Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2016 г. N 15АП-15749/16

город Ростов-на-Дону

25 октября 2016 г.

дело N А32-4408/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пономаревой И.В.,

судей Ванина В.В., Ереминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель не явился, извещен.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А материалы апелляционной жалобы Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 августа 2016 года по делу N А32-4408/2016

по иску Администрации города Сочи

к ООО "Компания "Форум"

о взыскании задолженности,

принятое в составе судьи Боровика А.М.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи обратилась суд с заявлением о взыскании задолженности в размере 350 596,62 рублей, в том числе задолженность по арендной плате в размере 324 452,33 рублей, 26 144,29 рублей - пени, о расторжении договора аренды от 19.08.2014 N 4900009555 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302029:1052 общей площадью 1517 кв.м., расположенного по ул. Лесной, Хостинского района города Сочи, об обязании возвратить в первоначальном состоянии по акту приема - передачи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302029:1052 общей площадью 1517 кв.м., расположенного по ул. Лесной, Хостинского района города Сочи освободив его путем сноса торгового объекта, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302029:1052.

Решением суда от 30.08.2016 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом Администрация города Сочи обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что, арендатор нарушил условия договора и допустил задолженность по арендным платежам за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302029:1052 общей площадью 1517 кв. м., расположенного по ул.Лесной, Хостинского района города Сочи, за период с 16.01.2014 по 31.12.2015 оплата не произведена. Арендодатель в силу пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) вправе даже и после уплаты долга в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Ответчик оплатил задолженность после принятия искового заявления к своему производству. При этом начисленная арендодателем неустойка не оплачена.

Стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

Ответчик через канцелярию суда направил письменный отзыв на апелляционную жалобу, ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя, которые судом апелляционной инстанции рассмотрены и приобщены к материалам дела.

Ответчик направил через канцелярию суда письменный отзыв на апелляционную жалобу, который судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.

Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие сторон в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыва на нее Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО "Компания "Форум" согласно распоряжению главы администрации Хостинского района города Сочи от 29.08.2011 N 720 заключен договор от 19.08.2014 N 4900009555 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302029:1052 общей площадью 1517 кв. м., расположенного по ул.Лесной, Хостинского района города Сочи и предназначенного "для строительства торгового центра "Форум".

В силу положений пункта 11 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302029:1052 обладает администрация города Сочи, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 14.07.2015 N23/019/135/2015-1675.

Как указано истцом, арендатор нарушил условия договора и допустил задолженность по арендным платежам за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302029:1052 общей площадью 1517 кв. м., расположенного по ул.Лесной, Хостинского района города Сочи, за период с 16.01.2014 по 31.12.2015 оплата не произведена.

Согласно прилагаемому расчету, сумма задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302029:1052 общей площадью 1517 кв. м., расположенного по ул.Лесной, Хостинского района города Сочи, за период с 16.01.2014 по 31.12.2015 составила 324 452,33 руб. - задолженность по арендной плате, задолженность по пени - 26 144,29 рублей.

В адрес ответчика департаментом имущественных отношений администрации города Сочи 20.10.2015 была направлена претензия с предложением ликвидировать в 10-дневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате, а также 03.11.2015 направлена претензия о явке арендатора в департамент имущественных отношений администрации города Сочи в 10-дневный срок для подписания соглашения о расторжении договора аренды. Однако ответов на данные обращения арендодателем получено не было, для подписания соглашения о расторжении договора аренды арендатор не явился.

Указывая на наличие задолженности ответчика, администрация обратилась в суд.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлен в аренду ответчику.

Из представленного акта сверки взаиморасчетов по состоянию на 30.06.2016 следует, что за ООО "Компания "Форум" числится переплата по пени 178 рубля 03 копеек.

Таким образом, у ответчика задолженность отсутствует.

Доказательств, опровергающий указанный довод истец суду не представил и материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении требований в данной части отказано правомерно.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями. Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 9) предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В то же время в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) указано следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что истец обратился с иском в арбитражный суд Краснодарского края 12.02.2016 года. К указанной дате задолженность общества по арендной плате отсутствовала. Согласно акта сверки взаиморасчетов по аренде земельного участка за период с 16.01.2014 по 30.06.2016 у общества действительно существовала задолженность по уплате арендной платы в 2015 году.

Как следует из пояснений ответчика, арендная плата не вносилась обществом по причине того обстоятельства, что общество в установленном законом порядке занималось снижением кадастровой стоимости земельного участка от которой зависит размер арендной платы. Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка было подано обществом 22.12.2014.

