Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2016 г. N 13АП-22962/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 марта 2017 г. N Ф07-2049/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

18 октября 2016 г.

Дело N А56-28608/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 октября 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Кашиной Т.А.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Григорьевой А.И.

при участии:

от истца (заявителя): Воронина Б.А. по доверенности от 29.12.2015,

от ответчика (должника): Гусева А.О. по доверенности от 30.08.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22962/2016) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.07.2016 по делу N А56-28608/2016 (судья Изотовой С.В.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к ООО "МИТРА"

о взыскании

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - арбитражный суд) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Митра" (далее - Общество, ответчик) о взыскании 3 514 226 руб. 05 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 29.08.2007 N 20-А076355 за пользование частью помещения общей площадью 299,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 126, лит. А, пом. 2-Н (ч. п. 8-36), пом. 2-Н (ч. п. 1-7), за период с 01.10.2014 по 31.12.2015, 1 314 721 руб. 67 коп. пеней за просрочку платежа за период с 11.10.2014 по 25.01.2016, расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Решением суда от 04.07.2016 с ООО "Митра" в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга взыскано 3 514 226 руб. 05 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 29.08.2007 N 20-А076355 за период с 01.10.2014 по 31.12.2015, 429 018 руб. 47 коп. пеней за просрочку платежа за период с 11.10.2014 по 25.01.2016, в остальной части в иске отказано. С ООО "Митра" в доход федерального бюджета взыскано 42716 руб. государственной пошлины.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его изменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме. Как полагает Комитет, сама по себе подача иска о заключении договора купли-продажи не является безусловным основанием для неприменения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ООО "Митра" в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения.

Представители сторон в судебном заседании поддержали свои позиции.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель), правопредшественником истца, и ООО "Митра" (арендатор) 29.08.2007 заключен договор N 20-А076355 аренды части помещения 2Н (1-20) площадью 212,9 кв. м в помещении 2-Н площадью 502 кв. м с кадастровым номером 78:31:1524:11:28:4, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 126, лит. А, сроком на три года.

Размер и порядок уплаты арендной платы согласован сторонами в разделе 3 договора.

В силу пункта 4.9 договора в случае нарушения арендатором обязанности своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором арендную плату за пользование объектом, начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Объект передан Обществу по акту сдачи-приемки от 19.11.2013.

Впоследствии 30.10.2009 сторонами заключено дополнительное соглашение N 2, в соответствии с которым в аренду передана часть помещения 2Н(1-20) площадью 208,2 кв. м в помещении 2-Н площадью 496,4 кв. м с кадастровым номером 78:31:1524:11:28:4, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 126, лит. А.

Дополнительным соглашением от 07.09.2011 срок действия договора продлен до 23.05.2012.

Комитет по управлению городским имуществом направил Обществу уведомление от 29.05.2008 N 2329 об изменении арендной платы, а также уведомление от 25.01.2010 N 1170 о применении в 2010 году индекса ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году в размере 1.0.

06.06.2013 между Комитетом по управлению городским имуществом и Обществом заключено дополнительное соглашение N 4, согласно которому в аренду передано помещение 2-Н площадью 299,4 кв. м с кадастровым номером 78:31:1524:11:28:4, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 126, лит. А, для использования под нежилые цели, сроком действия до 23.06.2014. Указанным дополнительным соглашением установлен порядок расчета размера арендной платы.

06.11.2015 Комитет направил Обществу претензию от 20.10.2015 N 8329-пр/15 об оплате задолженности за период с 01.10.2014 по 31.10.2015 в течение 15-ти дней с момента отправки претензии, а также о намерении расторгнуть договор.

Поскольку задолженность Обществом погашена не была, Комитет обратился с настоящим иском в суд. Согласно расчету Комитета, сумма задолженности Общества по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.12.2015 составила 3514226 руб. 05 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2.2.2 договора аренды ООО "Митра" обязано своевременно и полностью уплачивать арендную плату, предусмотренную договором аренды от 29.08.2007 N 20-А076355.

Общество 16.01.2014 обратилось с заявлением о выкупе спорного помещения в целях реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.08.2015 по делу N А56-2077/2015 признан незаконным отказ Комитета в предоставлении Обществу преимущественного права выкупа арендуемого помещения; на Комитет возложена обязанность принять решение об условиях приватизации Обществом спорного помещения.

В силу статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно пункту 5 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Пленум N 73), если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

Как обоснованно указал суд первой инстанции, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Согласно пункту 6 Пленума N 73 в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Поскольку на момент рассмотрения настоящего спора договор купли-продажи сторонами не заключен, до заключения договора купли-продажи основанием владения Общества спорным помещением является действующий договор аренды, которым предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование этим помещением.

Суд первой инстанции правомерно указал на то, что в силу статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации возложение на Комитет вступившим в законную силу судебным актом обязанности совершить действия, предусмотренные статьей 9 Закона N 159-ФЗ, не прекращает обязанность по внесению Обществом арендных платежей по действующему договору аренды и не изменяет момент, с которого договор купли-продажи считается заключенным.

При отсутствии в материалах дела доказательств уплаты Обществом арендной платы в установленном порядке и размере, исковые требования в части взыскания задолженности обоснованно удовлетворены.

На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.9 договора Комитета начислена неустойка за период с 11.10.2014 по 25.01.2016 в сумме 1 314 721 руб. 67 коп.

В суде первой инстанции ответчик заявил об уменьшении размера неустойки, ссылаясь на явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В силу правовой позиции, сформированной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 81), соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Оценив доводы Общества о чрезмерности начисленной Комитетом неустойки, учитывая факт обращения Общества с заявлением о выкупе спорного объекта недвижимости в соответствии с требованиями Закона N 159, уклонение Комитета в течении длительного времени от принятия решения о приватизации спорного объекта недвижимости и заключения договора купли-продажи, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в данном случае имеются основания для уменьшения размера начисленной неустойки до 429 018 руб. 47 коп.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В пункте 5.3.2 договора стороны согласовали, что договор может быть, досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы за объект в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

В соответствии с требованием статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора направлено Обществу по адресу, указанному в договоре.

С учетом разъяснений, изложенных в абзацах 6 и 7 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что расторжение договора и выселение ответчика из занимаемого помещения повлечет невозможность исполнения решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.08.2015 по делу N А56-20775/2015, которым признан незаконным отказ в реализации Обществом преимущественного права на выкуп спорного объекта недвижимости. Поскольку в настоящее время судом рассматривается иск Общества о понуждении Комитета к заключению договора купли-продажи спорного помещения, действия Комитета, направленные на расторжение договора следует квалифицировать как действия, направленные на воспрепятствование ответчику в реализации предоставленного Законом N 159-ФЗ и подтвержденным указанным решением суда преимущественного права на выкуп арендованного помещения.

С учетом указанных обстоятельств в удовлетворении требования Комитета о расторжении договора и выселении Общества обоснованно отказано.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, у апелляционного суда отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.07.2016 по делу N А56-28608/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А. Кашина

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина