Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2016 г. N 15АП-15734/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 февраля 2017 г. N Ф08-9547/16 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

20 октября 2016 г.

дело N А32-13343/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.

судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Невретдиновым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Сочи, общества с ограниченной ответственностью "Темп" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2016 по делу N А32-13343/2015 (судья Данько М. М.) по иску администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) к обществу с ограниченной ответственностью "Темп" (ИНН 2319008784, ОГРН 1022302832639) о взыскании платы за пользование земельным участком и признании обременения отсутствующим,

при участии представителей: от истца - не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от ответчика - Рыбин А.В. (доверенность от 05.07.2016);

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Темп" (далее - общество) о взыскании с ответчика 668 238,25 руб. задолженности за период с 01.07.2010 по 31.12.2014 и 469 412,99 руб. неустойки; признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:25 в виде договора аренды от 20.06.2011 N 4900000893 о предоставлении земельного участка аренды площадью 804,6 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303008:25, расположенного по ул. Профсоюзной, д. 1 в Хостинском районе г. Сочи, для использования в целях: общественное питание.

Исковые требования мотивированы использованием земельного участка публичной собственности и невнесением платежей за такое использование, а также необходимостью устранить безосновательное обременение участка арендной.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2016 требования истца удовлетворены частично. С ООО "Темп" взыскано в пользу администрации города Сочи 469 673, 82 руб. задолженности за период с 01.01.2012 по 31.12.2014, неустойки за период с 15.04.2012 по 31.12.2014 в размере 109 071,72 руб. и 12 400, 58 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета, в остальной части иска отказано.

Решение суда мотивировано тем, что заключенный сторонами договор аренды соответствовал на момент подписания закону, оснований для признания обременения земельного участка арендой отсутствующим не выявлено; часть заявленного истцом периода взыскания находится за пределами установленного законом срока исковой давности, поэтому период взыскания составил с 01.01.2012 по 31.12.2014.

Истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил отменить решение суда в части отказа в признании отсутствующим обременения земельного участка, вынести новый судебный акт, в котором удовлетворить исковые требования, ввиду того, что договор аренды N 4900000893 является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку заключен от арендодателя неуполномоченным лицом.

Ответчик также обжаловал решение суда, просил отменить решение суда в части взыскания с ООО "Темп" 469 673,82 руб. задолженности, 109 071,72 руб. пени и 12 400,58 руб. государственной пошлины, принять новый судебный акт об отнесении переплаченной суммы 102 476,25 руб. на оплату аренды за последующие периоды, ссылаясь на то, что расчет арендной платы должен производится на основании пункта 2.2. договора аренды от 23.04.1998 N 4900000893, в первоначальной редакции и дополнительного соглашения от 27.01.2003 согласно которого арендная плата устанавливается в С-1-б х804.6 х2.1 и составляет 119 973 руб. в год. Указал также, что спорный договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса РФ, что не было учтено судом первой инстанции, поэтому изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения. Учитывая, что арендодателю или арендатору не предоставлено право в одностороннем порядке изменять формулу расчета арендной платы и отдельные элементы, а доказательства изменения согласованной договором аренды методики определения размера арендной платы соглашением сторон не представлены, новые формулы расчета не подлежат применению, отсутствуют основания для применения при расчете арендной платы, методики предложенной истцом. Дополнительное соглашение к спорному договору аренды об изменении базовых ставок арендной платы (сумма платежей за год с 27.01.2003 - 119 973 руб.) подписано обществом с возражениями; дополнительное соглашение от 25.07.2007 не подписано ответчиком.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы своей апелляционной жалобы.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы города Сочи от 23.04.1994 N 248/3 между ООО "Темп" и Департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи 23.04.1998 был заключен договор аренды N 4900000893 в соответствии с которым истец сдает, а ответчик принимает на условиях аренды земельный участок площадью 804.6 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303008:25, расположенный по адресу: ул. Профсоюзная, д.1 в Хостинском районе г. Сочи, для использования в целях общественного питания.

Договор был зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи под N 436 от 14.05.1998.

Согласно пункту 2.2 договора арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-1-б х 804,6 х 0,6.

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями до истечения 15 дня начала следующего квартала на расчетный счет управления по финансам.

В пункте 2.4 договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее указанных в пункте 2.2 договора базовых (исходных) ставок.

Согласно пункту 5.3 договора, в случае нарушения сроков внесения арендной платы, установленных п.2.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,05% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Согласно пункту 3 дополнительного соглашения от 27.01.2003 к договору аренды N 893, подписанному сторонами без претензий, сумма платежей по ставкам 2002 года с 01.01.2003 составляет 119 973 руб. в год.

В дополнительном соглашении от 25.07.2007 к договору N 4900000893, не подписанном арендатором, с 01.07.2007 сумма арендной платы в год составляет 146 363,49 руб. Согласно дополнительному соглашению от 28.02.2008 к договору аренды N 4900000893, подписанному арендодателем в одностороннем порядке, сумма арендной платы в год составляет 146 363,49 руб., а по дополнительного соглашению от 23.10.2014 к договору аренды N 4900000893, подписанному арендодателем в одностороннем порядке, сумма арендной платы в год с 01.01.2014 составляет 372 691,98 руб.

Администрация полагая, что спорный договор является ничтожной сделкой, а также что обществом не исполняется надлежащим образом обязанность по внесению платы за пользование земельным участком, обратилась в суд.

Указанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В порядке статьи 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статье 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения N 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

В силу пунктов 4, 5 статьи 31, пунктов 2, 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статьи 1, пункта 2 статьи 3, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425, решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи", на момент подписания договора N 4900000893 от 23.04.1998 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303008:25 относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, являлся объектом федеральной собственности (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки), полномочиями по распоряжению которым орган местного самоуправления не обладал.

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 ФЗ N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах") спорный земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории.

Согласно части 1 статьи 114 Конституции Российской Федерации управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, осуществляет Правительство Российской Федерации.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 N 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (признано утратившим силу постановлением Правительства Российской Федерации от 14.04.2003 N 217) к компетенции Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наряду с иными полномочиями, предоставленными ему законодательством Российской Федерацией, в частности, отнесена передача в установленном порядке государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, в полное хозяйственное ведение, оперативное управление, а также в аренду, пользование юридическим лицам на основании заключаемых с ними договоров.

Пунктом 5 постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом поручено предоставить комитету по управлению государственным имуществом города Сочи права территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом.

Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1231, правами Территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наделен Комитет по управлению государственным имуществом города Сочи.

Пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190 "Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом" было предусмотрено право Госкомимущества России наделять комитеты по управлению имуществом субъектов Российской Федерации правами и полномочиями территориальных агентств Госкомимущества России. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.06.2002 N 377 "Об утверждении Положения о Министерстве имущественных отношений Российской Федерации" постановление Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190 "Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом" признано утратившим силу.

Согласно распоряжению Госкомимущества РФ от 29.08.1997 N 746-р "Об утверждении Положения о порядке создания территориальных органов Госкомимущества России" при создании своего территориального органа Госкомимущество России отменяет решение о наделении правами территориального агентства комитета по управлению имуществом соответствующего субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.1997 N 1644 "Вопросы Министерства государственного имущества Российской Федерации" Мингосимущество России является правопреемником Госкомимущества России, в том числе и в части наделения комитетов по управлению имуществом правами и полномочиями территориального агентства Госкомимущества России (в том числе, по закреплению и передаче в аренду объектов федеральной собственности).

Письмом Мингосимущества России от 07.05.1998 N ЮМ-3/5016 "О порядке реализации распоряжения Мингосимущества России от 23.03.98 N 252-р" Мингосимущество России подтвердило, что все полномочия по приватизации, управлению и распоряжению объектами федеральной собственности, которые были переданы комитетам по управлению государственным имуществом как территориальным агентствам Госкомимущества России, действительны до введения в действие "Положения об органе по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации, наделенном полномочиями территориального органа Мингосимущества России".

Указом Президента РФ от 17.05.2000 N 867 Министерство государственного имущества Российской Федерации преобразовано в Министерство имущественных отношений Российской Федерации.

Минимущество Российской Федерации и администрация Краснодарского края 10.04.2001 подписали соглашение об обязательствах Министерства имущественных отношений Российской Федерации и главы администрации Краснодарского края при наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации.

На основании приказа Минимущества России от 09.04.2001 N 69 "О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации" полномочия по распоряжению земельными участками федерального уровня собственности в Краснодарском крае были возложены на Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю было образовано на основании приказа Минимущества России от 08.11.2003 N 495, в связи с изданием которого утратил силу приказ Минимущества России от 09.04.2001 N 69, наделивший Департамент имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Минимущества России (выводы получили отражение в судебно-арбитражной практике, например, в судебных актах по делу NА32-37380/2012, N А32-23886/2008).

С момента образования Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю оно осуществляло полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории Краснодарского края (приказ Минимущества России от 08.11.2003 N 495).

Таким образом, Комитет по управлению имуществом города Сочи в период со дня вступления в силу приказа Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141 до вступления в силу приказа Минимущества России от 09.04.2001 N 69 "О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации" был правомочен заключать договоры аренды в отношении земельных участков федерального уровня собственности.

Согласно материалам дела договор аренды N 4900000893 между ООО "Темп" и Комитетом по управлению имуществом г. Сочи был заключен 23.04.1998, следовательно, заключенный сторонами договор соответствовал на момент его заключения закону, доводы апелляционной жалобы администрации в связи с указанным отклоняются, решение суда в данной части является правильным, отмене, изменению не подлежит.

Доводы ответчика о том, что расчет арендной платы произведен истцом не верно, также подлежат отклонению ввиду следующего.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно пункту 2 статьи 10 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, осуществляют субъекты Российской Федерации, в том числе в силу пункта 3 статьи 65 устанавливают порядок определения размера арендной платы и порядок, условия и сроки ее внесения.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, в силу статьи 65 ЗК РФ и части 1 статьи 424 ГК РФ является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Пункт 4 статьи 22 ЗК РФ определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Действительно, договор аренды был заключён до вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

В тоже время, согласно пункту 2.4 договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

Исходя из толкования данного условия договора, следует право арендодателя на одностороннее изменение условий договора в части установления размера арендной платы в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Из положений статьи 424 ГК РФ следует, что в случае, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.

В данном случае регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу соответствующего федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Во исполнение требований статьи 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582).

Согласно постановлению N 582 к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Принципы, закрепленные в постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящиеся в публичной собственности земельные участки для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В этой связи определение размера арендных платежей на основании Постановления Главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", с учетом внесенных судом первой инстанции изменений в период расчета по сроку исковой давности, является правильным.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Судебные расходы в соответствии со статьей 110 АПК РФ распределению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2016 по делу N А32-13343/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия.

.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

М.В. Ильина Н.Н. Мисник