Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2016 г. N 15АП-14741/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 января 2017 г. N Ф08-9819/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о расторжении договора аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

20 октября 2016 г.

дело N А32-30921/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.,

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика: представитель Наумов И.С. по доверенности от 16.12.2015, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 09.08.2016 по делу N А32-30921/2015 (судья Левченко О.С.)

по иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи

(ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

к общество с ограниченной ответственностью "Стройпроект"

(ИНН 3666190416, ОГРН 114368012454)

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город - курорт Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сторйпроект" (далее - ответчик, ООО "СтройПроект", общество) о расторжении договора N 4900003907 от 14.06.2006.

Исковые требования мотивированы наличием задолженности по оплате арендной платы.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2016 по делу N А32-30921/2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в удовлетворении иска, суд указал на отсутствие доказательств наличия задолженности на дату рассмотрения спора. Кроме того судом сделан вывод о незаключенности представленных в материалы дела дополнительных соглашений об изменении суммы арендных платежей.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация г. Сочи обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование жалобы заявитель ссылается на соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора. Кроме того, из текста жалобы следует, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "СтройПроект" просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Как следует из текста отзыва, ответчик не отказывался уплачивать арендную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0205002:39 по договору N 4900000270, однако, долгий период существовала неопределенность в отношении вопроса о размере суммы, подлежащей внесению в качестве арендной платы по договору, а также порядка её расчета.

В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с чем, жалоба подлежит рассмотрению в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что принятый по делу судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.04.1997 между комитетом по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и ОАО "ВИЗБАС" (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 270 (далее - договора аренды), в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 12 600 кв. м, для строительства и эксплуатации производственной базы и подъездной дороги по ул. Пластунской в Центральном районе (т.1, л.д. 21-25).

Срок действия договора установлен сторонами с 01.01.1997 по 01.01.2046 (пункт 2.1 договора).

Вступившим в законную силу решением суда от 15.12.2015 по делу N А32-25333/2015 установлено, что 24.02.2006 между ОАО "ВИЗБАС" и ООО "Кровмонтаж" заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 4900000270, в соответствии с которым ОАО "ВИЗБАС" передало в полном объеме все права и обязанности по договору аренды ООО "Кровмнотаж".

ООО "Кровмонтаж" передало в полном объеме права и обязанности по договору аренды N 4900000270 ООО "СтройФинанс-Юг" по договору о передаче прав и обязанностей от 19.07.2007.

ООО "СтройФинанс-Юг" передало в полном объеме права и обязанности по договору аренды N 4900000270 ООО "Промстройинвест" по договору о передаче прав и обязанностей от 29.04.2013.

Как следует из договора передачи прав и обязанностей N 1 ПП/2014 от 23.09.2014, ООО "Промстройинвест" передало права и обязанности в полном объеме по договору аренды земельного участка N 4900000270 ООО "СтройПроект" (т.1, л.д. 29-31).

Договор аренды и соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.04.2015 N 23/050/114/2015-152 (т.1, л.д. 53-54).

Указывая, что ответчиком нарушены условия договора аренды в части своевременного внесения арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении исковых требований суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).

Приведенная норма, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

По смыслу пункта 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Так, заявляя требования, истец указывает на неисполнение ответчиком в период с 28.11.2014 по 31.12.2015 обязательства по уплате арендной платы в размере 1 252 365,96 рублей, что является существенным нарушением условий договора. При этом, расчет арендной платы произведен истцом на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой платы за пользование земельным участком от 05.06.2013 N 2/90/ОЗ-2013.

Вместе с тем, судом первой инстанции на основе анализа норм 65 Земельного кодекса Российской Федерации и статей 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделан обоснованный вывод о том, поскольку спорный договор аренды N 270 от 04.04.1997 заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001, условия заключенного договора сохраняют силу.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, данный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных указанным законом.

Таким образом, Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено применение Земельного кодекса Российской Федерации к правоотношениям из заключенных до введения в действие кодекса договоров аренды земли в части тех прав и обязанностей, которые возникли после введения его в действие (29.10.2001).

Положения Земельного кодекса Российской Федерации применяются к правоотношениям из спорного договора аренды в части тех прав и обязанностей, которые возникли после 29.10.2001.

