Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2016 г. N 13АП-5831/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 февраля 2017 г. N Ф07-137/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

27 октября 2016 г.

Дело N А56-41347/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Кашиной Т.А.

судей Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Григорьевой А.И.

при участии:

от истца (заявителя): Прянишникова С.В. по доверенности от 18.08.2014,

от ответчиков: 1. Воронина Б.А. по доверенности от 29.12.2015,

2. Демьяновой И.Н. по доверенности от 11.02.2016, Коршуновой Н.В. по доверенности от 11.01.2016,

от 3-го лица: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-5831/2016, 13АП-6258/2016, 13АП-7589/2016) 1. ООО "АГДА", 2. СПб ГУП "ГУИОН", 3. Комитета имущественных отношений на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2016 г. по делу N А56-41347/2014 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску ЗАО "АГДА"

к 1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга 2) Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

3-е лицо: АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости при заключении договора купли-продажи,

установил:

Закрытое акционерное общество "АГДА" (далее - ЗАО "АГДА", Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом (в настоящее время Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, далее - Комитет), Открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (в настоящее время - акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", далее - Фонд имущества) и Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН") о признании недостоверным отчета о рыночной стоимости объектов недвижимости, составленного ГУП "ГУИОН", от 25.03.2014 г. N 31-8-0168(218)-2014, а также с требованием об обязании КУГИ для целей реализации истцом преимущественного права на приобретение нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д.5, литера А, пом.2-Н (78:31:0001054:2114), 12Н(78:31:0001054:2099) и 13Н (78:31:0001054:2101), заключить договор купли-продажи с учетом протокола разногласий по цене, определенной на основании отчета независимого оценщика привлеченного судом.

В последующем истец заменил ответчика по делу - Фонд имущества на ГУП "ГУИОН". Фонд имущества привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

До вынесения решения по существу спора, с учетом выводов изложенных в экспертном заключении, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просил признать недостоверным отчет о рыночной стоимости, произведенный государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" об оценке рыночных стоимостей Объектов от 25.03.2014 года N 31-8-0168(220)-2014 и обязать Комитет для целей реализации истцом преимущественного права на приобретение нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Загородный проспект, д.5, литера А, пом. 13Н, заключить договор купли-продажи помещения по цене 17 000 000 руб., с учетом разногласий по пунктам 2.2, 7.3, 7.5.2, 8.1, а также исключить пункты договора 3.2.5, 3.2.6, 6.1, 7.4, 7.5, 7.5.1, 7.6.1. Уточнение исковых требований было принято судом первой инстанции в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением суда от 08.02.2016 г. исковые требования удовлетворены.

На решение суда от 08.02.2016 г. ООО "АГДА", СПб ГУП "ГУИОН", Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга поданы апелляционные жалобы.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2016 г. была назначена оценочная экспертиза, производство по делу было приостановлено.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда в связи с поступлением заключения эксперта от 26.08.2016 г. N 055/08/2016-ЭЗ производство по настоящему делу было возобновлено.

В судебном заседании представитель ГУП "ГУИОН" заявил устное ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта Сморгонского А.Б. для дачи пояснений по экспертному заключению от 26.08.2016 г. N 055/08/2016-ЭЗ.

19.09.2016 г. от ГУП "ГУИОН" поступили письменные замечания на заключение эксперта от 26.08.2016 г. N 055/08/2016-ЭЗ.

Представителем Общества в судебном заседании представлены письменные пояснения по заключению эксперта от 26.08.2016 г. N 055/08/2016-ЭЗ и разногласиям по договору, в том числе в части условий, не касающихся цены выкупа.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда 20.09.2016 рассмотрение дела отложено.

Распоряжением Заместителя председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2016 в связи с уходом судьи Старовойтовой О.Р. в отставку в соответствии с частью 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело N А56-41347/2014 предано в производство судьи Кашиной Т.А.

Распоряжением Заместителя председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2016 сформирован состав суда для рассмотрения дела N А56-41347/2014: председательствующий Кашина Т.А., судьи Жиляева Е.В., Полубехина Н.С.

В судебном заседании представители ГУП "ГУИОН" поддержали ходатайство о назначении повторной экспертизы с целью определения рыночной стоимости выкупаемого Обществом объекта.

Исходя из положений части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ГУП "ГУИОН" не представлено.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Таким образом, предусмотренные статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для назначения дополнительной или повторной экспертизы у апелляционного суда отсутствуют.

В судебном заседании представители ООО "АГДА", СПб ГУП "ГУИОН", Комитета имущественных отношений поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ООО "АГДА" (арендатор) 08.02.2008 заключен договор аренды помещения 13Н, площадью 79,2 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д.5, литера А, 1 этаж, кадастровый номер 78:31:1054:7:13:13.

