Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2016 г. N 15АП-16335/16

город Ростов-на-Дону

30 ноября 2016 г.

дело N А32-7256/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 ноября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,

при участии представителя ответчика Байкулова Айдемиркана Беслановича по доверенности от 29.11.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "45-я Параллель" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016 по делу N А32-7256/2016 (судья Боровик А.М.) по иску администрации муниципального образования город Краснодар к обществу с ограниченной ответственностью "45-я Параллель" о расторжении договора,

установил:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в суд с исковым заявлением обществу с ограниченной ответственностью "45-я Параллель" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 17.06.2010 N 4300016400 в размере 146 056,02 рублей за период с 01.01.2005 по 29.02.2016, пени в размере 12 152,72 рублей, о расторжении договора аренды земельного участка от17.06.2010 N 4300016400, об обязании освободить земельный участок общей площадью 260 кв.м, кадастровый номер 23:43:0209062:110, расположенный по ул. Индустриальной, 6/1 в Западном внутригородском округе города Краснодара путем демонтажа металлического забора.

Истец в связи с оплатой задолженности и пени просил (заявление - л.д. 113):

расторгнуть договор аренды земельного участка от 17.06.2010 N 4300016400,

обязать вернуть администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0209062:110 площадью 260 кв.м, расположенный по ул. Индустриальной, 6/1 в Западном внутригородском округе города Краснодара путем подписания акта приема-передачи земельного участка,

обязать освободить земельный участок общей площадью 260 кв.м, кадастровый номер 23:43:0209062:110, расположенный по ул. Индустриальной, 6/1 в Западном внутригородском округе города Краснодара путем демонтажа металлического забора.

В остальной части требований истец заявил отказ, просит производство по делу прекратить.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016 ходатайство удовлетворено на основании ст. 49 АПК РФ. В описательной части решения суд указал на необходимость прекращения производства по делу в части требований, по которым заявлен отказ от иска (лист 2 решения суда). В резолютивной части решения суда не отражено, что производство по делу прекращено в части. Вместе с тем апелляционный суд не усматривает оснований к отмене решения суда в данной части, поскольку оценивает данное обстоятельство как техническую опечатку, требование истца и сделанное истцом заявление судом разрешены, в решении отражен вывод суда о совершении процессуального действия (прекращения производства по делу).

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что производство по делу в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и неустойке судом прекращено в связи с отказом истца от иска в соответствующей части. Отказ заявлен по причине оплаты задолженности после обращения истца с иском в суд и принятия иска определением суда, в дело представлены платежные поручения, датированные с 15.03.2016 по 21.07.2006 - л.д. 108-111.

Решением от 01.09.2016 суд расторг договор аренды земельного участка от 17.06.2010 N 4300016400, обязал ответчика вернуть администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок общей площадью 260 кв.м, кадастровый номер 23:43:0209062:110, расположенный по ул. Индустриальной, 6/1 в Западном внутригородском округе города Краснодара путем подписания акта приема-передачи земельного участка, в том числе освободив его от металлического забора; взыскал с ООО "45-я Параллель" в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Суд указал, что в нарушение условий договора обязанность ответчиком по своевременной оплате арендных платежей надлежащим образом не исполнялась: за период с 01.01.2015 по 29.02.2016 задолженность погашена в марте - июле 2016 года, т.е. после обращения истца в суд. Таким образом, ответчик на протяжении длительного времени не исполнял взятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка. Земельный участок ответчиком не осваивается, разрешение на строительство не получено.

Суд пришел к выводу, что порядок расторжения договора истцом соблюден, суд признал требование о его досрочном расторжении обоснованным.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что неиспользование ответчиком земельного участка по целевому назначению при отсутствии в договоре аренды земельного участка срока строительства не может быть квалифицировано как нарушение условий договора и являться основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка. Истцом не представлено документов, подтверждающих существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, в результате которого администрация понесла ущерб. Процедура строительства магазина не была начата ранее вследствие длящегося затяжного процесса подготовки разрешительной и проектно-технической документации. С 2010 года по настоящее время ответчик использует арендуемый земельный участок, с момента заключения договора ведется работа и активная переписка по получению разрешения на строительство магазина на спорном участке, одним из доказательств этого является письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города Краснодара от 21.09.2016 N 29/11577-1, направленное ответчику. Суд не учел все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

