Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2016 г. N 10АП-11900/16

Требование: о взыскании долга, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

11 ноября 2016 г.

Дело N А41-20496/16

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 ноября 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Диаковской Н.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания Костригиным Н.И.

при участии в заседании:

от истца Администрации Красногорского муниципального района Московской области - Барков А.Н. по доверенности от 09 сентября 2016 года N 1.2.5/3755,

от ответчика Красногорской районной организации Всероссийского общества инвалидов - не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Красногорской районной организации Всероссийского общества инвалидов на решение Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2016 года по делу N А41-20496/16, принятое судьей Уваровым А.О., по иску Администрации Красногорского муниципального района Московской области к Красногорской районной организации Всероссийского общества инвалидов о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Красногорского муниципального района Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Красногорской районной организации Всероссийского общества инвалидов (далее - ответчик), в котором просила:

- взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 29 ноября 2004 года N 267 в размере 6 360 151, 37 руб. и пени 3 865 261, 72 руб.;

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 30 июня 2016 года N 267.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08 июля 2016 года суд взыскал с ответчика в пользу истца 2 767 419, 38 руб. основного долга, 711 299,2 руб. неустойки; расторг договор аренды земельного участка от 29 ноября 2004 года N 267; в удовлетворении остальной части иска отказал (л.д. 44-45).

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель администрации возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 29 ноября 2004 года Администрация Красногорского муниципального района Московской области (арендодатель) и Красногорская районная организация Всероссийского общества инвалидов (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 267, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1900 кв.м., с кадастровым номером 50:11:0010304:0006, расположенный по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Циолковского, д. 17, категория земель - земли поселений, под размещение автостоянки на 60 машиномест.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается с момента государственной регистрации на 10 лет.

Данный договор был зарегистрирован 27 апреля 2005 года, что подтверждается выпиской N 50/011/001/2016-997 от 29 февраля 2016 года.

Арендатор выплачивает арендодателю за арендованный земельный участок ежегодно плату в размере, установленном в Приложении N 1 к договору аренды, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 4.1 договора).

Пунктом 4.4 договора аренды установлено, что арендная плата вносится арендатором равными долями, путем ее перечисления на счет арендодателя ежеквартально в течение первого месяца текущего квартала.

В силу пункта 4.4 договора в случае задержки платежей арендатор выплачивает пени с просроченной суммы в размере, установленном в Приложении N 1 к договору аренды земельного участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии с пунктом 5.2.7 договора аренды, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату своевременно.

В силу пункта 6.1.4 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае если арендатор не вносит арендную плату за два квартала подряд, либо образовавшаяся сумма систематической недоплаты арендной платы повлекла задолженность, превышающую размер арендной платы по договору на 50%.

Как следует из материалов дела, по состоянию на 15 марта 2016 года задолженность по арендной плате составляет 6 360 151,37 руб. и пени 3 865 261,72 руб., всего 10 225 413,09 руб.

В связи с тем, что у ответчика образовалась задолженность по арендной плате, на которую были начислены пени, истец направил в адрес ответчика уведомления от 24 февраля 2016 года и от 04 марта 2016 года, в которых предлагал стороне погасить образовавшуюся задолженность в течение 7 дней, а также расторгнуть договор аренды в досудебном порядке.

В связи с тем, что в досудебном порядке ответчик образовавшуюся задолженность не погасил, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводам суда первой инстанции, в связи с чем полагает, что оснований для отмены принятого по делу решения не имеется.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 7 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к Закону и частью 3.1 настоящей статьи.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.

На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

Согласно расчету истца, размер арендной платы за период с 1 квартала 2010 года по 15 марта 2016 года составил 6 360 151 рублей 37 копеек.

Судом первой инстанции установлено, что факт исполнения истцом своих обязательств по договору, подтверждается материалами дела.

Доказательств, подтверждающих оплату долга ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено и по существу не оспаривается ответчиком.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

К требованию о взыскании неосновательного обогащения применяется общий срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

В пункте 11 Постановления от 29 сентября 2015 года N 43 Пленум Верховного Суда Российской Федерации закрепил, что пунктом 2 статьи 199 ГК РФ не предусмотрено какого-либо требования к форме заявления о пропуске исковой давности: оно может быть сделано как в письменной, так и в устной форме, при подготовке дела к судебному разбирательству или непосредственно при рассмотрении дела по существу в суде первой инстанции, а также в суде апелляционной инстанции в случае, если суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268 АПК РФ). Если заявление было сделано устно, это указывается в протоколе судебного заседания.

По смыслу указанной нормы о пропуске срока исковой давности может быть заявлено только до вынесения решения судом первой инстанции по делу.

В суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно пункту 4.4. договора аренды, арендная плата вносится ответчиком ежеквартально, не позднее первого месяца оплачиваемого квартала.

Как правильной указал суд первой инстанции, требования, заявленные по состоянию до 2 квартала 2013 года, удовлетворению не подлежат в связи с тем, что истец обратился в суд с иском 15 апреля 2016 года.

Исходя из размера арендной платы и срока исковой давности, задолженность ответчика составила 2 805 219, 38 руб.

Поскольку ответчиком представлены доказательства перечисления за указанный период 37 800 рублей, размер подлежащий ко взысканию суммы составляет 2 767 419, 38 рублей.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки по состоянию на 15 марта 2016 года включительно в размере 3 865 261 руб. 72 коп.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 4.5 договора аренды и Приложения N 1 за неисполнение обязательства по оплате арендной платы начисляется неустойка в размере 0,3% от суммы долга в день за каждый день просрочки.

Истец производит начисление неустойки, исходя из ставки 0,05% за каждый день просрочки.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствуют основания для уменьшения неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Суд обоснованно произвел перерасчет неустойки, исходя из подлежащей ко взысканию суммы основного долга.

При данных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 711 299,2 руб.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 30 июня 2016 года N 267.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается с момента государственной регистрации на 10 лет.

Данный договор был зарегистрирован 27 апреля 2005 года, что подтверждается выпиской N 50/011/001/2016-997 от 29 февраля 2016 года.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку стороны не отказывались от исполнения договора от 30 июня 2016 года N 267, он считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Во исполнение указанных норм администрацией в адрес ответчика направил уведомления от 24 февраля 2016 года и от 04 марта 2016 года, в которой предлагал стороне погасить образовавшуюся задолженность в течение 7 дней, а также расторгнуть Договор аренды в досудебном порядке.

Факт отправления претензий подтверждается описью вложения в ценное письмо 04 марта 2016 года и от 11 марта 2016 года, заверенного штампом "Почта России".

В соответствии с описью вложения в ценное письмо 04 марта 2016 года истец направил уведомление от 24 февраля 2016 года по адресу, указанному в договоре, 143400, Московская область, г. Красногорск, ул. Пионерская, д. 10, а уведомление от 04 марта 2016 года по юридическому адресу 143400, Московская область, г. Красногорск, мкр. Опалиха, ул. Ткацкой фабрики, д. 10, сведения о котором содержатся в ЕГРЮЛ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Гражданского кодекса РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное не установлено законом о государственной регистрации юридических лиц.

Согласно пункту 3 статьи 54 Гражданского кодекса РФ, юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

При таких обстоятельствах апелляционным судом не принимаются доводы ответчика о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание наличие у ответчика задолженности по арендной плате и не внесения арендных платежей более двух раз подряд, учитывая соблюдение истцом досудебного претензионного порядка, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования в части расторжения Договора аренды земельного участка также подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2016 года по делу N А41-20496/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

Н.В. Диаковская С.А. Коновалов