Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2016 г. N 15АП-13897/16

город Ростов-на-Дону

17 октября 2016 г.

дело N А53-4778/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ильиной М.В.

судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гордейко М.А.,

при участии:

от ответчика - Козловой А.Г. по доверенности от 10.05.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Доходное место"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.07.2016 по делу N А53-4778/2016,

принятое в составе судьи Палий Ю.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Когаленко Любови Петровны (ОГРН 315619600001865, ИНН 616511532305)

к обществу с ограниченной ответственностью "Доходное место" (ОГРН 1136195004582, ИНН 6167121596)

о взыскании задолженности, пени,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Когаленко Любовь Петровна (далее - ИП Когаленко Л.П., истец) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области к обществу с ограниченной ответственностью "Доходное Место" (далее - ООО "Доходное Место", ответчик) о взыскании 483225 рублей 83 копейки задолженности, 8 499 рублей пени.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.07.2016 исковые требования удовлетворены.

ООО "Доходное Место" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение суда, в иске отказать. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что в п. 1 дополнительного соглашения период внесения арендной платы в сумме 200000 руб. с 01.08.2015 по 30.04.2015 является опечаткой, следовало указать 30.04.2016. Платежи в сумме 300000 руб. не учтены истцом при расчете задолженности. Платежи на счет ресурсоснабжающих организаций, произведенные ИП Когаленко Л.П., следует засчитывать в счет арендной платы по договору аренды. Задолженность ООО "Доходное Место" перед ИП Когаленко Л.П. по договору аренды отсутствует, напротив, имеется переплата в размере 72800,36 руб.

В судебном заседании представитель ООО "Доходное Место" апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 08.12.2014 между Крыжановским П.Ю. (арендодатель) и ООО "Доходное место" (арендатор) был заключен договора аренды недвижимого имущества.

15.01.2015 между Крыжановским П.Ю. и ИП Когаленко Л.П. заключен договор уступки прав (цессии), согласно которому к последней перешли права по договору аренды от 08.12.2014.

09.11.2014 между гр-ном Крыжановским П.Ю. (арендодатель) и ООО "Доходное место" (арендатор) было заключено дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 08.12.2014, по которому стороны пришли к соглашению о замене арендодателя в договоре аренды на ИП Когаленко Л.П.

Согласно п.3.1 договора аренды, арендатор за владение и пользование помещением, указанным в п. 1.2 настоящего договора обязуется ежемесячно:

3.1.1. уплачивать арендодателю арендную плату в сумме 300 000 рублей за общую площадь арендуемого помещения в месяц в безналичной или наличной форме путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Плата за коммунальные платежи не входит в стоимость аренды и оплачивается арендатором, на основании приборов учета и действующих тарифов соответствующей организации- поставщика дополнительно.

Согласно п. 5.1. договор заключен на срок с 01.12.2014 по 30.11.2020. 14.01.2016 между ИП Когаленко Л.П. и ООО "Доходное место" заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 08.12.2014, по условиям которого в период с 01.08.2015 по 31.12.2015 арендная плата за пользование помещением составила 200 000 рублей в месяц. Арендная плата за период с 01.08.2015 по 31.12.2015 должна быть внесена в полном объеме не позднее 19.01.2016.

Однако в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом выполнял принятые на себя обязательства, а именно несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату, в результате за ним образовалась задолженность в размере 483 225 рублей 83 копейки за период с 17.01.2016 по 06.03.2016.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

Факт исполнения истцом обязанности по передачи имущества в аренду подтверждается материалами дела, ответчиком не оспаривается.

Факт просрочки исполнения обязательств по уплате арендной платы подтвержден материалами дела.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что в дополнительном соглашении от 14.01.2016 к договору аренды имеется техническая ошибка в части указания периода, за который арендная плата должна была вноситься в сумме 200 000 рублей в месяц. По мнению общества, размер арендной платы в сумме 200 000 рублей в месяц должен распространяться до 30.04.2016.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если приведенные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В п.1 дополнительного соглашения стороны указали следующее. Внести изменения в п. 3.1.1. договора аренды недвижимого имущества от 08.12.2014, дополнив его абзацем следующего содержания: "В период с 01.08.2015 по 30.04.2015 уплачивать арендодателю арендную плату в сумме 200 000 рублей за общую площадь арендуемого помещения в месяц в безналичной форме путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, указанный в договоре. Плата за коммунальные платежи не входит в стоимость аренды и оплачивается арендатором отдельно. Арендная плата за период с 01.08.2015 по 31.12.2015 должна быть внесена в полном объеме не позднее 19.01.2016.".

