Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2016 г. N 05АП-9005/16

г. Владивосток

20 декабря 2016 г.

Дело N А51-273/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 15 декабря 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 декабря 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Н.А. Скрипки,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края,

апелляционное производство N 05АП-9005/2016

на определение от 18.10.2016

судьи О.В. Васенко

по делу N А51- А51-273/2015 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Возрождение-ДВ" (ИНН 2543003209, ОГРН 1122543003770)

к обществу с ограниченной ответственностью "БОМАРШЕ" (г. Владивосток, пр-кт Красного Знамени, д. 88, оф. 82; ИНН 2536085240, ОГРН 1022501285311)

о признании несостоятельным (банкротом),

рассмотрение заявления Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края об установлении в реестре требований в размере 191 466,50 рублей задолженности по договору аренды земельного участка от 14.11.2008 N 02-Ю-11013

при участии:

от Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края: Якушева Т.А., по доверенности от 15.01.2016, сроком действия до 31.12.2016, удостоверение;

от кредитора АО "Дальневосточная генерирующая компания": Кабановская Ю.В., по доверенности от 18.06.2015, сроком действия до 01.07.2018, паспорт;

кредитор Марчук Светлана Викторовна - лично, паспорт;

от иных участников дела о банкротстве: не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Приморского края от 12.03.2015 в отношении ООО "Бомарше" введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден Москаленко Павел Юрьевич. Соответствующие сведения опубликованы в газете "Коммерсантъ" от 14.03.2015 N 2.

Решением суда от 10.11.2015 ООО "Бомарше" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Писарец Сергей Анатольевич. Сведения о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии конкурсного производства опубликованы в газете "Коммерсантъ" от 21.11.2015 N 215. Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.04.2016 решение суда от 10.11.2015 в части утверждения конкурсным управляющим Писарца С.А. отменено, вопрос об утверждении конкурсного управляющего ООО "Бомарше" направлен на новое рассмотрение; исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на Писарца С.А. Определением от 08.07.2016 конкурсным управляющим утверждена Снеткова Элла Викторовна.

В рамках дела о банкротстве Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее Департамент, кредитор) обратился в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требования в размере 141 466,50 рублей, в том числе 170 779,27 рублей задолженности по договору аренды земельного участка от 14.11.2008 N 02-Ю-11013, которая образовалась, начиная с 15.06.2014, и 20687,23 рубля пени (с учетом уточнения).

Определением суда от 18.10.2016 Департаменту отказано во включении его требований в реестр.

Не согласившись с определением суда от 18.10.2016, Департамент обратился с апелляционной жалобой об его отмене как незаконного и необоснованного. Доводы апеллянта сводятся к тому, что на земельном участке, предоставленном для строительства одного жилого дома N 45 с инфраструктурой, фактически расположены два многоквартирных дома (N 45 и N 45), а также объекты незавершенного строительства, объект капитального хозяйства, принадлежность которых не установлена, в связи с чем спорный земельный участок не мог перейти в общедолевую собственность собственников жилых и нежилых помещений жилого дома N 45.

Кредитор АО "ДГК" в отзыве и кредитор Марчук С.В. в письменных пояснениях на жалобу выразили несогласие с изложенными в ней доводами, считали обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Лица, участвующие в деле о банкротстве и в арбитражном процессе по делу о банкротстве, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще. Судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 156 АПК РФ.

Коллегией заслушаны пояснения участников в деле о банкротстве. Представитель Департамента поддержал доводы апелляционной жалобы. Кредиторы на доводы жалобы возразили. Судом на основании части 2 статьи 268 АПК РФ к материалам дела приобщены представленные Департаментом (фотоотчет земельного участка КГКУ "Управление землями и имуществом на территории Приморского края" от 25.04.2016, разрешение на ввод в эксплуатацию) и Марчук С.В. (копии кадастровых паспортов) документы в обоснование доводов жалобы и возражений на нее.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-272 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что определение не подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 07.05.2003 на основании постановления Администрации города Владивостока N 1050 ООО "БОМАРШЕ" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 25:28:010009:0040 площадью 5564 кв.м, находящийся по адресу: г. Владивосток, ул. Прапорщика Комарова, д. 45, в районе ул. Прапорщика Комарова, 45 для строительства 15-ти этажного жилого дома. Между Администрацией города Владивостока и ООО "БОМАРШЕ" 04.06.2003 заключен договор аренды указанного земельного участка N 01-00314-Ю-Д-0053. В дальнейшем 14.11.2008 на данный земельный участок договор аренды был заключен между ООО "БОМАРШЕ" и Департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края для использования в целях строительства жилого дома. Срок аренды земельного участка установлен сторонами в договоре с 11.11.2008 по 10.11.2013 (п. 1.3).

Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора управления архитектуры, градостроительства и госархстройнадзора администрации г. Владивостока 27.06.2003 ООО "БОМАРШЕ" выдано разрешение на строительство N 65/03 жилого дома с поликлиникой, офисами, автостоянкой и гаражами с надстройкой, сроком действия до 31.12.2007.

Пунктами 2.1 и 2.4 договора аренды установлено, что арендная плата за земельный участок составляет 31944,24 руб. в месяц и её размер может быть изменён арендодателем в случае изменения действующего законодательства (регулируемая арендная плата). Учитывая изменение с 01.01.2011 величины кадастровой стоимости участка (37858958,28 руб. вместо ранее установленного 4921,06 руб./кв.м) и величины коэффициента функционального использования (2 вместо ранее установленного 7), размер арендной платы с 01.01.2011 определён Департаментом в размере 18929,48 руб. в месяц.

В силу пункта 4.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

Департамент в обоснование заявленных требований указал на то, что должником внесение арендной платы производилась самостоятельно вплоть до сентября 2012 года исходя из первоначального размера арендной платы 31944,24 руб., в связи с чем по состоянию на 15.05.2014 переплата составила 938,15 руб., в дальнейшем должник арендную плату не вносил.

Ненадлежащее исполнение должником обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным в целях строительства жилого дома с поликлиникой, офисами, автостоянкой, послужило основанием для обращения Департамента в суд с рассматриваемым заявлением. Согласно расчёту (поименованному Департаментом как акт сверки расчетов (т.2, л.д. 59-63 обособленного спора), приложенному к заявлению об уточнении требований, задолженность по арендной плате образовалась, начиная с 15.06.2014.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В связи с пропуском Департаментом предусмотренного пунктом 1 статьи 71 Закона о банкротстве срока его требование рассмотрению после введения процедуры, следующей за процедурой наблюдения.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 142 Закона о банкротстве установление размера требований кредиторов в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 100 настоящего Федерального закона.

В пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что в силу пунктов 3 - 5 статьи 71 и пунктов 3 - 5 статьи 100 Закона о банкротстве проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором - с другой стороны. При установлении требований кредиторов в деле о банкротстве судам следует исходить из того, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.

Целью проверки обоснованности требований является недопущение включения в реестр необоснованных требований, поскольку такое включение приведет к нарушению прав и законных интересов кредиторов, имеющих обоснованные требования, а также должника и его учредителей (участников).

Конкурсными кредиторами признаются кредиторы по денежным обязательствам, за исключением уполномоченных органов, граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, морального вреда, имеет обязательства по выплате вознаграждения авторам результатов интеллектуальной деятельности, а также учредителей (участников) должника по обязательствам, вытекающим из такого участия.

Таким образом, для включения в реестр требований кредиторов должника кредитору необходимо доказать наличие у него денежного требования к должнику.

Требование Департамента обосновано ненадлежащим исполнением должником условий договора от 14.11.2008 N 02-Ю-11013 аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Пр.Комарова, 45, для использования в целях строительства жилого дома.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В то же время, при рассмотрении настоящего спора, судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:010009:0040 площадью 5564 кв.м. по ул. Комарова предоставлен ООО "Бомарше" с целью строительства жилого многоквартирного дома N 45, на указанном земельном участке должником (застройщиком) возведен 20-тиэтажный жилой многоквартирный дом N 45, который введен в эксплуатацию 09.07.2013, о чем имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU25304000-27/2013. По состоянию на 15.06.2014 (заявленный Департаментом период) ряд квартир в данном доме реализован должником (застройщиком) по договорам участия в долевом строительстве и договорам купли-продажи, на квартиры зарегистрированы права собственности покупателей (дольщиков).

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом, пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с учетом правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном жилом доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им.