В последующем 15.01.2014 Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе указанного помещения в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Распоряжением Комитета от 14.05.2014 N 818-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д.5, литера А, помещение 13-Н" принято решение о приватизации данного нежилого помещения по цене 23 000 000 руб., определенной на основании заключения ГУП "ГУИОН" от 25.03.2014 N 31-8-01(220)-2014.

Письмом от 28.05.2014 Фонд имущества уведомил Общество о принятии решения о реализации истцом преимущественного права на выкуп помещения и направил Обществу проект договора купли-продажи спорного помещения.

Не согласившись с ценой выкупаемого помещения, а также с иными положениями договора, Общество подписало договор с протоколом разногласий и направило указанные документы Фонду имущества.

Поскольку договоры с учетом протокола разногласий не были подписаны, истец обратился в суд с требованием о признании недостоверным отчета о рыночной стоимости объекта, определенной ГУП "ГУИОН", и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, посредством внесения изменений в договор с учетом протокола разногласий и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По смыслу указанной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 указано на то, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из материалов дела усматривается, что Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе арендуемого недвижимого имущества 15.01.2014, тогда как оценка объекта произведена ГУП "ГУИОН" по состоянию на 25.03.2015, то есть спустя два с половиной месяца от даты подачи заявления.

Установив, что согласно отчету ГУП "ГУИОН" об оценке спорного имущества рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи, а отчет ГУП "ГУИОН" не может быть признан бесспорным доказательством для целей заключения договора купли-продажи.

По ходатайству сторон судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по вопросам:

1.) Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения) от 11.04.2014 N 31-8-0168(220)-2014, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности?

2.) Если отчет не соответствует действующему законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и в отчете использована недостоверная и недостаточная информация, повлияло ли это на итоговую цену оценки?

3.) Если повлияло, то какова рыночная стоимость объекта (нежилого помещения) Санкт-Петербург, Загородный пр. 5 литер А пом. 13 Н по состоянию на момент проведения оценки?

Проведение экспертизы было поручено эксперту Горбунову А.В. ООО "Стандарт".

Согласно заключению N 04-02/2015 отчет ГУП "ГУИОН" не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в нем использована недостоверная информация, что повлияло на итоговую рыночную оценку стоимости объекта недвижимости. Как указывает эксперт, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на момент проведения экспертизы (январь 2015 года) составляет 15 860 000 руб.

В связи с наличием вопросов к экспертному заключению определением суда от 08.04.2015 в судебное заседание был вызван эксперт Горбунов А.В. для дачи пояснений по представленному заключении.

Вместе с тем, вместо явки эксперта сопроводительным письмом от 05.05.2015 в суд было представлено уточненное заключение эксперта от 05.05.2015, в котором был устранен ряд замечаний, указанных ГУП "ГУИОН".

С учетом наличия существенных возражений по заключению эксперта и неявки эксперта в судебное заседание, а также в связи с необходимостью определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату обращения Общества в Комитет с заявлением о выкупе имущества, судом назначена повторная экспертиза по делу по следующим вопросам (с учетом уточнения формулировки третьего вопроса):

1) Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения) от 11.04.2014 N 31-8-0168(220)-2014, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности?"

2) Если отчет не соответствует действующему законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и в отчете использована не достоверная и не достаточная информация, повлияло ли это на итоговую цену оценки?

3) Если повлияло, то какова рыночная стоимость объекта (нежилого помещения) СПб Загородный пр. 5 литер А пом. 13 Н по состоянию на 15.01.2014?

Проведение экспертизы поручено эксперту Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки" Козину П.А.

В материалы дела поступило заключение эксперта от 12.11.2015 N 427/СЭ/2015, согласно которому отчет от 11.04.2014 N 31-8-0168(220)-2014 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 79,2 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Загородный проспект, д.5, литера А, помещение 13-Н, кадастровый номер 78:31:1054:7:13:13, подготовленный ГУП "ГУИОН", не соответствует требования законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Выявленные в ходе экспертизы недостатки отчета и несоответсвтия требованиям законодательства об оценочной деятельности повлияли на достоверность определения итоговой стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 17 000 000 руб. без учета НДС.

С учетом представленного экспертного заключения истец уточнил заявленные требования и просил признать недостоверным отчет о рыночной стоимости, произведенный государственным унитарных предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" об оценке рыночных стоимостей Объектов от 25.03.2014 года N 31-8-0168(220)-2014 и обязать Комитет для целей реализации истцом преимущественного права на приобретение нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Загородный проспект, д.5, литера А, пом. 13Н, заключить договор купли-продажи помещения по цене 17 000 000 руб., с учетом разногласий по пунктам 2.2, 7.3, 7.5.2, 8.1, а также исключить пункты договора 3.2.5, 3.2.6, 6.1, 7.4, 7.5, 7.5.1, 7.6.1.