В дополнении к апелляционной жалобе, поданном в суд 29.11.2016 (за один день до судебного заседания), ответчик указал, что департамент отказал в выдаче разрешения на строительство магазина, что подтверждается письмом от 21.09.2016 N 29/11577-1. В указанном письме департамент ссылается на постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 24.02.2009 N 553 "Об утверждении проекта планировки территории в границах проезда 2-й Нефтезаводской, проезда 3-й Нефтезаводской, улиц им. Захарова, Индустриальной в Западном внутригородском округе города Краснодара", которым утвержден проект планировки в границах проезда 2-й Нефтезаводской, проезда 3-й Нефтезаводской, улиц им. Захарова, Индустриальной в Западном внутригородском округе города Краснодара, согласно которому земельный участок, расположенный в зоне застройки 16-20 этажными домами со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, и указывает, что на данном земельном участке строительство магазина не предусмотрено. Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 24.02.2009 N 553 "Об утверждении проекта планировки территории в границах проезда 2-й Нефтезаводской, проезда 3-й Нефтезаводской, улиц им. Захарова, Индустриальной в Западном внутригородском округе города Краснодара" утвержден проект планировки в границах проезда 2-й Нефтезаводской, проезда 3-й Нефтезаводской, улиц им. Захарова, Индустриальной в Западном внутригородском округе города Краснодара. Данным постановлением были урегулированы общественные отношения в сфере определения плана застройки земельных участков. Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 05.05.2010 N 2933 "О предоставлении ООО "45-я Параллель" земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара" ООО "45-я Параллель" предоставлен в аренду сроком на 10 лет участок из земель населенных пунктов. Данным постановлением изменены урегулированные общественные отношения в сфере определения плана застройки земельных участков. Однако департаментом было проигнорировано постановление N 2933, на основании которого необходимо было внести изменения в информационные системы обеспечения градостроительной деятельности, включающие градостроительный план застройки земельного участка. Указанные действия департамента способствовали нарушению законных прав и интересов общества, общество не могло реализовать свою обязанность по договору аренды и застроить указанный земельный участок.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней.

На вопрос суда о том, когда общество впервые обратилось за получением разрешения на строительство, представитель ответчика пояснил, что впервые общество обратилось за таким разрешением летом 2016 года.

На вопрос суда о том, приводились ли доводы со ссылкой на ст. 406 ГК РФ в суде первой инстанции, представитель ответчика пояснил, что не приводились по причине ведения дела иным представителем.

Администрация явку представителя в судебное заседание не обеспечила, будучи уведомленной о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителя администрации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 05.05.2010 N 2933 "О предоставлении ООО "45-я Параллель" земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара" между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка от 17.06.2010 N 4300016400, договор зарегистрирован в установленном порядке - л.д. 14, 120.

Согласно пунктам 1.1 и 1.3 договора истец обязался передать, а ответчик принять за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 260 кв.м, кадастровый номер 23:43:0209062:110, расположенный по ул. Индустриальной, 6/1 в Западном внутригородском округе города Краснодара для строительства магазина (стационарная торговая сеть).

Срок действия договора установлен с 05.05.2010 по 05.05.2020 (пункт 6.1 договора).

Согласно пункту 2.5 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа начала каждого месяца.

В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Истец настаивает на наличии оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке. Обосновывая наличие существенных нарушений, администрация ссылается на следующие представленные в дело доказательства:

- истец указывает, что в нарушение условий договора обязанность ответчиком по своевременной уплате арендных платежей надлежащим образом не исполняется. За период с 01.01.2015 по 29.02.2016 задолженность ответчика по арендной плате по договору на момент обращения в суд составила 146 056,02 руб.;

- актом осмотра земельного участка от 17.03.2014 N 771 и фотографиями установлено, что земельный участок общей площадью 260 кв.м, кадастровый номер 23:43:0209062:110, расположенный по ул. Индустриальной, 6/1 в Западном внутригородском округе города Краснодара огражден (металлический забор), свободен от зданий, строений и сооружений, на части земельного участка расположен строительный мусор - л.д. 25-27;

- администрация направила ответчику предписание от 02.04.2014 N 16290.26 об устранении нарушений в месячный срок со дня получения данного предписания. Корреспонденция была возвращена отправителю в связи с истечением срока хранения, что подтверждено распечаткой с раздела "Отслеживание почтовых отправлений" сайта Почты России - л.д. 34-36;

- актом осмотра земельного участка от 13.08.2015 N 1823 и фотографиями установлено, что земельный участок общей площадью 260 кв.м, кадастровый номер 23:43:0209062:110, расположенный по ул. Индустриальной, 6/1 в Западном внутригородском округе города Краснодара огражден (металлический забор), свободен от зданий, строений и сооружений, на земельном участке расположены навалы грунта - л.д.28-30;

- согласно ответу департамента архитектуры и градостроительства администрации от 26.06.2015 разрешение на строительство обществом не получено - л.д. 31, 32.

Досудебный порядок урегулирования спора, установленный положениями ст.452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) истцом соблюден, обществу направлено предписание об устранении нарушений от 02.04.2014 и уведомление от 30.10.2015 N 15002/С1 с указанием на наличие задолженности по арендной плате, неосвоение участка, с предложением расторгнуть договор. Уведомлением от 30.10.2015 N 15002/С1 администрация указала на необходимость подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Корреспонденция была возвращена отправителю в связи с истечением срока хранения, что подтверждается распечаткой с раздела "Отслеживание почтовых отправлений" сайта Почты России - л.д. 33-43.

Предписание от 02.04.2014 N 16290.26 и уведомление от 30.10.2015 N 15002/01 направлены обществу по юридическому адресу: г. Краснодар, ул.Красная, 104. Корреспонденция возвращена отправителю в связи с истечением срока хранения корреспонденции - л.д. 33-37, 38-45.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Так, если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия.

