Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2016 г. N 15АП-16832/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 февраля 2017 г. N Ф08-664/17 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании недействительным договора, о признании недействительным права собственности, о признании незаконным отказа в регистрации, о признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации по договору купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

21 декабря 2016 г.

дело N А53-11767/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,

судей Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мируковой Я.Ю.,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области - Куницыной М.В. по доверенности от 11.01.2016 N 2;

от муниципального образования "Город Каменск-Шахтинский Ростовской области" в лице Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области - Нарышкиной Е.А. по доверенности от 15.06.2016 N 9,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.09.2016 по делу N А53-11767/2016, принятое судьей Димитриевым М.А.,

по заявлению муниципального образования "Город Каменск-Шахтинский Ростовской области" в лице Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области

к заинтересованному лицу - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

при участии третьего лица - Синогиной Елены Валентиновны,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка и перехода права собственности на данный земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование "Город Каменск-Шахтинский Ростовской области" в лице Комитета по управлению имуществом (далее - заявитель, комитет) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление, заинтересованное лицо) о признании недействительным отказа (сообщение от 16.03.2016 N 61/019/003/2016-94) в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:52:0030041:1109, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, в южном направлении от жилого дома N 37 по ул. Московской, и перехода права собственности на данный земельный участок к Синогиной Елене Валентиновне, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.09.2016 признано недействительным решение управления об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:52:0030041:1109, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, в южном направлении от жилого дома N 37 по ул. Московской, содержащееся в сообщении от 16.03.2016 N 61/019/003/2016-94, как не соответствующее Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Суд обязал управление зарегистрировать право собственности Синогиной Елены Валентиновны на земельный участок с кадастровым номером 61:52:0030041:1109, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, в южном направлении от жилого дома N 37 по ул. Московской.

Судебный акт мотивирован тем, что управлению представлены все необходимые и предусмотренные законом документы, на основании которых производится регистрация права. Договор купли-продажи земельного участка в судебном порядке не оспорен, недействительным не признан. При этом суд указал, что управление вышло за пределы предоставленных ему полномочий при оценке правомерности заключения указанного договора. Кроме того, суд указал, что неверная квалификация заявителем требований в части признания недействительным отказа в государственной регистрации самого договора купли-продажи и перехода права собственности не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, управление обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просило отменить решение и отказать удовлетворении заявленных требований, сославшись на то, что в полномочия управления входит вопрос оценки законности сделки, являющейся правовым основанием для регистрации перехода права. По мнению управления, комитетом осуществлена продажа земельного участка, основным видом разрешенного использования которого является строительство зданий и сооружений, без проведения торгов, что не допускается действующим земельным законодательством. Управление считает, что присвоенный земельному участку вид разрешенного использования "обслуживание жилой застройки" предполагает размещение объектов капитального строительства, которое, в свою очередь, предусматривает строительство, реконструкцию и эксплуатацию объекта капитального строительства. Площадь спорного земельного участка составляет 250 кв. м, тогда как минимальная (максимальная) площадь земельного участка отдельно стоящего дома - от 400 до 2 500 кв. м. Управление считает, что суд неправомерно изменил самостоятельно заявленные требования. Право собственности на земельный участок не разграничено, согласно реестру прав на недвижимое имущество не зарегистрировано, что препятствует регистрации перехода прав на него.

В отзывах на апелляционную жалобу заявитель и третье лицо просили решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании представитель управления просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель муниципального образования "Город Каменск-Шахтинский Ростовской области" в лице Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области в судебном заседании просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в его отсутствие.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 час. 40 мин. 20.12.2016, о чем на сайте суда в сети Интернет размещено извещение, после перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 25.01.2016 в соответствии со статьями 39.1, 39.3, 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) между Комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области (продавец) и Синогиной Еленой Валентиновной - собственник недвижимого имущества, расположенного на земельном участке (покупатель) заключен договор N 4 купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 61:52:0030041:1109, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, в южном направлении от жилого дома N 37 по ул. Московской, разрешенное использование - обслуживание жилой застройки в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору купли-продажи, общей площадью 250 кв. м (далее - спорный земельный участок).

В связи с заключением указанного договора купли-продажи комитет и Синогина Е.В. обратились 04.02.2016 в управление с заявлениями о регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.

Согласно уведомлению от 17.02.2016 N 61/019/003/2016-94 государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена в связи с тем, что комитетом в нарушение требований действующего земельного законодательства осуществлена продажа земельного участка, разрешенное использование которого предусматривает строительство зданий и сооружений, без проведения торгов.