Из текста дополнительного соглашения следует, что стороны установили арендную плату в размере 200 000 рублей в месяц на период с 01.08.2015 по 31.12.2015.

Как следует из материалов дела, по состоянию на дату заключения дополнительного соглашения, 14.01.2016, арендная плата за период с 01.08.2015 по 31.12.2015 ответчиком оплачена не была.

В п. 1 дополнительного соглашения стороны определили, что арендная плата за период с 01.08.2015 по 31.12.2015 вносится арендатором в полном объеме не позднее 19.01.2016, размер которой согласно п. 2 дополнительного соглашения за указанный период составил 673 021 рубль 95 копеек.

Платежными поручениями от 14.01.2016 N 30 на сумму 152 435 рублей 40 копеек, от 18.01.2016 N 38 на сумму 520 586 рублей 55 копеек ответчик оплатил указанную в дополнительном соглашении сумму.

В п. 5 дополнительного соглашения стороны согласовали, что в случае не оплаты всей задолженности по договору с учетом п. 2 настоящего дополнительного соглашения до 19.01.2016 настоящее дополнительное соглашение теряет силу.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что воля сторон была направлена на установление сниженного размера арендной платы в сумме 200 000 рублей в месяц за истекший неоплаченный период, с 01.08.2015 по 31.12.2015.

Ответчик не доказал, что воля сторон была направлена на установление арендной платы в размере 200 000 рублей в месяц на 2016 год включительно.

То обстоятельство, что ИП Сдобникова В.О. выставила ООО "Доходное место" счет на оплату за март 2016 в размере 200 000 рублей и общество ее оплатило, не доказывает, что согласованная в дополнительном соглашении от 14.01.2016 арендная плата в сумме 200 000 рублей в месяц распространяется на период 2016 года.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ; в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний собственник и арендодатель перестает быть стороной по договору только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Следовательно, арендатор обязан платить арендную плату прежнему собственнику и арендодателю до даты государственной регистрации перехода права собственности на арендованную недвижимость к покупателю.

Поскольку право собственности ИП Сдобниковой В.О. на спорное помещение зарегистрировано 09.03.2016, общество обязано оплатить арендную плату прежнему собственнику помещения, Когаленко Л.П., до момента регистрации перехода права собственности на помещение к ИП Сдобниковой В.О.

Доводы ответчика относительного того, что оплаченные им в счет обеспечительного взноса платежи по платежному поручению от 26.01.2015 N 53 на сумму 200 000 рублей, от 28.01.2016 N 66 на сумму 100 000 рублей, не были учтены истцом, опровергаются материалами дела, в частности актом сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2015 по 10.09.2015, подписанным между сторонами без каких-либо замечаний и возражений. Согласно акту сверки, указанные платежи зачтены в счет арендной платы за январь 2015 года.

Ответчиком доказательств иного не представлено.

Довод ООО "Доходное место" о том, что на стороне ответчика имеется переплата по коммунальным платежам, подлежит отклонению.

Согласно п. 3.1.1. договора плата за коммунальные услуги не входит в стоимость аренды и оплачивается арендатором на основании приборов учета и действующих тарифов соответствующей организации-поставщика дополнительно.

Из представленных в материалы дела платежных поручений об оплате коммунальных услуг следует, что оплата за коммунальные услуги перечислялась ответчиком непосредственно ресурсоснабжающим организациям, а не истцу.

Общество не доказало, что потребило коммунального ресурса в меньшем размере, чем им было оплачено. Кроме того, ООО "Доходное место" не лишено права обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании переплаты по коммунальным услугам в самостоятельном порядке при наличии к тому оснований.

За нарушение сроков оплаты арендной платы истцом ответчику начислены пени за период с 12.01.2016 по 29.02.2016 в размере 8 498 рублей.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 7.1 договора установлено, что в случае несвоевременной уплаты арендатором арендодателю арендной платы и иных платежей по настоящему договору арендодатель вправе требовать от арендатора неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет неустойки проверен судом первой инстанции, признан верным.

Факт наличия у ответчика перед истцом денежного обязательства подтвержден материалами дела, следовательно, требование истца о взыскании неустойки удовлетворено обоснованно.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на ответчика в порядке и размерах, установленных ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.07.2016 по делу N А53-4778/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

И.Н. Глазунова Н.Н. Мисник