Кроме того, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В этой связи, является правильным вывод суда о том, что Департамент в заявленный им период (начиная с 15.06.2014) не имел права распоряжаться земельным участком, на котором построен жилой многоквартирный дом N 45, а, следовательно, и право требовать арендные платежи за рассматриваемый в настоящем деле период времени.

Апелляционным судом из имеющегося в деле акта осмотра земельного участка от 11.02.2016 (составлен комиссией в составе конкурсного управляющего должника, председателя правления ТСЖ Комарова, 45, двух собственников квартир) установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 25:28:010009:0040 площадью 5564 кв.м, помимо 20-тиэтажного жилого многоквартирного дома N 45А возведены 13-тиэтажный жилой многоквартирный дом N 45-а, 4-хэтажное офисное здание с гаражными боксами N 45-б.

Согласно фотоотчету и письму КГКУ "Управление землями и имуществом на территории Приморского края" от 26.04.2016 N 3083/14 на указанном земельном участке расположены три объекта капитального строительства: жилой многоквартирный дом с кадастровым номером 25:28:010009:3252, нежилое здание с кадастровым номером 25:28:010009:3253 и иной объект капитального строительства с кадастровым номером 25:28:010009:4045, сведения о котором в учреждении отсутствуют. В результате выезда на земельный участок геодезистами Управления установлено, что в границах земельного участка расположены объект электросетевого хозяйства высокого напряжения, инженерные коммуникации, многоэтажные жилые дома, объекты незавершенного строительства, асфальтированные площадки и проезды, строительные материалы.

Согласно представленному апелляционному суду кадастровому паспорту многоквартирному дому N 45 по ул. Комарова присвоен кадастровый номер 25:28:010009:3252.

С учетом изложенного, находящиеся на земельном участке под жилым домом N 45 (застройщик ООО "Бомарше") объекты (асфальтовые площадки, инженерные коммуникации, объекты электросетевого хозяйства и т.д.), которые не имеют самостоятельного функционального назначения и в контексте возведенной постройки предназначены для ее обслуживания, эксплуатации и благоустройства, по смыслу статей 36, 37 Жилищного кодекса также переданы в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений жилого дома N 45.

Комиссионным актом от 11.02.2016, сведениями КГКУ "Управление землями и имуществом на территории Приморского края" от 26.04.2016, а также выпиской из ЕГРП (по состоянию на 01.08.2016) подтверждено, что фактически на спорном земельном участке расположен еще один многоквартирный дом N 45-а. Однако ООО "Бомарше" застройщиком указанного дома не является, в связи с чем оснований для предъявления к нему Департаментом соответствующих требований не имеется.

Из представленных участниками процесса документов усматривается, что на спорном земельном участке, помимо двух многоквартирных домов (N 45 и N 45-а), возведены иные объекты (офисное здание N 45-б, неустановленный объект капитального строительства, сведения о котором в учреждении отсутствуют, объект незавершенного строительства).

Как было отмечено выше, в силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума N 10/22, в пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума N 73 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Поскольку закон не содержит такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать. Оснований для применения по аналогии закона положений о прекращении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, в случае отчуждения жилых или нежилых помещений в нем, не имеется.

Вместе с тем, перечень возведенных на земельном участке отдельно стоящих нежилых объектов не установлен, как не представлено в дело доказательств того, что расположенный под данными объектами земельный участок не входит в придомовую территорию многоквартирного дома N 45 и сформирован для размещения нежилого здания. При этом ООО "Бомарше" застройщиком указанных объектов не является, сведения об обратном в деле отсутствуют.

В связи с указанным, поскольку Департаментом не доказано, что он в заявленный период (с 16.05.2014) не утратил право распоряжаться спорным земельным участком и требовать внесения арендной платы за его использование, оснований для включения требований Департамента в реестр требований кредиторов не имеется.

Изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что обстоятельства, на которых она основана, были предметом исследования арбитражного суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку выводов суда, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу. Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств настоящего спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб на судебные акты, принятые арбитражным судом по результатам проверки обоснованности требований кредиторов о включении в реестр по делам о несостоятельности (банкротстве) не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 258, 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Приморского края от 18.10.2016 по делу N А51-273/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение одного месяца.

Председательствующий

Н.А. Скрипка

Судьи

Д.А. Глебов С.Б. Култышев