Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2016 г. N 09АП-59048/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29 марта 2017 г. N Ф05-2179/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

26 декабря 2016 г.

Дело N А40-223980/15

Резолютивная часть постановления объявлена 19.12. 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26.12. 2016 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я., судей Лящевского И.С., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыревой К.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации города Сочи на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 августа 2016 года по делу N А40-223980/15, принятое судьей Павлюком Ю.Б.,

по иску администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ОГРН 1022302934367)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Эрмитаж Констракшн Энд Менеджмент" Сочи" (ОГРН 1117746698629)

о взыскании платы за использование земельного участка за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 в размере 5 258 815 руб. 08 коп., пени в размере 207 546 руб.

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Эрмитаж Констракшн Энд Менеджмент" Сочи" к администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 407 980 руб. 80 коп.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Акулинина Г.В. по доверенности от 22.11.2016;

Администрация города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация г. Сочи, администрация) обратилась к обществу с ограниченной ответственностью "Эрмитаж Констракшн Энд Менеджмент Сочи" (далее - ООО "ЭКМ-Сочи", общество) с исковым

заявлением о взыскании платы за использование земельного участка за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 в размере 5 258 815 руб. 08 коп., пени в размере 207 546 руб.

После возбуждения производства по делу ООО "ЭКМ-Сочи" к администрации

г. Сочи с встречным иском о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 407 980 руб. 80 коп., который принят судом к совместному рассмотрению с первоначальным иском на основании ст.132 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2016 года исковые требования по первоначальному иску оставлены без удовлетворения. Встречный иск удовлетворен в полном объеме.

С решением суда первой инстанции не согласилась Администрации города-курорта Сочи, подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании заявитель апелляционной жалобы не участвовал, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, дело рассмотрено без его участия на основании п.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Ответчик с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд установил следующие обстоятельства.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Как следует из материалов дела, 30.05.2005 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю и Открытым акционерным обществом энергетики и электрификации Кубани заключен договор N 17-15/41 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, общей площадью 75 000 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302038:0002, категория земель -земли поселений, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 105, для строительства санатория.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.07.2005 внесена запись регистрации 23-23-19/021/2005-950.

11.11.2008 между Открытым акционерным обществом энергетики и электрификации Кубани и Андреевым Виктором Викторовичем заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно условиям которого Открытое акционерное общество энергетики и электрификации Кубани передало в полном объеме права и обязанности арендатора Андрееву В.В. по указанному договору аренды земельного участка.

В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности на спорный земельный участок дополнительным соглашением от 06.10.2010 N 1, заключенным между Андреевым В.В. и Муниципальным образованием город-курорт Сочи присвоен договору аренды земельного участка N 4900770041.

30.11.2012 между Андреевым В.В. и ООО "ЭКМ-Сочи" заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды от 30.05.2005 N 4900770041 (договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N17-15/41), согласно условиям которого ООО "ЭКМ-Сочи" приняло в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 4900770041.

Администрация исходя из того, что у общества имеется задолженность за пользование земельным участком за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 в размере 5 258 815,08 руб. по арендной плате, обратилась в суд.

Обществом начислена так же неустойка в размере 207 546 руб. Письмом от 27.07.2015 арендатору направлена претензия о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пени в 10-дневный срок.

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации,

ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории

Российской Федерации является платным. В соответствии с положениями статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды

арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное

владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами 4.1. и 4.2. договора (в редакции дополнительного соглашения от 24.12.2014 к договору) размер годовой арендной платы определяется в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 09.12.2014 N 2-32-/03-2014 и составляет 12 485 565 руб.

В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения от 24.12.2014 к договору исчисление упомянутого размера арендной платы устанавливается с 13.01.2015.

Согласно пункту 4.4. договора размер арендной платы может быть пересмотрен

при существенном изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной

арендной платы за земельный участок, но не реже одного раза в пять лет.

Расчет за пользование землей произведен администрацией в соответствие с отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 09.12.2014 N 2-32/03-2014, в соответствии с которым, определение рыночной стоимости величины годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302038:2, площадью 75 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пр-кт Курортный, N 105 с видом разрешенного использования "для строительства санатория", установлена величина рыночной стоимости земельного участка в размере 386 550 000 руб., а размер годовой арендной платы определен в размере 12 485 565 руб.

В соответствии с положениями ст. 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с положениями ст. 424 Гражданского кодекса РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края.

Пунктом 2 названного постановления рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 01.03.2011 привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.

Во исполнение краевого постановления администрацией г. Сочи 03.06.2011 принято постановление N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее -Правила), которое было опубликовано 09.06.2011 в газете "Новости Сочи" N 92, и вступило в силу с названной даты.

В преамбуле к Правилам указано, что правила применяются для определения

размера арендной платы за земли муниципальной собственности. Пунктом 1.2. Правил установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.

Пунктом 4.1. Правил предусмотрено, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: An = Р С Ки, где Ап -размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил г. Сочи, т.е. при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.

Пунктом 1 постановления главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 утверждена ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости за земельные участки общего пользования, земельные участки в составе земель, особо охраняемых территорий и объектов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения и иные земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, в отношении которых постановлением губернатора N 50 не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 постановления губернатора N 50. Такая же ставка установлена и приложением 2 к постановлению администрацией г. Сочи от 03.06.2011 N 1061.

Описание коэффициента Ки дано через отсылку к п. 5.2 Правил определения

арендной платы на территории города Сочи. Согласно п. 5.2 указанных Правил при расчете коэффициента Ки применяется коэффициент-дефлятор К1, ежегодно устанавливаемый Министерством экономического развития Российской Федерации для целей исчисления налоговой базы по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности.

Коэффициент инфляции Ки определяется как произведение всех коэффициентов-дефляторов К1 годов, следующих за годом проведения рыночной оценки соответственно. При расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.

В соответствии с Приказом Министерства Экономического развития Российской Федерации от 01.11.2011 N 612 "Об установлении коэффициента-дефлятора К1 на 2012 год", на 2012 год установлен коэффициент, равный 1,4942.

В соответствии с Приказом Министерства Экономического развития Российской Федерации от 29.10.2014 N 685 "Об установлении коэффициентов-дефляторов на 2015 год", на 2015 год установлен коэффициент-дефлятор, необходимый в целях применения главы 26.3 "Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доходов для отдельных видов деятельности" Налогового кодекса Российской Федерации, равный 1,798.

В соответствии с п. 2 Информационного письма ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О

рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В отчете от 09.12.2014 N 2-32/03-2014 содержатся выводы о рыночной стоимости земельного участка, равной 386 550 000 руб., однако основным выводом отчета является стоимость арендной платы за год, которая составляет 12 485 565 руб.

Таким образом, использование администрацией при расчете задолженности размера годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует постановлению администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".

В то же время применение при расчете арендной платы рыночной стоимости земельного участка допустимо; в данном случае размер годовой арендной платы определяется как произведение рыночной стоимости участка, действующей ставки и коэффициента Ки.

Пунктами 1, 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном

переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" в редакции, действовавшей в период заключения договора (далее - постановление N 210) 2009- 2012 годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи.

Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135.

Пунктом 5.2 постановления N 210 установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах.

Рассматриваемый земельный участок относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления N 210, поэтому арендную плату следует определять в зависимости от его рыночной стоимости.

Так как в пунктах 4.1. и 4.2. договора аренды предусмотрено, что размер годовой арендной платы установлен в соответствие с отчетом от 09.12.2014 N 2-32/03-2014 об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы на спорный земельный участок, ввиду чего вывод является правомерным о том, что ответчик при заключении дополнительного соглашения от 29.12.2014 к договору аренды уведомлен о наличии названного отчета и ознакомлен с ним, в связи с чем ознакомлен с определенным в отчете размером рыночной стоимости спорного земельного участка.

Так как ответчик уведомлен о рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете от 09.12.2014 N 2-32/03-2014, с момента, указанного в дополнительном соглашении к договору аренды (с 13.01.2015), расчет арендной платы за спорный период производится на основании постановления N 1061 от рыночной стоимости земельного участка равной 386 550 000 руб.

Согласно пункту 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Договор аренды от 30.05.2015 г. N 4900770041 заключен в период действия Земельного кодекса, поэтому арендная плата по нему является регулируемой. Условие договора о размере арендной платы является однозначно определимым и не зависит от усмотрения ( воли) сторон.

Следовательно, арендная плата за период с 01.01.2015 по 12.01.2015 подлежит перерасчету исходя из размера годовой арендной платы за земельный участок, установленного в п.4.1. договора (в редакции, действовавшей до изменения рыночной стоимости земельного участка) в сумме 8 700 000 руб.

С учетом изложенного, арендная плата за период с 01.01.2015 г. по 12.01.2015

составляет (8 700 000 руб./365 дней 12 дней) = 286 027,40 руб. Следовательно, арендная плата за период с 13.01.2015 по 30.09.2015 подлежит перерасчету исходя из рыночной стоимости земельного участка, равной 386 550 000 руб. Учитывая изложенное, размер годовой арендной платы в 2015 году составляет (386 550 000 руб. 1,5% 1,798) = 10 425 253,50 руб., арендная плата за период с 13.01.2015 по 30.09.2015 составляет (10 425 253,50 руб./365 дней 261 дней) =7 454 770,31 руб. Таким образом, за период с 01.01.2015 по 30.09.2015 арендная плата составляет (286 027,40 руб. + 7 454 770,31 руб.) = 7 740 797,71 руб.

Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Общество произвело за указанный период платежи в размере 9 214 061,66 руб.,

что подтверждается платежными поручениями: от 05.06.2015 г. N 21 на сумму 2 145 205,48 руб. за 1 квартал 2015 года, от 22.06.2015 N 30 на сумму 1 810 041,10 руб. за 2 квартал 2015 года, от 02.09.2015 г. N 39 на сумму 2 000 000 руб. за 3 квартал 2015года, от 04.09.2015 N 40 на сумму 638 000 руб., от 04.09.2015 на сумму 1 456 345 руб., от 15.09.2015 на сумму 1 164 470,08 руб.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно установил, что арендатор не имеет задолженности по арендной плате перед арендодателем.

В остальной части решение суда не обжалуется. Согласно пункту 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону и оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение изменению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 августа 2016 года по делу N А40-223980/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

И.С. Лящевский Н.И. Панкратова