Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2016 г. N 13АП-19942/16

Требование: о взыскании долга и пени, о взыскании платежей по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: решение суда первой инстанции отменено

г. Санкт-Петербург

13 сентября 2016 г.

Дело N А56-2238/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Горбик В.М., Колосовой Ж.В.

при ведении протокола судебного заседания: до перерыва Южаковой В.Д., после перерыва: Ткаченко Я.А.

при участии:

от истца: Дементьева И.Ю. (доверенность от 21.03.2016)

от ответчика: до перерыва: Осипов А.В. (доверенность от 29.02.2016), после перерыва: не явился, извещен

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19942/2016) ООО "ФинПроектКонсалтинг"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.06.2016 по делу N А56-2238/2016 (судья Кротов С.М.), принятое

по иску ООО "ФинПроектКонсалтинг"

к ООО "ФинКонсалт"

3-е лицо: ООО "Энергобаланс"

о взыскании задолженности и пеней,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ФинПроектКонсалтинг" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФинКонсалт" (далее - ответчик) о взыскании 1 200 000 руб. задолженности по арендной плате по договору субаренды земельного участка от 14.06.2012 N 01/06/2012 за период с третьего квартала 2013 по второй квартал 2015, 651 375 руб. пеней за просрочку платежей за период с 16.09.2013 по 20.07.2015.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Энергобаланс".

Решением от 15.06.2016 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, просит решение отменить, иск удовлетворить, полагая, что с момента внесения в ЕГРП записи о регистрации заключенного между ответчиком и третьим лицом договора купли- продажи здания котельной, расположенного на спорном земельном участке, права субарендатора по договору от 14.06.2012 N 01/06/2012 перешли от третьего лица к ответчику в силу закона, при этом буквальное толкование договора купли-продажи позволяет сделать вывод, что данный договор содержит условия договора перенайма земельного участка. Судом при вынесении решения не учтено, что ст. 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Кроме того, ответчиком осуществлялась оплата арендной платы за пользование земельным участком, а в заключенном между ответчиком и третьим лицом договоре лизинга от 10.09.2012 в пункте 17.12 закреплено, что спорный земельный участок находится в субаренде ответчика.

Ответчик возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" Ленинградской области (арендодатель) и ООО "ФинПроектКонсалтинг" (арендатор) заключен договор от 22.05.2012 N 03-05/4505 аренды земельного участка общей площадью 10 454 кв.м., с кадN N 47:20:0202012:22, расположенного по адресу: Ленинградская область, Кингисеппский муниципальный район, Вистинское сельское поселение, д. Вистино, ул. Лесная, для строительства здания котельной, сроком до 22.05.2017.

Впоследствии между ООО "ФинПроектКонсалтинг" (арендатор) и ООО "Энергобаланс" (субарендатор) заключен договор от 14.06.2012 N 01/06/2012 субаренды вышеуказанного земельного участка для целей строительства здания котельной сроком до 14.04.2013.

По акту приема-передачи от 14.06.2012 объект субаренды передан субарендатору.

В соответствии с дополнительным соглашением от 19.06.2012 N 1 к договору субаренды срок действия договора продлен до 21.05.2017.

Согласно пункту 3.1 договора субарендатор уплачивает арендатору арендную плату за предоставленный ему земельный участок в размере согласно прилагаемому к договору согласованию арендной платы (Приложение N 2). Арендная плата вносится субарендатором ежеквартально равными частями до истечения 15 дня последнего месяца квартала, а за IV квартал - не позднее 15 ноября текущего года на расчетный счет арендатора (пункт 3.2 договора).

Пунктом 3.5 договора установлена ответственность субарендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени в размере 0,15% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Между ООО "Энергобаланс" (продавец) и ООО "Финконсалт"(покупатель) заключен договор от 10.09.2012 N 32 купли-продажи здания котельной каркасно-модульного типа общей площадью 1272,2 кв.м, с условным номером N 47-47-18/032/2012-138, расположенного на вышеуказанном земельном участке (д. Вистино, ул. Лесная, д. 1А).

По акту приема-передачи от 10.09.2012 здание передано покупателю, право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке 24.09.2012.

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи земельный участок находится в субаренде у продавца на основании договора субаренды земельного участка от 14.06.2012 N 01/06N 2012, заключенного с ООО "ФинПроектКонсалтинг".

Ссылаясь на наличие задолженности по оплате ответчиком арендной платы, размер которой за период с 02.0.2012 по 20.07.2015 согласно акту сверки составил 1 200 000 рублей, истец в претензии от 13.10.2015 N б/н потребовал погасить задолженность и уплатить предусмотренную пунктом 3.5 договора субаренды неустойку в срок до 30.10.2015.

Поскольку претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против предъявленного иска, ответчик указал, что между ООО "Финконсалт" (лизингодатель) и ООО "Энергобаланс" (лизингополучатель) и заключен договор от 10.09.2012 N 141-Л финансовой аренды (возвратного лизинга) расположенного на земельном участке здания котельной, в связи с чем по акту приема-передачи от 25.09.2012 предмет договора лизинга был передан обратно ООО "Энергобаланс", договор субаренды между сторонами не заключался, таким образом, оснований для взыскания платы за пользование земельным участком за спорный период с ответчика не имеется.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что истцом не представлено доказательств использования ответчиком здания котельной или земельного участка в спорный период, арендатором по договору от 14.06.2012 N 01/06/2012 является третье лицо.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене, в удовлетворении иска судом отказано неправомерно.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

В силу абзаца 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи от 10.09.2012 N 32 покупателю (ответчик) одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости переходит право субаренды земельного участка на основании договора субаренды земельного участка от 14.06.2012 N 01/06/2012, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области N 47-47-18/027/2012-241, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования в размере 10 454 кв.м, с кад.N 47:20:0202012:22 с разрешенным использованием: котельная.

Таким образом, ответчик принял на себя обязательства уплаты арендной платы за спорный земельный участок на основании договора субаренды от 14.06.2012 N 01/06/2012, заключенного между ООО "ФинПроектКонсалтинг" и ООО "Энергобаланс", и производил оплату арендной платы по спорному договору субаренды, что подтверждается платежными поручениями от 15.07.2013 N 285, от 14.05.2013 N 218, от 04.12.2015 N 612.

Доводы ответчика о том, что спорный земельный участок ему не передавался, в связи с чем оснований для уплаты арендной платы не имеется, подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные.

На основании пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Факт заключения между ООО "Финконсалт" (лизингодатель) и ООО "Энергобаланс" (лизингополучатель) договора от 10.09.2012 N 141-Л финансовой аренды (возвратного лизинга) спорного здания котельной и его передачи ООО "Энергобаланс" не влияет на наличие у ответчика обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком за спорный период, учитывая, что определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.08.2013 N А56-10883/2013 установлен факт расторжения с 01.02.2013 спорного договора лизинга в одностороннем порядке.

При таких обстоятельствах, в соответствии с приведенными нормами права и разъяснениями по их применению иск ООО "ФинПроектКонсалтинг" подлежит удовлетворению в полном объеме, обжалуемое решение подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.06.2016 по делу N А56-2238/2016 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ФинКонсалт" (196603, Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Гусарская, д. 4, лит. Ц, ОГРН: 1037842004090) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ФинПроектКонсалтинг" (адрес: 188777, Ленинградская область, Кингисеппский район, д. Вистино, ул. Ижорская, д. 13, ОГРН:1124707000604) 1 200 000 рублей задолженности, 651 375 руб. пеней, 31 514 рублей расходов по оплате госпошлины по иску, 3000 рублей расходов по оплате госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

В.М. Горбик Ж.В. Колосова