Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2016 г. N 09АП-35526/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 5 апреля 2017 г. N Ф05-3554/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

23 декабря 2016 г.

Дело N А40-20007/16

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В. Пирожкова,

судей В.Р. Валиева, Н.В. Лаврецкой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "БОРДО" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 мая 2016 года по делу N А40-20007/2016, принятое судьей Д.С. Рыбиным, по иску Общества с ограниченной ответственностью "БОРДО" (ОГРН 1037739502085) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423) об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен.

от ответчика: Кастальская Г.С. (по доверенности от 07.12.2015)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Бордо" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 58,8 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Флотская, д.17, стр.2, приняв п.3.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 9.554.000 рублей 00 копеек, без НДС. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется."; приняв п.3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 159.223 рублей 33 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга."

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ" имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений, при этом предложенная ответчиком редакция договора купли-продажи не соответствует действующему законодательству.

Решением от 31 мая 2016 года по делу N А40-20007/2016 Арбитражный суд города Москвы в удовлетворении заявленных требований отказал.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, решение суда считает законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца и ответчика, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец арендует нежилое помещение (общей площадью 58,8 кв.м, расположенное по адресу: г.Москва, ул.Флотская, д.17, стр.2, находящееся в собственности города Москвы, на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 20.01.2005 N 2-9/05, сроком до 30.06.2025.

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159- ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец 28.07.2015 обратился к ответчику с заявлением о приобретении арендуемого помещения в собственность.

Ответчик письмом от 29.03.2015 N 33-5-34473/15-(2)-0 направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 16 876 000 рублей 00 копеек без НДС в соответствии с отчетом ООО "АБН-Консалт" от 02.09.2015 N 773Г/1298 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества" и положительным экспертным заключением НП СРО "СВОД".

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий от 27.10.2015, указав цену выкупаемого объекта 9 554 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20.10.2015 N 2015-20-10-39, выполненным ООО "Бизнес-оценка".

Указывая на то, что ответ на протокол разногласий от Департамента Обществом не получен, истец полагая, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договор купли-продажи имущества по цене, предложенной Обществом (с учетом протокола разногласий), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с абзацем первым статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение арендуемого имущества из государственной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости, а в соответствии с подпунктом 2 пункта 8 статьи 4 этого же Закона субъекты малого и среднего предпринимательства вправе оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

При этом выбор одного из способов защиты нарушенного права, предусмотренных законом, принадлежит истцу. Выбранный истцом способ защиты - урегулирование отдельных разногласий (в частности по цене выкупаемого имущества) при заключении договора, заключение которого обязательно для ответчика, соответствует статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом правомерно установлено, что истец отвечает всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемых им у ответчика помещений, что ответчиком не оспаривалось.

Вместе с тем, частью 3 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что правила о сроках, предусмотренные п.п.1 и 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Пунктом 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что пропуск тридцатидневного срока, установленного статьей 445 Гражданского кодекса РФ для передачи протокола разногласий на рассмотрение арбитражного суда, не является основанием для отказа в принятии искового заявления. Названный срок не должен рассматриваться как срок, ограничивающий возможность заинтересованной стороны на передачу разногласий по договору в арбитражный суд. Поэтому в тех случаях, когда заинтересованная сторона передала разногласия на рассмотрение суда по его истечении, а другая сторона не возразила против этого, суд рассматривает такое исковое заявление по существу. Если проект договора направляется стороной, для которой заключение договора обязательно, она обязана после получения от акцептанта протокола разногласий известить последнего о принятии договора в его редакции либо об отклонении указанного протокола. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда. В случае непередачи в арбитражный суд в тридцатидневный срок оферентом (в первом случае) или акцептантом (во втором случае) протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным. При решении вопроса о том, относятся ли содержащиеся в протоколе разногласий условия к существенным, необходимо руководствоваться статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой существенными являются условия о предмете договора, условия, названные в законе или иных правовых актах как существенные, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Суд первой инстанции, принимая во внимание, что настоящие требования заявлены за пределами тридцатидневного срока (в соответствии со штампом канцелярии суда исковое заявление поступило 03.02.2016) и ответчик заявил свои возражения относительно рассмотрения данного спора в суде по причине пропуска установленного срока, отказал в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции.

В соответствии с пунктами 4, 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение срока указанного тридцатидневного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В данном случае спор о величине рыночной стоимости выкупаемого объекта возник с момента направления истцом протокола разногласий в адрес ответчика. Первоначальное несогласие истца выкупать нежилое помещение обусловлено именно совокупной ценой нежилого помещения, что следует из последующих исковых требований.

В соответствии с частью 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение 6 месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Вместе с тем, срок на передачу указанных разногласий на рассмотрение суда не истек, поскольку с отказа в принятии договора в редакции истца от 29.10.2016 до даты подачи искового заявления в суд - 03.02.2016 прошло только три месяца два дня, в связи с чем у суда первой инстанции не было оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно статье 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Статьей 8 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации. Согласно статье 6 данного Закона субъекты РФ имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки, такое право субъекта РФ является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.

Как следует из положений статьи 10 Закона N 135-ФЗ, в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Департамент городского имущества города Москвы в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы.

Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, определением от 29.08.2016 суд апелляционной инстанции назначил по делу экспертизу для определения рыночной стоимости нежилого помещения нежилого помещения общей площадью 58,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Флотская, д.17, стр.2 (подвал, пом. I, комн. 1, 14-17) по состоянию на 28.07.2015, поручив ее проведение эксперту АНО "Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса" Вельгоша Ангелине Юрьевне.

На основании представленного экспертного заключения от 10.10.2016 N 10.10.2016/А40--20007 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 58,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Флотская, д.17, стр.2 (подвал, пом. I, комн. 1, 14-17), по состоянию на 28.07.2015 составляет 14 791 634 рублей без учета НДС.

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялся сравнительный подход оценки спорного объекта.

При производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Материалы, иллюстрирующие судебное экспертное заключение, приложены к нему и служат его составной частью, в том числе: сведения о стоимостных, качественных и количественных характеристиках использованных в расчетах объектов- аналогов с указанием первоисточника информации, что соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Оценивая экспертное заключение, суд апелляционной инстанции находит его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу.

Согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. В случае отмены решения арбитражного суда первой инстанции апелляционным судом принимается новый судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 мая 2016 года по делу N А40-20007/2016 отменить.

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "БОРДО" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 58,8 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Флотская, д.17, стр.2, изложив

п.3.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 14 791634 рубля 00 копеек, без НДС. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется.";

п.3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 246527 рублей 23 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".

Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "БОРДО" (ОГРН 1037739502085) в возмещение судебных расходов 30 000 руб.

Перечислить с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда на расчетный счет Автономной некоммерческой организации "Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса" 21 000 (двадцать одну тысячу) руб., из внесенных по платежному поручению N 71 от 25.08.2016 в счет оплаты за проведение судебной оценочной экспертизы с целью определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости на основании счета N 01/18/11/2016 от 18.11.2016.

Возвратить ООО "БОРДО" с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда 19 000 (девятнадцать тысяч) руб., из внесенных по платежному поручению N 71 от 25.08.2016 в счет оплаты за проведение судебной оценочной экспертизы с целью определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.В. Пирожков

Судьи

Н.В. Лаврецкая В.Р. Валиев