Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2016 г. N 12АП-10097/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 7 марта 2017 г. N Ф06-18781/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Саратов

29 декабря 2016 г.

Дело N А12-15808/2016

Резолютивная часть постановления объявлена "23" декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен "29" декабря 2016 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барышниковой В.А,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Волгоградского городского общественного движения "Защитник Потребителя",

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03 августа 2016 года по делу N А12-15808/2016 (судья Муравьев А.А.),

по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (400131, г. Волгоград, ул. Волгодонская, д. 16, ОГРН 1023403446362, ИНН 3444074200)

к Волгоградскому городскому общественному движению "Защитник Потребителя" (400131, г. Волгоград, ул. Коммунистическая, д. 6 Д, ОГРН 1073400003599, ИНН 3444151230)

о взыскании задолженности по договору аренды N 3/3231-13 от 19.09.2013 в размере 88 741 руб. 45 коп. и пени в размере 6 808 руб. 74 коп., расторжении договора аренды, а также выселении ответчика из занимаемого помещения по адресу г. Волгоград, ул. Краснознаменская, д. 6,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Волгоградскому городскому общественному движению "Защитник Потребителя" (далее - ВГОД "Защитник Потребителя") о взыскании задолженности по договору аренды N 3/3231-13 от 19.09.2013 в размере 84 641 руб. 45 коп., и пени за период с 02.11.2015 по 17.03.2016 в размере 6 808 руб. 74 коп., о расторжении договора N 3/3231-13 от 19.09.2013, обязании возвратить нежилое помещение общей площадью 85,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Краснознаменская, 6, вид разрешенного использования - для общественной организации.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 03.08.2016 заявленные истцом требования удовлетворены в полном объеме.

Производство по делу N А12-15808/2016 в части взыскания задолженности по договору аренды N 3/3231-13 от 19.09.2013 в размере 4 100 руб. прекращено в связи с отказом от иска.

С ВГОД "Защитник Потребителя" в пользу Департамента взыскано 91 450 руб. 19 коп.: из которых задолженность по арендной плате в размере 84 641 руб. 45 коп. и пени за просрочку внесения арендной платы в размере 6 808 руб. 74 коп.

Договор N 3/3231-13 от 19.09.2013 аренды нежилого помещения, общей площадью 85,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Краснознаменская, 6, вид разрешенного использования - для общественной организации, заключенный между ВГОД "Защитник Потребителя" и Департаментом расторгнут.

Суд обязал ВГОД "Защитник Потребителя" освободить занимаемое нежилое помещение, общей площадью 85,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Краснознаменская, 6 и возвратить его Департаменту по акту приема -передачи.

С ВГОД "Защитник Потребителя" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 15 658 руб.

ВГОД "Защитник Потребителя", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

Дело в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии с требованиями статей 266, 268 АПК РФ.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 19.09.2013 между Департаментом (Арендодатель) и ВГОД "Защитник Потребителя" (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной имущественной казны Волгограда N 3/3231-13 от 19.09.2013, общей площадью 85,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Краснознаменская, 6, вид разрешенного использования - для общественной организации.

Арендодатель выполнил свои обязательства и передал арендатору объект аренды по акту приёма-передачи от 02.09.2013.

Договор заключен на срок с 02.09.2013 по 01.09.2018.

На основании п. 4.2 договора, внесение арендных платежей производится Арендатором ежемесячно не позднее 1-го числа следующего за расчетным, 100% на единый казначейский счет.

Уведомлением N 207 размер арендной платы с 01.01.2015 до 01.07.2015 установлен в размере 4 027 руб. 30 коп. Уведомление направлено в адрес ответчика 21.01.2015.

Размер арендной платы с 01.07.2015 устанавливается согласно рыночной оценке, проведенной в соответствии с действующим законодательством РФ об оценочной деятельности.

Уведомлением N 10396/3 размер арендной платы с 01.10.2015 установлен в размере 22 057 руб. 37 коп.

Истцом представлен Отчет об оценке N 86АО/2015 от 22.06.2015 "Об определении рыночной стоимости арендной платы за платежный период, равный 1 месяцу, за 1 кв.м./объект в целом" и экспертное заключение N 088/2015/Волгоград - 4 - 15, выполненное общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков" на вышеуказанный отчет об оценке N 86АО/2015 от 22.06.2015.

Согласно представленного истцом расчета за ответчиком образовалось задолженность по арендной плате за период с 02.11.2015 по 17.03.2016 в сумме 84 641 руб. 45 коп.