Суд первой инстанции признал экспертное заключение от 12.11.2015 N 427/СЭ/2015 надлежащим доказательством по делу и пришел к выводу о том, что цена продажи объекта подлежит определению в соответствии с выводами эксперта, изложенными в данном заключении.

Суд также признал обоснованными доводы истца относительно изложения пунктов договора купли-продажи, суд обязал Комитет заключить договор с учетом разногласий истца по пунктам 2.2, 7.3, 7.5.2, 8.1 договора, а также исключить пункты договора 3.2.5, 3.2.6, 6.1, 7.4, 7.5, 7.5.1, 7.6.1.

Комитет в апелляционной жалобе указывает на то, что он не является надлежащим ответчиком по настоящему делу; Обществом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора; Общество утратило право на приватизацию. Также Комитет не согласен с выводами эксперта, изложенными в заключении от 12.11.2015 N 427/СЭ/2015.

ГУП "ГУИОН" в апелляционной жалобе просит решение отменить, ссылаясь на то, что у суда отсутствовали основания для признания отчета недостоверным. Кроме того, ГУП "ГУИОН" полагает, что заключение эксперта от 12.11.2015 N 427/СЭ/2015 выполнено на основании недостоверной и неподтвержденной информации, является необоснованными и выполнено с нарушениями действующего законодательства.

ООО "АГДА" в апелляционной жалобе просит изменить решение и отнести судебные расходы на проведение экспертиз на ГУП "ГУИОН".

С учетом доводов Комитета и ГУП "ГУИОН" Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2016 г. назначена повторная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр. 5, литер А, пом. 13Н, по состоянию на 15.01.2014.

В соответствии с заключением судебной экспертизы НП "Деловой Союз Оценщиков" N 055/08/2016-ЭЗ от 26.08.2016 рыночная стоимость помещения 13Н по состоянию на 15.01.2014 составила 18 970 000 руб. без учета НДС.

Общество полагает, что экспертиза N 055/08/2016-ЭЗ от 26.08.2016 выполнена с нарушением статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По мнению ООО "АГДА", достоверная цена помещения определена экспертным заключением N427/СЭ/2015 СРО "Сообщество профессионалов оценки".

Доводы Общества о том, что стоимость помещения в заключении N 055/08/2016-ЭЗ от 26.08.2016 рассчитана не из фактического состояния объекта оценки на дату оценки, отклоняются апелляционным судом, как несостоятельные.

ГУП "ГУИОН" полагает, что заключение эксперта N 055/08/2016-ЭЗ от 26.08.2016 является необоснованным, поскольку экспертом неправильно применена методика ГУП "ГУИОН", не проведены корректировки цены объектов-аналогов.

Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).

В данном случае, из заключения НП "Деловой Союз Оценщиков" N 055/08/2016-ЭЗ от 26.08.2016 следует, что эксперт избрал два подхода - сравнительный и доходный. Обоснование отказа от использования затратного подхода изложено в тексте заключения.

Утверждение ГУП "ГУИОН" о том, что не полное использование методики ГУП "ГУИОН" повлияло на итоговый результат, отклоняется апелляционным судом, поскольку в рассматриваемом случае корректировка произведена экспертом по отдельно взятому параметру, что не противоречит положениями Федеральных стандартов оценки.

Возражения ГУП "ГУИОН" относительно ненадлежащего подбора объектов-аналогов, неправильного применения корректировок, а также использования в отчете недостоверной информации, по мнению апелляционного суда, не подтверждены допустимыми доказательствами.

Оценив представленное экспертом заключение N 055/08/2016-ЭЗ от 26.08.2016 в порядке, предусмотренном статьями 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и достоверности определенной экспертом величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества в размере 18 970 000 руб.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2016 следует отменить, признать отчет ГУП "ГУИОН" от 25.03.2014 года N 31-8-0168(220)-2014 недостоверным, требования Общества об обязании Комитета заключить договор купли-продажи нежилого помещения 13Н удовлетворить, определив цену объекта продажи в размере 18 970 000 руб.

Кроме того, Общество просило в рамках рассмотрения преддоговорного спора обязать Комитет для целей реализации преимущественного на приобретение нежилого помещения, находящегося по адресу Загородный пр., д. 5, литера А, помещение 13Н заключить договор купли-продажи с учетом разногласий по пунктам 2.2, 7.3, 7.5.2, 8.1, а также исключить пункты договора 3.2.5, 3.2.6, 6.1, 7.4, 7.5, 7.5.1, 7.6.1.

