Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2016 г. N 15АП-1975/16

город Ростов-на-Дону

26 декабря 2016 г.

дело N А32-12635/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гордейко М.А.,

при участии:

от истца: представителя Сперанского В.К. по доверенности от 11.01.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Центр косметологии"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 декабря 2015 года по делу N А32-12635/2012

по иску общества с ограниченной ответственностью "Центр косметологии"

к ответчику Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

о признании обязательств прекращенными,

принятое в составе судьи Григорьевой Ю.С.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Центр косметологии" (далее - истец, ООО "Центр косметологии") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - ответчик, ДМСиГЗ, департамент), в котором просило:

- признать обязательства ООО "Центр косметологии" по договору купли-продажи муниципального имущества N 54 от 30.09.2010 в части выплаты выкупной стоимости на сумму 1 197 141 руб. 82 коп. прекращенными зачетом встречного однородного требования;

- признать обязательства ООО "Центр косметологии" по договору купли-продажи муниципального имущества N 44 от 15.11.2011 в части выплаты выкупной стоимости на сумму 1 270 971 руб. 85 коп. прекращенными зачетом встречного однородного требования (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик в нарушение положений пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ необоснованно не принял в зачёт выкупной стоимости нежилых помещений, отчуждённых ответчиком истцу, стоимость неотделимых улучшений нежилых помещений, произведённых истцом до заключения договоров купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03 декабря 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что к моменту вынесения решения спорные обязательства прекращены их надлежащим исполнением, что исключает возможность проведения зачета встречных требований.

Общество с ограниченной ответственностью "Центр косметологии" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что:

- судом не учтено, что в результате отрицания ответчиком произошедшего зачёта и внесения оплат по договору, осуществлённых истцом, на стороне департамента возникает неосновательное обогащение;

- вывод суда о невозможности констатировать факт прекращения обязательства зачетом в части стоимости неотделимых улучшений противоречит положениям действующего законодательства.

Определением от 08.07.2016 суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы, проведение которой было поручено Беклемешеву А.Ю. - эксперту ООО "Эксперт Бизнес Брокер".

По итогам проведения экспертного исследования в адрес Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда поступило заключение судебной экспертизы N ЭБ-16/048 от 07.11.2016, в связи с чем производство по делу возобновлено определением от 17.11.2016, рассмотрение апелляционной жалобы назначено в судебном заседании 16.12.2016.

В судебном заседании 16.12.2016 в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 23.12.2016, после которого рассмотрение апелляционной жалобы было продолжено.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснил, что хотя по итогам проведения повторной судебной экспертизы стоимость неотделимых улучшений была определена в большем размере, нежели в предыдущем заключении судебного эксперта, при вынесении постановления по настоящему делу суд апелляционной инстанции должен руководствоваться размером исковых требований, заявленным обществом при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

На вопрос суда о том, имелись ли между сторонами преддоговорные споры по поводу определения выкупной цены спорных нежилых помещений, представитель истца пояснил, что общество во внесудебном порядке обращалось к департаменту с требованием о принятии в зачёт стоимости неотделимых улучшений спорных нежилых помещений, однако в порядке преддоговорного спора вопрос об определении выкупной стоимости имущества никогда не рассматривался.

От департамента поступил отзыв, в котором ответчик просил решение суда первой инстанции оставить без изменения. В отношении департамента дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды муниципального имущества N 584/1, согласно которому ООО "Центр косметологии" на праве аренды предоставлены следующие нежилые помещения общей площадью 463,2 кв.м., расположенные в г. Краснодаре по ул. Красная, 145:

- в лит. "А" (1 этаж) помещения N N 35, 35/1, 39 - 47, 47/2, 48, 49, 51 - 53, 58, 59;

- в лит. "п/А" (подвальный этаж) помещения N N 33 - 36, 36/1, 37 - 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 44 - 48.

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 26.02.2006.

Как следует из материалов дела, ООО "Центр косметологии" в письме N 1 от 29.03.2006 (получено департаментом 30.03.2006) просило разрешить ему выполнить перепланировку арендуемых помещений.

В письме N 1744.49 от 05.04.2006 ДМСиГЗ уведомил общество о том, что вопрос перепланировки нежилых помещений относится в компетенции органов муниципальной власти, указал перечень документов, необходимый для согласования перепланировки помещений.

Для целей получения разрешения на перепланировку помещений по заданию ООО "Центр косметологии" ГУП КК ПИ "Крайжилкоммунпроект" был подготовлен проект N 06/05-629 от 22.05.2006 перепланировки нежилых помещений в доме по ул. Красной, 145.