Согласно абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Судом первой инстанции верно указано, что Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не распространил действие статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения, возникшие до его вступления в силу.

Поскольку спорный договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, применению подлежит согласованное сторонами в договоре условие о плате за использование земельного участка.

Так, в соответствии с пунктом 2.2 договора, арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-3х12600х0,3.

В соответствии с пунктом 2.4 договора, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышеуказанных базовых (исходных) ставок.

Системное толкование указанных положений во взаимосвязи с иными условиями договора аренды указывает на то, что стороны договорились об изменении размера арендной платы только при изменении базовых (исходных) ставок.

Условия договора не предусматривают права стороны по договору на одностороннее изменение способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета.

В данном случае изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для применения при расчете арендной платы, методики предложенной администрацией г. Сочи.

В отношении представленных в материалы дела дополнительных соглашений, судом первой инстанции сделан верный вывод о невозможности из рассмотрения в качестве заключенных с учетом с положений пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, указывающих на обязательность их государственной регистрации, а также вступившего в законную силу решение суда от 15.12.2015 по делу N А32-25333/2015 указывающего, что ни одно из представленных в настоящем деле дополнительных соглашений к спорному договору аренды земельного участка в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю на регистрацию не предоставлялось.

В связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости начисления арендной платы в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-3х12600х0,3, что составляет 36 477 000,00 рублей в год.

С учетом указа Президента России 04.08.1997 N 822 "Об изменении нарицательной стоимости денежных знаков и масштаба цен", устанавливающего обмен денежных знаков с коэффициентом 1 000:1, размер арендной платы по договору составляет 36 477,00 рублей в год.

В материалах дела представлен расчет ответчика арендной платы за период с 28.11.2014 по 31.12.2015, в соответствии с которым размер задолженности составляет 216 319,54 рублей (т. 1, л.д. 117-123).

Платежными поручениями от 08.12.2015 N 8 на сумму 106 138,15 рублей, от 22.01.2015 N 1 на сумму 232 360,85 рублей, указанную задолженность ответчик оплатил (т.1, л.д. 141, 260).

Довод заявителя жалобы о возможности расторжения договора после уплаты долга подлежит отклонению по следующим основаниям.

Пунктом 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" установлено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Кроме того судебная коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что в части правильности установления размера арендной платы между сторонами был спор, являвшийся предметом рассмотрения дела N А32-25333/2015. До рассмотрения дела N А32-25333/2015 между сторонами имелась неопределенность в установлении размера арендной платы, ввиду ее оспаривания арендатором. Указанная неопределенности в установлении цены арендной платы явилась следствием действий администрации, которая, являясь органом местного самоуправления, при заключении договора аренды была обязана правильно установить плату за пользование земельным участком. При этом, на момент рассмотрения настоящего спора задолженность по арендной плате отсутствует.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, о том, что исходя из конкретных обстоятельств, возникших между сторонами в процессе исполнения договора аренды, требование администрации о расторжении договора нельзя считать соразмерным степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

Довод заявителя жалобы о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора подтверждается материалами дела и учтен судом при вынесении оспариваемого решения. В тексте обжалуемого судебного акта указано. В материалы дела предоставлена претензия от 14.04.2015 N 8065/02-05-16, направленная в адрес ответчика 21.05.2015, согласно которой истец требует погашения задолженности по арендной плате, образовавшейся по состоянию на 14.04.2015 в сумме 489 511,51 рублей. В претензии также указано, что в случае не исполнения обязательства по оплате, истец обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности, а также о расторжении договора аренды. Также, 31.07.2015 истом в адрес ответчика направлена претензия от 28.07.2015 N18475/02-05-16 с аналогичными требованиями. На основе указанного, суд приходит к выводу, что администрацией претензионный порядок соблюден.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не усматривает нарушений процессуальных прав истца.

Доводы жалобы носят формальный характер и не опровергают выводы суда первой инстанции.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы, в связи с чем, судебные расходы по уплате государственной пошлины отсутствуют и распределению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2016 по делу N А32-30921/2015 оставить без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова И.В. Пономарева