В силу положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о правомерности исключения пунктов 3.2.5, 3.2.6, 6.1, 7.4 из договора купли-продажи, поскольку спорное помещение находится в жилом доме, а данные пункты относятся к домам нежилого фонда. В свою очередь, включение в договор не относящегося к нему обязательства приводит к невозможности исполнения данного пункта договора. Кроме того, в пункте 8.1 договора подлежат исключению слова "в том числе предусмотренных пунктом 3.2.5 договора купли-продажи.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Оценив соразмерность ответственности покупателя за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате цены объекта с учетом основанных на законе доводов Комитета о необходимости обеспечения интересов продавца, а также исходя из необходимости соблюдения баланса интересов сторон, апелляционный суд признает не подлежащим исключению пункт 7.3 договора купли-продажи о начислении неустойки (пени) за нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора купли-продажи, в размере 0,15% от суммы, подлежащей оплате в соответствующем периоде, за каждый день просрочки. Между тем, исходя из положений статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд полагает необходимым исключить из п. 7.3. договора купли-продажи указание на возможность взыскания убытков сверх неустойки. Оснований для снижения размера пеней до 0,03% апелляционный суд не усматривает, учитывая размер ставки рефинансирования Банка России, а также обычаи делового оборота при включении в договоры мер ответственности. Указанное обстоятельство не исключает возможности покупателя при наличии к тому оснований, в том числе характера возможного нарушения заявить о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Также Общество предлагает исключить из условий договора купли-продажи пункты 7.5, 7.5.1 и 7.6.1, в соответствии с которыми в случае просрочки оплаты первого платежа, предусмотренного договором, свыше 10 календарных дней покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10% от цены продажи. Общество полагает, что взыскание штрафа в размере 10% от цены продажи при условии, что размер первого платежа составляет 8% от цены продажи, является несправедливым. Кроме того, указанные штрафы в дополнение к предусмотренной пунктом 7.3 договора купли-продажи неустойке являются несоразмерной мерой ответственности покупателя, что нарушает баланс интересов сторон.

Суд апелляционной инстанции полагает указанные доводы обоснованными, в связи с чем считает возможным исключить из условий договора купли-продажи пункты 7.5, 7.5.1, 7.6.1.

Поскольку односторонний отказ продавца от договора купли-продажи с рассрочкой платежа предусмотрен законом - пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, но данная норма носит диспозитивный характер, то с учетом возражений покупателя в части данного условия (пункт 7.5.2 договора купли-продажи) суд определяет данное условие на основании положений пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

При этом апелляционный суд оставляет редакцию продавца в части порядка направления уведомления об отказе от договора купли-продажи.

Таким образом, пункт 7.5.2 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Настоящий договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем порядке в случае, когда покупатель не произведет очередной платеж в установленный срок, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара, о чем продавец уведомляет покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление считается полученным покупателем по истечении пяти рабочих дней с даты его направления заказной почтой по адресу покупателя или на электронную почту покупателя, указанные в договоре".

Поскольку условие пункта 7.7 договора купли-продажи об одностороннем отказе продавца от договора купли-продажи ввиду наличия долгов по договору аренды не предусмотрено законом, то есть может быть определено только по соглашению сторон, а одна сторона - покупатель - возражает против включения этого условия в договор, данный пункт подлежит исключению, тем более, что в результате его исключения не нарушаются права продавца на получение арендной платы, пеней, штрафов по договору аренды, в том числе путем взыскания задолженности в судебном порядке.

С учетом изложенного, решение суда подлежит изменению.

При распределении судебных расходов по делу апелляционный суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, в числе прочих относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Выплата вознаграждения эксперту (соответственно, возмещение расходов участвующего в деле лица на проведение экспертизы) не ставится в зависимость от соответствия или несоответствия экспертного заключения предъявляемым к нему требованиям и оценки его судом, в связи с чем то обстоятельство, что экспертное заключение не было положено апелляционным судом в обоснование вывода об удовлетворении иска, не может являться основанием для освобождения противоположной стороны от возмещения судебных расходов на оплату экспертизы.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы при частичном удовлетворении исковых требований относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Между тем, как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 7959/08, данное правило не действует при распределении судебных расходов по делам об удовлетворении требований неимущественного характера. В подобных делах при частичном удовлетворении требований заявителя судебные расходы подлежат возмещению в полном объеме противоположной стороной.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении, в том числе иска неимущественного характера.