В письме N 13100.49 от 26.06.2006 ДМСиГЗ указал обществу на необходимость предоставления документов для получения разрешения на перепланировку помещений межведомственной комиссии Западного внутригородского округа.

Согласно акту N 150 от 20.09.2006 межведомственная комиссия Западного внутригородского округа дала ООО "Центр косметологии" согласие на выполнение перепланировки в нежилых помещениях на основании проекта, подготовленного ГУП КК ПИ "Крайжилкоммунпроект". Данный акт комиссии утверждён распоряжением N 533р от 21.09.2006 главы администрации Западного внутригородского округа г. Краснодара. Заместителем главы администрации Западного внутригородского округа г. Краснодара принято решение N 03-35-2/44 от 21.09.2006 о согласовании переустройства и перепланировки нежилых помещений.

Согласно письму администрации N 03-35-4/3298 от 10.07.2009 срок проведения ремонтно-строительных работ продлён по заявлению ООО "Центр косметологии" до 08.12.2010.

По завершении перепланировки по заданию ООО "Центр косметологии" филиалом по г. Краснодару ГУП КК "Крайтехинвентаризация" подготовлено строительно-техническое заключение N 537, согласно которому перепланировка и переустройство нежилых помещений лит. "под/А, под/а, А, а" не повлияли на несущую способность здания, не снизили конструктивно-прочные характеристики надёжности и безопасности. Конструкции находятся в удовлетворительном состоянии, не угрожают жизни и здоровью граждан, отвечают нормам действующих СНиП и СанПиН.

Актом N 31 от 17.02.2010 межведомственной комиссии Западного внутригородского округа установлено, что строительные работы по переустройству и перепланировке были выполнены ООО "Центр косметологии" в соответствии с проектом и техническим заключением, подготовленным ГУП КК ПИ "Крайжилкоммунпроект", и проектом фасада, выполненным ООО "Аркон". После перепланировки и переустройства общая площадь нежилых помещений подвала лит. "под/А", "под/а" (инв. NN 33, 35-38, 36/1, 38/1, 40, 41, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45-48, 84) и первого этажа лит. "А", "а" (инв. NN 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51-53, 58, 59, 94) по ул. Красная 145, составляет 463,3 кв.м.

Распоряжением главы администрации Западного внутригородского округа г. Краснодара N 44-р от 18.02.2010 утверждён акт N 31 от 17.02.2010 приёма завершённых перепланировкой и переустройством нежилых помещений.

Пунктом 31 приложения N 3 к решению Городской Думы Краснодара N 67 от 17.12.2009 "Об утверждении Программы приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на 2010 год" (в ред. решения Городской Думы Краснодара N 81 п.15 от 19.08.2010) нежилые помещения N 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51 - 53, 58, 59, общей площадью 224,7 кв.м., расположенные на первом этаже здания литер А, в г. Краснодаре по ул. Красная, 145, находившиеся у истца в аренде, были включены в "Программу приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования г. Краснодар на 2010 год".

Рыночная стоимость указанных объектов недвижимого имущества была определена ответчиком в размере 25 000 000 руб.

30.09.2010 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен договор купли-продажи N 54, согласно пункту 1.1 которого и приложению N 1 к договору объектом купли-продажи выступили нежилые помещений: NN 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51 - 53, 58, 59, общей площадью 224,7 кв.м, расположенные на первом этаже здания литер "А" в г. Краснодаре по ул. Красной, 145.

Выкупная стоимость имущества определена сторонами в размере 25 000 000 руб. (пункт 2.1 договора купли-продажи N 54 от 30.09.2010 и приложение N 1 к данному договору).

Право собственности истца на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав сделана запись N 23-23-01/862/2010-169 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ N 520701).

Во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2011 по делу N А32-31891/2010 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) 15.11.2011 заключен договор купли-продажи N 44 в отношении нежилых помещений общей площадью 238,6 кв.м.: NN 33, 35, 36, 36/1, 37, 38, 38/1, 40-42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45-48 в лит. "под/А", N 84 в лит. "под/а", N 94 литер "а", расположенных в г. Краснодаре по ул. Красная, 145.

Выкупная стоимость имущества определена сторонами в размере 9 600 000 руб. (пункт 2.1 договора купли-продажи N 44 от 13.11.2011 и приложение N 1 к данному договору).

Сторонами выше указанных договоров согласованы графики ежеквартального внесения выкупной платы: по договору купли-продажи N 54 от 30.09.2010 рассрочка предоставлена на период с 15.10.2010 по 15.07.2015; по договору N 44 от 15.11.2011 - на период с 15.12.2011 по 15.07.2016.