По указанным основаниям сообщением от 16.03.2016 N 61/019/003/2016-94 комитету отказано в регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.

Не согласившись с указанным отказом, комитет обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрен главой III Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Пунктом 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации. В случае, если право, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, государственная регистрация таких права, ограничения (обременения) права либо сделки проводится на основании заявления соответствующих органа государственной власти или органа местного самоуправления. Лицо, в отношении которого принят акт органа государственной власти или акт органа местного самоуправления либо которым совершена сделка с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе на основании такого акта, вправе представить заявление о государственной регистрации соответствующих права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество либо сделки и необходимые для государственной регистрации документы по собственной инициативе. Форма заявления о государственной регистрации прав и требования к его заполнению, а также требования к формату заявления о государственной регистрации прав в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем (пункт 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии со вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов (исполнительные листы предоставляются государственному регистратору совместно с решениями третейских судов);

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Как следует из материалов дела, основанием государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок является договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 25.01.2016 N 4.

По мнению управления, комитетом осуществлена продажа земельного участка, основным видом разрешенного использования которого является строительство зданий и сооружений, без проведения торгов, что не допускается действующим земельным законодательством.

Между тем из материалов дела следует, что на основании заявления Синогиной Е.В. от 07.09.2015 (входящий N А-1501 от 08.09.2015) (том 1 л.д. 70) администрацией города Каменск-Шахтинский принято постановление от 27.11.2015 N 1080 о проведении торгов в форме аукциона по продаже спорного земельного участка (том 1 л.д. 69).

В газете "Труд" от 05.12.2015 N 247 опубликовано сообщение о проведении аукциона по продаже спорного земельного участка (том 1 л.д. 71).

Согласно протоколу рассмотрения заявок от 15.01.2016 аукцион по продаже спорного земельного участка признан несостоявшимся в связи с наличием единственного участника аукциона Синогиной Е.В. Принято решение о направлении единственному участнику Синогиной Е.В. договора купли-продажи земельного участка (том 1 л.д. 73).

В связи с чем доводы управления о нарушении комитетом порядка заключения договора купли-продажи земельного участка являются несостоятельными.

Полномочия комитета по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлены пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (статья 3.3 введена в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ). В связи с чем судом не принимается ссылка управления на отсутствие регистрации прав продавца на спорный земельный участок.

Каких-либо иных оснований, препятствующих регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок, судом не установлено.

Довод управления о том, что площадь земельного участка не соответствует минимальному размеру земельного участка, на котором размещается отдельно стоящий жилой дом, не принимается судом апелляционной инстанции. Согласно материалам дела спорный земельный участок предоставлен Синогиной Е.В. для обслуживания существующего жилого объекта. Фактически спорный земельный участок приобретен Синогиной Е.В. дополнительно к уже имеющемуся у нее земельному участку. Согласно отзыву на заявление Синогиной Е.В. спорный земельный участок примыкает к земельному участку с кадастровым номером 61:52:030041:0018, площадью 1 536,5 кв. м, принадлежащему Синогиной Е.В. на праве собственности. Данное обстоятельство управлением не оспаривается. Общая площадь земель, образованных в результате приобретения спорного земельного участка, предназначенных для обслуживания жилой застройки, соответствует требованиям к минимальной и максимальной пощади земельного участка (от 400 до 2 500 кв. м) для расположения отдельно стоящего жилого дома, установленных нормативными актами муниципального образования.

Ссылка заявителя жалобы на то, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований, согласно которым комитет просил обязать зарегистрировать договор купли-продажи земельного участка, а не переход права собственности, не принимается судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 133 и части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Аналогичная правовая позиция изложена, в частности, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.04.2016 N Ф08-1676/2016 по делу N А32-24879/2015.

Из материалов дела следует, что оспариваемый отказ принят в связи с заявлением комитета о регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок к Синогиной Е.В., в связи с чем суд первой инстанции правильно определил предмет спора, исходя из фактически сложившихся спорных правоотношений, и правомерно определил способ устранения допущенных нарушений прав заявителя.

При этом следует отметить, что в соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Указанные требования АПК РФ исполняются арбитражным судом вне зависимости от того, определен способ устранения выявленных нарушений заявителем в своем заявлении или нет.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.09.2016 по делу N А53-11767/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Ю. Ефимова

Судьи

Т.Г. Гуденица О.А. Сулименко