При этом в силу положений п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах не предусмотрено освобождение надлежащего ответчика от обязанности по возмещению судебных расходов по уплате государственной пошлины в связи с тем, что он не наделен полномочиями самостоятельно (в отсутствие правового акта иного лица, органа власти, в том числе суда) совершить действия, позволяющие истцу реализовать свои права, законные интересы, о защите которых он обратился в суд.

Поскольку Общество заявляло требования неимущественного характера об урегулировании преддоговорного спора и его требования частично удовлетворены, расходы по уплате государственной пошлины и судебных экспертиз не могут быть распределены в соответствии с пропорциональным принципом, установленным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и подлежат взысканию в полном объеме с Комитета и ГУП "ГУИОН".

Обществом было заявлено два неимущественных требования: о признании отчета об оценке недостоверным и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи. Размер государственной пошлины в соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации на момент обращения Общества в арбитражный суд составлял 4 000 руб. за каждое неимущественное требование. На основании чек-ордера от 01.07.2014 Общество оплатило 8 000 руб. государственной пошлины по иску (л.д. 5.1, т. 1). Также Общество платежным поручением N 223 от 03.12.2014 оплатило 37000 руб. за проведение экспертизы рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д. 502, т. 1), платежным поручением N 178 от 20.08.2015 - 64837 руб. 50 коп. за проведение повторной экспертизы (л.д. 399, т. 3). Кроме того, платежным поручением N 19 от 15.02.2016 (л.д. 9, т. 8) Общество оплатило 3 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.

Таким образом, с Комитета в пользу Общества следует взыскать 4 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску и 3 000 руб. расходов по апелляционной жалобе. С ГУП "ГУИОН" в пользу Общества следует взыскать 4000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску и 101 837 руб. 50 коп. расходов по оплате судебных экспертиз.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2015 изменить, изложить резолютивную часть в следующей редакции.

Признать недостоверным отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 5, лит. А, 1 этаж, пом. 13Н от 25.03.2014 N 31-8-0168(220)-2014, выполненный Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (191023, город Санкт-Петербург, улица Зодчего Росси, 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245).

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, город Санкт-Петербург, Смольный проезд, дом 1, литера Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076) заключить с обществом с ограниченной ответственностью "АГДА" (191014, город Санкт-Петербург, улица Некрасова, 1/38, литер А, помещение 5-Н, ОГРН 1147847424328, ИНН 7841512296) договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр. 5, литер А, пом. 13Н, по цене 18 970 000 руб.

Урегулировать разногласия по договору купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Принять пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

"Цена продажи Объекта на основании заключения эксперта Некоммерческого партнерство Саморегулируемая организация "Деловой Союз Оценщиков" от 26.08.2016 N 055/08/2016-ЭЗ, составляет 18 970 000 руб., без учета НДС".

Пункт 2.2 принять в следующей редакции:

"оплата цены продажи объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 20 кварталов с даты заключения договора в соответствии с приложением к договору равными долями".

Пункты 3.2.5, 3.2.6, 6.1, 7.4, 7.5, 7.5.1, 7.6.1 договора купли-продажи исключить.

Пункт 7.3 договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

"За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2. договора, покупатель выплачивает продавцу неустойку (пеню) в размере 0,15% от суммы, подлежащей оплате в соответствующем периоде, за каждый день просрочки".

Пункт 7.5.2 договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

"Настоящий договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем порядке в случае, когда покупатель не произведет очередной платеж в установленный срок, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара, о чем продавец уведомляет покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление считается полученным покупателем по истечении пяти рабочих дней с даты его направления заказной почтой по адресу покупателя или на электронную почту покупателя, указанные в договоре".

Из пункта 8.1. договора купли-продажи исключить слова "в том числе предусмотренных пунктом 3.2.5. договора".

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, город Санкт-Петербург, Смольный проезд, дом 1, литера Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076) в пользу общества с ограниченной ответственностью "АГДА" (191014, город Санкт-Петербург, улица Некрасова, 1/38, литер А, помещение 5-Н, ОГРН 1147847424328, ИНН 7841512296) 4 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску и 3 000 руб. расходов по апелляционной жалобе.

Взыскать с Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (191023, город Санкт-Петербург, улица Зодчего Росси, 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245) в пользу общества с ограниченной ответственностью "АГДА" (191014, город Санкт-Петербург, улица Некрасова, 1/38, литер А, помещение 5-Н, ОГРН 1147847424328, ИНН 7841512296) 4 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску и 101 837 руб. 50 коп. расходов по оплате судебных экспертиз.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А. Кашина

Судьи

Е.В. Жиляева Н.С. Полубехина