Истцом подано заявление об отказе от иска в части взыскания в размере 4 100 руб. и прекращении производства по делу в данной части.

Суд первой инстанции прекратил производство по делу в указанной части.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводам об обоснованности изменения арендодателем арендной платы в одностороннем порядке, а также о неисполнении ответчиком обязательств по договору.

Отменяя обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, а выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ).

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за владение и пользование имуществом.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 3/3231-13 от 19.09.2013 в размере 84 641 руб. 45 коп.

Расчёт арендной платы за исковой период произведен истцом в соответствии с Решением Волгоградской городской Думы от 24.12.2014 N 24/719 "Об установлении арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда Волгограда", согласно Уведомления от 15.10.2015 N 10396 арендная плата по договору с 01.10.2015 устанавливается в размере 100% от рыночной стоимости арендной платы, определенной по результатам оценки рыночной стоимости арендной платы, что составляет 22 057, 37 руб.

Соглашаясь с расчетом истца и признавая его верным, судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Вывод суда первой инстанции о том, что Договором предусмотрен механизм определения арендной платы в зависимости от изменения действующих нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения арендной платы, является ошибочным и не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Согласно п. 4.1 договора, размер арендной платы ежегодно пересматривается арендодателем без согласования с арендатором в сторону увеличения на величину прогнозируемого Министерством экономического развития РФ размера индекса цен в строительстве.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования пункта 4.1 Договора следует, что право Арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке возникает в связи с изменением индекса цен в строительстве.

Положения статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", которыми предусмотрено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, не относятся в данном случае.

Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (часть 5 пункт 1).

24.12.2014 Решением Волгоградской городской Думы N 24/719 "Об установлении арендной платы за пользование объектами муниципального недвижимого имущества Волгограда" определено, что размер арендной платы определяется по результатам независимой оценки.

Заключенный сторонами Договор не содержит в себе указания на применение к условиям Договора правовых актов муниципального образования, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачу в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования.

Отсутствие в договоре условия об увеличении арендной платы, в связи с принятием нормативно-правовых актов публично-правового образования, не может являться основанием для изменения размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

Цена пользования объектом аренды недвижимого имущества, за исключением земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, в указанном случае, законом не регулируется.

Таким образом, стоимость аренды муниципальных (равно как и государственных) нежилых помещений не относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким имуществом определяется условиями, предусмотренными Договором аренды.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для расчета арендной платы за исковой период на основании Уведомлений Администрации об увеличении размера арендной платы по договору аренды N 3/3231-13 от 19.09.2013.

Поскольку в чек-ордерах, представленных ответчиком (за предшествующий и исковой период), указано назначение платежа (период), за который осуществляется оплата, денежные средства подлежали зачислению истцом в счет оплаты за соответствующие месяцы. Также, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие долга за предыдущие периоды.

Таким образом, материалами дела подтверждается отсутствие задолженности по арендной плате. Однако имеется незначительная просрочка платежей.

Согласно расчету суда сумма пени, исчисленная, как это предусмотрено условиями пункта 5.2 Договора, в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки за период с 02.11.2015 по 17.03.2016 составляет 45 рублей (4100 руб.*0,1%*11 дней просрочки).

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для расторжения договора аренды от 19.09.2013 N 313231-13 и выселении.

Суд апелляционной инстанции считает, что заявленный Департаментом иск подлежит удовлетворению частично, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 45 рублей. В остальной части иска следует отказать.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03 августа 2016 года по делу N А12-15808/2016 отменить в части заявленных Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда требований о расторжении договора N 3/3231-13 от 19 сентября 2013 года аренды нежилого помещения, общей площадью 85,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Краснознаменская, 6, заключенного между Волгоградским городским общественным движением "Защитник Потребителя" и Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда, и обязании ответчика освободить спорное нежилое помещение, а также о взыскании задолженности по арендной плате.

В удовлетворении иска в указанной части, а также во взыскании с Волгоградского городского общественного движения "Защитник Потребителя" государственной пошлины в размере 15 658 руб. - отказать.

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03 августа 2016 года по делу N А12-15808/2016 в части взыскания пени изменить.

Взыскать с Волгоградского городского общественного движения "Защитник Потребителя" (ИНН 3444151230, ОГРН 1073400003599) в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362) пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 45 рублей.

В остальной части решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03 августа 2016 года по делу N А12-15808/2016 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.В. Никольский

Судьи

Т.С. Борисова О.А. Дубровина