В соответствии с абзацем 2 ч. 3 ст. 54 ГК РФ юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

В рассматриваемом случае предписание и предложение расторгнуть договор считаются ответчиком полученными.

Договор аренды заключен на срок более 5 лет (на 10 лет), поэтому при разрешении вопроса о наличии оснований для его досрочного расторжения по причине нарушения арендатором своих обязанностей следует учитывать специальные нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В соответствии с нормами п. 9 ст. 22 ЗК РФ заключенный сторонами договор может быть расторгнут досрочно только по решению суда при констатации существенного нарушения договора аренды арендатором.

При разрешении настоящего спора следует исходить из толкования, получившего отражение в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которому в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ не устанавливают перечня нарушений, которые являются существенными. Для решения вопроса о том, могут ли быть квалифицированы как существенные те обстоятельства, на которые ссылается истец, представлены ли истцом в дело доказательства существенного нарушения арендатором условий договора аренды, следует обратиться к иным статьям ГК РФ и ЗК РФ.

В силу пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, который среди прочих предусматривает в качестве основания прекращения права неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Данная норма позволяет определить время, необходимое для освоения земельного участка, с учетом особенностей конкретного случая, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Суд первой инстанции, на основании представленных в дело доказательств, сделал вывод о том, что в данном деле факт неиспользования земельного участка на протяжении более трех лет с даты заключения договора аренды подтвержден. Обстоятельства, свидетельствующие о невозможности использования земельного участка для строительства, ответчик не привел. Представленный в материалы дела градостроительный план земельного участка подготовлен 27.05.2016 - л.д. 99-107, то есть спустя 5 лет после заключения договора аренды земельного участка.

С заявлением о его подготовке общество обратилось после обращения администрации в суд с иском о расторжении договора (10.05.2016) - л.д. 99.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.

В дополнениях к апелляционной жалобе ответчик указывает, что причиной, по которой не освоен земельный участок, явился длительный процесс оформления документации. Вместе с тем ответчик не представил доказательств осуществления активных действий по освоению земельного участка в разумный срок после его предоставления. Доводы относительно наличия вины администрации (либо департамента) в неосвоении обществом земельного участка обществом в суде первой инстанции не приводились, при этом согласно ч. 2 ст. 268 АПК РФ, устанавливающей пределы рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Ответчик ссылается на письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 21.09.2016 N 29/11577-1. Данным письмом отказано в выдаче разрешения на строительство объекта на земельном участке по ул. Индустриальной, 6/1 в городе Краснодаре, поскольку представленная проектная документация не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка (не выполнены условия градостроительного плана от 25.08.2016, пункт 7). Также департамент указал, что в соответствии с постановлением администрации от 24.02.2009 N 553 строительство магазина на указанном земельном участке не предусмотрено.

Данное письмо не может влиять на оценку судебного акта, так как получено через месяц после разрешения спора судом первой инстанции.

Представленные вместе с дополнениями к апелляционной жалобе договоры 2014 года и 2016 года о подготовке проектной документации апелляционный суд оценивает критически в связи с непредставлением этих документов в суд первой инстанции. Кроме того, сами по себе данные документы не доказывают освоение ответчиком земельного участка.

Положения ст. 619 ГК РФ о предварительном извещении арендатора о необходимости устранения нарушения не могут толковаться таким образом, что арендатору, не использующему земельный участок для строительства в течение трех лет, следует предоставить еще полный период освоения после получения им соответствующего предупреждения от администрации.

Разрешение на строительство обществом не получено.

Общество утверждает, что оно не получено по вине департамента ввиду отказа в его выдаче. В силу части 14 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке. Доказательства своевременного обращения за разрешением и обжалования отказа в его выдаче в материалы дела не представлены.

Действия, направленные на возможное освоение, общество начало предпринимать после обращения администрации к нему с иском в суд, более чем через пять лет после предоставления земельного участка обществу.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, со стороны ответчика имело место нарушение срока по внесению оплаты.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отражена правовая позиция, согласно которой право арендодателя требовать расторжения договора аренды по основанию порока поведения арендатора не прекращается даже в случае устранения арендатором нарушения по истечении разумного срока, если иск о расторжении договора был предъявлен арендодателем в разумный срок. Даже если должник предпринял действия по исполнению обязательства после истечения разумного срока, кредитор вправе расторгнуть отношения.

Оценив представленные обществом документы, апелляционная коллегия приходит к выводу, что своевременных мер, направленных на использование земельного участка по назначению, которые можно ожидать от любого добросовестного участка оборота, окажись он на месте общества, общество не предпринимало.

Доказательств того, что администрацией чинились препятствия в освоении земельного участка ответчиком не представлено. Также ответчиком не представлено объективных доказательств наличия непреодолимых препятствий для начала освоения земельного участка в разумные сроки после его предоставления.

Факт неиспользования земельного участка на протяжении пяти лет с даты заключении договора аренды материалами дела подтвержден.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено. В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016 по делу N А32-7256/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина