одной из сторон о необходимости согласовать какое-либо условие означает, что это условие является существенным, т.е. таким, без соглашения по которому договор не является заключенным.

Иное толкование, исходя из которого, отсутствие названного соглашения восполняется положениями диспозитивной нормы, означает противоречащее принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ) навязывание сделавшей такое заявление стороне условий, на которых бы она договор не заключила.

Исходя из правовой позиции, изложенной в абзацах 6, 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ. Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что в данном случае договор купли-продажи от 10.09.2014 подписан со стороны истца без каких-либо замечаний как по дате заключения договора, так и по цене приобретения. Более того, как указано выше, 16.09.2014 стороны передали договор на регистрацию, при этом истец никаким образом не выразил своего несогласия с ценой приобретения, указанной в договоре; производил оплату.

В случае, если несогласие с ценой приобретения изложено истцом в протоколе разногласий, переданном в Комитет 11.09.2014, последующие действия истца по регистрации и исполнению договора указывают на то, что истец согласился с первоначальными условиями договора.

Основания для переоценки данных выводов суда первой инстанции у апелляционного суда отсутствуют.

Ссылка истца на то, что он не имел права отказаться от подписания договора купли-продажи, подлежит отклонению, поскольку в случае несогласия с условиями договора по цене он вправе был в соответствии с пунктом 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменении в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обжаловать в суде достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом первой инстанции правильно указано, что в сентябре 2014 г. обществом не был соблюден предусмотренный законом порядок урегулирования разногласий при заключении договора, преддоговорный, по сути дела иск был заявлен спустя год после подписания, регистрации и исполнения договора.

Судом не принимается ссылка общества на юридическую неграмотность руководителя, не позволившая в установленном порядке своевременно (до подписания договора) оформить протокол разногласий к договору, представить его Комитету и получить ответ на протокол разногласий, после чего обратиться в суд с иском о заключении договора на условиях, которые были бы определены судом.

Поскольку апеллянтом бесспорными доказательствами не опровергнуты выводы суда первой инстанции, в силу статьи 268 АПК РФ у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены решения суда первой инстанции, а равно принятия доводов апелляционной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 31.08.2016 по делу N А03-18674/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

С. В. Кривошеина

Судьи

О. А. Скачкова С. Н. Хайкина