После снижения кадастровой стоимости земельного участка дополнительным соглашением от 22.09.2015 в п. 3.2. договора аренды земельного участка от 19.08.2014 N 4900009555 были внесены изменения, согласно которым размер годовой арендной платы составил 166 140 руб. в год. Также был пересмотрен размер арендной платы за предыдущий период. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 01.10.2015 года.

После регистрации дополнительного соглашения общество 10.12.205 года полностью погасило задолженность по арендной плате в сумме 325 452,33 руб. Также обществом была уплачена неустойка за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 34 334,05 рублей.

С указанного времени задолженность по уплате арендной платы у общества не возникала, что подтверждается актом сверки взаиморасчетов по аренде земельного участка за период с 16.01.2014 по 30.06.2016, платежными поручениями N 72 от 10.12.2015, N 73 от 10.12.2015, чек-ордерами от 09.03.2016, от 24.03.2016, от 24.03.2016.

Требования администрации города Сочи о расторжении договора аренды земельного участка основываются на факте не уплаты обществом в 2015 году арендной платы более двух сроков подряд (ст. 619 ГК РФ).

В соответствии с п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

При этом в информационном письме Президиум ВАС РФ не указывает на срок договора аренды земельного участка, что свидетельствует о применении указанных разъяснений к договорам аренды, заключенным на любой срок.

Таким образом, поскольку задолженность по арендной плате была погашена обществом в добровольном порядке за два месяца до обращения истца в суд и иных нарушений договорных условий обществом не допущено, факт несвоевременного исполнения обязательства по внесению арендной платы в 2015 году (по уважительной причине) не может служить основанием для расторжения договора аренды. Такая мера ответственности не соразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Кроме того, как следует из пояснения ответчика, после заключения договора аренды земельного участка от 19.08.2014 N 4900009555 с кадастровым номером 23:49:0302029:1052 общей площадью 1517 кв.м обществу стало известно, что в границах земельного участка располагаются торговые павильоны, принадлежащие третьим лицам, о чем в договоре аренды указано не было. Торговые павильоны находятся без утвержденной дислокации и заключенных договоров аренды земельного участка.

В этой связи общество начиная с 2015 года неоднократно обращалось в администрацию г. Сочи, департамент имущественных отношений администрации г. Сочи, администрацию Хостинского района г. Сочи, прокуратуру г. Сочи и иные органы по вопросу демонтажа и вывоза временных торговых павильонов. Указанные обращения подтверждаются письмами от 04.09.2015 N 26245/02-05-16, от 20.10.2015 N 30418/02-05-13 от 04.03.2016 N 5094/02-05-16, от 25.12.2015 N 01/3-01-41-6097, от 18.03.2016 N 01/3-01-41/1193/

Только в марте 2016 года администрация г. Сочи обратилась в суд с исками о демонтаже торговых павильонов, находящихся в границах арендуемого обществом земельного участка (делаN А32-4403/2016., А32-3774/2016, А32-4401/2016).

Временные торговые павильоны препятствуют обществу в проектировании и строительстве торгового центра, а также проведении инженерно-геологических изысканий, что подтверждается письмом N 16020201 от 02.02.2016.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно признал необоснованными требования администрации города Сочи об обязании ООО "Компания "Форум" снести торговые объекты, расположенные в границах арендуемого обществом земельного участка, поскольку торговые павильоны обществу не принадлежат.

В виду нахождения торговых объектов третьих лиц в границах арендуемого обществом земельного, по независящим обстоятельствам общество до настоящего времени не имеет возможности в полной мере осваивать и использовать земельный участок в соответствии с видом его разрешенного использования.

Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции верно пришел к выводу об отсутствии существенного нарушения обществом условий договора аренды и не усмотрел оснований для расторжения договора аренды, в связи с чем в иске отказал.

Обжалуемый судебный акт принят при полном, объективном, всестороннем исследовании доказательств, представленных в дело, которым дана надлежащая правовая оценка, нормы материального права, применены правильно.

Все доводы, приведенные в апелляционной жалобе, повторяют доводы, приведенные в суде первой инстанции, и свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции доказательств, но не опровергают их.

Апелляционная жалоба не содержит аргументов, которые бы могли повлиять на правовую оценку спорных правоотношений.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Краснодарского края от 30 августа 2016 года по делу N А32-4408/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

И.В. Пономарева

Судьи

В.В. Ванин О.А. Еремина