Как следует из материалов дела, до заключения договоров купли-продажи в преддоговорной переписке ООО "Центр косметологии" требовало от ДМСиГЗ принять в зачёт выкупной цены имущества стоимость произведённых обществом неотделимых улучшений нежилых помещений (протоколы разногласий к проектам договоров купли-продажи).

В марте 2012 года истец направил ответчику письмо с просьбой произвести зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных в ходе реконструкции нежилых помещений в здании литер "А", литер "под/А", расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Красная,145, в счет оплаты выкупной цены недвижимого имущества по договорам купли - продажи N 54 от 30.09.2010 и N 44 от 15.11.2011 и внести соответствующие изменения в график погашения задолженности в части суммы и сроков оплаты.

Письмом N 1391928 от 04.04.2012 ответчик отказал в проведении зачета со ссылкой на пункты 5.3.11 и 5.3.14 договора аренды муниципального имущества N 584/1 от 20.12.2005. По мнению ответчика, зачёт не может быть произведен, поскольку договор аренды прямо указывал на безвозмездность передачи в муниципальную собственность всех неотделимых улучшений объектов недвижимости после истечения срока действия договора.

В ходе рассмотрения настоящего спора истец уплатил ответчику полную выкупную стоимость приобретённых нежилых помещений в сроки, установленные графиками платежей, что подтверждается представленными в дело письменными доказательствами и не оспаривалось ДМСиГЗ. Вместе с тем, истец полагает, что зачёт, заявленный им при обращениях к департаменту, состоялся, что подлежит констатации арбитражным судом по итогам рассмотрения настоящего спора.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данной правовой позицией истца по следующим основаниям.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Федеральный закон Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Из изложенных выше норм права следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможен при определении цены и порядка оплаты имущества на стадии заключения договора.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон с соблюдением требований статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе условия договоров купли-продажи N 54 от 30.09.2010 и N 44 от 13.11.2011 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что установление выкупных цен в договорах купли-продажи является результатом согласования воли сторон, поэтому оснований для их последующего изменения путем заявления рассматриваемого иска не имеется.

При таких обстоятельствах принимая во внимание, что договоры купли-продажи N 54 от 30.09.2010 и N 44 от 13.11.2011 не содержат условий о возможности зачёта каких-либо конкретных сумм в счет оплаты приобретаемого имущества, а также учитывая, что истец с заявлениями в порядке преддоговорных споров об определении выкупной стоимости имущества, о порядке его оплаты и о зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений до заключения договоров купли-продажи не обращался, заявленные требования о констатации судом факта состоявшегося зачёта по оплате выкупной стоимости имущества за счёт стоимости неотделимых улучшений данного имущества направлены на преодоление условий заключенных и исполненных фактически сторонами договоров купли-продажи в части согласованных ими без разногласий выкупных цен (аналогичная правовая позиция закреплена в определениях Верховного Суда Российской Федерации N 309-ЭС16-7418 от 18.07.2016 по делу N А50-16087/2013, N 310-КГ15-3088 от 09.04.2015 по делу N А09-5437/2012, постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.07.2016 по делу N А51-22732/2015).

Данный правовой подход не противоречит и правовой позиции, сформированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 9785/12 от 25.12.2012, т.к. в рамках судебного дела N А46-764/2011 рассматривался именно преддоговорной спор, касающийся определения выкупной стоимости имущества.

С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что сформировавшаяся судебная практика выработала такой подход при толковании норм пункта 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, согласно которому зачёт стоимости неотделимых отчуждений в счёт оплаты выкупной стоимости арендуемого имущества может осуществляться исключительно на стадии заключения соответствующего договора купли-продажи путём либо определения сторонами сделки размера и порядка засчитываемой стоимости неотделимых улучшений в выкупную стоимость имущества, либо путём вынесения компетентным судом решения по преддоговорному спору об определении выкупной стоимости отчуждаемого публичного недвижимого имущества, уменьшенной на стоимость неотделимых улучшений.

Таким образом, направление обществом в адрес департамента как до заключения договоров купли-продажи, так и после заключения данных сделок предложений о принятии в зачёт оплаты выкупной стоимости имущества стоимости неотделимых улучшений, произведенных в ходе реконструкции нежилых помещений, при одновременном подписании договоров купли-продажи на согласованных сторонами условиях о цене выкупаемого имущества, а также при фактическом исполнении данных сделок, не может являться основанием для последующего пересмотра в судебном порядке условий сделок купли-продажи.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу относятся на истца как на проигравшую сторону.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 декабря 2015 года по делу N А32-12635/2012 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

О.Г. Авдонина О.Г. Ломидзе